不動産投資これだけはやってはいけない

会社経営者。投資家。不動産投資と株式投資やってます。5棟74室+月極P24台(2010年12月より法人化)。大家歴20年以上。元不動産会社の営業マンでした。

【本当は教えたくない】中古アパート経営の最大のメリットはコレだ!

 

不動産投資は投資というよりも事業としての側面の方が強い。

もっと簡単な言葉でいうと、商売だ。

 

美容室、パン屋、ラーメン屋、花屋、学習塾、整骨院、エステティック・サロン、本屋、葬儀屋、病院経営、etc・・・

世の中には実にいろんな商売がある。

その中にアパート経営(不動産賃貸業)も位置している。

 

ただ、そんな中において僕がやってる不動産投資(アパート経営)という商売はかなり特殊だ。

他の商売とこの商売のいちばんの違いは、『スタートした時点ですでにある程度の利益が確定している』ということだ。

 

 

美容室にしろ、パン屋にしろ、学習塾にしろ、みんな不確実で不確定な状態からスタートする。

 

「果たしてお客さんは来てくれるんだろうか・・・?」

「事業計画通りに売上をあげることができるのだろうか・・・?」

「何か不測の事態が起こって、大変なことにならないだろうか・・・?」

etc・・・

 

その船出はさぞかし不安だと思う。

どのビジネスでも同じだと思うが、事業主はきっとスタート・アップの時は不安で夜も眠れないはずだ。

 

立ち上げの時というのはものすごい緊張とプレッシャーに襲われることだろう。

これはどの商売、どのビジネスをやってもそうだよね。

でもアパート経営の場合はその心配があまりないんだ。

 

アパート経営が他の商売よりも安定している理由

何のお店、何のビジネスをやるにせよ、やっぱり新規事業・新規オープンというのはハラハラ・ドキドキするものだ。

そして(言うまでもないことだけど)、スタートしたすべての商売・ビジネスが成功するわけではない。

 

スタート時の不安や心配が現実のものとなり、立ちどころに事業がうまく行かなくなる・・・ということも往往にしてある。

商売をするというのはなかなか大変なことなのだ。

そこで確実に成功を収めるというのは至難のワザと言っていいだろう。

 

たくさんの人が商売をはじめるけど、たくさんの人が失敗しているのが現実だ。

コンスタントに売上を上げ続け、商売を成功させることができる人って全体から見れば相当少ないはずだ。

ほとんどの人がスタート・ダッシュでつまずく・・・

 

商売の世界はサラリーマンや公務員といった『勤め人の世界』とはまったく違う世界だ。

ただ黙って真面目に働いてさえいれば25日になれば給料がもらえる世界ではない。

 

もしお客さんが来てくれなければ、もし売上が上がらなければ、もし契約が取れなかったら、その時点でアウトだ! 

銀行口座には1円も入金されない。

 

はっきり言ってシビアな世界なのだ。

お客さんからお金をもらうということはそれだけなかなか大変なことなのだ。

 

僕はサラリーマンの経験があるから分かる。

「どっちがラクか?」「どっちが手っ取り早く収入がもらえるか?」と言えば、それは間違いなく勤め人の方がラクだと思う。

勤め人でいた方が確実に安定的にお金を手に入れられるはずだ。

 

ただ、数ある商売の中でアパート経営だけはちょっとだけ事情が違う。

やり方さえ間違わなければアパート経営だけは他の商売よりは確実に、そして安定的に収入を手にすることができる。

スタート・ダッシュの時もつまずかないでも済む・・・

 

僕が不動産投資というものをやっていて、「これってよく考えたらスゴいことだよなー」と思うのはここの部分だ。

これは間違いなく不動産投資のメリットのひとつだ。

 

一般的なアパート経営には「果たして、お客さんが来てくれるんだろうか?」とか「果たして契約が取れるんだろうか?」といったようなハラハラ・ドキドキはない。

なぜか? 

