不動産投資が危険なのではなく不動産投資をやろうとする人がいちばん危険という話
最近、不動産投資に逆風が吹きはじめてきたように感じています。
「不動産投資は儲からない」「賃貸経営は儲からない」という声もオンライン、オフライン問わずあちこちから聞こえてきます。
僕は不動産投資に投資すれば誰でもカンタンに儲かるというわけじゃないと思ってます。
うまくやる人もいるし、うまくやれない人もいると思っています。
同じように株に投資しようが、債券に投資しようが、儲かる人もいれば損する人もいると思ってます。
大切なのは投資法ではないということです。
「その人がどれだけうまくやれる人なのかどうか」ということ。
それがいちばん肝心なのです。
だから一概に賃貸経営は儲からないとは言えないし、とても儲かるとも言えない。
すべてはその人しだい。
その人の力量しだいなのです。
雇用の不安や老後の不安などから投資や資産運用をする人が急増しています。
そんな中で比較的ほかの投資法に比べて利回りが高いという理由から、今、『不動産投資』に注目が集まっています。
でもなかには「本当に不動産投資って大丈夫なんだろうか・・」って心配している人もいると思います。
僕は不動産会社勤務を得て2010年の暮れには専業の大家さんになって法人を設立しました。
要するにずっと不動産の世界で生きてきたわけです。
その間、いろんな経験もしてきました。
いろいろ大変な目にも遭ってきました。
楽しいことばかりじゃありませんでした。
ツライことも苦しいこともいっぱいありました。
その経験から僕は「不動産投資で儲けるノウハウ」のようなものをしっかりと学ぶことができたと思っています。
そして、そこで学んできたことはきっと他の投資法にも置き換えて考えることのできるとも思っているのです。
「人気があるもの」「盛り上がってるもの」に惹きつけられる人の気持ちは僕にもよく理解できます。
人間の集団心理というものは『多くの人が集まっているもの』に引き寄せられてしまうもの。
でも、こと投資に関して言えばそうした集団心理や群集心理は裏目に出てしまうことの方が多いと思います。
株にしろ、不動産にしろ、投資の世界では「人気があるもの」「盛り上がっているもの」「熱いもの」を買えばそれでうまくいくとは限らないのです。
だから高い株価に釣られて買ってしまった株で大損する株式投資家や高い不動産を購入してしまってキャッシュフローがマイナスになってしまう不動産投資があとをたたないのです。
でもだかと言って人間の心理としては暴落時にはなかなか「投資をしよう！」などとは思えないもの。
だからついつい市場が盛り上がってる時期に行動に出てしまって高値づかみをしちゃう・・
これは何も今にもはじまったことじゃない。
大恐慌の時代も、バブルの時代も、ずっと投資の世界で繰り返されてきた光景です。
なぜ人々は同じ過ちを繰り返すのでしょう。
なぜ「高い時期に買ってはいけない」という投資の大原則を無視して買いに走ってしまうのでしょう。
それは人間の心の中には、『自分一人だけ他の人と違う行動を取ることが怖い』という心理があるからなんじゃないかと僕は思っています。
人間は社会的な動物です。
だからみんなと同じ行動をし、人気があるものや盛り上がっているものに飛びついてしまう習性があるのです。
でも忘れてはいけないのは「これは投資である」ということ。
アイドル・グループの人気投票じゃないんです。
大金がからんでいます。
一歩間違ったら大火傷では済まない事態になる可能性だってあるのです。
だから僕らはよくよく考えて、「本当に儲かるもの」に投資をしなければいけないのです。
でも多くの人はそれができない。
本当に儲かるものではなくて、人気があるものや行列になってるものに投資してしまうのです。
これが『集団心理』と呼ばれるものの恐ろしさです。
高い物件を買ってはいけない
みんなが乗り込もうとしている船は魅力的に見えるものです。
次から次へと仲間たちがその船に乗り込んでゆく姿を遠くからただ黙って港から見ているのはツラいもの。
だからついつい「自分も参加しなければならない」と焦ってしまう。
それに参加しないことはまるで損をするかのような気持ちになってくるのです。
この現象はリーマン・ショックの前にもありました。
ITバブルのときもありました。
大恐慌の前も・・
ついついみんな同じ船に乗り込もうとしてしまうのです。
