不動産投資これだけはやってはいけない

会社経営者。投資家。不動産投資と株式投資やってます。5棟74室+月極P24台(2010年12月より法人化)。大家歴20年以上。元不動産会社の営業マンでした。

【キャピタルゲインで生活するむずかしさについて】売却狙いで失敗する人が多い理由は〇〇だ

世界一の投資家であるウォーレン・バフェットの名言に『わたしは永遠に株を保有し続けることを好む』というものがあります。

この「永遠」という部分がいちばん重要です。

 

考えてもみてほしい。

株にしろ、投資信託にしろ、不動産にしろ、仮想通貨にしろ、投資をする人というのは自分がその資産に惚れ込み、「これだ!」と思ったからそれにお金を注ぎ込んだはず。

で、あるならばなぜそれをカンタンに手放す必要があるでしょう?

 

バフェットはキャピタルゲインを目的に投資するスタイルを好みません。

頻繁に売ったり買ったりする投資スタイルは好きではないのです。

 

僕も基本的にはそのようなスタンスで不動産投資や株式投資をやっています。

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【収益物件を探す時期で失敗しない方法】これを知らずにいたらあなたは間違いなく損をする。

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【収益物件を探す時期で失敗しない方法】これを知らずにいたらあなたは間違いなく損をする。

 

  

どんな投資も上がったり下がったりの循環を繰り返している。

ずっと上がりっぱなしというものもないし、ずっと下がりっぱなしというものもない。

 

株式投資にしろ、投資信託にしろ、 FX 投資にしろ、仮想通貨にしろ、金や銀などへの投資にしろ、『投資』と名のつくものなら全てこの波を繰り返している。

僕がやっている不動産投資という投資法もまったく一緒だ。

 

投資はその時の景気によって左右される。

日経平均株価が高い時というのはやはり景気が良い時期だ。

反対に日経平均株価が低い時というのは景気が悪い時期と言える。

 

過去を振り返ってみても、バブル期の日経平均株価は3万円を超えている。

リーマンショック後の日経平均株価は8,000円を割り込んだこともある。

今は2万2,000円付近を行ったり来たりしている・・・

 

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【不動産投資の経費はどこまで大丈夫?】気をつけるポイントはココです!

不動産投資を成功させるためには税金をコントロールする術を身につける必要があります。

節税対策をおろそかにしているとせっかくアパートが満室になり、大きな家賃収入を得てもそのほとんどが税金として持っていかれた・・なんてことにもなりかねません。

 

また、アパート経営を長期間安定的に運営していくためには物件を修理するための修繕費や部屋のリフォームにかけるお金なんかをプールしておく必要があります。

そうしなければ突破的な工事が発生した途端、一気に資金ショートしてしまうからです。

 

そのためにもきちんと税金をコントロールし、口座になるべく多くのお金を積んでおく必要があるのです。

 

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原状回復のルールはどうなっているのかについて。

 

不動産投資をやる人は退居時になるべく借家人とモメないように注意しておかなければならない。

なんでもかんでも「原状回復しろ!」と借家人に対して言えない時代になってきてることを把握しておかなければならない。

 

基本的には通常使用の範囲であれば、大家さんは借家人に原状回復を請求することはできない。

当然、契約時に敷金を預かっていたならば大家さんはそれを借家人に返還しなければならない。

このことを勘違いしている大家さんもいまだにたくさんいる。

 

もしも部屋を明け渡した状態と明らかにかけ離れているような状態で退居する場合はこの限りではない。

壁に穴を開けたとか、洗面台を破損したとか、風呂桶にヒビを入れたといったような経年劣化とは言えないようなケースは借家人に原状回復を請求してもいいだろう。

 

しかし、そのような使い方をする人はほとんどいないのが現実だ。

僕も長年、不動産賃貸の営業マンをしていたが、ほとんどのケースが自然損耗・経年劣化だ。

大家さんはそのことをしっかりと認識しておくべきだし、借家人は大家さんに言われるがままに請求された額を安易に払うべきではない。

 

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不動産投資の物件探しで初心者の人がついついやってしまいがちなミスとは?【要注意】

 

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不動産投資の物件探しで初心者の人がついついやってしまいがちなミスとは?【要注意】

 

不動産投資をやりたいと思ってる人は物件選びには細心の注意を払う必要があります。

焦って、よく深く考えないまま飛びついてしまうと、取り返しのつかないことにもなりかねません。

 

たとえ新しくて、グレードが高くて、高属性の人が好みそうな物件を紹介されたとしても、じっくり考えて答えを出さなければいけません。

「なるべく新しい物件を・・」という気持ちはよくわかります。

だけど、その物件がみなさんにきっちり安定的にキャッシュフローをもたらしてくれるかどうかはわからないのです。

 

社宅サービスを通して部屋を探すような転勤族の人たち。

彼らが好みそうな〇〇建託のようなアパートが必ずしも儲かるとは限らないということです。

 

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僕が住宅ローンは早く返した方がトクで、不動産投資ローンは早く返済しない方がいい」と思ってる理由。良い借金と悪い借金の違いについてわかりやすく解説します。

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住宅ローンと不動産投資ローンはなるべく早く返済し終わった方がいいんだろうかと悩んでいませんか?

