サカモトハルキの哲学

経営者。投資家。不動産投資と株式投資やってます。5棟74室+月極P24台(2010年12月より法人化)。配当狙いの個別株投資。

『借金』は素晴らしい場所へ運んでくれる不思議な乗り物のようなもの


『借金』は素晴らしい場所へ運んでくれる不思議な乗り物という話

 

僕は今、専業大家として家賃収入を得て暮らしています。

専業大家になる前は不動産会社で営業マンとして働いていました。

 

賃貸営業という仕事のおもしろいところはいろいろな人と出会えるところです。

部屋探しに来る人もおもしろいのですが、部屋を貸す側の人(つまり大家さん)もいろんな人がいて実におもしろかったです。

とくに、どこの町にも必ず1人か2人はいるであろう、その町の大家さんのボス的存在の人と話すは超おもしろかった。

そして、いろいろと勉強させてもらいました。 

 

もちろん、そういう人たちは超大金持ちです。

賃貸契約書に印鑑をもらいに行ったり、契約金を届けに行ったりする際に僕はそういう「雲の上の存在」のような人たちといろんな話をさせてもらいました。

 

僕が今、このような仕事をしているのは、明らかに彼らから影響を受けたからです。

不動産の仕事を通じて彼らといろんな話をすることなかで僕は「僕も不動産投資をやってみたい」と強く思うようになったのです。

 

僕が接してきた大成功をおさめている大家さんたち。

彼らのスケールはハンパなかったです。

アパートの数だって5棟や6棟の話ではない。

15棟とか、20棟クラスです。

ケタが違うのです。

スケールが違うのです。

 

もちろん、それに伴って彼らが銀行からの借りてる借金の額もハンパありません。

軽く10億円を超えています。

 

この10億を超える借金というのを聞いてほとんどの人は眉間にシワを寄せることでしょう。

もしかしたら言いようのない「嫌悪感」のようなものを感じたかもしれません。

でも不動産投資をやったことのある人ならこんなふうに思うはず。

「そんなに銀行からお金を借りられるなんてスゲー!」

「よっぽど信用のある人なんだろうなぁ!」

と。

 

銀行だってバカじゃない。

いくらお金を貸すことが仕事だとしても支払い能力のない人に何億も何十億もお金を貸すはずがありません。

銀行からお金をいっぱい借りられる人というのはそれだけ銀行から信用されてる人なのです。

 

ところがこのことを知らない人はまったく逆の反応を示します。

たくさん借金をしている=悪いことと捉えるところがあります。

そして、多額の借金をしている人のことを何か「不審人物」であるかのような目をして見る。

 

逆です。

ビジネスの世界で成功するためにはこの借金というものを自分に有利に働かせる術を身につける必要があります。

とくに不動産投資に興味がある人は借金に対するアレルギーを克服しなければなりません。

 

『不動産投資』と『借金』は切っても切れないものなのです。

借金を嫌う人は不動産投資で成功することはできません。

 

僕が接してきた超大金持ちの大家さんたちもみんな大きな負債を抱えていました。

彼らはどんなに貯金があっても必ず借金を利用します。

不動産投資の最大のメリットは『他人のお金(つまり銀行のお金)を使って物件の所有者になることができる』というもの。

 

せっかくその恩恵が得られるのに物件を全部キャッシュで購入してしまったらメリットが半減してしまいます。

そのことを熟知している大家さんほど銀行からの借入金を上手に利用して不動産ビジネスを展開しています。 

そうすると必然的に物件の数が増えるにしたがって借金の額も増えてゆくことになります。

 

その金額を見てほとんどの人は恐怖におののく。

「まともじゃない」「頭がおかしい」「危険だ」と感じます。

とくに日本人は借金が大嫌いな国民ですから・・

 

子どもの頃から親や学校の先生、まわりの大人たちから「借金はなるべくするな」と教えられてきました。

だからなおさら何億、何十億という借金をする不動産投資というものを忌み嫌うのです。

 

その根底にあるのは、「親や学校の先生からの教えを忠実に守らなければならない」という真面目さです。

日本人はとっても真面目なのです。

 