「その船が沈没するかもしれない」なんてことは微塵も考えないままとにかく「一刻早く乗り込まなければ自分だけ置いてけぼりを食ってしまう」という強迫観念を抱いてしまう。
そうやって衝動的に飛びついてしまう人々の姿を僕は静かに眺めています。
彼らの乗り込んだ船がタイタニックにならなきゃいいんだけど・・
今の不動産価格ははっきり言って高すぎます。
あんな高値で購入したら儲けを出すことは非常にむずかしいでしょう。
キャッシュフローも、キャピタルゲインもそれほど期待できません。
あんな値段で買ってしまったらマイナスを発生させるのはもう目に見えています。
でも、勢いよくその船に乗り込もうとしている人たちはそんなことまるで気にもかけてない様子です。
投資は儲けるためにするもの。
儲からないものに投資していったいどうするというのだろう。
僕にはまったく理解できません。
「みんながやっているから」
「盛り上がっているから」
「今いちばんホットなエリアだから」
そんな理由だけでみんながやってることと同じことをしようとするなんて・・・僕にはとても正気の沙汰とは思えません。
今は不動産投資を始めるのに最悪の時期
僕は2010年の暮れから専業大家として不動産投資で生計を立てています。
家賃収入だけで家族を養っているのです。
その前はずっと不動産会社で修行していました。
つまり、僕はずっと不動産畑を生きてきた人間なのです。
その僕が思うのは「今は不動産投資を始めるのに最悪の時期だ」ということです。
あまりにも多くの人が殺到し過ぎている。
あまりにも行列が長すぎる。
だから物件価格があまりにも高騰しすぎている。
こんなに時期に投資をスタートしても失敗するのは目に見えています。
だから僕はここ数年、新規物件を1つも購入していません。
修繕費がかかってキャッシュフローが出ないからといって入居者に「すいません。来月から家賃を上げてください」というわけにはいかないのです。
だからアパートのオーナーはなるべく利回りが高い収益物件を取得しなければいけないのです。
ところが、みんなが殺到するとモノの値段というのは吊り上っていってしまうのです。
物件価格が高くなると当然、利回りが低くなってしまいます。
利回りが 低くなるとキャッシュフローも悪くなります。
そうすると賃貸経営自体が失敗してしまいます。
僕はこれから失敗した不動産オーナーが日本各地で続出するのではないかと危惧しています。
「不動産投資は危険だから絶対にやめろ」という声はよく耳にします。
僕はその声に半分反論し、半分賛同します。
不動産投資はうまくやれば魅力あふれる素晴らしい投資です。
でもその反面うまくできなければ恐ろしい事態を引き起こす恐ろしい投資でもあると思っています。
そして、不動産投資という投資法を危険にさらしているのは「今、飛び乗らなければまわりから遅れをとってしまう」という強迫観念にかられた素人不動産投資家たちです。
彼らが本来は危険ではない不動産投資を危険なものに変えてしまっているのです。
不動産投資自体は何も悪くありません。
金利が低くなると多くの人が舞台に上がってこようとします。
こぞって不動産投資をはじめようとします
でもこれが間違いなのです。
高い値段で物件を購入してしまうとたとえ低金利で銀行から資金調達ができたとしても得られる利益はほんのわずかになってしまうのです。
株で高値づかみしてはいけないのと同じですね。
株価が高いということはそれだけ多くの人がその株を買っているということ。
ものにはサイクルというものがあります。
不動産価格も波のように上下します。
ところが絶好調のときに意気揚々と不動産投資や株式投資に参入しようとする人はそんなこと考えません。
冷静さを欠いた行動をしてしまいます。
市場の盛り上がりに流されてしまうのです。
不動産投資で大きな利益を得る方法
東京のマンションなどは表面利回り4％台でも飛ぶように売れるそうです。
僕はそのニュースを見てショックを受けました。
それと同時にこんなことを硬く胸に誓いました。
『オレは絶対に今、物件取得に動かないぞ！』
「銀行にお金を預けていたってスズメの涙ほどの金利しかつかないから・・」
この言葉に騙されて次から次へと舞台に上がってこようとしている人たち。
不動産の世界はそんなに甘いものじゃありませんし、不動産投資でコンスタントに黒字を出し続けるのもカンタンなことではないのです。
僕は『今は不動産投資から手を引くタイミングだな』と察知しました。
