TOMOYAの不動産投資術

これまでに僕が実践して学んできた不動産投資に関するノウハウを発信しているブログです。

本や雑誌には書かれていない大家さんが備えておくべき資質とは?

 

 

不動産投資はちょっとしたブームになっていて、ビジネス雑誌などでもしょっちゅう特集記事が組まれています。

だけど僕はそういう記事を読んでいつも違和感を感じています。

何か肝心なことが抜け落ちているような気がしているのです。 

 

その「肝心なこと」とはいったい何でしょうか。

長いあいだ僕もそれがわかりませんでした。

だけど最近になってようやくそれが何であるかがわかってきました。 

 

そこに抜け落ちていたのは『大家さんとして資質』です。 

不動産投資に関する本にはノウハウなんかはよく書かれています。

でも実際に自分がやっていて思うのはそういうテクニック的な話よりももっと重要な話があるんじゃないかということです。

 

それが大家さん(オーナー)の資質に関わる部分です。 

本当はそっちの方が大事だったりします。

ところがどの特集記事を読んでも大家さんの資質の部分についてはあまり触れられていません。 

 

まず大家さんは経済の動きに敏感でなければなりません。

不動産価格は株価の動きとリンクしています。

株が暴騰し、経済が調子がいいときは不動産価格が上がる傾向にあります。

 逆に株が暴落し、経済が調子が悪くなると不動産価格も下がる傾向にあります。

 

だからアパートの大家さんになる人はその辺の時代のトレンドのようなものを知っておかなければなりません。 

経済オンチでは話にならないのです。

経済の動きに敏感でなければいけないのです。 

 

経済の動きを読み解く力がなければ購入してはいけない時期に不動産を購入して失敗してしまったり、せっかく不動産のバーゲン・セールがはじまったのにそのチャンスを逃してしまったりしてしまうでしょう。 

経済の動きを読み解く力のある・なしはそのままダイレクトに不動産投資の成功・失敗に影響を及ぼします。

 

もうご存知の方も大勢いらっしゃると思いますが、投資や商売の鉄則は『安く買って、高く売れ』です。 

「そんなことはとっくに知ってるよ」と皆さんは言うかもしれません。

ところが実際やるとなるとこれがなかなかむずかしいのです。

 

みんな逆のことをやってしまいます。

 

こんなに不動産価格が高騰している時にこれだけ不動産投資がブームになっているのをみればそれだけ多くの人が逆のことをやっていることがわかるはずです。  

それだけ大原則を守ってない人がたくさんいるということです。 

 

 

みなさんに簡単な質問をしたいと思います。

今は不動産価格は高い時期でしょうか、それとも安い時期でしょうか。 

最低でもそれくらいはわかっておかないと話にならないのではないでしょうか。

 

この経済のトレンドをしっかり理解できてる人は暴騰してるときには決して動きません。

 

そういう人は暴落するのをじっと待ち構えています。

お祭り騒ぎに乗じて舞台に上がってきた初心者たちが真っ青な顔をして舞台を降りてゆくのをじっと待っているのです。 

 

これから不動産投資をはじめたいと考えている人はぜひとも経済の動きに敏感であってもらいたいと思います。

そして、今が買い時かそうじゃない時期かを瞬時に判断できるようになってもらいたいと思います。 

 

『経済動向を読む』というと何やらとてもむずかしいことのように思えるかもしれません。

分厚い経済書やビジネス書を何冊も読まなければいけないような気がするかもしれない。

でもそんなことはないのです。 

 

普通に新聞やネットの情報に触れてるだけでかなり世の中の動きは見えてくるはずです。  

 

僕が言ってることはそれほどむずかしいことではないと思います。

普通のことが普通にできればそれでいいのです。

でもこの「普通のことが普通にできる」ということがいちばんむずかしかったりします。 

 

むずかしい本なんか読む必要はありません。

不動産価格や株価の動きを毎日追わなくてもいい。

専門のスクールに通ったり、資格を取ったりする必要もありません。

普通に生活しているだけで十分経済の動きを読み解くことはできます。 

 

みなさんが暮らしている街はどんなカンジですか?

何か変化はありますか?

雰囲気はどうですか?

活気はありますか?

それとも閑散としていますか?

街で今、盛り上がっているエリアはどこですか?

逆にどのエリアが人気のないエリアとなっていますか? 

 

それらの理由は何ですか?

最近撤退したスーパーやコンビニはありますか?

逆に、最近進出したスーパーやコンビニはありますか?

みなさんが暮らしている街についてまわりの人はどんなふうに言っていますか?

週末の繁華街は人が歩いていますか?

それともどのお店も閑古鳥が鳴いて苦戦してる様子ですか? 

etc・・・ 

 

分厚くむずかしい本なんか読まなくても目をよくよく懲らしさえすれば経済のことは手に取るようにわかるようになります。

問題はそうやって目を凝らして自分の周辺を見つめることができる人が非常に少ないということことです。 

 

 

 

 

不動産投資というのは株式投資や投資信託、仮想通貨への投資とは明らかに違うものです。

不動産投資は『不動産』に投資します。

不動産に投資する以上、その街の状況をしっかり把握しておくことは非常に重要なことなのです。 

 

動かせないものを扱うわけですからね。

当然、その土地にまつわる情報が重要になってきます。

よく知らない土地の物件を購入してしまい、失敗するアパートのオーナーが後を絶たないのは不動産投資を紙の資産と同じような感覚でやりはじめてしまったせいです。 

 