だけど考えてみてほしい。

もしも不動産投資がそんなに危険ならばどうして僕はこんなふうに自由でハッピーな毎日をおくることができているのでしょう。

もしも借金をすることがそんな悪いことならば銀行から何十億円もの借金をしている大家さんはみんな自己破産するか、首を吊らなきゃいけないはずです。

 

でもそうなっていません。

ときどき失敗するメガ大家さんもいます。

でも成功してるメガ大家さんの方が多いのではないでしょうか。

物件をたくさん保有してゆくうちにだんだん目も肥えてきますし。

 

「危険だ」「バカだ」「愚かだ」と、ワーワー大騒ぎする人を尻目に成功している大家さんたちは今日も明日も心穏やかに暮らしています。

親や学校の先生たちのことが言ってたことを信じたい気持ちもわかります。

でも他のことはともかく、お金に関することについては彼らはまったく適切じゃないアドバイスをみなさんにしていた可能性が高い。

 

そして、みなさんはその不適切なアドバイスを適切なアドバイスだと信じて今日まで過ごしてきたのです。

だから借金をしている人のことを訝しげな目で見たりするのです。

 

でも多くの人のお金に関する問題は解決されないままです・・

 

日本人はとくに借金が大嫌いな国民です。

家のローンや車のローン、教育ローンぐらいなら許せるけど、それ以外の借金はすべて認めないようなところがあります。

僕も銀行からたくさん借金をしていますが、そのおかげでいつも冷たい視線を感じます。

 

でもその考えはおかしい。

一般的に銀行から借金をして物件を手に入れるという行為は危険極まりないものとしてとらえられている。

 

しかし、その物件が確実に安定したキャッシュフローをもたらしてくれて、将来、売却するときにも苦労することなくカンタンに買主を見つけることができるとしたら・・

その物件がたとえ1億円だろうが、2億円だろうが僕は関係ないと思っています。

 

不動産投資の場合、「少ない借金の額で済むから」という理由でチンケな物件に手を出してしまうと失敗する確率が高くなります。

「いい物件」か「悪い物件」か、「いい投資」か「悪い投資」か、「いいビジネス」か「悪いビジネス」か。

そこを見極める『目』をもっていれば危険を回避することができます。

 

いちばん危険なのは借金をすることではないのです。

「よくわからないもの」に手を出すことなのです。

 

期待

雰囲気

なんとなく

〇〇という人が勧めてたから

テレビや雑誌で特集されてたから

etc・・・

 

不動産投資に限らず、もしあなたがそんな理由である特定の投資をやろうとしているのなら悪いことは言わない。

やめておいた方がいい。

それは誰が何と言おうと、『ギャンブル』です。

 

僕はギャンブルをやるつもりはありません。

そのために不動産会社で長年、苦労して修行を積んだのです。

そこで培った識別眼や洞察力のようなものを駆使して物件を選んでいます。

 

それはギャンブルではありません。

テキトーに当てずっぽに物件を選んだわけでもありません。

 

どんなに人から「危険だ」「アホだ」「マヌケだ」と笑われたとしても僕は「これだ」という物件に出会ったら喜んで大きな借金をすると思います。

これまでもそうしてきたし、これからもそうしてゆくつもりだ。

 

自分の『目利き』に自信があれば何も恐れることはないのです。  

 

不動産投資の最大の難関は最初にやってきます。

それは『銀行の融資』です。

この関門をクリアしなければ話は何もはじまりません。 

 

一軒家とか区分所有といった小さな金額の場合は割とすんなり突破できると思います。

ところがアパートのような比較的大ぶりな不動産ともなれば銀行のほうも身構えます。

 

ましてや、二棟目ともなれば借入総額がかなり大きくなってしまいますので、かなり厳しく見られると思います。

それでも前に進みたい人。

それでも何棟も物件を所有するアパートのオーナーになりたい人。 

 

そういう人はあらかじめ次にあげる策を講じておく必要があります。

  