その理由はいたってカンタンだよ。

 

『最初からお客さんがいる状態のもの』を購入するからだよ!。

 

 

最初からお客さんがいる中古物件を買えばいい

新築のアパートなんかの場合はゼロからのスタートだ。

だから部屋が埋まるまでは気が気ではなく、ハラハラ・ドキドキもするだろう。

しかし僕がやってるような中古物件の場合はあらかじめ「どの程度、部屋が埋まっているか?」ということを把握した状態で購入する。

 

事前に入居率がわかったうえで物件の所有者になるので、すべてが想定の範囲内で安心できるという話になるのだ。

普通の商売はこういうわけにはいかない。

普通の商売は「フタを開けてみなければわからない」というものがほとんどだ。

 

アパート経営のように最初から次の月に入ってくる収入がわかってるなんてことは極めて珍しいと言えるだろう。

パン屋さんでも、学習塾でもなんでもいいのだが、商売をするときというのは売上予測というものを立てるものだ。

コンビニなんかの場合はこの売上予測というものがその場所に出店するか・しないかに大きく影響を及ぼす。

 

しかしながら、どんなに徹底的にリサーチしたり分析したりしたとしてもそこにはやっぱり限界がある。

売上予測はあくまでも予測に過ぎない。

やっぱりこれから実際に商売をはじめる状態の時というのはハラハラ・ドキドキするものだ。

 

「本当にパンを買いに来てくれる人はいるのだろうか?」

「本当に生徒は集まるのだろうか?」

と。

 

不動産投資における売上とは、言うまでもなく入居者さんからいただく『家賃』だ。

僕たち不動産のオーナーは入居者さん一人ひとりが払ってくれる家賃を糧にして商売をしているのだ。

この家賃ってやつが最大のキモになる部分だ。

この家賃という存在が僕たちのやってる商売と他の商売とを大きく隔ててるものなのだ。

 

基本的に家賃というものは入居者さんがいてくれさえすれば入ってくる。

もちろん中には滞納する人だって出てくるが、それはまた別の話だ。

この家賃というものがアパートのオーナーを安心させる材料となる。

 

この家賃というものがあるおかげで、他の商売のように「果たして来月、売上が上がって入金があるんだろうか?」というハラハラ・ドキドキがない。 

これは非常に心強いことだ。

 

他の商売はこういうわけにはいかない。

他の商売はお客さんが何らかのアクション(お店に足を運んでくれたり、実際にモノやサービスが売れたり、契約をしてくれたり、etc・・)を起こしてくれないと、売上というものは上がらない。

もしもそのアクションがまったくなかった場合は売上はゼロ。

入金もゼロ。

お金は一銭も入ってこないということになる。

 

ラーメン屋さんでも一生懸命おいしいラーメンをつくろうとする。

きっちり内装にお金をかける。

ラーメンをつくるための具材や機材を購入する。

しかし、そのようにしっかり準備したとしてもそれで本当にお客さんが来てくれるかどうかは別問題。

一生懸命やったらからといって必ず売上があがるとは限らない。

 

ところがアパート経営の場合はそうではない。

アパートのオーナーは最初からお客さんが『いる』状態のものを買う。

極端な言い方をすれば、それは『お金を落としてくれるお客さんごと買ってる』ようなものなのだ。

 

だからスタート時のアパート経営は他の商売よりもハラハラ・ドキドキしなくても済む。

これってよく考えたらものすごく有利なことだよね。

 

アパート経営のスタートダッシュはラクチン

新築物件の場合はちょっと話が変わってくるけど、中古の物件の場合は最初から入居者がいる状態で購入するのが一般的だ。

入居者がいるということは『来月の収入が確定している』ということなのだ。

はっきり言ってこんなに恵まれた商売は他にない。

 

また、よっぽどのことがない限り、取得した直後に「入居者がいっせいに退居してしまった」ということも起きない。

その可能性はゼロではないかもしれないが、そういうことが起こる確率は極めて低いと言えるだろう。

 

入居者にしてみれば、アパートの所有者がAという人からBという人に移ったからといって別にどうってことないのだ。

そんなこと知ったこっちゃないのだ。

だから入居者のみなさんは引き続き家賃をおさめてくれる。

 

はっきり言って、こんな恵まれた商売は他にない(2回目)。

僕は不動産会社に勤務していたとき、商業テナントの仲介の仕事もやっていた。

はっきり言って、その多くはうまくいかなかった。

新規開業はしたもののコンスタントに売上をあげ続けることはできなかった。

 

