サカモトハルキの哲学

北海道で5棟74室+月極P24台の大家やってます。2010年12月より法人化(10期目に突入!)。奥さんと中2小5男子と猫と自由にのんびり暮らしてま〜す!

不動産投資における『レバレッジ』の効果をサラリーマンの勤労所得と比較してわかりやすく解説します。

 

 

 

不動産投資の場合、銀行のお金というレバレッジを利用することができます。

これを利用できるところが不動産投資の最大の魅力のひとつです。 

 

エジソンや松下幸之助さんといった偉人に名を連ねる事業家たちもこのレバレッジを利用することによって事業を大きくしていきました。

彼らが偉人になれたのはレバレッジのおかげだと言ってもいいくらいです。

 

不動産投資も立派な事業です。

不動産賃貸業という立派なビジネスです。

 

それは投資ではありません。

だから市場の動きと運命を共にするということもありません。

こちら側でコントロールすることができます。

 

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投資とビジネスの違いは『コントロールできるか否か』です。

 

ビジネスの場合、いざ!ということが起こってもいろいろな手立てを講じることができます。

新商品を開発してみるとか、リストラしてみるとかいろいろできます。

 

僕ら大家さんもいろいろな策を講じることによって、いざ!というピンチに対処することができます。

 

部屋をリフォームする

家賃を下げる

ペット可にする

ウォシュレットやエアコンといった新しい設備を設置する

etc・・・ 

 

自分でいくらでもコントロールすることができるのです。

そして、その策を講じることによって結果に変化をもたらすことができるのです。

 

これが投資とビジネスの違いです。

 

投資ではそんなことできませんよね?

暴落するS&P500に対していったいどんな策を講じればその暴落を食い止めることができるでしょうか。

スタンダード・アンド・プアーズに電話して「おい、暴落を止めてくれ」と言っても暴落を止めることはできないのです。

 

それが投資の恐ろしいところです。

いざ!ということが起こっても指を加えてただ黙って見てることしかできないのです。

 

でもビジネスは違う。

ビジネスの場合は自分でコントロールすることができます。

僕はそういう自分でコントロールできるものなら、レバレッジを利用してもいいと思ってる。

 

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出典:レバレッジ効果とは|はじめての不動産投資講座:みずほ不動産販売

 

 

「借金=悪」とよく言われます。

でもその借金にまつわる恐怖は自分の手でコントロールできさえすれば相殺されます。

 

今ではレバレッジという言葉はすっかり悪魔の言葉のように使われています。

だけど僕はレバレッジには「いいレバレッジ」と「悪いレバレッジ」の2種類があると思ってます。

 

「いいレバレッジ」を上手に使うことができれば誰よりも早く目標に到達することができて、非常に大きな利益を獲得することができます。 

その代わり、もしも「悪いレバレッジ」に手を出してしまったら地獄の門をノックすることになってしまいます。

 

だから、もしもみなさんが本当に大きく飛躍したいという夢を抱いているのならば、何らかのかたちで「いいレバレッジ」というものを利用しなければなりません。

 

「いいレバレッジ」には『自分でコントロールできること』という条件がつきます。

その条件がついていないのだとしたら、それは「悪いレバレッジ」です。

 

たとえば株式投資やFX投資の世界でときどき耳にするレバレッジは悪いレバレッジです。

ああいうレバレッジはやるべきではありません。

 

それら紙の資産の世界で使われているレバレッジはコントロールできないタイプのレバレッジです。

僕がここで言ってる「いいレバレッジ」とはまるっきり違うものです。

 

もちろん、紙の資産には『信用取引』と呼ばれるものがあります。

ほとんどはこれがレバレッジだと思っています。

多くの人が「レバレッジ」という言葉を使うときそのほとんどがこの信用取引のことを指しています。

 

でも僕が言ってる「悪いレバレッジ」とはこの信用取引のことを指しています。

このような取引は絶対にやるべきではありません。

 

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出典:信用取引が「危険」と言われる理由│信用取引 気になるポイント│SMBC日興証券

 

 

このレバレッジは本田宗一郎さんやビル・ゲイツが事業をはじめるときに使ったレバレッジとは違うレバレッジです。

僕の知ってる成功してる大家さんたちが使ってるレバレッジとも違うレバレッジです。

 

紙の資産における信用取引にはコントロールが効きません。

自分の知恵や工夫で株価や基準価額の暴落を食い止めることができません。

 

もしも市場が暴落したら最後。

そういう「悪いレバレッジ」を使って取引は指をくわえて見ていることしかできないのです。

 

レバレッジを使いたいのならば、不動産やビジネスといった自分の知恵や工夫で結果に変化をもたらすことができるものだけに限定しよう。

コントロールできないものにレバレッジを使うのは危険すぎます。

 

それは手綱のない馬に乗るようなものです。 

これを危険と言わずして何を危険と言うでしょうか。

馬に乗るんだったら、きっちり手綱をつけて馬をコントロールできる状態にしてから乗るようにしよう!