不動産は『立地』の影響をモロに受けます。

それが株式投資や投資信託、仮想通貨なんかと大きく違う点です。

不動産投資をやる人は部屋探しをする人が「住みたい」と思うような立地に建ってる物件を手に入れなきゃいけません。

 

それができるかどうかが不動産投資の成功・失敗を分けます。 

どんなに小さな情報でも構いません。

その小さな情報が物件の入居率に大きな影響を及ぼすかもしれないのです。 

 

例えば、購入を検討している物件の周辺に『新しい大学ができる』という情報をゲットしたとします。

それはアパート経営をするうえでかなりの好材料になりえます。

もしかしたらその大学に通う学生さんがそのアパートに入居してくれるかもしれません。 

 

その反対に、購入を検討している物件の周辺にあった大学が、『近々、移転するかもしれない』という情報をゲットしたとします。

もしもそういうウワサを耳にしたのならばその物件の購入は控えた方がいいでしょう。

 

わざわざこれから間違いなくリーシングがむずかしくなることがわかっている物件を購入する必要はありません。 

こうした情報は一見すると「小さなこと」です。

だけどその小さなことが非常に重要なのです。

 

どんなに小さなローカルなニュースであっても決して見逃すべきではありません。 

むしろそういうローカルな話題こそが不動産投資の成功・失敗を左右するのです。

 

その他にも情報を手に入れておいた方がいいチェック・ポイントは山ほどあります。

 

物件の近くにスーパーやコンビニはあるか? 

交通アクセスはどうなっているか? 

物件周辺の治安はどうか? 

物件に隣接している建物はどんな建物か? 

騒音や匂いを発するような店舗は近くにないか? 

近所に「おっかない人」が出入りするような事務所はないか? 

似たようなアパートが密集してはいないか? 

etc・・

 

不動産投資をやる人はそういった様々な情報を収集しなければならないのです。

それらは経済学の本やビジネス書には載ってないことです。

実際に現地に足を運んで、自分の目で見て、匂いをかいで、雰囲気を確かめなければわからないことです。 

 

そして、そういう情報をゲットし、そのゲットした情報を分析して瞬時に「イケる」「イケない」を判断する能力を持つこと。

僕はそれが大家さんにとって最も必要な資質だと思っています。 

 

どんなに頭が良くても、どんなにむずかしい資格を持っていても不動産投資で失敗する人は大勢います。

不動産投資は紙の資産への投資とまったく違う投資法なのです。 

数字だけで判断できないのです。

 

不動産投資はちょっと特殊な投資法なのです。 

 

株式、債券、FX、仮想通貨、etc・・その他いろいろある「紙の資産」への投資法はアタマの良さで勝負できる投資法です。

だからチャートが読めて、数字に強く、知識があれば、ある程度の成績をおさめることができると言われています。 

だけど不動産投資はそういうわけにはいきません。

 

もっと泥臭く、もっと人間的で、もっと生活に密着した投資法です。

不動産投資で成功している大家さんの中に主婦の方が多いのもそういった理由もあるのです。 

 

じゃあ、そういったローカルな情報をいったいどうやってゲットしたらいいのでしょうか。

その際に重要になってくるのが『コミュニケーション能力』ってやつです。 

コミュニケーション・スキルもアパートの大家さんに必要な資質なのです。

 

不動産投資というのは最初から最後まで『人』と関わりを持つ投資法だからです。 

 

その物件にまつわる情報をゲットする相手も「人」

部屋を決めてくれる不動産会社の営業マンも「人」

入居者も「人」

リフォーム業者も「人」

物件を売却する際の相手も「人」

etc・・ 

 

不動産投資はとにかく「人」と関わることの多い投資法なのです。

この点はパソコンやスマホの画面だけで成立する紙の資産との大きな違いです。 

 

はっきり言ってアパートのオーナーは『コミュ障』では絶対につとまりません。

人と関わり、積極的に話ができる人でなければできません。 

 

やっぱり不動産投資は泥臭く、人間くさい投資法です。

スマートに、ドライに、サラッと完結する他の投資法と大きく違います。

 

不動産の世界で生きてゆこうと思っているのなら人と深く関わることは避けては通れないということだけは覚えておきましょう。 

人と関わることが嫌いな人は悪いことは言いません。

不動産投資はやめておいた方がいいでしょう。

僕は不動産投資はサラリーマンこそやるべきだと思っています。

 

 

「サラリーマンだから不動産投資なんかできっこない」と言う人がいます。

でも僕は逆に「サラリーマンだからこそ不動産投資をやるべきだ」「サラリーマンの方が不動産投資を有利に進めることができる」と思っています。 

 

どうも世間では不動産投資というのは多額の自己資金を用意しなければいけないものと思われてるフシがあります。

それはまったくの誤解です。 

不動産投資というものは他の投資法に比べて圧倒的に少ない自己資金でできる投資法なのです。

 

株式投資や投資信託や仮想通貨の方がよっぽど「自分のお金」を使わなきゃいけないのです。 

もちろん、「自己資金がまったくゼロでもいい」というわけにはいきません。

 

銀行は融資の条件としてある程度の自己資金はもちろん要求してきます。

オーバーローンやフルローンがいかに恐ろしいものであるか・・・だいたい想像できるでしょう。

 

僕もたくさんそれで失敗した人を見てきました。 

 

でも不動産投資の魅力のひとつは自分のお金ではなく他人のお金を使って投資をすることができる点にあります。

 他人のお金とは言うまでもないことですが、銀行のお金のことです。

 