① 属性を良くしておく

② 自己資金を多く用意しておく

③ 共同担保に提供できるものを用意しておく

④ 強い連帯保証人を用意しておく

⑤ とにかく実績をつくっておく

⑥ 積算価格の高い物件を持っていく

⑦ 利回りの高い物件を持っていく

 

 

すべてを完璧にすることは不可能だとは思いますが、まったく何も準備していないのにお金だけ貸してくれと言われても銀行のほうも困ってしまいます。 

 

不動産投資は銀行の力を借りなければ成立しない投資ビジネスです。

彼らに「この人なら貸してもいいかも」とその気になってもらわなきゃいけないのです。 

 

やっぱり商売をやるとなった以上、『覚悟』が必要なのです。

命がけです。

そんなに簡単な話じゃないのです。 

 

連帯保証人も頼みたくない、共同担保を提供するのも嫌だ、属性も良くない・・・・そんな状態なら商売人にならない方がマシです。

大人しくサラリーマンをしていましょう。

極端なことを言えば、不動産投資をやるということは自己破産することを覚悟で臨まなければいけないのです。

 

だって商売ってそういうものだから。

遊びじゃないんです。

商売でメシを食っていくっていうのは簡単なことではないのです。

 

今もむかしもそこには「巨大なリスク」というものが存在しているんです。

そんなに簡単なものだったらみんなやって大儲けしてるはずです。 

 

それは松下幸之助さんやトーマス・エジソン、スティーブ・ジョブズが通ってきた道。

彼らと同じ道をたどるということです。

規模やスケールはまったく違うけど、やってることは一緒です。 

『ビジネス(商売)の世界』っていうのはサラリーマンや公務員の世界とはまったく違うのです。

 

だから学校ではそのことを子供たちに教えないんです。 

だって学校の先生はビジネス(商売)の世界の人じゃないから。

その世界について何ひとつ知らないから。

 

お客さんからお金をいただくというのがどういうことか

それがどれだけむずかしいことか

そこにはどれほど大きなリスクが伴うか

etc・・・

 

そんなことは学校の先生にわかるはずがありません。 

理解していないものを子供たちに教えてあげることはできないのです。 

 

投資とビジネス(商売)というのは似て非なるものです。

松下幸之助さんや本田宗一郎さん、スティーブ・ジョブズやトーマス・エジソンは投資家ではありませんでした。

彼らは投資によって儲けたわけじゃない。 

彼らは『商売』をやって儲けたんです。

『ビジネス』をやって儲けたんです。  

 

本気で投資からのリターンで自由になりたいと思ってる人はまず投資家になる前に商売人にならなければなりません。

なぜならば投資から大きなリターンを得るためにはある程度の『元金』が必要だからです 

 

大企業に勤めていて年収が1,000万円を超えるようなハイスペックな人なら話は別ですが、普通の人が大きな軍資金を貯めるためには何か人と違うことをやらなければなりません。

ホームランを打ちたかったら三振するリスクを背負って思いっきりバットを振らないというわけです。 

 

不動産投資は投資ではないと僕は思っています。

不動産投資はビジネス(商売)です。

不動産賃貸業という歴としたビジネス(商売)です。

 

投資家としてメシを食っていきたい

そのためにはある程度、まとまった軍資金がほしい

そのように考えている人は株式投資をはじめる前に不動産投資をはじめた方がいいでしょう。 

株式投資で大きなリターンを得るためには『大きな元金』が必要だからです。 

 

ところがほとんどの個人投資家はまず株式投資からやりはじめてしまう。

それがいちばん手っ取り早いからです。

不動産投資のようにめんどくさくないからです。

 

不動産投資は「いい物件」を探す手間もかかりますし、銀行から借金をしなければなりません。

それに対して株式投資の場合はソファーに寝っ転がりながら手元操作だけで完結しちゃいます。 

不動産投資よりも株式投資の方が人気がある理由もわかるような気がします。

 

僕は借金を恐れません。

それは僕に自由と幸せをもたらしてくれる素晴らしい道具のような存在です。

僕はその道具を上手に使いこなすことによって自由と幸せを手に入れることができたのです。 

 