そんな人のために住宅ローンは早く返済した方が良くて、不動産投資は早く返済する必要がない理由について解説します。 

 

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不動産投資はギャンブルなんかではなくきちんとしたビジネスであると僕が思ってる理由

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世間では不動産投資に対する風当たりがますます強まっています。

むかしから「不動産投資だけはやめとけ」と僕自身もずっと言われ続けてきましたし、今もいろんな人から言われます。

 

でも僕は今のところ不動産投資をやめるつもりはありません。

確かに大変だな、、、と思うときはあります。

でもメリットとデメリットを天秤にかけたときに圧倒的にメリットの方が勝つのです。

だから僕は不動産投資というものをやっています。

 

ただし僕は不動産投資をやる目的は値上がり益を狙ったものではありません。

あくまでも定期的に収入が得られる家賃収入が目当てです。

 

投資にはキャピタルゲインを目的に投資するものと、インカムゲイン(キャッシュフロー)を目的に投資するものの2つがあります。

僕はインカムゲイン(キャッシュフロー)を目的に投資するものが好きです。

しかも、なるべく早く手元におカネがくるもの。

極端な話をすれば、今月投資したら来月にはもう口座に入ってくるようなものが好きです。

 

逆に売却益を狙うようなスタイルはあまり好きじゃない。

そういうキャピタルゲインを目当てに投資するのはキケンだと思っています。

それは不動産投資だけではなく・・

 

株だって、債券だって、金だって、プロのファンドマネージャーでも間違ったりするくらいなのです。

僕がどんなにない頭をしぼって分析したところで無理でしょう。

僕は「こうなればいいなぁ」という願望とかに自分のおカネを使いたくないのです。

 
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本物の資産」を持てば市場の動きに人生が左右されることはなく安心して生きることができる。

 

ビル・ゲイツはマイクロソフトという資産。

ジェフ・ベソスはAmazonという資産。

孫正義さんはソフトバンクという資産。

うちの近所の常に大行列のたい焼き屋のオヤジは繁盛してるお店という資産を持っています。

 

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不動産賃貸経営で失敗しないためにもある程度の規模(スケール・メリット)が必要という話

 

 

賃貸経営を安定的なものにするためには何が必要なんだろうと悩んでいませんか?

本記事ではそんな人のために長年、賃貸経営をしている僕が考えるアパート経営を安定させる方法について解説しています。

 

「不動産投資を成功させるためにはどうしたらいいのか?」

「アパート経営を軌道に乗せるためにはどうしたらいいか?」

 

これは不動産投資家・不動産オーナーの永遠のテーマ。

僕もこれまでこの問題と何度も向きあってきました。

 

その過程の中で僕はいくつかの『自分なりのノウハウ』のようなものを発見することができました。

その中の一つが「不動産投資を成功させるためにはある程度の規模が必要だ」ということ。

 

『規模』というのは、「数」のことです。

「スケール」のことです。

 

やっぱり不動産投資をやってそこからある一定レベル以上のリターンを得ようと思ったらある一定レベル以上の規模がどうしても必要なのです。

ここは絶対に押さえておかなければいけないポイント。

 

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不動産投資においてどんな間取りの物件を選べばいいのか問題について僕の思うところ。

 

 収益物件を購入しようとする際に、結構頭を悩ますのが部屋の間取りのタイプです。

1R、1K、1DK、 1LDK、2DK、2LDK、3DK、3LDK、etc・・・

部屋の間取りには実にいろいろなタイプがあります。

そのなかで僕はなるべく『1DK~1LDK』の間取りにこだわって物件を選ぶようにしています。

1R~1Kの間取りでもなく、2DK以上の間取りでもありません。

あくまでも1DK~1LDKです。

どうして僕がその間取りにこだわるのかというと1DK~1LDKの間取りが賃貸市場において、いちばん需要(ニーズ)のある間取りだと思うからです。

 

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『借金』は素晴らしい場所へ運んでくれる不思議な乗り物のようなもの

 

僕は今、専業大家として家賃収入を得て暮らしています。

専業大家になる前は不動産会社で営業マンとして働いていました。

 

賃貸営業という仕事のおもしろいところはいろいろな人と出会えるところです。

部屋探しに来る人もおもしろいのですが、部屋を貸す側の人(つまり大家さん)もいろんな人がいて実におもしろかったです。

とくに、どこの町にも必ず1人か2人はいるであろう、その町の大家さんのボス的存在の人と話すは超おもしろかった。

そして、いろいろと勉強させてもらいました。 

 

もちろん、そういう人たちは超大金持ちです。

賃貸契約書に印鑑をもらいに行ったり、契約金を届けに行ったりする際に僕はそういう「雲の上の存在」のような人たちといろんな話をさせてもらいました。

 

