僕は今、専業大家として家賃収入を得て暮らしています。
専業大家になる前は不動産会社で営業マンとして働いていました。
賃貸営業という仕事のおもしろいところはいろいろな人と出会えるところです。
部屋探しに来る人もおもしろいのですが、部屋を貸す側の人（つまり大家さん）もいろんな人がいて実におもしろかったです。
とくに、どこの町にも必ず1人か2人はいるであろう、その町の大家さんのボス的存在の人と話すは超おもしろかった。
そして、いろいろと勉強させてもらいました。
もちろん、そういう人たちは超大金持ちです。
賃貸契約書に印鑑をもらいに行ったり、契約金を届けに行ったりする際に僕はそういう「雲の上の存在」のような人たちといろんな話をさせてもらいました。
僕が今、このような仕事をしているのは、明らかに彼らから影響を受けたからです。
不動産の仕事を通じて彼らといろんな話をすることなかで僕は「僕も不動産投資をやってみたい」と強く思うようになったのです。
僕が接してきた大成功をおさめている大家さんたち。
彼らのスケールはハンパなかったです。
アパートの数だって5棟や6棟の話ではない。
15棟とか、20棟クラスです。
ケタが違うのです。
スケールが違うのです。
もちろん、それに伴って彼らが銀行からの借りてる借金の額もハンパありません。
軽く10億円を超えています。
この10億を超える借金というのを聞いてほとんどの人は眉間にシワを寄せることでしょう。
もしかしたら言いようのない「嫌悪感」のようなものを感じたかもしれません。
でも不動産投資をやったことのある人ならこんなふうに思うはず。
「そんなに銀行からお金を借りられるなんてスゲー！」
「よっぽど信用のある人なんだろうなぁ！」
と。
銀行だってバカじゃない。
いくらお金を貸すことが仕事だとしても支払い能力のない人に何億も何十億もお金を貸すはずがありません。
銀行からお金をいっぱい借りられる人というのはそれだけ銀行から信用されてる人なのです。
ところがこのことを知らない人はまったく逆の反応を示します。
たくさん借金をしている＝悪いことと捉えるところがあります。
そして、多額の借金をしている人のことを何か「不審人物」であるかのような目をして見る。
逆です。
ビジネスの世界で成功するためにはこの借金というものを自分に有利に働かせる術を身につける必要があります。
とくに不動産投資に興味がある人は借金に対するアレルギーを克服しなければなりません。
『不動産投資』と『借金』は切っても切れないものなのです。
借金を嫌う人は不動産投資で成功することはできません。
僕が接してきた超大金持ちの大家さんたちもみんな大きな負債を抱えていました。
彼らはどんなに貯金があっても必ず借金を利用します。
不動産投資の最大のメリットは『他人のお金（つまり銀行のお金）を使って物件の所有者になることができる』というもの。
せっかくその恩恵が得られるのに物件を全部キャッシュで購入してしまったらメリットが半減してしまいます。
そのことを熟知している大家さんほど銀行からの借入金を上手に利用して不動産ビジネスを展開しています。
そうすると必然的に物件の数が増えるにしたがって借金の額も増えてゆくことになります。
その金額を見てほとんどの人は恐怖におののく。
「まともじゃない」「頭がおかしい」「危険だ」と感じます。
とくに日本人は借金が大嫌いな国民ですから・・
子どもの頃から親や学校の先生、まわりの大人たちから「借金はなるべくするな」と教えられてきました。
だからなおさら何億、何十億という借金をする不動産投資というものを忌み嫌うのです。
その根底にあるのは、「親や学校の先生からの教えを忠実に守らなければならない」という真面目さです。
日本人はとっても真面目なのです。
だけど考えてみてほしい。
もしも不動産投資がそんなに危険ならばどうして僕はこんなふうに自由でハッピーな毎日をおくることができているのでしょう。