 

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『レバレッジ』とは「テコの原理」によく例えられますが、小さな力で大きなものを動かすことができるパワーのことを指します。

不動産投資におけるレバレッジとは、なんといっても『銀行借入』を利用することができるということです。

 

不動産は何千万円もする高価なものです。

そんなものを現金でポンっと一括購入できる人はそうそういません。

 

だけど僕らみたいな一般人でも『銀行借入』というものを利用すればその大きな資産を手に入れることができます。

しかもその際にこちらが用意するお金はほんのわずかです。

 

この銀行借入のおかげで僕たち不動産オーナーは収益物件を手に入れることができ、その物件から家賃収入を受け取ることができるのです。

この銀行から借りたお金というのは僕が自分用意したお金ではないのです。

 

僕のお金ではないってことは、それは『人のお金』ってことです。

つまり、不動産投資というのは『人のお金』を利用して儲けることができるという世にも不思議な投資ビジネスということになるのです。

 

僕ら不動産オーナーは自分のお金ではなく人のお金で儲けさせてもらっているんです。

これがいかにスゴイことであるかわかってもらえるでしょうか。

 

株式投資ではほとんど自分のお金で勝負しなきゃいけません。

銀行は株式投資に使うためのお金は貸してくれないのです。

銀行は『投資』が嫌いです。

その代わり、銀行は『ビジネス』が大好きです。

 

だから銀行は不動産投資をやる人にはお金を貸すのです。

それが投資ではなく、不動産賃貸業というれっきとしたビジネスだからです。

 

銀行は僕らが高額な物件を手に入れるお手伝いをしてくれるのと同時に僕らに儲けさせてもくれる『ありがたい存在』なんです!

 

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銀行借入をする際に用意する自己資金はせいぜい物件価格の1割~2割程度。

残りは全部、銀行が用意してくれます。

 

たとえば、3,000万円の中古のアパートを一棟手に入れる際に僕が用意するのはせいぜい300万円程度でいいんです。

残りの2,700万円は銀行が用意してくれます。

 

そして、そのアパートにきちんと入居してくれる人がいれば僕のもとには家賃収入という名のキャッシュが流れ込んできます。

至れり尽くせりとはこのことです。

 

自分が住むためのマイホームに対しても銀行は融資してくれるでしょう。

ただマイホームと収益物件の最大の違いはマイホームを取得しても一銭も利益を生み出さないということです。

 

ところが不動産投資の場合は収益物件を取得します。

だからその物件の所有者になることができさえすれば毎月そこから家賃収入を得ることができるのです。

 

そして、さらにうまくいけばその家賃収入だけで生活していくことができるようになります。

つまり、サラリーマンを卒業することも夢ではないのです。

 

こんな夢みたいな話ってあるでしょうか。

自分が用意したお金は全体のほんの数割だけなのに大きな資産の所有者になれて、キャッシュも入ってきて、なおかつ自由な暮らしも手に入れることができるのです。

 

つまり、僕に自由と幸せを同時に手に入れることができたのは『レバレッジ』のおかげということです。

僕が「自分のお金」ではなくて、「他人のお金」を利用したからなのです。

この2つの違いをわかってもらえるでしょうか。

 

それがレバレッジのパワーなんです。

 

 

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健全な賃貸経営さえしていれば借金の返済はどんどん進んでいきます。

月日が経って返済が進めば進むほど資産はどんどん膨らんでゆくということでもあります。

そして、借金を返し終わった暁には資産はまるっこ100%自分のモノとして残ることになります。

 

そういったことを可能にするのも、レバレッジの力のおかげなのです。 

しかもその借金を返済したのは僕ではありません。

僕の名前が出てきてはいるものの実質的には僕が返済したわけではありません。

 

僕はその借金を返済するために何かしたわけではありません。

汗水垂らして働いたわけではありません。

 

じゃあ、誰が僕の代わりに借金を返済してくれたのか? 

僕のアパートに入居してくれている入居者のみなさんです! 

