サカモトハルキの哲学

経営者。投資家。不動産投資と株式投資やってます。趣味で詩も書いてます。5棟74室+月極P24台(2010年12月より法人化)。配当狙いの個別株投資。

部屋探しをしてる人のニーズを満たせば不動産投資は9割以上成功する理由について解説します。

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収益物件を購入する際に建物のことばかりに気を取られるのは危険なことです。

とくに地方で不動産投資をしようと考えている場合には絶対に『駐車場のある・なし』にこだわった方がいいと僕は思っています。

地方で不動産投資をする場合にはこの駐車場のある・なし問題というのは場合によっては根幹にかかわる問題に発展してゆく恐れがあります。

都会に住んでる人は自動車というものの重要性はそれほど感じることはないかもしれません。

なんといっても都会は交通網も発達しています。

電車も、バスも、地下鉄も、いろいろあります。

わざわざ車を保有する必要がないんです。

だから都会で不動産投資をやる場合にはそれほど駐車スペースのある・なしにこだわる必要はないかもしれません。

それに大都市圏は地価がめちゃくちゃ高いため、駐車スペースを確保できるような広い土地の物件を取得することはまず不可能です。

しかし、地方で不動産投資をする場合にはこの辺の事情はまったく変わってきます。

地方でアパート経営をするのか、それとも都会でアパート経営をするのか、それによって選ぶべき物件というものがまったく違ってくるのです。

 

目次

 

都会と地方では入居者のニーズはまったく異なっている

東京や札幌といった大都市圏の場合、物件を選びをする際には「駐車場のある・なし」にそれほどこだわる必要はありません。

都会で暮らす人は、地方で暮らす人と違ってそれほど車を必要としていないのです。

その代わり、都会の物件は地方の物件に比べて圧倒的に割高なのでなかなか手が出ないですし、取得できたとしても利回りが低いというのが実状です。

ですから都会で不動産投資をする人は一棟ものではなく、『区分所有』の物件を購入するケースが一般的です。

アパートを一棟買いしたくても土地の値段が高すぎて手が出ないのです。

ところが地方の物件の場合はちょっと事情は変わってきます。

まず、地方は都会ほど地下の値段が高くないので、一棟ものの物件を所有することはそれほど難しくはありません。

でも地方で一棟ものも物件を購入しようと検討する際には『駐車場のある・なし』には絶対にこだわってほしいと思います。

地方では駐車スペースというのは非常に重要な問題になります。

これによって入居率が大きく変わります!

不動産会社に勤務していた頃、全戸分の駐車スペースのない物件を購入してしまったがゆえになかなか部屋が決まらなくて苦労している大家さんをたくさん見てきました。

部屋をどんなにキレイにリフォームしても、どんなに新しい設備を設置しても、「駐車スペースがない」たったそれだけで空室が埋まらないのです。

アパートの敷地内に自分のクルマを駐車するスペースがないというだけで地方の入居者は敬遠します。

逆に部屋にそれほどお金をかけなくても、きちんと敷地内に駐車スペースがあるアパートはすぐ決まったりします。

この辺りの事情は都会で暮らす人にはなかなか理解できないかもしれませんね。

要するに、地方はそれだけクルマ社会なのです。

車を所有している人が多いのです。

 

 

 

地方でアパート経営をする場合、全部屋分の駐車スペースのある物件を選ぶべし

これは僕が不動産会社に勤務するなかで身につけた地方で不動産投資をする場合のノウハウのひとつです。

非常に単純明快でこれ以上わかりやすいノウハウはありません。

でもこのことをきちんと腹の底まで理解している大家さんはあまりいないのです。

物件選びをするときもこのことを忘れてしまう大家さんがいっぱいいます。

そして、あとになってから気づいて後悔したりするんです・・・

満室経営を目指すためには部屋を探している人になるべく「この物件、見てみたい!」と思わせなきゃいけません。

不動産投資をする人間はそういうふうに思わせる物件を手に入れなきゃいけないのです。

物件を見てみたい!