僕が今、このような仕事をしているのは、明らかに彼らから影響を受けたからです。

不動産の仕事を通じて彼らといろんな話をすることなかで僕は「僕も不動産投資をやってみたい」と強く思うようになったのです。

 

僕が接してきた大成功をおさめている大家さんたち。

彼らのスケールはハンパなかったです。

アパートの数だって5棟や6棟の話ではない。

15棟とか、20棟クラスです。

ケタが違うのです。

スケールが違うのです。

 

もちろん、それに伴って彼らが銀行からの借りてる借金の額もハンパありません。

軽く10億円を超えています。

 

この10億を超える借金というのを聞いてほとんどの人は眉間にシワを寄せることでしょう。

もしかしたら言いようのない「嫌悪感」のようなものを感じたかもしれません。

でも不動産投資をやったことのある人ならこんなふうに思うはず。

「そんなに銀行からお金を借りられるなんてスゲー!」

「よっぽど信用のある人なんだろうなぁ!」

と。

 

銀行だってバカじゃない。

いくらお金を貸すことが仕事だとしても支払い能力のない人に何億も何十億もお金を貸すはずがありません。

銀行からお金をいっぱい借りられる人というのはそれだけ銀行から信用されてる人なのです。

 

ところがこのことを知らない人はまったく逆の反応を示します。

たくさん借金をしている=悪いことと捉えるところがあります。

そして、多額の借金をしている人のことを何か「不審人物」であるかのような目をして見る。

 

逆です。

ビジネスの世界で成功するためにはこの借金というものを自分に有利に働かせる術を身につける必要があります。

とくに不動産投資に興味がある人は借金に対するアレルギーを克服しなければなりません。

 

『不動産投資』と『借金』は切っても切れないものなのです。

借金を嫌う人は不動産投資で成功することはできません。

 

僕が接してきた超大金持ちの大家さんたちもみんな大きな負債を抱えていました。

彼らはどんなに貯金があっても必ず借金を利用します。

不動産投資の最大のメリットは『他人のお金(つまり銀行のお金)を使って物件の所有者になることができる』というもの。

 

せっかくその恩恵が得られるのに物件を全部キャッシュで購入してしまったらメリットが半減してしまいます。

そのことを熟知している大家さんほど銀行からの借入金を上手に利用して不動産ビジネスを展開しています。 

そうすると必然的に物件の数が増えるにしたがって借金の額も増えてゆくことになります。

 

その金額を見てほとんどの人は恐怖におののく。

「まともじゃない」「頭がおかしい」「危険だ」と感じます。

とくに日本人は借金が大嫌いな国民ですから・・

 

子どもの頃から親や学校の先生、まわりの大人たちから「借金はなるべくするな」と教えられてきました。

だからなおさら何億、何十億という借金をする不動産投資というものを忌み嫌うのです。

 

その根底にあるのは、「親や学校の先生からの教えを忠実に守らなければならない」という真面目さです。

日本人はとっても真面目なのです。

 

だけど考えてみてほしい。

もしも不動産投資がそんなに危険ならばどうして僕はこんなふうに自由でハッピーな毎日をおくることができているのでしょう。

もしも借金をすることがそんな悪いことならば銀行から何十億円もの借金をしている大家さんはみんな自己破産するか、首を吊らなきゃいけないはずです。

 

でもそうなっていません。

ときどき失敗するメガ大家さんもいます。

でも成功してるメガ大家さんの方が多いのではないでしょうか。

物件をたくさん保有してゆくうちにだんだん目も肥えてきますし。

 

「危険だ」「バカだ」「愚かだ」と、ワーワー大騒ぎする人を尻目に成功している大家さんたちは今日も明日も心穏やかに暮らしています。

親や学校の先生たちのことが言ってたことを信じたい気持ちもわかります。

でも他のことはともかく、お金に関することについては彼らはまったく適切じゃないアドバイスをみなさんにしていた可能性が高い。

 

そして、みなさんはその不適切なアドバイスを適切なアドバイスだと信じて今日まで過ごしてきたのです。

だから借金をしている人のことを訝しげな目で見たりするのです。

 

でも多くの人のお金に関する問題は解決されないままです・・

 

日本人はとくに借金が大嫌いな国民です。

家のローンや車のローン、教育ローンぐらいなら許せるけど、それ以外の借金はすべて認めないようなところがあります。

僕も銀行からたくさん借金をしていますが、そのおかげでいつも冷たい視線を感じます。

 

でもその考えはおかしい。

一般的に銀行から借金をして物件を手に入れるという行為は危険極まりないものとしてとらえられている。

 

しかし、その物件が確実に安定したキャッシュフローをもたらしてくれて、将来、売却するときにも苦労することなくカンタンに買主を見つけることができるとしたら・・

その物件がたとえ1億円だろうが、2億円だろうが僕は関係ないと思っています。

 

不動産投資の場合、「少ない借金の額で済むから」という理由でチンケな物件に手を出してしまうと失敗する確率が高くなります。

「いい物件」か「悪い物件」か、「いい投資」か「悪い投資」か、「いいビジネス」か「悪いビジネス」か。

そこを見極める『目』をもっていれば危険を回避することができます。

 