もしも借金をすることがそんな悪いことならば銀行から何十億円もの借金をしている大家さんはみんな自己破産するか、首を吊らなきゃいけないはずです。
でもそうなっていません。
ときどき失敗するメガ大家さんもいます。
でも成功してるメガ大家さんの方が多いのではないでしょうか。
物件をたくさん保有してゆくうちにだんだん目も肥えてきますし。
「危険だ」「バカだ」「愚かだ」と、ワーワー大騒ぎする人を尻目に成功している大家さんたちは今日も明日も心穏やかに暮らしています。
親や学校の先生たちのことが言ってたことを信じたい気持ちもわかります。
でも他のことはともかく、お金に関することについては彼らはまったく適切じゃないアドバイスをみなさんにしていた可能性が高い。
そして、みなさんはその不適切なアドバイスを適切なアドバイスだと信じて今日まで過ごしてきたのです。
だから借金をしている人のことを訝しげな目で見たりするのです。
でも多くの人のお金に関する問題は解決されないままです・・
日本人はとくに借金が大嫌いな国民です。
家のローンや車のローン、教育ローンぐらいなら許せるけど、それ以外の借金はすべて認めないようなところがあります。
僕も銀行からたくさん借金をしていますが、そのおかげでいつも冷たい視線を感じます。
でもその考えはおかしい。
一般的に銀行から借金をして物件を手に入れるという行為は危険極まりないものとしてとらえられている。
しかし、その物件が確実に安定したキャッシュフローをもたらしてくれて、将来、売却するときにも苦労することなくカンタンに買主を見つけることができるとしたら・・
その物件がたとえ1億円だろうが、2億円だろうが僕は関係ないと思っています。
不動産投資の場合、「少ない借金の額で済むから」という理由でチンケな物件に手を出してしまうと失敗する確率が高くなります。
「いい物件」か「悪い物件」か、「いい投資」か「悪い投資」か、「いいビジネス」か「悪いビジネス」か。
そこを見極める『目』をもっていれば危険を回避することができます。
いちばん危険なのは借金をすることではないのです。
「よくわからないもの」に手を出すことなのです。
期待
雰囲気
なんとなく
〇〇という人が勧めてたから
テレビや雑誌で特集されてたから
etc・・・
不動産投資に限らず、もしあなたがそんな理由である特定の投資をやろうとしているのなら悪いことは言わない。
やめておいた方がいい。
それは誰が何と言おうと、『ギャンブル』です。
僕はギャンブルをやるつもりはありません。
そのために不動産会社で長年、苦労して修行を積んだのです。
そこで培った識別眼や洞察力のようなものを駆使して物件を選んでいます。
それはギャンブルではありません。
テキトーに当てずっぽに物件を選んだわけでもありません。
どんなに人から「危険だ」「アホだ」「マヌケだ」と笑われたとしても僕は「これだ」という物件に出会ったら喜んで大きな借金をすると思います。
これまでもそうしてきたし、これからもそうしてゆくつもりだ。
自分の『目利き』に自信があれば何も恐れることはないのです。
不動産投資の最大の難関は最初にやってきます。
それは『銀行の融資』です。
この関門をクリアしなければ話は何もはじまりません。
一軒家とか区分所有といった小さな金額の場合は割とすんなり突破できると思います。
ところがアパートのような比較的大ぶりな不動産ともなれば銀行のほうも身構えます。
ましてや、二棟目ともなれば借入総額がかなり大きくなってしまいますので、かなり厳しく見られると思います。
それでも前に進みたい人。
それでも何棟も物件を所有するアパートのオーナーになりたい人。
そういう人はあらかじめ次にあげる策を講じておく必要があります。
① 属性を良くしておく
② 自己資金を多く用意しておく
③ 共同担保に提供できるものを用意しておく
④ 強い連帯保証人を用意しておく
⑤ とにかく実績をつくっておく
⑥ 積算価格の高い物件を持っていく
⑦ 利回りの高い物件を持っていく