つまり融資のことです。 

 

でも借金は日本人が最も忌み嫌う行為の筆頭に挙げられるもの。

ここを乗り越えなければ不動産投資を成功させることはできません。

 

日本人のこの借金というものに対するアレルギーはちょっと異常です。

 

確かに不動産投資は大きな借金をする必要があります。

でもそれは逆に言うと大きな自己資金を必要としないということでもあるのです。 

 

それはメリットと呼んでもいいのではないでしょうか。

そして、きちんと考えたうえで適切に処理をすれば借金を抱えることは世間で思われているほど恐ろしいものではないと僕は思っています。 

 

不動産投資を成功させるためには融資という関門を突破しなければならない。  

ところが僕のこの「借金は怖くない」という主張はほとんど受け入れられません。

とくにサラリーマンをやってる人には受け入れられません。 

 

サラリーマンに限らず、公務員の人などいわゆる「勤め人」と呼ばれる人たちは基本的には真面目な人が多いのです。

真面目な人だから勤め人なんてものをやっているのでしょう。 

 

僕みたいなチャランポランで無責任なタイプの人間は勤め人にはなれません。

だから僕はそこからドロップアウトした道を選んだのです。 

 

でもサラリーマンの人こそ僕は借金というものを毛嫌いしない方がいいと思っています。

僕に言わせればそれは実にもったいないことのように思えます。

サラリーマンは銀行の融資に有利だからです。

 

それなのに多くのサラリーマンはそのことを知らないまま悶々とした日々を過ごしているのです。 

 

僕が不動産投資はサラリーマンだからこそやるべきだと考えている理由はそこにあります。

そこには銀行融資という問題が横たわっているからです。 

 

 

景気が良い時期は不動産の購入は控えるべきだと思う理由についてお話しします。


 

 

不動産価格の値動きは、株価の値動きのように激しくはない。

それでも不動産価格がまったく変動しないわけではない。

やはり実体経済の動きに連動する形で(株価の動きよりもゆっくりではあるけれど)不動産価格も変化する。

 

不動産投資は株式投資ほど焦る必要はないけれど、だからと言っていつまでも「このまま価格は変動しないだろう」とふんぞり返っているわけにもいかないのだ。

どこの時点で潮目が変わるのかは分からない。

そこをしっかり注視しておかなければならない・・・

 

ただ、不動産価格はそのときの経済状況に合わせてその都度変動するが、入居者さんからいただく家賃そのものはその都度は変動しない。

ここが不動産投資・アパート経営の魅力の一つだ。

 

やはり賃貸人と賃借人は賃貸借契約という契約を結んでいるので、契約期間中は勝手に賃料を改定するわけにはいかないのだ。

 

だからもしも日経平均株価が大暴落したとして、2万円だったものが1万円になったとしても、入居者さんからいただく家賃が半分になったりはしない。

「日経平均株価が半値になったので、今まで5万円だった家賃を今月から25,000円にしてくれ」というわけにはいかないのだ。

 

ここがアパート経営の面白いところだ。

 

ただ、それはあくまでも家賃収入の話である。

不動産価格自体は、その時々の景気や経済状況の影響をモロに受け、価格は変動する。

 

基本的には僕は景気がいいときというのは、不動産の購入は控えるべきだと思っている。

 

なぜなら景気がいい時というのは、不動産価格が高騰している時期だからだ。

そういう時期というのは、基本的には株も不動産もやらない方が無難だと思う。

 

むしろ、そういう時期というのは『手仕舞い』の時期だ。

つまり、売却に適した時期だ。

 

そういう好況期に株や不動産を売却すれば、大きなキャピタルゲインを得ることができるだろう。

 

これは不動産投資に限らず投資全般についていることなのだが、投資で成功するためには「おとなしくしていること」も非常に重要な戦略だ。

ヘタに手を出して高値掴みをしてしまったら、それこそ大損害を被ってしまう。

 

これはFXも、仮想通貨も、投資信託も同じだ。

特に不動産の場合、銀行の融資(つまり借金だ!)を利用して物件を取得するので、レバレッジがかかっている分リスクも大きくなってしまう。

景気が良い時期というのは銀行の方もイケイケの状態になっているので、融資の審査も緩くなる。

 

だからと言って、調子に乗ってフルローンやオーバーローンを組んでしまったら、きっと後で手痛い目に遭うだろう。

 

銀行の審査が緩いのは、「経済が好調で、不動産価格が高い時期だから」という特殊事情があるからだということを忘れてはいけない。

僕はリーマンショックのあとの銀行がどのような状態だったのかを目の当たりにしている。

 

景気が落ち込んでいる時期の銀行は、基本的には『貸し渋る』ものだ。

今、大盤振る舞いでたくさんの新参の不動産投資家に銀行が融資しているのは、日本経済が絶好調の時期だからだ。

 

でも銀行から融資の審査が下りたからといって、必ずしも成功するとは限らないのだ。

 

今は超低金利な状態になってはいるけれど、ひとたび金利が上昇し始めたら、家賃収入と毎月の返済額が逆ザヤになる可能性もある・・・

 

そうならないためにも、なるべくならば不動産価格が高い時期にフルローンやオーバーローンで融資を組むのは控えるべきだ。

   

 

 

不動産投資に参入するのは不動産価格のピークを過ぎてからでも全然遅くない理由

 

 

お金持ちはやっぱり頭の良い人たちだ。

自分のお金を守るために、必死になって色々な方法や防御策を考える。

 