いちばん危険なのは借金をすることではないのです。

「よくわからないもの」に手を出すことなのです。

 

期待

雰囲気

なんとなく

〇〇という人が勧めてたから

テレビや雑誌で特集されてたから

etc・・・

 

不動産投資に限らず、もしあなたがそんな理由である特定の投資をやろうとしているのなら悪いことは言わない。

やめておいた方がいい。

それは誰が何と言おうと、『ギャンブル』です。

 

僕はギャンブルをやるつもりはありません。

そのために不動産会社で長年、苦労して修行を積んだのです。

そこで培った識別眼や洞察力のようなものを駆使して物件を選んでいます。

 

それはギャンブルではありません。

テキトーに当てずっぽに物件を選んだわけでもありません。

 

どんなに人から「危険だ」「アホだ」「マヌケだ」と笑われたとしても僕は「これだ」という物件に出会ったら喜んで大きな借金をすると思います。

これまでもそうしてきたし、これからもそうしてゆくつもりだ。

 

自分の『目利き』に自信があれば何も恐れることはないのです。  

 

不動産投資の最大の難関は最初にやってきます。

それは『銀行の融資』です。

この関門をクリアしなければ話は何もはじまりません。 

 

一軒家とか区分所有といった小さな金額の場合は割とすんなり突破できると思います。

ところがアパートのような比較的大ぶりな不動産ともなれば銀行のほうも身構えます。

 

ましてや、二棟目ともなれば借入総額がかなり大きくなってしまいますので、かなり厳しく見られると思います。

それでも前に進みたい人。

それでも何棟も物件を所有するアパートのオーナーになりたい人。 

 

そういう人はあらかじめ次にあげる策を講じておく必要があります。

  

① 属性を良くしておく

② 自己資金を多く用意しておく

③ 共同担保に提供できるものを用意しておく

④ 強い連帯保証人を用意しておく

⑤ とにかく実績をつくっておく

⑥ 積算価格の高い物件を持っていく

⑦ 利回りの高い物件を持っていく

 

 

すべてを完璧にすることは不可能だとは思いますが、まったく何も準備していないのにお金だけ貸してくれと言われても銀行のほうも困ってしまいます。 

 

不動産投資は銀行の力を借りなければ成立しない投資ビジネスです。

彼らに「この人なら貸してもいいかも」とその気になってもらわなきゃいけないのです。 

 

やっぱり商売をやるとなった以上、『覚悟』が必要なのです。

命がけです。

そんなに簡単な話じゃないのです。 

 

連帯保証人も頼みたくない、共同担保を提供するのも嫌だ、属性も良くない・・・・そんな状態なら商売人にならない方がマシです。

大人しくサラリーマンをしていましょう。

極端なことを言えば、不動産投資をやるということは自己破産することを覚悟で臨まなければいけないのです。

 

だって商売ってそういうものだから。

遊びじゃないんです。

商売でメシを食っていくっていうのは簡単なことではないのです。

 

今もむかしもそこには「巨大なリスク」というものが存在しているんです。

そんなに簡単なものだったらみんなやって大儲けしてるはずです。 

 

それは松下幸之助さんやトーマス・エジソン、スティーブ・ジョブズが通ってきた道。

彼らと同じ道をたどるということです。

規模やスケールはまったく違うけど、やってることは一緒です。 

『ビジネス(商売)の世界』っていうのはサラリーマンや公務員の世界とはまったく違うのです。

 

だから学校ではそのことを子供たちに教えないんです。 

だって学校の先生はビジネス(商売)の世界の人じゃないから。

その世界について何ひとつ知らないから。

 

お客さんからお金をいただくというのがどういうことか

それがどれだけむずかしいことか

そこにはどれほど大きなリスクが伴うか

etc・・・

 

そんなことは学校の先生にわかるはずがありません。 

理解していないものを子供たちに教えてあげることはできないのです。 

 

投資とビジネス(商売)というのは似て非なるものです。

松下幸之助さんや本田宗一郎さん、スティーブ・ジョブズやトーマス・エジソンは投資家ではありませんでした。

彼らは投資によって儲けたわけじゃない。 

彼らは『商売』をやって儲けたんです。

『ビジネス』をやって儲けたんです。  

 

本気で投資からのリターンで自由になりたいと思ってる人はまず投資家になる前に商売人にならなければなりません。

なぜならば投資から大きなリターンを得るためにはある程度の『元金』が必要だからです 

 

大企業に勤めていて年収が1,000万円を超えるようなハイスペックな人なら話は別ですが、普通の人が大きな軍資金を貯めるためには何か人と違うことをやらなければなりません。

ホームランを打ちたかったら三振するリスクを背負って思いっきりバットを振らないというわけです。 

 

不動産投資は投資ではないと僕は思っています。

不動産投資はビジネス(商売)です。

不動産賃貸業という歴としたビジネス(商売)です。

 