また、融資を組む際の返済期間は『なるべく長い方がいい』と考えています。 

僕にとって何よりも大事なことは、

 

 

① 長期にわたって

② 安定した賃貸経営ができて

③ 毎月手残りがある状態に持ってゆく

 

 

ということです。

この状態を組み立てることができるんだったら多少の金利の高さや銀行のブランドなんかどうでもいいと思っています。 

 

それから『総支払額』なんてこともどうでもいいと思っています。 

不動産は高額です。

はっきり言って、アパート・ローンはそんなにカンタンに完済できるようなシロモノではありません。

だったら逆転の発想で「完済をあせる必要はないんじゃないの?」と僕は考えました。

 

不動産投資は商売です。

商売にとっていちばん大切なことは長期にわたって経営が安定することです。

借金を早く返すことが商売の本来の目的ではないはずです。

ビジネス(商売)と借金は切っても切れない関係です。

 

僕たちは死ぬまで借金とつきあってゆく覚悟を持たなければならないのです。

住宅ローンとは違うんです。

これ、なかなか理解されないんですけどね・・ 

 

不動産投資では「銀行からお金を借りられるの?」が最重要事項。

だから『属性』が大事になってきます。

僕は若い人には『10年は勤めろ!』と説いている。 

 

散々、自由を語ってる僕がこんなことを言うのはヘンかもだけど、僕はイケハヤ氏みたいに勤め人を『否定』しません。

勤め人を『利用』します。

 

自由になるのはきっちり土台を固めて、大空へ飛び立ったあとの話ですよ。

それまでは『下積み期間』です。

 

ただ、いくらでも銀行から融資してもらえる高属性なのにアンチ不動産投資の人が多いのも事実。

それは「勿体無いなぁ」「使えるリソースがあるのになぁ…」とは思います。 

基本的に銀行は勤め人にしか融資しません。

だから本気で不動産投資をやりたいというのなら、石にかじりついてでも勤め人を辞めない方がいいと思います。 

 

自由とかの話は「ある程度の段階」に達した後の話です。

いきなり自由になれる人なんていません。 

 

はっきり言って不動産投資は銀行からお金を借りられるかが最重要ポイントだと思います。

どんなにノウハウを蓄積しても銀行からノーと言われちゃったら話にならない。 

極端な言い方をすれば、融資の審査が通るためだったら何でもする!ぐらいの意気込みがないとダメだと思います。

 

だってこれは商売だから。

ビジネスだから。

カッコ悪いだのプライドがどうのこうのなんて言ってられないのです。

 

だから僕も取引してたことあるけど、スタート当初はカッコつけないで『信金』でも全然いいと思います。

「信金と取引してるなんて、なんかカッコ悪い」なんて言ってられません。 

商売やるんだからカッコ悪いとか言ってられないよ。

 

多少、金利は高いかもしれないけど、信金はいろいろ無理も効く。

融通も利く。

格好やメンツにこだわって、せっかくのチャンスをフイにしないようにしなければなりません。

不動産投資というのは完全に『本格的に事業をする』ということになる。

ある程度の規模までいったらもう後戻りはできない。

相当な覚悟が必要です。 

 

さらに連帯保証人や場合によって自宅も担保に出せと要求されることもあります。 

それでも『前に進む』という判断をした人だけが辿り着ける場所っていうのがあるんです。

いい物件を見つけることは頑張ればできるかもしれません。

だけど、どんなにいい物件を見つけたとしても銀行の審査が通らなければ話にならないのです。 

融資が断られたら、どんなに物件を買い増ししたくてもできないのです。 

 

一般的には不動産価格が安くなる時期というのは融資って閉まる時期でもあります。

僕が利回りの高い収益物件を取得することができたのは、リーマンショックや東日本大震災の後の安い時期なんだけど、なぜか知らないけど審査が通ったんです。笑

 

いちばん最初は公庫

それから信金

その次に地銀

だんだん進化していきました。

最初は大きい銀行は相手にもしてくれないですよ。笑  

 

ただの普通のサラリーマンがハイスペックや地主の息子なんかと同じ土俵で闘うためには何か違うことをやらなければ!

