入居者のニーズを的確につかんで賃貸経営をやることの重要性について。
収益物件を購入する際に建物のことばかりに気を取られるのは危険なことです。
とくに地方で不動産投資をしようと考えている場合には絶対に『駐車場のある・なし』にこだわった方がいいと僕は思っています。
地方で不動産投資をする場合にはこの駐車場のある・なし問題というのは場合によっては賃貸経営の根幹にかかわる大問題になり得ます。
都会に住んでる人は自動車というものの重要性はそれほど感じることはないかもしれません。
なんといっても都会は交通網も発達しています。
電車も、バスも、地下鉄も、いろいろあります。
わざわざ車を保有する必要がないんです。
だから都会で不動産投資をやる場合にはそれほど駐車スペースのある・なしにこだわる必要はないかもしれません。
それに大都市圏は地価がめちゃくちゃ高いため、駐車スペースを確保できるような広い土地の物件を取得することはまず不可能です。
しかし、地方で不動産投資をする場合にはこの辺の事情はまったく変わってきます。
地方でアパート経営をするのか、それとも都会でアパート経営をするのか、それによって選ぶべき物件というものがまったく違ってくるのです。
東京や札幌といった大都市圏の場合、物件を選びをする際には「駐車場のある・なし」にそれほどこだわる必要はありません。
都会で暮らす人は、地方で暮らす人と違ってそれほど車を必要としていないのです。
その代わり、都会の物件は地方の物件に比べて圧倒的に割高なのでなかなか手が出ないですし、取得できたとしても利回りが低いというのが実状です。
ですから都会で不動産投資をする人は一棟ものではなく、『区分所有』の物件を購入するケースが一般的です。
アパートを一棟買いしたくても土地の値段が高すぎて手が出ないのです。
ところが地方の物件の場合はちょっと事情は変わってきます。
まず、地方は都会ほど地下の値段が高くないので、一棟ものの物件を所有することはそれほど難しくはありません。
でも地方で一棟ものも物件を購入しようと検討する際には『駐車場のある・なし』には絶対にこだわってほしいと思います。
地方では駐車スペースというのは非常に重要な問題になります。
これによって入居率が大きく変わります。
不動産会社に勤務していた頃、全戸分の駐車スペースのない物件を購入してしまったがゆえになかなか部屋が決まらなくて苦労している大家さんをたくさん見てきました。
部屋をどんなにキレイにリフォームしても、どんなに新しい設備を設置しても、「駐車スペースがない」たったそれだけで空室が埋まらないのです。
アパートの敷地内に自分のクルマを駐車するスペースがないというだけで地方の入居者は敬遠します。
逆に部屋にそれほどお金をかけなくても、きちんと敷地内に駐車スペースがあるアパートはすぐ決まったりします。
この辺りの事情は都会で暮らす人にはなかなか理解できないかもしれませんね。
要するに、地方はそれだけクルマ社会なのです。
車を所有している人が多いのです。
これは僕が不動産会社に勤務するなかで身につけた地方で不動産投資をする場合のノウハウのひとつです。
非常に単純明快でこれ以上わかりやすいノウハウはありません。
でもこのことをきちんと腹の底まで理解している大家さんはあまりいないのです。
物件選びをするときもこのことを忘れてしまう大家さんがいっぱいいます。
そして、あとになってから気づいて後悔したりするんです・・・
満室経営を目指すためには部屋を探している人になるべく「この物件、見てみたい！」と思わせなきゃいけません。
不動産投資をする人間はそういうふうに思わせる物件を手に入れなきゃいけないのです。
物件を見てみたい！
部屋探しをしている人に思わせる要素はいろいろありますが、そのなかでも、『アパートの敷地内に自分の車を駐車するスペースがある』というのは非常に重要な要素になります。
駐車スペースがないというだけで物件を見に行こうともしないお客さんもいます。
物件を見てもらわなきゃ、そして部屋を見てもらわなきゃ話になりません。
部屋を見ないで賃貸借契約する人はほとんどいませんから。
建物の外観だとか、室内のキレイさはもちろん重要です。
重要ですが、『駐車スペースのある・なし』だってそれに匹敵するくらい重要なことなのです。
もちろん駐車スペースのない物件に入居する人もいます。
そういう人は言うまでもなく「車を所有していない人」ということになります。
たとえば学生だとか、生活保護の人だとか、クルマを持ってない人もたくさんいます。
でもそういう車を所有していない層というのは果たして全体の何パーセントでしょうか。
とくに地方なんかの場合、やっぱりクルマを持っている人のほうが圧倒的に多いのではないでしょうか。
『部屋が決まる可能性』という観点から考えた場合、可能性が高いほうを選択すべきです。
だったらクルマなしの人をターゲットにするよりもクルマを持っている人をターゲットにした方が部屋が決まる可能性はグッと高くなるはずです。
そもそも、「アパートに入居しよう」と考えている層というのは圧倒的に『単身者社会人』が多いのです。
もちろんファミリー層や学生なんかもアパートを探しに来ますが、それでもなんだかんだ言ってやっぱりいちばん多いのは『単身者社会人』です。
彼らのほとんどはクルマ通勤をします。
とくに地方の場合は・・・
地方に暮らす単身者社会人は圧倒的に車を保有している人が多いんです。
だから彼らは自分のクルマを自分の住むアパートの敷地内に置きたいと考えます。
すぐ近くに月極駐車場があったとしても『そこまで歩くのはちょっと・・・』と考えます。
だから地方で不動産投資をする場合には全部屋分の駐車スペースのある物件を購入するようにした方がいいのです！
幸いにして地方の場合、都会と比べて地価もそれほど高くはありません。
土地の値段が安ければ全部屋分の駐車スペースのある物件を探し、取得することはそれほど難しくはないのではないでしょうか。
「ここをこうすればキャッシュが残る」というポイント（そのほとんどは物件選びだけどね）さえ押さえとけば不動産投資は成り立ちます。
いや、むしろそのポイントを押さえられるかどうかが「すべて」と言ってもいいです。
なん十万円もかけてセミナーに熱心に通っても、たくさん本を読んでも、宅建を取得しても、それで不動産投資が成功するわけじゃありません。
ホント、普段畑で野菜とか作ってる年金暮らしのお爺ちゃんやお婆ちゃんの方が成功していたりするんです。
「物事の本質を掴んでいるかどうか？」が重要ってことです。
あ、それからどこにでもいるようなおばさんとか、主婦とかも不動産投資で成功している人めっちゃ多いです！
これもやっぱり『お客さん目線』を持ってるからうまくいったんだと思います。
何の商売でも一緒です。
お客さまのニーズを満たすこと。
それが商売を成功させる秘訣です。