投資家としてメシを食っていきたい

そのためにはある程度、まとまった軍資金がほしい

そのように考えている人は株式投資をはじめる前に不動産投資をはじめた方がいいでしょう。 

株式投資で大きなリターンを得るためには『大きな元金』が必要だからです。 

 

ところがほとんどの個人投資家はまず株式投資からやりはじめてしまう。

それがいちばん手っ取り早いからです。

不動産投資のようにめんどくさくないからです。

 

不動産投資は「いい物件」を探す手間もかかりますし、銀行から借金をしなければなりません。

それに対して株式投資の場合はソファーに寝っ転がりながら手元操作だけで完結しちゃいます。 

不動産投資よりも株式投資の方が人気がある理由もわかるような気がします。

 

僕は借金を恐れません。

それは僕に自由と幸せをもたらしてくれる素晴らしい道具のような存在です。

僕はその道具を上手に使いこなすことによって自由と幸せを手に入れることができたのです。 

 

また、融資を組む際の返済期間は『なるべく長い方がいい』と考えています。 

僕にとって何よりも大事なことは、

 

 

① 長期にわたって

② 安定した賃貸経営ができて

③ 毎月手残りがある状態に持ってゆく

 

 

ということです。

この状態を組み立てることができるんだったら多少の金利の高さや銀行のブランドなんかどうでもいいと思っています。 

 

それから『総支払額』なんてこともどうでもいいと思っています。 

不動産は高額です。

はっきり言って、アパート・ローンはそんなにカンタンに完済できるようなシロモノではありません。

だったら逆転の発想で「完済をあせる必要はないんじゃないの?」と僕は考えました。

 

不動産投資は商売です。

商売にとっていちばん大切なことは長期にわたって経営が安定することです。

借金を早く返すことが商売の本来の目的ではないはずです。

ビジネス(商売)と借金は切っても切れない関係です。

 

僕たちは死ぬまで借金とつきあってゆく覚悟を持たなければならないのです。

住宅ローンとは違うんです。

これ、なかなか理解されないんですけどね・・ 

 

不動産投資では「銀行からお金を借りられるの?」が最重要事項。

だから『属性』が大事になってきます。

僕は若い人には『10年は勤めろ!』と説いている。 

 

散々、自由を語ってる僕がこんなことを言うのはヘンかもだけど、僕はイケハヤ氏みたいに勤め人を『否定』しません。

勤め人を『利用』します。

 

自由になるのはきっちり土台を固めて、大空へ飛び立ったあとの話ですよ。

それまでは『下積み期間』です。

 

ただ、いくらでも銀行から融資してもらえる高属性なのにアンチ不動産投資の人が多いのも事実。

それは「勿体無いなぁ」「使えるリソースがあるのになぁ…」とは思います。 

基本的に銀行は勤め人にしか融資しません。

だから本気で不動産投資をやりたいというのなら、石にかじりついてでも勤め人を辞めない方がいいと思います。 

 

自由とかの話は「ある程度の段階」に達した後の話です。

いきなり自由になれる人なんていません。 

 

はっきり言って不動産投資は銀行からお金を借りられるかが最重要ポイントだと思います。

どんなにノウハウを蓄積しても銀行からノーと言われちゃったら話にならない。 

極端な言い方をすれば、融資の審査が通るためだったら何でもする!ぐらいの意気込みがないとダメだと思います。

 

だってこれは商売だから。

ビジネスだから。

カッコ悪いだのプライドがどうのこうのなんて言ってられないのです。

 

だから僕も取引してたことあるけど、スタート当初はカッコつけないで『信金』でも全然いいと思います。

「信金と取引してるなんて、なんかカッコ悪い」なんて言ってられません。 

商売やるんだからカッコ悪いとか言ってられないよ。

 

多少、金利は高いかもしれないけど、信金はいろいろ無理も効く。

融通も利く。

格好やメンツにこだわって、せっかくのチャンスをフイにしないようにしなければなりません。

不動産投資というのは完全に『本格的に事業をする』ということになる。

ある程度の規模までいったらもう後戻りはできない。

相当な覚悟が必要です。 

 

さらに連帯保証人や場合によって自宅も担保に出せと要求されることもあります。 

それでも『前に進む』という判断をした人だけが辿り着ける場所っていうのがあるんです。

いい物件を見つけることは頑張ればできるかもしれません。

だけど、どんなにいい物件を見つけたとしても銀行の審査が通らなければ話にならないのです。 

融資が断られたら、どんなに物件を買い増ししたくてもできないのです。 

 

一般的には不動産価格が安くなる時期というのは融資って閉まる時期でもあります。

僕が利回りの高い収益物件を取得することができたのは、リーマンショックや東日本大震災の後の安い時期なんだけど、なぜか知らないけど審査が通ったんです。笑

 

いちばん最初は公庫

それから信金

その次に地銀

だんだん進化していきました。

最初は大きい銀行は相手にもしてくれないですよ。笑  

 

ただの普通のサラリーマンがハイスペックや地主の息子なんかと同じ土俵で闘うためには何か違うことをやらなければ!