「借金が怖い」なんて言ってちゃ、いつまで経っても飛躍することはできないのです。

 

 


『借金』は素晴らしい場所へ運んでくれる不思議な乗り物という話

レッド・オーシャンでは勝負するな! 投資では「みんながやってるから」という理由で行列に並ばない方がいいという話


レッド・オーシャンでは勝負するな! 投資では「みんながやってるから」という理由で行列に並ばない方がいい

 

うちの会社は現在、5棟74部屋+月極駐車場24台を運営しています。

少し前までは10棟110部屋ぐらいまでふくれ上がっていましたが、ここ数年の不動産価格の異常とも思える高騰ぶりを見ていくつかの物件を高値で売り抜くことに成功しました。

 

はっきり言ってびっくりするような値段で売れました。

本当にびっくりするような値段でした。

だって僕が買ったときよりもはるかに高い値段で売れたんですから・・

 

普通、モノというのは買ったときより高く売れることなんては滅多にありません。

しかし、不動産や株といった投資の世界では市場の動き・流れによってはそういう嘘みたいなことが起こるのです。

それはとても魅力的なことではあるけれど、多くの個人投資家がこの投資の魅力に酔いしれ、夢中になりすぎ、大火傷を負うことになるのです。

 

僕が売却したアパートたちはどれも不動産市場がとても安いときに買ったものでした。

ちょうど人々が悲観に暮れ、不動産マーケット全体がお通夜みたいな状態になってるときでした。

リーマン・ショックのあととか、東日本大震災のあととかの頃に買ってものでした。

 

景気が悪くなり、みんな日本経済の先行きに不安を抱き、ため息をつきはじめたらチャンス到来です。

そういうときに俗に言う「おいしい物件」「儲かる物件」というものが市場に出てきます。

 

そういう時期に勇気をふりしぼって購入に向かうことができる人だけが不動産オーナーとして成功することができると僕は確信しています。

でも、そういうときに積極的に物件の取得に動けれる人は滅多にいません。

 

あのとき買った物件の半分は先ほど言ったとおりうちの会社に大きなキャピタルゲインをもたらしてくれたし、残りの半分は今でも毎月安定的にインカムゲイン(キャッシュフロー)をもたらしてくれています。

 

あのとき確か日経平均株価は7,000円ぐらいでした。

信じられますか? 

7,000円ですよ! 

今は2万4,000円とかですから、いかにその頃の日本経済がお通夜のような状態だったかわかると思います。

 

僕は投資は「行列に並ばない方が勝てる」と思っています。

投資の有名な格言に、

 

人の行く裏に道あり花の山

 

というものがありますが、まさにそのとおりだと僕も思っています。

 

投資はおいしいラーメン屋とは違うのです。

行列に並べばおいしい想いができると思ったら大間違いなのです。

 

ウォーレン・バフェットもこんな言葉も残しているよ。

 

周りが怖がっている時は貪欲に。 

他人が貪欲になっている時は恐る恐る。  

 

 

「〇〇という投資をやって儲かったやつがいるらしい」という話を聞くと人はついついその投資法に興味を持ってしますものです。

そして、「自分もそれをやらなくちゃいけない」と思いこんでしまい、その行列に並んでしまうのです。

 

その多くはにわか仕込みで勉強し、よく考えもせずに飛びつき、失敗します。

「自分だけ取り残されるのは嫌だ!」という想いが先行しすぎた結果、賢い判断ができなくなってしまうのです。

 

これは何も投資に限った話じゃありません。

人は人気があるものに飛びつく習性を持っているのです。

でも、そこで勝利を手にするのは容易なことではありません。

 

だって、人気があるってことは「ライバルが多い」ってことでもあるのですから。

よっぽど才能に恵まれた人かよっぽど早い段階にそれをやりはじめた人でなければそこで勝ち残ってゆくことは不可能でしょう。

今からタピオカ屋をはじめて繁盛させる自信ありますか??