部屋探しをしている人に思わせる要素はいろいろありますが、そのなかでも、『アパートの敷地内に自分の車を駐車するスペースがある』というのは非常に重要な要素になります。

駐車スペースがないというだけで物件を見に行こうともしないお客さんもいます。

物件を見てもらわなきゃ、そして部屋を見てもらわなきゃ話になりません。

部屋を見ないで賃貸借契約する人はほとんどいませんから。

建物の外観だとか、室内のキレイさはもちろん重要です。

重要ですが、『駐車スペースのある・なし』だってそれに匹敵するくらい重要なことなのです。

もちろん駐車スペースのない物件に入居する人もいます。

そういう人は言うまでもなく「車を所有していない人」ということになります。

たとえば学生だとか、生活保護の人だとか、クルマを持ってない人もたくさんいます。

でもそういう車を所有していない層というのは果たして全体の何パーセントでしょうか。

とくに地方なんかの場合、やっぱりクルマを持っている人のほうが圧倒的に多いのではないでしょうか。

『部屋が決まる可能性』という観点から考えた場合、可能性が高いほうを選択すべきです。

だったらクルマなしの人をターゲットにするよりもクルマを持っている人をターゲットにした方が部屋が決まる可能性はグッと高くなるはずです。

そもそも、「アパートに入居しよう」と考えている層というのは圧倒的に『単身者社会人』が多いのです。

もちろんファミリー層や学生なんかもアパートを探しに来ますが、それでもなんだかんだ言ってやっぱりいちばん多いのは『単身者社会人』です。

彼らのほとんどはクルマ通勤をします。

とくに地方の場合は・・・

地方に暮らす単身者社会人は圧倒的に車を保有している人が多いんです。

だから彼らは自分のクルマを自分の住むアパートの敷地内に置きたいと考えます。

すぐ近くに月極駐車場があったとしても『そこまで歩くのはちょっと・・・』と考えます。

だから地方で不動産投資をする場合には全部屋分の駐車スペースのある物件を購入するようにした方がいいのです! 

 

幸いにして地方の場合、都会と比べて地価もそれほど高くはありません。

土地の値段が安ければ全部屋分の駐車スペースのある物件を探し、取得することはそれほど難しくはないのではないでしょうか。

 

 

お客さんの求めてるもの(=ニーズ)をつかめ!

「ここをこうすればキャッシュが残る」というポイント(そのほとんどは物件選びだけどね)さえ押さえとけば不動産投資は成り立ちます。 

いや、むしろそのポイントを押さえられるかどうかが「すべて」と言ってもいいです。

 

なん十万円もかけてセミナーに熱心に通っても、たくさん本を読んでも、宅建を取得しても、それで不動産投資が成功するわけじゃありません。

ホント、普段畑で野菜とか作ってる年金暮らしのお爺ちゃんやお婆ちゃんの方が成功していたりするんです。

 

「物事の本質を掴んでいるかどうか?」が重要ってことです。

 

あ、それからどこにでもいるようなおばさんとか、主婦とかも不動産投資で成功している人めっちゃ多いです!

これもやっぱり『お客さん目線』を持ってるからうまくいったんだと思います。

 

何の商売でも一緒です。

 

 

お客さまのニーズを満たすこと。

 

 

それが商売を成功させる秘訣だよね!

 

 

都会の物件にしぼることは必ずしも正しくない 

優良物件を探してる人はきっと日本じゅうにゴマンといると思います。

だから「これだ!」という物件が見つかってから、「やっぱりやめておこうかな…

」なんて躊躇してたらあっという間にほかの人に物件を取られちゃいます。

 

ほかの人に物件を取られないようにするためには、もう最初の段階から『準備』しておかないといけません。

銀行とのあいだである程度、融資についての話し合いがついていて、まとまった資金をいつでも借りられるように準備しておくとスムーズな取引ができていいでしょう。

 

不動産会社の営業担当者もきちんと銀行の融資が通る人じゃないと安心できないし、気合も入りません。

物件探しをする以前の話として、まずはこの辺りをしっかりと地固めしておく必要があります。

 

不動産会社の営業マンも忙しいんです。

大きなノルマを抱えています。

「なんとかして営業成績をあげたい!」と思っています。

 

そんななか、果たして銀行融資が通る相手なのかどうかわからない人だと気合が入りません。

せっせとあれこれ尽くしたのに銀行に持っていったら箸にも棒にもかからない人だった・・・・なんてことになったらすべての労力が無駄になってしまいます。

ただ、そうは言っても収益物件を(それも、優良物件を)探している人はまだまだ多いです。

もっとふるいにかけて絞ってゆく必要があります。

 

そういった観点から考えると、都会の物件に限定して物件を探すということが正しいかと言えば、必ずしもそうとは言い切れないと僕は思っています。

 

都会の物件はライバルも多いです。

都会になるとカネを持ってる人も多いから、いい物件はきっと一瞬で消えてゆくでしょう。

 

そういった意味でいうと、僕は地方在住者で良かったのかもしれないといつも思います。

地方は都会に比べるとまだまだ牧歌的です。

 