「借金が怖い」なんて言ってちゃ、いつまで経っても飛躍することはできないのです。

 

レッド・オーシャンでは勝負するな! 投資では「みんながやってるから」という理由で行列に並ばない方がいいという話

 

うちの会社は現在、5棟74部屋+月極駐車場24台を運営しています。

少し前までは10棟110部屋ぐらいまでふくれ上がっていましたが、ここ数年の不動産価格の異常とも思える高騰ぶりを見ていくつかの物件を高値で売り抜くことに成功しました。

 

はっきり言ってびっくりするような値段で売れました。

本当にびっくりするような値段でした。

だって僕が買ったときよりもはるかに高い値段で売れたんですから・・

 

普通、モノというのは買ったときより高く売れることなんては滅多にありません。

しかし、不動産や株といった投資の世界では市場の動き・流れによってはそういう嘘みたいなことが起こるのです。

それはとても魅力的なことではあるけれど、多くの個人投資家がこの投資の魅力に酔いしれ、夢中になりすぎ、大火傷を負うことになるのです。

 

僕が売却したアパートたちはどれも不動産市場がとても安いときに買ったものでした。

ちょうど人々が悲観に暮れ、不動産マーケット全体がお通夜みたいな状態になってるときでした。

リーマン・ショックのあととか、東日本大震災のあととかの頃に買ってものでした。

 

景気が悪くなり、みんな日本経済の先行きに不安を抱き、ため息をつきはじめたらチャンス到来です。

そういうときに俗に言う「おいしい物件」「儲かる物件」というものが市場に出てきます。

 

そういう時期に勇気をふりしぼって購入に向かうことができる人だけが不動産オーナーとして成功することができると僕は確信しています。

でも、そういうときに積極的に物件の取得に動けれる人は滅多にいません。

 

あのとき買った物件の半分は先ほど言ったとおりうちの会社に大きなキャピタルゲインをもたらしてくれたし、残りの半分は今でも毎月安定的にインカムゲイン(キャッシュフロー)をもたらしてくれています。

 

あのとき確か日経平均株価は7,000円ぐらいでした。

信じられますか? 

7,000円ですよ! 

今は2万4,000円とかですから、いかにその頃の日本経済がお通夜のような状態だったかわかると思います。

 

僕は投資は「行列に並ばない方が勝てる」と思っています。

投資の有名な格言に、

 

人の行く裏に道あり花の山

 

というものがありますが、まさにそのとおりだと僕も思っています。

 

投資はおいしいラーメン屋とは違うのです。

行列に並べばおいしい想いができると思ったら大間違いなのです。

 

ウォーレン・バフェットもこんな言葉も残しているよ。

 

周りが怖がっている時は貪欲に。 

他人が貪欲になっている時は恐る恐る。  

 

 

「〇〇という投資をやって儲かったやつがいるらしい」という話を聞くと人はついついその投資法に興味を持ってしますものです。

そして、「自分もそれをやらなくちゃいけない」と思いこんでしまい、その行列に並んでしまうのです。

 

その多くはにわか仕込みで勉強し、よく考えもせずに飛びつき、失敗します。

「自分だけ取り残されるのは嫌だ!」という想いが先行しすぎた結果、賢い判断ができなくなってしまうのです。

 

これは何も投資に限った話じゃありません。

人は人気があるものに飛びつく習性を持っているのです。

でも、そこで勝利を手にするのは容易なことではありません。

 

だって、人気があるってことは「ライバルが多い」ってことでもあるのですから。

よっぽど才能に恵まれた人かよっぽど早い段階にそれをやりはじめた人でなければそこで勝ち残ってゆくことは不可能でしょう。

今からタピオカ屋をはじめて繁盛させる自信ありますか??

 

僕はいつも「レッド・オーシャンでは勝負しない」と自分に言い聞かせています。

人が殺到しているところには極力近寄らないようにしています。

 

行列には並ばないってことです。

そのほうが勝てる確率は圧倒的に高くなります。

だって、ライバルが多ければ多いほ消耗するものですから。

 

みなさんはどうでしょうか。

「なかなかうまくいかないなぁ・・」なんて悩んでいませんか? 

そんな人はもしかしたら消耗が激しいところに身を置いてるのかもしれません。

ライバルが多いところ勝負しようとしているのかもしれません。

 

どうせ勝負するんだったらライバルの少ないところで勝負しましょう。

ブルー・オーシャンで勝負したほうが勝つ確率は高くなると思いますよ。

 

こんなことを言ってしまえば元も子もない話だけど僕たちははっきり言って『凡人』なのです。

天才でもなければ、図抜けた才能に恵まれてるわけでもない。

僕たち一人ひとりの能力や能力にはそれほど大きな差はないのです。

 

そんな普通の能力しかない者たちがいくらひしめき合っても所詮どんぐりの背比べでしかありません。

同じことを考えてる者同士が軒を連ねる商店街で、同じような店を出して、自分の店だけを繁盛させようったってそうはいきません。

 