 

僕はいつも「レッド・オーシャンでは勝負しない」と自分に言い聞かせています。

人が殺到しているところには極力近寄らないようにしています。

 

行列には並ばないってことです。

そのほうが勝てる確率は圧倒的に高くなります。

だって、ライバルが多ければ多いほ消耗するものですから。

 

みなさんはどうでしょうか。

「なかなかうまくいかないなぁ・・」なんて悩んでいませんか? 

そんな人はもしかしたら消耗が激しいところに身を置いてるのかもしれません。

ライバルが多いところ勝負しようとしているのかもしれません。

 

どうせ勝負するんだったらライバルの少ないところで勝負しましょう。

ブルー・オーシャンで勝負したほうが勝つ確率は高くなると思いますよ。

 

こんなことを言ってしまえば元も子もない話だけど僕たちははっきり言って『凡人』なのです。

天才でもなければ、図抜けた才能に恵まれてるわけでもない。

僕たち一人ひとりの能力や能力にはそれほど大きな差はないのです。

 

そんな普通の能力しかない者たちがいくらひしめき合っても所詮どんぐりの背比べでしかありません。

同じことを考えてる者同士が軒を連ねる商店街で、同じような店を出して、自分の店だけを繁盛させようったってそうはいきません。

 

僕のやってる不動産投資も今、ちょっとしたブームになっています。

だから僕は最近はおとなしくしています。

ここ数年、うちの会社は一棟もアパートを購入していません。

 

こういうときに下手に動くと大変な目に遭うと思うものです。

「人の行く裏に道あり花の山」という投資の格言に背くことになります。 

 

 

 

 

今、多くの人が求めている不動産投資物件というのは、

  • 都会で
  • なるべく築年数が新しく
  • RC造の
  • オシャレな物件

です。

たしかに地方は疲弊しています。

若者はどんどん都会に出ていっています。

僕は地方に住んでいますが、地方の人口減少は猛烈なスピードで進んでいるのはよくわかっています。

 

それから、築年数が古い物件というのは家賃を安く募集しなければ空室が埋まりません。

だから必然的に高属性の人をターゲットにするのではなく、低所得者や生活保護といった低属性の人をターゲットにしたアパート経営をしなければなりません。

そうなってくると、もちろん家賃滞納のリスクも高まります。

建物も古いため、あちこち傷んでくるため、修繕費もいろいろかかるようになります。

 

アパートよりもマンションの方がオシャレだし、立派です。

入居してくれる人の属性もいいでしょう。

入居者とのトラブルも少ないでしょう。

 

ところが、みんな考えることは一緒なのです。

そこに落とし穴が潜んでいるんです。

みんなと同じことを考え、みんなと同じ行動をすることによる落とし穴が・・

 

「みんなが欲しがるような物件」というのは値段が高い物件なのです。

都会で、築年数が新しく、RC造で、オシャレな物件が安く売られていると思いますか?

特にこんな不動産投資がちょっとしたブームになってるようなこの時期に・・

 

そんなことあり得ないですよね。

今は超低金利の影響もあって、不動産価格は異常なほど高騰している時期です。

みんな舞台に上がってこようとしているせいで(そして、銀行も不動産が担保ならばバンバン融資をするせいで)不動産価格は高騰し続けています。

 

物件価格が高いというのは利回りが悪いということでもあります。 

その結果、「取得したはいいけど全然、儲からない・・」という状態になっているのが今の現状なのです。

 

僕がインカムゲインもキャピタルゲインも両方得ることができたのはみんなが不動産投資になんか興味を持たず、日本経済が最悪に近い状態になってる頃に物件取得に動いたからです。

今みたく目の色を変えていい物件を物色するような人がたくさんいるような時期に物件を取得したとしても、インカムゲインもキャピタルゲインもそれほど得られなかったでしょう。

 

僕に言わせれば、不動産投資で7%とか8%の利回り(ひどいものでは4%とかも!)というのは考えられない利回りです。

とても正気の沙汰とは思えません。

たとえそれが新築アパートであったとしても。

 