しかし、お金持ちではない人たちはこういう好況期には不動産投資に参入しない方がいいだろう。

 

不動産価格があまりにも高すぎるからです。

 

不動産価格はいつか必ずピークを迎える。

未来永劫ずっと右肩上がりということはありえないのだ。

 

実際に不動産投資に参入するのはその頂点を過ぎてからでも全然遅くない。

いや、むしろ頂点を過ぎ、明らかに不動産価格が下がり始めてから参入した方が利回りの高い物件を取得することができるだろう。

 

「景気が悪くなればいい」というのがなんだかおかしな話ではあるのだが、実際に景気が悪くなればそれに伴って物件価格も下がってゆく。

物件価格が下がれば、理論上は利回りは高くなる。

 

何の投資をやるにしても、利回りは高ければ高いほどいいだろう。

 

しかし、物件の値段が下がり始めたからといって手放しで喜んでばかりもいられない。

価格が下がり始めの頃というのは、逆の言い方をすれば「まだまだ下がる時期」でもあるのだ。

 

不動産の場合、価格の変動はゆっくりなだらかだ。

一夜にして急激にドーン!と暴落するということは不動産の場合はあまりない。

 

価格が下がるにしても、ゆっくりじわじわと下がってゆく。 

そうであるならば、物件価格が下がり始めたからといってあまりに性急に飛びつくのは控えたほうがいいだろう。

本格的に物件価格が下がりきり、高い利回りの物件が世に出始めた頃を見計らって参入したほうがいいと思う。

 

そしてそういう時期というのはいつか必ずやってくる。

 

うちの会社で所有している物件のほとんどは、そういう価格が低い時期に取得している。

どの物件も恐ろしく利回りが高い。

どの物件も表面利回り15%以上の物件ばかりだ。

 

だから僕は現在6%や7%の表面利回りで取引されている昨今の現状を見て、たいへん驚いてしまうのだ。

 

特に東京などの都心部などの場合、ヘタをしたら4%や3%の利回りでも飛ぶように不動産が売れているという話も聞く。

 

それは不動産業者にとっては大変喜ばしくことかもしれないけれど、不動産投資家にとっては本当に喜ぶべきことなのだろうか?

 

僕にとって不動産投資で利回りが10%を切るということは、『イエローカード』に近い感覚を持っている。

5%を切る利回りのものは、完全に『レッドカード』だ。

 

不動産投資はモノを相手にする。

モノは必ず劣化する運命にある。

だからアパート経営には修繕工事がついて回る。

 

その修繕工事にかかる費用は、物件が古くなればなるほど大きくなってゆく・・・

 

どんなに東京都心のおしゃれなオートロックのマンションだとしても、モノというのは必ず劣化し、古くなってゆく。

そして、必ず修繕工事が必要になってくる。

 

その時(それは8年後かもしれないし、13年後かもしれない)、果たして4%や3%の利回りしかない状態で資金繰りは大丈夫なのだろうか?

 

さらに金利上昇のリスクもある。 

さて、果たして耐えられるのだろうか?

 

転売目的に不動産を取得するというのなら話は別だ。

今だったらキャピタルゲインを狙えるだろう。

 

しかしながら、インカムゲイン狙いで、これから先何十年もその物件と付き合っていかなければならないのだとしたら、利回り4%や3%では話にならないと僕は思っている。

 

うちの会社の物件は15%以上の利回りのものばかりだ。

その代わり、どの物件も地方にある古い物件ばかりだ。

 

そして、言うまでもなく毎年かなりの修繕工事費用が発生している。 

それでも、15%以上の利回りがすべてをカバーしてくれている。

多少の支出や、多少の空室期間があっても、利回りの高さが僕を守ってくれているのだ。

 

さて、皆さんはこの辺りのことをどのように考えるだろうか?

 

巷にあふれる不動産投資関連本が煽っているように、今が不動産投資をスタートする絶好のタイミングだと思うだろうか?

それとも、物件価格が下がり、僕が取得したような15%以上の高い利回りの物件が出はじめるのを待った方がいいだろうか?

 

ここはその人の考え方しだいだ!

不動産投資の経費の取り扱いで気をつけるポイント

 

 

不動産投資を成功させるためには税金をコントロールする術を身につける必要があります。

節税対策をおろそかにしているとせっかくアパートが満室になり、大きな家賃収入を得てもそのほとんどが税金として持っていかれた・・なんてことにもなりかねません。

 

また、アパート経営を長期間安定的に運営していくためには物件を修理するための修繕費や部屋のリフォームにかけるお金なんかをプールしておく必要があります。

そうしなければ突破的な工事が発生した途端、一気に資金ショートしてしまうからです。

 

そのためにもきちんと税金をコントロールし、口座になるべく多くのお金を積んでおく必要があるのです。

 

不動産投資はこの計算式で算出されます。

 

 

(収入 ー 経費 ー 控除) × 税率 = 不動産所得にかかる税金

 

 

収入とは入居者からもらう家賃収入のことです。

 

経費とは管理会社に支払う管理手数料や物件の電気・水道代、日常清掃にかかった費用、広告費、固定資産税、保険料などのことです。

 

控除とは(個人の場合で)確定申告をする際に国から認められている医療費控除や専従者控除などのことです。

 

収入からこれらの経費や控除額を引き、残ったものを所得といい、その所得の額に応じて税率(パーセンテージ)は変わってきます。

だから、「経費」と「控除」の額を多くすることができれば税金が少なくなるという事になります。 

 

もちろん「収入」が減れば減るほど税金も少なくなるのですが、商売をやっていて「税金を払いたくないから収入を少ないしよう」なんていう人はいません。

 

やっぱり収入は青天井でどこまでも伸ばしていき、それに連れて経費や控除の額も増やしていき、賢く節税するというのが王道のパターンでしょう。

 

経費を増やすことができれば所得自体を減らすことができるので納める税金も少なくて済みます。

基本的には不動産投資に関係する支出は経費になるのでどんどん経費計上して構わないと思います。

 

ただし、不動産投資に関係しない支出は(当たり前のことだが)経費計上することはできません。

税務署は厳しい目でこの辺りをチェックするのでくれぐれも注意しましょう。

 

不動産投資における一般的な経費とは?