幸いなことに僕の場合、もうすでにいくつかの物件を取得していました。
だから慌てて新しい物件を増やさなくてもメシが食える状態でした。
何も焦る必要はありませんでした。
物件価格が低い時期にたっぷり仕込んでおきましたので。
これから不動産投資をやる人はぜひこれだけは覚えておいてほしい。
市場が絶好調のときには動いてはいけないのです。
特に素人が目の色を変えて市場に乗り込んできたときは要注意です。
そういう時は、投資をはじめる最も悪いタイミングだと思いましょう。
ゴールドラッシュのときは家でゆっくりレモネードでも飲んでいればいいのです。
むしろ僕はここ数年でいくつかのアパートを売却しました。
それぞれの物件は決して悪い物件ではありませんでしたが、いまひとつパフォーマンスが今ひとつパッっとしなかった。
だから「この価格の高騰期に売っちゃえ」と思ったのです。
ここで不動産投資で大きく儲ける秘訣をお教えしましょう。
今みたいに多くの素人がこぞって不動産投資をやりはじめ、不動産の価格がバカみたいに高騰しはじめたときに売却するのです。
そうすれば、大きなキャピタルゲイン（売却益）を得ることができます。
これが不動産投資で儲ける秘訣です。
多くの人はこれと逆のことをやっているのです。
不動産が盛り上がってる時に市場にやってきて、暴落が起こって不動産市場に活気がなくなったとき物件を売ろうとする・・
逆なんです。
不動産価格が暴落しているときは絶好の買い時なんです。
そういうときに、「いい物件」や「掘り出し物件」というものが大量に出回るもの。
そういうおいしい物件を極力、安く買うのです。
こうすることで不動産投資で大きな利益を得ることができます。
「不動産投資で儲けを出すのはむずかしい」とよく言われるけど、僕に言わせれば紙の資産で儲け出すことの方がはるかにむずかしいと思います。
不動産投資のことをよくわかってない素人の買主さんは喜んで売買契約書にハンコを押していってくれました。
だから僕は言ってるんです。
素人の不動産投資家が本屋さんに並ぶ素人の不動産投資家向けの本を読み、それにすっかり感化されて、市場に流れ込んできたらチャンスだと・・
実際、僕は自分が取得した時の値段よりもはるかに高い値段で彼らに物件を売却することができました。
そこで得たキャピタルゲインで繰上返済をしたおかげでキャッシュフローは一気に改善し、黒字で法人税対策にアタマを悩ませるようにまでなりました。
より安定した賃貸経営ができるようになったのです。
「不動産投資は儲からない」というのは嘘なんです。
うまくやりさえすればすごく儲かるものなんです。
それから、よく「物件は売れるのに時間がかかる」とよく言われるますが、それも嘘です。
もちろん株のようにその日のうちに決済とまではいきません。
だけど僕が売りに出した物件はあっという間に買い手がつきました。
銀行決済が完了しうちの会社の口座には売却益が転がり込んでくるまでものすごく早かったですよ。
たしか3ヶ月ぐらいで終了したんじゃなかったかな。
そして、その金額はサラリーマンが40年も50年も一生懸命働いてもらえる退職金よりも多い額でした。
そんな大金がわずか3ヶ月のあいだに自分の口座に入金になるのです。
このダイナミックさも不動産投資の魅力のひとつです。
僕が売却した物件はもちろん所有しているあいだも僕にいっぱいインカムゲイン（家賃収入）をもたらしてくれました。
別にマイナスだったわけじゃないのです。
つまり僕は所有しているあいだのインカムゲインと売却したときのキャピタルゲインの両方を手にしたことになるのです。
さらにその売却益を次の物件の頭金にしたり、既存物件のローンに繰上返済したりすれば賃貸経営はますます安定するのです。
不動産投資を上手にやってる人は誰も不動産投資のことを危険だなんて思ってないはずです。
確かに不動産投資をやるためには銀行から何千万円も何億円も借金をしなければいけない。
そこの部分だけを見れば確かに怖いかもしれません。
でもいちばん危険なのは不動産投資という投資法そのものではなく、「不動産投資について何も知らない」という状態だと思う。
これは不動産投資に限った話ではなくどんな投資法でも一緒です。
『知らない』ということ。
これがいちばん危険なのです。
僕は昨今の日本の不動産投資バブルを冷ややかな目で眺めています。
「早くブームが去らないかなぁ・・」なんて思いながら。