 

僕は何もしていないのです。

直接的には僕はその借金の返済には一切関与していない。

僕の労働力はほとんど使われていない。

ただ毎日自由にのんびり暮らしているだけで勝手に返済が進んでいき、勝手に資産が増えていき、おまけに勝手に僕のフトコロにはキャッシュが振り込まれてくるのです。 

しかも、そこには僕のお金はほとんど使われていない。

 

ほとんどすべて銀行が用意してくれたお金でまかなわれ、完結しているのです! 

 

これがいかにすごいことか、わかってもらえるだろうか。

よく考えたらこれってすごいことだと思いませんか?

 

 

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「レバレッジを自分の有利に働かせる」という観点からものを考えてみたとき、一生懸命働くだけではレバレッジはそれほど効いていません。

残念ながら・・・

 

僕はずっと長いことサラリーマンをやってきて会社から給料を受け取るという生活を長いことしてきました。

そういう生活を何年も続けているとだんだん感覚が麻痺してきます。

 

『お金』というものはそうやって働いて給料をもらわないと得られないものなんだと思い込むようになるのです。

それが最大の罠です。

 

実はそうじゃなかったのです。

お金を得る方法はそのほかにもたくさんあるのです。

働いて、雇われてる会社から給料をもらうという方法はそのたくさんあるお金を得る方法のうちのほんの1つに過ぎないんです。

 

僕はこの謎を解き明かすのに何十年も費やしました。

 

とくに日本人は『労働は美徳だ』と頭に叩き込まれて育ちます。

だから、「一生懸命働く」という言葉に弱い。

この言葉を金科玉条のごとく大切にしているところがあります。

 

「働かざる者食うべからず」という言葉も日本人は大好きです。

もちろん一生懸命働くことは悪いことじゃありません。

僕だってサラリーマンをしていた頃はよく働きました。

 

でも僕はある時、気づいたんです。

 

 

働いて稼ぐのはいい。

 

だけど、その働く主体は必ずしも自分自身でなくてもいいのではないか?

 

 

このことに気づいてから僕の人生は変わりました。

 

それまでの僕は『働く』というのは自分自身が一生懸命働くことを意味していると思っていました。

だけど働くのは必ずしも僕である必要はない。

それは「誰か」でもいいし、「何か」でもいいのです。

 

よく考えたら、ジェフ・ベソスはたくさん働いたから世界一の金持ちになれたわけじゃない。

Amazonという会社にはきっとジェフ・ベソスよりたくさん働いてる社員はゴマンといるはずです。

 

そうなのです。

必ずしも自分が働く必要はないのです。

誰かに代わりに働いてもらえばいいのです。

あるいは何かに代わりに働いてもらえばいいのです。

 

自分の代わりに・・・

それだって「働く」って意味ではいっしょですよね!

 

だから僕は『資産』に働いてもらおうと思いました。

『物件』に働いてもらおうと思いました。

だから僕は不動産投資なんてものをはじめたのです。

 

 

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自分が自分のために労力を使っていたらいつまで経っても大きく飛躍はできません。

そのレバレッジ比は『1:1』のままです。

 

でも自分の代わり誰から働いてもらったり、何かに働いてもらったらそれは『1:100』にも『1:1000』にもなるかもしれません。 

 

お金持ちは一生懸命働いたからお金持ちになったわけではないのです。

自分も多少は働くかもしれないけれど、自分以外の人を雇い入れてその人に働いてもらうことによってさらに大きな富を得ているのです。

 

商売の世界に来るまで僕はこの仕組みにまったく気づいていませんでした。

お金を得るというのはたくさん働くことだと思っていました。  

 

だから僕は不動産をいくつか所有しています。

そして、その物件の管理も優秀な管理会社と契約してその管理会社に任せています。

こうすることによって僕は不労所得を得ることができます。

そういうシステムを構築したのです。 

 

そのおかげで僕は圧倒的な自由な時間を手に入れることができました。

右手にはキャッシュフローが、左手には自由な時間が・・・!

不動産投資の最大の魅力はお金と自由を同時に手にすることができるところにあるのです。

 

松下幸之助さんや本田宗一郎さん、孫正義さんといった日本の偉大な経営者も一人だけの力には限界があったと思います。

彼らの成功の影にはきっと優秀な社員たちがいたはずなんです。

そうでなかったら、あんな大きな企業には成長していなかったはずです。

 

自分以外の人やモノのパワーを利用すること。

それこそが『レバレッジのパワー』です!