 

・固定資産税

・支払利息

・物件の水道光熱費

・管理会社に支払った管理料

・不動産投資の勉強のためのセミナー費用

・不動産投資家仲間との飲食代

・不動産投資に関する書籍代

・物件視察のときに使った交通費

 

基本的にはこれらに関する項目は個人でも法人でもすべて経費になるはずです。

ただし、最近の税務署はより正確な内容を把握するために領収証よりレシートを好む傾向があります。

 

きちんと領収証と一緒にレシートも綴っておくようにしましょう。

レシートには細々とした内訳が記載されているので税務調査員も一目瞭然なのです。

 
具体的な内容が書かれていない領収証だけだと、「この金額の内訳を詳細に教えてください」と突っ込まれる可能性があります。
 

 

所得にはいろいろな種類のものがあります。

給与所得、事業所得、不動産所得、配当所得、雑所得、利子所得、etc・・・

 

この中で不動産所得は損益通算ができる所得として有名です。

 

損益通算というのはもしもその所得が赤字だった場合、他の黒字の所得からその分を差し引くことができる所得のことです。

 

だから、もしも給与所得のある人が不動産投資をやって不動産所得が赤字になった場合、給与所得の黒字の分から不動産所得の赤字の分を差し引くことができるのです。

 

不動産投資の魅力の一つはこの損益通算というものを利用することができる点にあります。

他に損益通算ができる所得は事業所得・譲渡所得・山林所得などがあります。

 

逆に損益通算ができない所得としては株の配当を受け取ったときの配当所得、仮想通貨などの雑所得などがあります。

 

 

退去時の「敷金」に関することでモメない方法

  

 

 

部屋の退去でモメるケースの中で、契約書に「自然損耗分は借家人負担」というふうに特約を書いてたりすることが原因の場合があります。

でもこれは無効です。

これは判例もあります。

 

「契約書にサインと印鑑をもらっていれば何でもOK」とばかりに勝手に解釈して、契約書の特約事項の欄に『自然損耗分も借家人負担とすること』という文言をいれて契約する大家さんが中にいる。

しかし、たとえそのような文言を加えて契約したとしても、その特約は無効となる。

 

これは判例が出ているのだ。

大家さんはそのような無理難題を契約書上に書き入れるようなことはしない方がいい。

 

判決も出ているし、入居者からの評判も悪くなるし、何よりも仲介業者や管理業者からも「あの大家さんは要注意だ!」と敬遠される大家さんになってしまう・・・

そうなったら、今後の賃貸経営にも暗い影を及ぼすことになる。

 

なるべく修繕費を浮かせたいという気持ちは痛いほど理解できるが、契約書の特約事項に余計なことを書き入れるようなマネだけはしないようにしてほしい。

 

ご存知のように日本は災害大国だ。

台風などによる風水災や降雪などにより毎年甚大な被害を受けている。

当然、アパートやマンションもその被害を受ける。

賃借人に貸している部屋も被害を受けることもあるだろう。

 

もしもそういった自然災害などが原因で部屋が損耗・汚損した場合も大家さんは賃借人に対して原状回復を請求できないことになっている。

 

民法では損傷が借主の責めに帰することが出来ない事由による場合、賃借人は原状回復義務を負わないとなっている。

 

もちろん自然災害はそれに該当する。

台風の被害を人間の力で食い止めることはできない。

それは言うまでもなく「借主の責めに帰することが出来ない事由」に該当するだろう。

 

だから大家さんはたとえ自然災害などによって部屋がどうにかなってしまっても、賃借人に修繕費その他は請求できないのだ。

だから大家さんは絶対に保険に入っておかなければいけないのだ!

 

大家さんは賃借人に敷金を返還する義務を負うのです。

2017年12月に閣議決定され、2020年に民放が改正されることになった。

その民放改正では不動産の賃貸借契約に関することも見直される。

 

その中の注目ポイントは敷金と原状回復のルールの明確化だ!

もしも契約時に敷金を預かっていた場合、影響してくる問題なのでしっかりと把握しておく必要がある。

 

敷金というのは家賃の担保という目的で設定されているものだ。

今後は賃借人が部屋を退居する際には大家は敷金を返還しなければならないことになる。

 

もちろん、家賃を滞納したり、明らかに原状回復請求ができるケースの場合は話は別だが、そうでない場合は返さなければならない。

今までこの辺が非常に曖昧だった。

 

そして言うまでもなく、自然損耗・経年劣化の場合は敷金からその修繕費を差し引くことはできない。

 

敷金の取り扱いに関してはこれまで日本各地でモメ事となっていた。

それは敷金の取り扱いが曖昧なままになっていたからだ。

 

自然損耗・経年劣化とはとても言えないような状態

増改築・大規模な模様替え

工作物の設置など

これらに対しては大家さんは借家人に対して原状回復を請求することができる。

 

もしも敷金を預かっていた場合は原状回復の費用に充当することができ、なおかつ足りない分は借家人に請求することができることになっている。

 

ちなみに原状回復のための工事費は60万円以内だったら経費として計上できる!

