サカモトハルキの哲学

経営者。投資家。詩人(?) 不動産投資と株式投資やってます。趣味で詩も書いてます。5棟74室+月極P24台(2010年12月より法人化)。配当狙いの個別株投資。

不動産投資において「銀行員の言うことがすべて正しいとは限らない」ということだけは肝に銘じておこう

不動産投資をやろうとする人が最も気になることは「果たして、銀行から融資してもらえるだろうか?」ということです。

銀行からお金を借りなければ僕たちは物件を取得することができません。

そういった意味において、不動産投資をやる人間にとって銀行の存在というのはあまりにも重要な存在なのです。

だけど、そんなありがたい存在だからといって銀行の人の言ってることが100%正しいのかといえば、そんなことはありません。

彼らだって人間ですから間違えることもありますし、予想が外れることもあります。

銀行の審査が通ったからといって安心してはいけません。

銀行がお金を貸してくれるような物件だからさぞかしいい物件に違いないなんて思ったら大間違いです。

今回はそんな銀行の融資と優良物件との関係について解説してみたいと思います。

目次

 

銀行の人たちは優秀だけど、決して「商売人」ではない

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銀行員の人たちはなんといっても「お金のプロ」です。

非常に頭のいい人で、経済のこともよく知っています。

金融の知識、税金の知識、法律の知識、etc…いろいろな知識も持っています。

とくに数字にはめっぽう強く、瞬時にいろんなことをパッと計算できてしまう。
僕も不動産投資というビジネスをはじめて、いろいろな銀行員の人たちと接してきました。

確かに彼らは優秀な人たちです。

おそらく子どもの頃から成績抜群。

ほとんどの銀行員がいい大学を卒業しています。

しかし、そんな優秀な銀行員ですが、「投資」とか「商売」といった分野でも優秀かといえば、そんなことはありません。

投資とか商売の世界というのは頭の良さとか知識の豊富さだけでは勝てない世界です。

商売をやる人には『商売の勘』のようなものが要求されます。

そして、その商売の勘というのは頭の良さとか、知識の豊富さといったものとはあまり関係のないものなのです。

銀行員たちは非常に頭のいい人たちなのですが、その優秀な頭脳を「自分のため」に働かせることはありません。

彼らのなかで銀行をやめて商売をはじめる人はほとんどいません。

「商売で成功する人」に利用されることはあっても、自分自ら「商売で成功する人」になろうとはしないのです。

彼らは優秀な銀行マンにはなれるかもしれませんが、優秀な経営者にはなれないのです。 

 

 

銀行の人の言うことがすべて正しいわけではない

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僕は別に「銀行を信用するな」とか「銀行と敵対しろ」という話をしたいわけではありません。

これを読んでくれてる人に、『銀行が融資してくれるからといって、必ずしもその物件が優良物件とは限らない』ということを知っておいてほしいと思ったからです。

銀行の融資がOKになったからといって安心してはいけません。

それはただ単にスタート・ラインに立っただけのことに過ぎません。

空室の発生、家賃滞納、修繕工事、金利上昇、その他トラブル、etc…アパート経営には実にさまざまな問題が発生します。

僕たちアパートの大家はそのひとつひとつに柔軟に対応していかなくてはならないのです。

「銀行の人が融資してくれると言ってくれたんだから、この物件は間違いないはずだ!」なんて思ってふんぞり返っていたら、そのうち痛い目に遭います。

はっきり言って銀行員は『不動産投資のプロ』ではありません。

頭もいいし、知識もある。

数字にもめっぽう強い。

お金のこともよく知っている。

だから、ついつい僕たちは「銀行の人は何でもわかっている」「銀行の人はすべてを見通している」「銀行の人は偉いんだ」と考えてしまいます。

でも、それは違います。

彼らはどこまでいっても商売人ではありません。

会社から給料をもらっているサラリーマンなのです。

 

商売の勘だとか、商売の哲学、etc…といったものとは無縁の世界に生きている人たちなのです。

僕ら実際に商売をやる側の人間と彼ら銀行員とのあいだには大きな隔たりがあるのです。

銀行の融資がOKになったからといって、不動産投資の成功が約束されたわけではありません。

その物件が「良い物件」なのか、「悪い物件」なのかを決めるのは自分自身なのです。

銀行の人が「いい」と言ったからといって、その物件が「いい物件」とは限りません。

銀行の人が「悪い」と言ったからといって、その物件が「悪い物件」とは限りません。

 

僕たちと銀行員のどちらが偉いとか、どちらが正しいとかという話ではありませんが、まったく違う人間であるということだけは肝に銘じておきましょう。

銀行の人の言うことに一喜一憂することのないように注意しましょう。

 

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僕はバフェットを尊敬していますが、バフェットの投資哲学を不動産投資に当てはめるのはキケンだと考えています。

 

例えば、『まずまずの企業をすばらしい価格で買うよりも、すばらしい企業をまずまずの価格で買うほうがいい』というもの。

これを不動産投資に当てはめると、古い物件を安く買うよりも築浅のそこそこの物件をそこそこの値段で買った方がいいという解釈になるかと思います。

 

でもこの考え方は僕の経験上、キケンです。

 

もちろん古い物件がいいリターンをもたらしてくれるわけではありませんが、不動産投資の場合、築浅の物件というのは取得価格も高くなる傾向があり、利回りが低くなりがちです。

どんなに新しくて修繕費がかからないからといって、利回りが低かったら不動産投資の場合、失敗します。

 

それに株式投資の場合は値上がり益が期待できます。

バフェットはバリュー投資家として有名です。

いい会社の株を安値で購入することができれば、のちのち株価が大きく値上がりして儲かることもあるでしょう。

 

ところが不動産投資の場合はそういうことは滅多におきません。

不動産価格というのは株価のように2倍、3倍、4倍、10倍になったりしないんです。

 

その代わり、大きな値崩れもおきません。

東京の一等地のような超特殊なエリアであれば、不動産価格の異常な高騰により大きなキャピタルゲインが見込めると思いますが、普通のエリアでは今後それはのぞめないでしょう。

 

ましてやこれから不動産を購入するという人は不動産投資でキャピタルゲインはほとんどのぞめないでしょう。

なぜなら、不動産価格は現在もうすでにかなり高騰してしまっているからです。

これ以上、価格が高騰するとは思えません。

 

リーマンショック後や東日本大震災の後のような不動産価格が下がってる時期にいい物件を取得できた人なら話は別ですが、、、