最近、地方の物件も高くなってきていて決してブルー・オーシャンとまでは言わなけれど、都会に比べるとまだまだ安いです。

そもそも「不動産オーナーになりたい!」と人の絶対数が少ないから、都会に比べると競争率が低いのです。

 

ところが今の不動産投資の常識ではすっかり「地方はダメ・田舎はダメ」ってことになってます。

僕はいつもそのことを不思議に思っています。

 

 

わざわざ儲けの少ない方を選ぶ必要はない 

もしかして、いまの僕の幸せって僕がたまたま地方在住者だったから実現できたことなんじゃないだろうかと思うときがあります。

もしも僕が東京に住んでいたら、こんなふうにアパートを何棟も購入できなかったんじゃないだろうかと思うのです。

 

確かに地方は疲弊しています。

人口減少も著しいです。

もちろん人口減少の問題と不動産投資は密接に関わっています。

でも、だからと言ってヒト・モノ・カネが集まる都会にだけ絞って物件を探すという戦略が正しいとは限りません。

 

(どの本や雑誌を見ても都会に限定して物件を探せと書いてるけどね…)

 

みんな考えてることは一緒なんです。

…ということはライバルも多いということなんです。

競争率も激しい。

レッド・オーシャンです。

 

だから都会の不動産の価格はめちゃくちゃ高くなっていますよね。

不動産価格が高いということは利回りが低いということなんです。

利回りが低いということはそれだけ儲からないということなんです。

 

満足感や見栄のために不動産投資をやるという人ならそれでいいかもしれません。

でも僕たちはあくまでも商売のためにやるんですよね。

ビジネスのためにやるんですよね。

 

だったら、あくまでも利益を追求した方がいいのではないでしょうか。

なぜ、わざわざ儲けが少ない方を選択する必要があるのでしょうか。

 

 

都会の物件のデメリット

うちは札幌という大都市に物件を持っています。

札幌は賃貸激戦区として全国でも有名です。

それだけに広告料1ヶ月じゃダメ。

2ヶ月、3ヶ月は当たり前の世界です。

部屋もある程度リフォームしてない部屋はなかなか決まりません。

 

まあ、うちは転勤族などの高属性の人をターゲットにはしていません。

だからまだマシな方かもしれないけれど、もしもそういう人たちをターゲットにした賃貸経営をするんだったらもっと経費をかけて部屋をキレイにしなければいけないでしょう。

 

それらは全部、お金のかかることです。

そのことが賃貸経営の収益を圧迫することになるのです。 

 

加えて大都市の物件というのは物件価格が高くなりがちです。

なぜならそれだけ人気があるから。

需要のあるものの値段というのは高くなってゆくのが世の常です。

だから札幌の不動産価格もずっと高い状態がつづいています。

 

札幌よりももっと都会の東京はもっとひどい状態です。

あんな場所で賃貸経営をやっていったいどうやって利益を確保できるのか、僕にはさっぱりわかりません。

 

事実、東京では4%とか5%の利回りのマンションでも飛ぶように売れているようです。

正気の沙汰とは思えません。

4%、5%の利回りの不動産投資というのは僕に言わせれば『恐怖』以外の何ものでもありません。

 

都会よりも地方のほうが利回りが高くなるから僕は地方の物件の方が断然好きです。

売却益(キャピタルゲイン)目当てで都会の物件ばかり購入してる人もいる。

でも高い時期に物件を取得していったいどうやってキャピタルゲインを出すというのでしょうか。

僕にはさっぱりわかりません、、、

 

 

僕は『北海道』に特化して良かった

不動産投資だけ生活する簡単なことではありません。

じゃあ、なぜ僕は不動産投資からのアガリだけで生活することができているのか?

その答えは簡単です。

 

それは『北海道に限定しているから』です!

 

僕は住んでる場所も、所有している物件も北海道に限定しています。

そのことは僕にものスゴい恩恵をもたらしてくれています。

 

北海道は東京に比べて不動産価格も安いので比較的いい利回りの物件をゲットできます。

持ち家を買うにしても東京に比べたら雲泥の差でしょう。

だから手残りが多いのです。

 

投資の大原則は次の3つ。

 

 

① 収入を増やす

② 支出を減らす

③ 利回りを上げる

 

 

すべての面で満点をとることは不可能です。

東京で利回りのいい物件をゲットすることはほぼ不可能です。

東京にはびっくりするほどのお金持ちがたくさん住んでいます。

そんな人がウジャウジャいる街で勝負しても勝ち目はありません。

 

年収1,000万以上で、一部上場企業に勤めていて、高学歴で、背が高くて、優しくて、イケメンで・・・・そういう結婚相手を求めてもダメなのです。笑

どこかで妥協するポイントを見つけなきゃいけない。 

 

不動産投資でもいっしょです。

東京都内で、駅近で、築浅で、RC造で、オートロックで、対面キッチンで、利回り15%以上で・・・・・そういう物件があると思いますか?