それ以上の経費も内容によって経費にできるので、ぜひとも税理士と相談してほしい。

 

グレードアップは資本的支出になってしまうためにダメだが、原状回復のための工事だったらOKのはずだ。

 

言うまでもないことだが、もしも賃貸経営が黒字だった場合、工事費という名目で経費計上できればその分、節税となる。

もしもその結果、事業が赤字になってしまったとしても、不動産所得は損益通算ができる。

 

だからサラリーマン大家さんのように不動産所得のほかに給与所得がある人なんかは、所得を圧縮することができるので、その分、税金が安くなる。

 

原状回復を履き違えてる大家がいっぱいいて、僕もかなり苦労した。

原状回復って「建物を借りたときのそのままの状態にまで戻す」っていう意味じゃないからね!

 

これから不動産投資をはじめようかと考えている人は、そのあたりのこともきちんと事前に把握しておくようにしよう。

そこをきちんと把握しておかないと、後々入居者と大きくモメることにもなりかねないから要注意だ。

退去時の原状回復の基本ルールはどうなっているのかについて

 

 

不動産投資をやる人は退居時になるべく借家人とモメないように注意しなければなりません。

むかしは立場的に貸主の方が強かったのですが、今はそうではありません。

なんでもかんでも「原状回復しろ!」と借家人に対して言えない時代になってきてることもしっかり把握しておかなければなりません。

 

基本的には、通常使用の範囲であれば、大家さんは借家人に原状回復を請求することはできません。

当然、契約時に敷金を預かっていたならば大家さんはそれを借家人に返還しなければなりません。

ここを勘違いしている大家さんもいまだにたくさんいます。

 

もしも部屋を明け渡した状態と明らかにかけ離れているような状態だった場合は、この限りではありません。

壁に穴を開けたとか、洗面台を破損したとか、風呂桶にヒビを入れたといったような、とてもじゃないけど「経年劣化」「自然損耗」とは言えないようなケースは借家人に原状回復を請求してもいいことになっています。

 

しかし、そのような使い方をする人はほとんどいません。

よっぽどの乱暴者じゃない限り・・

僕も長年、不動産賃貸の営業マンをしていましたが、ほとんどのケースが自然損耗・経年劣化です。

 

大家さんはそのことをしっかりと認識しておくべきだし、借家人は大家さんに言われるがままに請求された額を安易に払うべきではないと思っています。

 

大家さんは賃借人に部屋を貸し、その対価として家賃をもらってきました。

その家賃の中には経年劣化・自然損耗によって発生する修繕費用も含まれているのです。

ここを誤解している大家さんがたくさんいます。

 

モノというのは時間が経過するにつれて必ず劣化してゆくもの。

部屋のクロス、壁、フロア、畳だって長く居住すればするほどだんだん古びていき、その価値は減少していきます。

たとえ新築の状態で人に貸したとしても、年数が経過すればその価値は減少していきます。

 

そういった通常使用による自然損耗分は大家さん負担することになっています。

つまり、賃借人に原状回復費用を請求することができないのです。

 

国土交通省からも『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』という通達が出ています。

そこには「自然損耗分の修繕費用は賃料に含まれている」としっかり明記されています。

「これはとても経年劣化・自然損耗とは言えないよね」というようなケース以外の修繕費は大家負担だと肝に命じておきましょう。

 

勤労所得と不労所得の根本的な違いについて

アパートのオーナーには圧倒的な自由な時間が与えられているのです。

これが不労所得というものの最大の魅力です。

それは労働することによって得られる勤労所得とはまったく違うものなのです。

 

給与所得は働かなければ手にすることのできない所得です。

それに対して不労所得は働かなくても手にすることのできる所得です。

 

そして住宅ローンは給与所得の中から支払われ、不動産投資ローンは不労所得の中から支払われるのです。

 

給与所得は働かなければ手にすることのできない所得です。

それに対して不労所得は働かなくても手にすることのできる所得です。

 

そして住宅ローンは給与所得の中から支払われ、不動産投資ローンは不労所得の中から支払われるのです。

この2つはまったく別のものです。

そのローンを支払うためのお金の出どころもまったく違います。

『給料』と『家賃収入』はまったく違うものなのです。 

 

うちの会社のアパート・ローンは、うちのアパートの入居してくれている入居者のみなさんが返済してくれています。

我が社が払ってるわけじゃないのです。

 

住宅ローンを抱えている人は総支払額とかを気にする人も多いと思います。

でも不動産投資ローンはそれほど気にする必要はありません。

 

はっきり言って住宅ローンは繰上返済をしてでも早く完済した方がいいと思います。

でも不動産投資ローンはそれほどあせってやる必要はないと思います。

 

アパート経営というのは早く払い終わればいいというわけではないのです。

繰上返済に一生懸命になりすぎると資金繰りが悪化する可能性が出てきます。

 

商売で資金ショートしたら一環の終わりです。

そういう事態は絶対に避けなければなりません。 

 

僕はいつも『なるべく長期でお願いします!』と銀行と交渉します。

「長くなれば支払総額が増えるじゃないか」とよく指摘されますが、それは住宅ローンの発想です。

 

こっちが組むのは事業のためのローンです。

こっちは商売をやっているんです。

ビジネスをやっているのです。

 