すべてを完璧にすることは不可能だとは思いますが、まったく何も準備していないのにお金だけ貸してくれと言われても銀行のほうも困ってしまいます。
不動産投資は銀行の力を借りなければ成立しない投資ビジネスです。
彼らに「この人なら貸してもいいかも」とその気になってもらわなきゃいけないのです。
やっぱり商売をやるとなった以上、『覚悟』が必要なのです。
命がけです。
そんなに簡単な話じゃないのです。
連帯保証人も頼みたくない、共同担保を提供するのも嫌だ、属性も良くない・・・・そんな状態なら商売人にならない方がマシです。
大人しくサラリーマンをしていましょう。
極端なことを言えば、不動産投資をやるということは自己破産することを覚悟で臨まなければいけないのです。
だって商売ってそういうものだから。
遊びじゃないんです。
商売でメシを食っていくっていうのは簡単なことではないのです。
今もむかしもそこには「巨大なリスク」というものが存在しているんです。
そんなに簡単なものだったらみんなやって大儲けしてるはずです。
それは松下幸之助さんやトーマス・エジソン、スティーブ・ジョブズが通ってきた道。
彼らと同じ道をたどるということです。
規模やスケールはまったく違うけど、やってることは一緒です。
『ビジネス（商売）の世界』っていうのはサラリーマンや公務員の世界とはまったく違うのです。
だから学校ではそのことを子供たちに教えないんです。
だって学校の先生はビジネス（商売）の世界の人じゃないから。
その世界について何ひとつ知らないから。
お客さんからお金をいただくというのがどういうことか
それがどれだけむずかしいことか
そこにはどれほど大きなリスクが伴うか
etc・・・
そんなことは学校の先生にわかるはずがありません。
理解していないものを子供たちに教えてあげることはできないのです。
投資とビジネス（商売）というのは似て非なるものです。
松下幸之助さんや本田宗一郎さん、スティーブ・ジョブズやトーマス・エジソンは投資家ではありませんでした。
彼らは投資によって儲けたわけじゃない。
彼らは『商売』をやって儲けたんです。
『ビジネス』をやって儲けたんです。
本気で投資からのリターンで自由になりたいと思ってる人はまず投資家になる前に商売人にならなければなりません。
なぜならば投資から大きなリターンを得るためにはある程度の『元金』が必要だからです
大企業に勤めていて年収が1,000万円を超えるようなハイスペックな人なら話は別ですが、普通の人が大きな軍資金を貯めるためには何か人と違うことをやらなければなりません。
ホームランを打ちたかったら三振するリスクを背負って思いっきりバットを振らないというわけです。
不動産投資は投資ではないと僕は思っています。
不動産投資はビジネス（商売）です。
不動産賃貸業という歴としたビジネス（商売）です。
投資家としてメシを食っていきたい
そのためにはある程度、まとまった軍資金がほしい
そのように考えている人は株式投資をはじめる前に不動産投資をはじめた方がいいでしょう。
株式投資で大きなリターンを得るためには『大きな元金』が必要だからです。
ところがほとんどの個人投資家はまず株式投資からやりはじめてしまう。
それがいちばん手っ取り早いからです。
不動産投資のようにめんどくさくないからです。
不動産投資は「いい物件」を探す手間もかかりますし、銀行から借金をしなければなりません。
それに対して株式投資の場合はソファーに寝っ転がりながら手元操作だけで完結しちゃいます。
不動産投資よりも株式投資の方が人気がある理由もわかるような気がします。
僕は借金を恐れません。
それは僕に自由と幸せをもたらしてくれる素晴らしい道具のような存在です。
僕はその道具を上手に使いこなすことによって自由と幸せを手に入れることができたのです。
また、融資を組む際の返済期間は『なるべく長い方がいい』と考えています。
僕にとって何よりも大事なことは、
① 長期にわたって
② 安定した賃貸経営ができて