僕のやってる不動産投資も今、ちょっとしたブームになっています。

だから僕は最近はおとなしくしています。

ここ数年、うちの会社は一棟もアパートを購入していません。

 

こういうときに下手に動くと大変な目に遭うと思うものです。

「人の行く裏に道あり花の山」という投資の格言に背くことになります。 

 

 

 

 

今、多くの人が求めている不動産投資物件というのは、

  • 都会で
  • なるべく築年数が新しく
  • RC造の
  • オシャレな物件

です。

たしかに地方は疲弊しています。

若者はどんどん都会に出ていっています。

僕は地方に住んでいますが、地方の人口減少は猛烈なスピードで進んでいるのはよくわかっています。

 

それから、築年数が古い物件というのは家賃を安く募集しなければ空室が埋まりません。

だから必然的に高属性の人をターゲットにするのではなく、低所得者や生活保護といった低属性の人をターゲットにしたアパート経営をしなければなりません。

そうなってくると、もちろん家賃滞納のリスクも高まります。

建物も古いため、あちこち傷んでくるため、修繕費もいろいろかかるようになります。

 

アパートよりもマンションの方がオシャレだし、立派です。

入居してくれる人の属性もいいでしょう。

入居者とのトラブルも少ないでしょう。

 

ところが、みんな考えることは一緒なのです。

そこに落とし穴が潜んでいるんです。

みんなと同じことを考え、みんなと同じ行動をすることによる落とし穴が・・

 

「みんなが欲しがるような物件」というのは値段が高い物件なのです。

都会で、築年数が新しく、RC造で、オシャレな物件が安く売られていると思いますか?

特にこんな不動産投資がちょっとしたブームになってるようなこの時期に・・

 

そんなことあり得ないですよね。

今は超低金利の影響もあって、不動産価格は異常なほど高騰している時期です。

みんな舞台に上がってこようとしているせいで(そして、銀行も不動産が担保ならばバンバン融資をするせいで)不動産価格は高騰し続けています。

 

物件価格が高いというのは利回りが悪いということでもあります。 

その結果、「取得したはいいけど全然、儲からない・・」という状態になっているのが今の現状なのです。

 

僕がインカムゲインもキャピタルゲインも両方得ることができたのはみんなが不動産投資になんか興味を持たず、日本経済が最悪に近い状態になってる頃に物件取得に動いたからです。

今みたく目の色を変えていい物件を物色するような人がたくさんいるような時期に物件を取得したとしても、インカムゲインもキャピタルゲインもそれほど得られなかったでしょう。

 

僕に言わせれば、不動産投資で7%とか8%の利回り(ひどいものでは4%とかも!)というのは考えられない利回りです。

とても正気の沙汰とは思えません。

たとえそれが新築アパートであったとしても。

 

物件を所有すると、必ず「所有にかかるコスト」というのが発生します。

水道管が破裂しただとか、部屋のリフォームだとか、雨漏りがだとか・・・

よく「保険に入っているから大丈夫」と言う人がいますけど、そういう経年劣化が理由による修繕は保険の対象外です。

そんなことまで全部、保険金を支払っていたら保険会社はつぶれてしまいます。

 

ほかにも不動産投資にはいろいろとコストがかかります。

客付業者に広告料を払わなければならないし、固定資産税も払わなければなりません。

それやこれやを差し引いたら不動産投資で10%を切る利回りというのは低すぎるという話になります。

 

僕の感覚でいえば、最低でも13%とか、15%ぐらいないとやっていけないと思います。

特に地方でやるアパート経営では・・

 

うちの会社で所有している物件はリーマン・ショック後とか東日本大震災後といった市場が盛り上がってない時期に購入したものばかりです。

だから恐ろしく安く買えたのです。

どれもこれもとても利回りがいい物件ばかりです。

 

だから銀行への毎月の返済額も少なくて済み、手残りも多く残りました。

今は買い時ではありません。

今はむしろ売り時です。

 

みんな逆のことをしているのです。

舞台に上がってくるべきじゃないときに舞台に上がってきて、舞台から降りなきゃいけないときに舞台から降りようとしない・・

 

「人と違うことする」というのは確かにむずかしいことだよ。 

でも人と同じことをしていたら勝てないってことも肝に銘じておきましょう。

 

商売で成功したいと考えているならば絶対に行列に並んではいけません。

レッド・オーシャンで勝負しない方がいい。

狙うならばニッチな分野を狙うべきです。 

 

そういった意味では今、不動産投資をやることはあまり賢い選択ではないかもしれません。

いたるところで『不動産投資が熱い!』というような話を耳にするからです。

 

本や雑誌、テレビでもしょっちゅう不動産投資の特集が組まれています。

ネットでも不動産投資の話題で持ちきりです。 

そういうときこそ注意が必要なのです。

 

日本人は特に集団主義におちいりやすいメンタリティーを持ってる国民です。

『赤信号みんなで渡れば怖くない』と考えてしまいがちな傾向があります。

それは太平洋戦争に突っ込んでいったときの日本を見れば明らかです。

 