居住用のための借金と事業用のための借金は全然違うものなのです。

 

ビジネスでいちばん重要なことは『長期間、安定して商売を継続すること』です。

支払総額や完済することが重要なのではないのです。

 

総返済額は住宅ローンだったらこだわった方がいい。

住宅ローンというのは基本的に自分のフトコロから支払うことになるものだからです。

 

でもアパートローンの場合は違います。

自分のフトコロではなく、ビジネスの中から支払われます。

勤労所得の中から支払われるのではなく、事業所得あるいは不労所得の中から支払われるものです。

 

だから住宅ローンのような借金は無いに越した事はないし、もしあったとしたらなるべく早く返済した方がいいと思います。

 

それに対して事業の借金、商売の借金は急いで返す必要はないと思います。

それよりもなるべく月々の返済額を低く抑える事を優先すべきです。

 

月々の支払額を低く抑えるために繰上返済をするという方法もありますが、商売をするうえでいちばん重要なことは長期間、安定することです。

いざ!というときの資金繰りに困ることがないようにしておく必要があります。

 

だからある程度の資金は確保しておいた方がいいでしょう。

 

「月々が安くなるから」という理由だけで無理して繰上返済をしてしまうと、下手をしたら資金繰りに困ることになります。

それだったら最初から銀行と交渉してなるべく長期で組むことを心がけた方がいいです。

 

30年は無理ですが、25年。

25年は無理だと言われたら、せめて20年。

それでもダメだったら15年。

 

10年というのはかなり厳しい・・

それだと月々の返済額が膨らみ過ぎてしまい、キャッシュフローが悪くなってしまいます。

 

銀行はなるべく短くローンを組みたがるでしょう。

でも、こちらはなるべく長く組みたい・・

 

そこは『交渉』ですね。

 

いい物件を取得できるかどうかは運やタイミングによって決まるところがある


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いい物件との出会いは(僕の経験から言えば)、ほとんど『運』や『タイミング』によって決まります。

努力をしたからいい物件が取得できるわけではない。

どちらかといえば、運とかタイミングといった、自分の力ではどうすることもできないことが大きく影響したりする。

 

たまたま優秀ないい営業マンと出会った

たまたまタイミングのいい時に相続の問題を抱えてる売主があらわれた

たまたま世の中が不況になり、不動産価格が暴落した

たまたま一番手の人の銀行の審査が通らなくて二番手の自分が繰り上がった

「絶対に無理だろう」と思ってさした鬼のような指値がなぜか通ってしまった

etc・・・

 

いい物件の取得には必ずこういう『たまたま』があります。

決して焦ったからうまくいくということはないのです。

 

恋愛と一緒です。

焦って相手を選ぶと失敗します。 

淋しさに耐えられなくなり、「なんでもいいや」といった具合にテキトーに相手を選んでしまうと後で大きな後悔をすることになります。

 

でもセカセカ・タイプの人はこの過ちを繰り返してしまうところがあります。

次から次へと相手を変えてはその都度、大騒ぎをする恋愛体質の人みたいです。

みなさんのまわりでもそんなチャカチャカした恋愛体質の人、いるのではないでしょうか・・

 

「これだ!」という異性と出会った時のことを思い出してみよう。

そこには「たまたま」とか「運良く」とか「タイミングよく」といったようなことがきっとあったはずです。

 

逆に言えば、そういう自分の力ではどうすることもできないようなものの力が介入したときじゃなければ物事というのはうまくいかないものなのです。

 

物件選びも同じことが言える。

 

うちの会社で保有してる物件は(今、保有中のものも、もう売却してしまったものも)、すべてリーマンショックとか東日本大震災の頃とかに取得したものです。

いずれも日本経済が奈落の底に落ちていたときです。

 

本当に良い物件というのはそういうときに出てきます。

あのとき、不動産価格は暴落していました。

だいたい株価と連動しているので、株価も7,000円くらいのときでした。

 

だからもともと利回りも高く、売主さんも資金繰りに困っている様子だったので指値もカンタンに通りました。

 

 

物件自体もそれほど悪い物件ではありませんでした。

でも売主さんの本業の方が傾きつつあったので、明らかに「一刻も早く現金化したい」といったカンジだったのです。

 

だから僕はさらに鬼のような指値を入れることができ、それがおもしろいように通ったのです。

もう二度とあんなスペシャルな時期にはお目にかかれないような気がします。

あれは何十年に一度かのラッキー・タイムの時期だったような気がします。

パチンコでいうところのフィーバーや確変の時期というか・・

 

どうか焦って「それほどでもない物件」をつかまないように注意してほしい。

じっくりと腰を据えてその物件を見極めてほしい。

 

それでも適格物件が見つけられないのだとしたら、それは「今はそのタイミングではない」と思って撤退することも大事です。

不動産は高額です。

一棟もののアパートともなれば何千万年も借金をすることになります。

払えなくなって行き詰まるよりはその方がはるかにマシでだと思いましょう。

 

〇〇建託のような築浅でオシャレでグレードの高い物件が「儲かる物件」とは限りませんので、気をつけましょう。

みなさんが取得しなければいけないのは儲かる物件です。

毎月、安定的にキャッシュフローをたくさんもたらしてくれるような物件です。

 

都会にあって、キレイで、オシャレで、カッコ良くて、属性の高い人が好む物件がイコール儲かる物件とは限らないのです。

東京ミッドタウンのオシャレなレストランで食べる料理もおいしいかもしれないけど、孤独のグルメに出てくるような夫婦二人でやってる定食屋の料理もおいしいのです。

 