③ 毎月手残りがある状態に持ってゆく
ということです。
この状態を組み立てることができるんだったら多少の金利の高さや銀行のブランドなんかどうでもいいと思っています。
それから『総支払額』なんてこともどうでもいいと思っています。
不動産は高額です。
はっきり言って、アパート・ローンはそんなにカンタンに完済できるようなシロモノではありません。
だったら逆転の発想で「完済をあせる必要はないんじゃないの？」と僕は考えました。
不動産投資は商売です。
商売にとっていちばん大切なことは長期にわたって経営が安定することです。
借金を早く返すことが商売の本来の目的ではないはずです。
ビジネス（商売）と借金は切っても切れない関係です。
僕たちは死ぬまで借金とつきあってゆく覚悟を持たなければならないのです。
住宅ローンとは違うんです。
これ、なかなか理解されないんですけどね・・
不動産投資では「銀行からお金を借りられるの？」が最重要事項。
だから『属性』が大事になってきます。
僕は若い人には『10年は勤めろ！』と説いている。
散々、自由を語ってる僕がこんなことを言うのはヘンかもだけど、僕はイケハヤ氏みたいに勤め人を『否定』しません。
勤め人を『利用』します。
自由になるのはきっちり土台を固めて、大空へ飛び立ったあとの話ですよ。
それまでは『下積み期間』です。
ただ、いくらでも銀行から融資してもらえる高属性なのにアンチ不動産投資の人が多いのも事実。
それは「勿体無いなぁ」「使えるリソースがあるのになぁ…」とは思います。
基本的に銀行は勤め人にしか融資しません。
だから本気で不動産投資をやりたいというのなら、石にかじりついてでも勤め人を辞めない方がいいと思います。
自由とかの話は「ある程度の段階」に達した後の話です。
いきなり自由になれる人なんていません。
はっきり言って不動産投資は銀行からお金を借りられるかが最重要ポイントだと思います。
どんなにノウハウを蓄積しても銀行からノーと言われちゃったら話にならない。
極端な言い方をすれば、融資の審査が通るためだったら何でもする！ぐらいの意気込みがないとダメだと思います。
だってこれは商売だから。
ビジネスだから。
カッコ悪いだのプライドがどうのこうのなんて言ってられないのです。
だから僕も取引してたことあるけど、スタート当初はカッコつけないで『信金』でも全然いいと思います。
「信金と取引してるなんて、なんかカッコ悪い」なんて言ってられません。
商売やるんだからカッコ悪いとか言ってられないよ。
多少、金利は高いかもしれないけど、信金はいろいろ無理も効く。
融通も利く。
格好やメンツにこだわって、せっかくのチャンスをフイにしないようにしなければなりません。
不動産投資というのは完全に『本格的に事業をする』ということになる。
ある程度の規模までいったらもう後戻りはできない。
相当な覚悟が必要です。
さらに連帯保証人や場合によって自宅も担保に出せと要求されることもあります。
それでも『前に進む』という判断をした人だけが辿り着ける場所っていうのがあるんです。
いい物件を見つけることは頑張ればできるかもしれません。
だけど、どんなにいい物件を見つけたとしても銀行の審査が通らなければ話にならないのです。
融資が断られたら、どんなに物件を買い増ししたくてもできないのです。
一般的には不動産価格が安くなる時期というのは融資って閉まる時期でもあります。
僕が利回りの高い収益物件を取得することができたのは、リーマンショックや東日本大震災の後の安い時期なんだけど、なぜか知らないけど審査が通ったんです。笑
いちばん最初は公庫
それから信金
その次に地銀
だんだん進化していきました。
最初は大きい銀行は相手にもしてくれないですよ。笑
ただの普通のサラリーマンがハイスペックや地主の息子なんかと同じ土俵で闘うためには何か違うことをやらなければ！
「借金が怖い」なんて言ってちゃ、いつまで経っても飛躍することはできないのです。
