収益物件を購入する際に、建物のことばかりに気を取られるのは危険なことです。とくに地方でアパート経営をしようと考えている場合には、絶対に『駐車場のある・なし』にこだわった方がいいと僕は思っています。
地方でアパート経営をする場合には、この駐車場のある・なし問題というのは、場合によってはアパート経営の根幹にかかわる死活問題に発展してゆく恐れがあります。
都会に住んでる人は、自動車というものの重要性はそれほど感じることはないかもしれません。なんといっても都会は交通網も発達しています。電車も、バスも、地下鉄も、いろいろあります。わざわざ車を保有する必要がないんです。
だから、都会で不動産投資をやる場合には、それほど駐車スペースのある・なしにこだわる必要はないかもしれません。それに大都市圏は地価がめちゃくちゃ高いため、駐車スペースを確保できるような広い土地の物件を取得することはまず不可能です。
しかし、地方でアパート経営をする場合には、この辺の事情はまったく変わってきます。地方でアパート経営をするのか、それとも都会でアパート経営をするのか。…それによって選ぶべき物件というものがまったく違ってくるのです。
目次
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都会と地方では入居者のニーズはまったく異なっている
東京や札幌といった大都市圏の場合、物件を選びをする際には「駐車場のある・なし」にそれほどこだわる必要はありません。都会で暮らす人は、地方で暮らす人と違って、それほど車を必要としていないのです。
その代わり、都会の物件は地方の物件に比べて圧倒的に割高なので、なかなか手が出ないですし、取得できたとしても利回りが低いというのが実状です。
ですから、都会で不動産投資をする人は、一棟ものではなく、『区分所有』の物件を購入するケースが一般的です。アパートを一棟買いしたくても、土地の値段が高すぎて手が出ないのです。
ところが、地方の物件の場合はちょっと事情は変わってきます。まず、地方は都会ほど地下の値段が高くないので、一棟ものの物件を所有することはそれほど難しくはありません。
でも、地方で一棟ものも物件を購入しようと検討する際には、『駐車場のある・なし』には絶対にこだわってほしいと思います。地方では駐車スペースというのは非常に重要な問題になります。これによって入居率が大きく変わります！
不動産会社に勤務していた頃、全戸分の駐車スペースのない物件を購入してしまったがゆえに、なかなか部屋が決まらなくて苦労している大家さんをたくさん見てきました。部屋をどんなにキレイにリフォームしても、どんなに新しい設備を設置しても、『駐車スペースがない。』…たったそれだけで空室が埋まらないのです。
アパートの敷地内に自分のクルマを駐車するスペースがない。…というだけで地方の入居者は敬遠します。逆に、部屋にそれほどお金をかけなくても、きちんと敷地内に駐車スペースがあるアパートはすぐ決まったりします。
この辺りの事情は、都会で暮らす人にはなかなか理解できないかもしれませんね。要するに、地方はそれだけクルマ社会なのです。車を所有している人が多いのです。
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地方でアパート経営をする場合、全部屋分の駐車スペースのある物件を選ぶべし
…これは、僕が不動産会社に勤務するなかで身につけた、地方で不動産投資をする場合のノウハウのひとつです。非常に単純明快で、これ以上わかりやすいノウハウはありません。
でも、このことをきちんと腹の底まで理解している大家さんはあまりいないのです。物件選びをするときも、このことを忘れてしまう大家さんがいっぱいいます。そして、あとになってから気づいて、後悔したりするんです…。
満室経営を目指すためには、部屋を探している人になるべく「この物件、見てみたい！」と思わせなきゃいけません。アパート経営をする人間は、そういうふうに思わせる物件を手に入れなきゃいけないのです。
物件を見てみたい！…部屋探しをしている人に思わせる要素はいろいろありますが、そのなかでも、『アパートの敷地内に自分の車を駐車するスペースがある。』というのは非常に重要な要素になります。
駐車スペースがないというだけで、物件を見に行こうともしないお客さんもいます。物件を見てもらわなきゃ、部屋を見てもらわなきゃ、話になりません。部屋を見ないで賃貸借契約する人はほとんどいませんから…。
建物の外観だとか、室内のキレイさはもちろん重要です。重要ですが、『駐車スペースのある・なし』だって、それに匹敵するくらい重要なことなのです。
もちろん、駐車スペースのない物件に入居する人もいます。そういう人は、言うまでもなく「車を所有していない人」ということになります。たとえば学生だとか、生活保護の人だとか、クルマを持ってない人もたくさんいます。
でも、そういう車を所有していない層というのは、果たして全体の何パーセントでしょうか？ とくに地方なんかの場合、やっぱりクルマを持っている人のほうが圧倒的に多いのではないでしょうか。
『部屋が決まる可能性』という観点から考えた場合、可能性が高いほうを選択すべきです。だったら、クルマなしの人をターゲットにするよりも、クルマを持っている人をターゲットにした方が部屋が決まる可能性はグッと高くなるはずです。
そもそも、「アパートに入居しよう」と考えている層というのは、圧倒的に『単身者社会人』が多いのです。もちろん、ファミリー層や学生なんかもアパートを探しに来ますが、それでもなんだかんだ言って、やっぱりいちばん多いのは『単身者社会人』です。
彼らのほとんどはクルマ通勤をします。とくに地方の場合は…。
地方に暮らす単身者社会人は、圧倒的に車を保有している人が多いんです。だから彼らは自分のクルマを自分の住むアパートの敷地内に置きたいと考えます。すぐ近くに月極駐車場があったとしても、『そこまで歩くのはちょっと…。』と考えます。
だから、地方でアパート経営をする場合には、全部屋分の駐車スペースのある物件を購入するようにした方がいいのです！ 幸いにして、地方の場合、都会と比べて地価もそれほど高くはありません。土地の値段が安ければ、全部屋分の駐車スペースのある物件を探し、取得することはそれほど難しくはないのではないでしょうか？
僕も札幌に物件があるけど、都会と地方では選ぶべき物件はまったく違う。
— サカモトハルキ (@sakamoto1haruki) October 22, 2019
都会で不動産投資をやる人は一も二もなく『駅近』にこだわりましょう！
駅から遠くなればなるほどなかなか決まらないで苦労すると思っておいて間違いない
都会の場合は地方に比べると駐車場はそれほど重要な要素ではないです。