東京の区分マンションは利回り5%とか(下手すると4%とかで)で買う人がたくさんいるそうですね。

僕の感覚から言えば、信じられないことです。

「東京のRCのマンションで利回り6%でまわる物件だったら“見ないで決めてもいい”」みたいなこと言ってる不動産コンサルタントの人もいるそうです。

 

正気の沙汰とは思えません。笑

大丈夫ですかね、4〜6%の利回りですよ・・

 

みなさんはどうか「本当にいい物件」ってやつを見極めてください。

 

「不動産投資をやってみたい」と考えている人は物件選びには細心の注意を払う必要がある。

 


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「不動産投資をやってみたい」と考えている人は物件選びには細心の注意を払う必要があります。

焦って、きちんと考えないまま飛びついてしまうと、取り返しのつかないことになる可能性もあります。

 

たとえ不動産会社の営業マンから、新しくて、グレードが高く、高属性の人が好みそうな物件を紹介されたとしても、じっくり考えて答えを出した方がいい。

「なるべく新しい物件を・・」という気持ちはよくわかります。

だけど、その物件が本当にみなさんにきっちり安定的にキャッシュフローをもたらしてくれるかどうかはわからないのです。

 

社宅サービスを通して部屋を探すような転勤族の人たち。

彼らが好みそうな〇〇建託のようなアパートが必ずしも儲かるとは限らないということです。

 

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住宅ローンとアパートローンはどちらが早く返済した方がいいのかについて

 

 

住宅ローンと不動産投資ローンはなるべく早く返済し終わった方がいいんだろうかと悩んでいませんか?

そんな人のために住宅ローンは早く返済した方が良くて、不動産投資は早く返済する必要がない理由について解説します。 

 

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不動産投資はギャンブルなんかではなくきちんとしたビジネスであると僕が思ってる理由

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世間では不動産投資に対する風当たりがますます強まっています。

むかしから「不動産投資だけはやめとけ」と僕自身もずっと言われ続けてきましたし、今もいろんな人から言われます。

 

でも僕は今のところ不動産投資をやめるつもりはありません。

確かに大変だな、、、と思うときはあります。

でもメリットとデメリットを天秤にかけたときに圧倒的にメリットの方が勝つのです。

だから僕は不動産投資というものをやっています。

 

ただし僕は不動産投資をやる目的は値上がり益を狙ったものではありません。

あくまでも定期的に収入が得られる家賃収入が目当てです。

 

投資にはキャピタルゲインを目的に投資するものと、インカムゲイン(キャッシュフロー)を目的に投資するものの2つがあります。

僕はインカムゲイン(キャッシュフロー)を目的に投資するものが好きです。

しかも、なるべく早く手元におカネがくるもの。

極端な話をすれば、今月投資したら来月にはもう口座に入ってくるようなものが好きです。

 

逆に売却益を狙うようなスタイルはあまり好きじゃない。

そういうキャピタルゲインを目当てに投資するのはキケンだと思っています。

それは不動産投資だけではなく・・

 

株だって、債券だって、金だって、プロのファンドマネージャーでも間違ったりするくらいなのです。

僕がどんなにない頭をしぼって分析したところで無理でしょう。

僕は「こうなればいいなぁ」という願望とかに自分のおカネを使いたくないのです。

 
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本物の資産」を持てば市場の動きに人生が左右されることはなく安心して生きることができる。

 

ビル・ゲイツはマイクロソフトという資産。

ジェフ・ベソスはAmazonという資産。

孫正義さんはソフトバンクという資産。

うちの近所の常に大行列のたい焼き屋のオヤジは繁盛してるお店という資産を持っています。

 

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不動産賃貸経営で失敗しないためにもある程度の規模(スケール・メリット)が必要という話

 

 

賃貸経営を安定的なものにするためには何が必要なんだろうと悩んでいませんか?

本記事ではそんな人のために長年、賃貸経営をしている僕が考えるアパート経営を安定させる方法について解説しています。

 

「不動産投資を成功させるためにはどうしたらいいのか?」

「アパート経営を軌道に乗せるためにはどうしたらいいか?」

 

これは不動産投資家・不動産オーナーの永遠のテーマ。

僕もこれまでこの問題と何度も向きあってきました。

 

その過程の中で僕はいくつかの『自分なりのノウハウ』のようなものを発見することができました。

その中の一つが「不動産投資を成功させるためにはある程度の規模が必要だ」ということ。

 

『規模』というのは、「数」のことです。

「スケール」のことです。

 

やっぱり不動産投資をやってそこからある一定レベル以上のリターンを得ようと思ったらある一定レベル以上の規模がどうしても必要なのです。

ここは絶対に押さえておかなければいけないポイント。

 

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不動産投資においてどんな間取りの物件を選べばいいのか問題について僕の思うところ。

 

 収益物件を購入しようとする際に、結構頭を悩ますのが部屋の間取りのタイプです。

1R、1K、1DK、 1LDK、2DK、2LDK、3DK、3LDK、etc・・・

部屋の間取りには実にいろいろなタイプがあります。

そのなかで僕はなるべく『1DK~1LDK』の間取りにこだわって物件を選ぶようにしています。

1R~1Kの間取りでもなく、2DK以上の間取りでもありません。

あくまでも1DK~1LDKです。

どうして僕がその間取りにこだわるのかというと1DK~1LDKの間取りが賃貸市場において、いちばん需要(ニーズ)のある間取りだと思うからです。

 

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