 

多くの人はそこで「利回り」を妥協ポイントにあげます。

だけど僕は利回りはいちばん重要で、絶対に妥協すべきじゃないと思っています。

 

だったら僕は東京にこだわるのではなく、北海道のような地方で物件を探します。

物件価格が安い分、利回りが高くなるからです。 

 

欲張るのをやめなければならないのです。

条件を絞るのです。

そうすればきっと道は開けてきます。

 

僕は商売をするうえでいちばん重要なことは「手残り」だと思います。

それを何よりも重要視すべきです。

つまり、純利益です。

 

満足感や新しさ、カッコの良さは二の次・三の次でいいのです。
 

その物件がキャッシュフローをもたらしてくれる物件なのかどうか。

この一点だけにこだわるべきです。

 

だけど、ついつい人はそのことをおざなりにしてしまうのです。

「東京はステキな街だな」とか、「地方は疲弊している」とか、そういうことばかりに目を奪われてしまっている。

 

それでそのステキな街、東京で取得したマンションの利回りが4%という異常な取引をしている。

東京23区で利回りが4%だったら、北海道苫小牧で利回りが24%の方が断然いいと思いませんか?

 

もちろん、「地方だったら何でもいい。どこでもいい」というわけではありませんよ。

きっちり厳選しなければなりません。

それでも、「地方は全部ダメ」というわけではないのです。

しっかり目利きをして物件を探せば、地方にはたくさんダイヤモンドの原石が転がっているものです。

 

どんなに都会の物件でも、そこが地盤沈下したり液状化現象を起こしたりするような地域だったら、その物件は避けるべきです。

 

 

これが国土交通省のハザード・マップ。

↓ 

 

disaportal.gsi.go.jp

 

 

もしも地盤が弱い地域の土地を購入してしまったら、保有してるあいだに地震が起こるたびにハラハラ・ドキドキするハメになります。

そのストレスはハンパないですよ。

売却するときもそれを理由に買い叩かれます。

そこに新築のアパートを建てるにしても、頑丈な杭を深くまで打ち込まなきゃいけないからなおさら建築コストが高くなってしまいます。

 

 

地方は人口流出が激しい。

将来性がない。

だから不動産投資は地方より都会でやるべき。

 

 

まったくおっしゃる通りなんだけど、問題の本質はそこじゃないんだよね。

 問題は『都会の物件は高くてたとえ取得したとしても儲からない』ということなんです。

 

『正しいことをやっているのに結果が出ない』というのは不動産投資に限らず、人生で往往にして起こるもの。 

いちばん大切なことは、「正しさ」じゃないんです。

正しさよりも、『実利』の方が大事なんです。

  

「正しいことをやったのに結果が出なかった・・・」というのがいちばん最悪のパターンだと思いませんか?

 

まとめ

zuuonline.com

 

うちは札幌なんだけど、都会の物件はとにかく『駅からの距離』が大事になってくる。

その傾向は今後ますます顕著になってゆくと思う。

札幌よりも都会の東京なんかはもっと顕著だと思う…

 

都会に暮らす若い人はとにかく時間を大切にしている。

だから『駅から10分』と言っただけで敬遠しちゃう。

  

もちろん都会の駅近物件はみんな喉から手が出るほど欲しがっているからそれを取得するのは至難のワザ。

しかも、そういう物件は物件価格が高いので利回りが低くなる。

 

だから区分所有だと個数を稼がないとなかなか大変になる…

 

僕の場合は一棟モノばかりなので部屋数の多さでそれをカバーしているんだ。

 

 

なんと言っても都会にはどんどん人が流入している(反対に地方は人口減少)。

そこは都会に物件を保有する最大のメリットだよ。

 

商売は閑古鳥が鳴いてる場所より、ワイワイ賑わってるところでやるのが基本だからね。

 

この辺の都会の物件のメリットとデメリットをよく考えて物件選びをするようにね!

 

僕は札幌という大都市にも物件があるけど、都会はとにかく『駅近の物件』にこだわらなきゃいけない。

地方は車通勤だから『駐車場』が大事だけど、都会の場合は「駅徒歩で10分以内(願わくば5分)」がマスト!

 

僕も宮の森というところで駅から遠い物件を買っちゃってエライ目に遭ったことがあるから・・・・笑