これはDNAなのか何か知りませんが、もともとの資質として日本人は「右へならえ」みたいなところがあるんです。

それだけに注意が必要なのです。

 

不動産投資には、

 

① はじめていい時期(タイミング)

② はじめてはいけない時期(タイミング)

 

 

という2つがあるんです。 

そして今は「はじめてはいけない時期」なんです。

なぜなら今は不動産の価格が異常に高騰している時期だからです。 

こういう時期に不動産を買ってしまうと、後で必ず苦労することになりますよ・・  

   

 

不動産投資においても最も重要視しなければいけないのは物件の利回りです。

その物件自体がどれだけ稼いでくれるかということです。

 

それは「銀行からいくらの利率で借りられるか?」ということよりも重要なことです。

支払利息のほうは優先順位でいえば2番目3番目です。

 

「イールド・ギャップがあるから大丈夫だ」というのはキケンな考え方です。

投資利回りの低さを低金利で埋めようという発想は本末転倒だと僕は思います。

 

ところが本でも雑誌でも、テレビでもネットでも、そのことについてはほとんど触れられていません。

まるで『銀行利息が低ければ物件利回りが多少低くても何とかなる』といったような書き方をしています。

 

それは錯覚です。

数字のトリックです。

「そのように見える」というだけのことです。

  

僕に言わせれば、不動産投資で表面利回りが6%というのは裸のままアマゾンのジャングルに入ってゆくようなものです。

それは自殺行為以外の何ものでもない。

 

「だって仕方ないじゃん。そういう低い利回りの物件しか出回ってないんだから」とよく僕も人から言われます。

「だったらやめたら?」と僕はいつも答えます。

 

なぜ無理して儲からないものに手を出す必要があるでしょうか。

なぜ無理して苦労するような選択をする必要があるでしょうか。

 

今は不動産投資をスタートするタイミングとしては相応しくないと僕は思っています。

こういう時期に利回りの高い「優良物件」に運よくめぐり合うことができたらラッキーです。

でもそういう幸運はほとんどないでしょう。

日本じゅうの大家さんがその「優良物件」「いい物件」をギラギラした目で血眼になって探しているからです。

 

高い値段で取得してしまったら売却するときも苦労することになります。

『出口戦略』も何もあったものじゃありません。 

だから僕は利回りの低い物件を取得してはいけないと言っているんです。

まわりが目の色を変え、鼻息を荒くしてるときこそ、むしろ冷静にならなければならないんです。

 

僕が「ただ持ってるだけでおカネが入ってくる」という酪農家スタイルの投資が好きな理由

 

不動産投資には他の投資にはないメリットが山のように存在しています。

だから僕はわざわざ不動産会社に転職し、そこで修行を積んだのです。

不動産のことを学ぼうと思って・・

 

そのおかげで僕はいくつかの物件のオーナーになることができたし、その物件たちは毎月僕に生活してゆくのに十分すぎる額の家賃収入をもたらしてくれています。

2010年の暮れには法人成りもしました。

 

法人になったのは別に見栄を張ろうとしたわけではありません。

法人にした方が節税メリットを享受できるからです。

 

個人でもできる節税対策はいろいろありますが、法人のそれに比べると大したことはありません。

 

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流行りの投資には気をつけろ! 借入金利の低さだけで不動産投資に飛びついてはいけない理由

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不動産投資をやるにあたって、『銀行融資』というのは非常に重要で、なおかつ厄介な関門です。

でも銀行の審査がすんなり通って低い金利で融資してくれるとなったとしても決して安心してはいけません。

 

いま、巷では『不動産投資はイールドギャップさえしっかりしていればOK』という考え方が蔓延しています。

でも僕はその考え方に疑問を持っています。

 

『イールドギャップ』とは投資利回りと借入金利との差のことです。

だから「投資利回りが多少低くても借入金利も低ければいいだろう」という考え方が蔓延しています。

実際、そのように考える人が多くなってきています。

 

僕はこれほど危険な考え方はないと思っています。

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『レバレッジ』という魔法を使えば、弱い人間でも強者に勝つことができる。

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僕は37歳のときにそれまで勤めていた会社を辞め、自分で事業をスタートさせました。

2010年の暮れの話です。


勤め人を卒業していちばん良かったなぁと思うことは何と言っても自由な時間を持てるようになったことです。

 

社会に出て働くようになると、自分の時間というのはだんだんなくなっていきます。

朝起きてから夜寝るまで時間のほとんどを会社に拘束されるようになります。

でもそれが社会に出て働くということなのです。

 

僕も37歳になるまでそのような生活を続けてきました。

しかし、いつまでもそこに留まり続けていてもいいわけではありません。

学業と同じように僕はサラリーマンにも『卒業』というものがあって然るべきだと思っています。

サラリーマンにとっての卒業とは起業するということ。

でもビジネスで成功するのはとても大変なことです。

 

僕が勤め人を無事、卒業することができたのは『レバレッジ』というものを使ったおかげです。


レバレッジというのは力です。

魔法と言ってもいいかもしれません。

 

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