商売をやって成功するというのは並大抵のことではないのだ。

事業を軌道に乗せるというのはとても大変なことなのだ。

すべては事業計画通りには進まない。

 

僕はテナント仲介の仕事を通じて、苦労している経営者や個人事業主さんの姿をたくさん見てきた。

彼らだってバカじゃない。

みんなきっちりと考えて、綿密に計画を練ったうえで事業をスタートした。

 

宣伝活動だってきっちりやった。

おそらくそのビジネスを軌道に乗せるために夜も寝ないで考えたことだろう。

それでもうまくいかなかったのだ。

それでも「こんなはずではなかった・・」と口にするような状況に追い込まれてしまうのだ。

 

商売を成功させるということはそれだけ難しいということだ。

 

ただ、そんな厳しい商売の中で『アパート経営』だけはベツモノと言える。

それはこの商売が入居者さんからいただく家賃で成り立っている商売だからだ。

よっぽどのことがない限り、住んでる以上、入居者さんはきちんと家賃を払ってくれるからね。

 

 

賃貸借契約というものが大家さんに安心感をもたらす

なぜそんなことが可能なのか? 

そこに『契約』というものが存在しているからだ。

「賃貸借契約」というものがあるから入居者さんは物件のオーナーに毎月きっちり家賃を払わなきゃならないのだ。

 

みなさんもお金がなくなったりすると外食を控えたり、買い物をしないようにしたりすることだろう。

そういう支出ならいくらでもコントロールを効かせることができるだろう。

そこに契約というものは一切、介入していない。

 

しかしながら、『家賃』というのはそういうわけにはいかない。

家賃はコントロールが効かないものだ。

入居者さんは勝手に家賃の額を変更したりすることはできない。

 

「今月お金がなくてピンチだから1万円安く振り込んでもいいですか?」というわけにはいかないのである。

 

それはオーナーの側だって同じだ。

オーナーの側がどんなに家賃の額を上げたくても勝手にあげることはできない。

「来月の家賃5,000円あげるからヨロシク♪」といった具合に勝手に家賃額を変更するわけにはいかないのである。

 

そこに契約というものがあるからだ!

 

ラーメン屋に行くのも、行かないのもその人の勝手だ。

ユニクロの服を買うのも、買わないのもその人の自由だ。

別に「そのラーメン屋に月に7回行かなきゃいけない」という契約を結んでいるわけではない。

 

ところがアパート経営の場合はそういうではない。

入居者は賃貸借契約書を締結している以上、きっちり決められた期日までに決められた額の家賃を支払わなければならないのだ。

 

この契約というものが僕らアパートのオーナーを安心させてくれる。

他の商売には、契約なんてものは存在しないもんね。

 

不動産投資はラクじゃない代わりに見返りも大きい

はっきり言って不動産投資はラクじゃない。

いろいろ考えなきゃいけないこともあるし、めんどくさい手続きや交渉ごとがいっぱいある。

でも逆に言えばそれが新規参入者を増やさない防御壁にもなっている。

 

レッドオーシャンでノシてゆくのは大変だもんね。

できることならライバルは少ない方がいい。

 

物件ひとつ買うにしても、物件選び、銀行審査、売主との交渉、管理契約、修繕工事、保険契約・・・やらなきゃいけないことがいっぱいある。

 

スマホやPCから簡単・お手軽・便利に資産を購入できるわけじゃない。

ネット証券を使えばソファに寝っ転がりながら株や投資信託が買えちゃうもんね。

不動産投資はそういうわけにはいかない。

 

その代わり、不動産は株や投資信託よりも価格が変動しないし、入居者さえいれば安定的に家賃収入という名のキャッシュフローが入ってくる。

おまけに保険も効くし、税制目でも圧倒的にほかの投資法よりも有利だ。

 

たくさんの人がその不動産投資のメリットに気づいてしまうと、人が殺到する。

そうすると物件価格が釣り上がり、利回りが低くなってしまう・・・

 

だからなるべく新規参入者が増えない方がいいんだ。

とくに僕らみたいな今後も新規物件を取得していかなきゃいけない立場の大家さんにとっては、ね。笑