物件を所有すると、必ず「所有にかかるコスト」というのが発生します。

水道管が破裂しただとか、部屋のリフォームだとか、雨漏りがだとか・・・

よく「保険に入っているから大丈夫」と言う人がいますけど、そういう経年劣化が理由による修繕は保険の対象外です。

そんなことまで全部、保険金を支払っていたら保険会社はつぶれてしまいます。

 

ほかにも不動産投資にはいろいろとコストがかかります。

客付業者に広告料を払わなければならないし、固定資産税も払わなければなりません。

それやこれやを差し引いたら不動産投資で10%を切る利回りというのは低すぎるという話になります。

 

僕の感覚でいえば、最低でも13%とか、15%ぐらいないとやっていけないと思います。

特に地方でやるアパート経営では・・

 

うちの会社で所有している物件はリーマン・ショック後とか東日本大震災後といった市場が盛り上がってない時期に購入したものばかりです。

だから恐ろしく安く買えたのです。

どれもこれもとても利回りがいい物件ばかりです。

 

だから銀行への毎月の返済額も少なくて済み、手残りも多く残りました。

今は買い時ではありません。

今はむしろ売り時です。

 

みんな逆のことをしているのです。

舞台に上がってくるべきじゃないときに舞台に上がってきて、舞台から降りなきゃいけないときに舞台から降りようとしない・・

 

「人と違うことする」というのは確かにむずかしいことだよ。 

でも人と同じことをしていたら勝てないってことも肝に銘じておきましょう。

 

商売で成功したいと考えているならば絶対に行列に並んではいけません。

レッド・オーシャンで勝負しない方がいい。

狙うならばニッチな分野を狙うべきです。 

 

そういった意味では今、不動産投資をやることはあまり賢い選択ではないかもしれません。

いたるところで『不動産投資が熱い!』というような話を耳にするからです。

 

本や雑誌、テレビでもしょっちゅう不動産投資の特集が組まれています。

ネットでも不動産投資の話題で持ちきりです。 

そういうときこそ注意が必要なのです。

 

日本人は特に集団主義におちいりやすいメンタリティーを持ってる国民です。

『赤信号みんなで渡れば怖くない』と考えてしまいがちな傾向があります。

それは太平洋戦争に突っ込んでいったときの日本を見れば明らかです。

 

これはDNAなのか何か知りませんが、もともとの資質として日本人は「右へならえ」みたいなところがあるんです。

それだけに注意が必要なのです。

 

不動産投資には、

 

① はじめていい時期(タイミング)

② はじめてはいけない時期(タイミング)

 

 

という2つがあるんです。 

そして今は「はじめてはいけない時期」なんです。

なぜなら今は不動産の価格が異常に高騰している時期だからです。 

こういう時期に不動産を買ってしまうと、後で必ず苦労することになりますよ・・  

   

 

不動産投資においても最も重要視しなければいけないのは物件の利回りです。

その物件自体がどれだけ稼いでくれるかということです。

 

それは「銀行からいくらの利率で借りられるか?」ということよりも重要なことです。

支払利息のほうは優先順位でいえば2番目3番目です。

 

「イールド・ギャップがあるから大丈夫だ」というのはキケンな考え方です。

投資利回りの低さを低金利で埋めようという発想は本末転倒だと僕は思います。

 

ところが本でも雑誌でも、テレビでもネットでも、そのことについてはほとんど触れられていません。

まるで『銀行利息が低ければ物件利回りが多少低くても何とかなる』といったような書き方をしています。

 

それは錯覚です。

数字のトリックです。

「そのように見える」というだけのことです。

  

僕に言わせれば、不動産投資で表面利回りが6%というのは裸のままアマゾンのジャングルに入ってゆくようなものです。

それは自殺行為以外の何ものでもない。

 

「だって仕方ないじゃん。そういう低い利回りの物件しか出回ってないんだから」とよく僕も人から言われます。

「だったらやめたら?」と僕はいつも答えます。

 

なぜ無理して儲からないものに手を出す必要があるでしょうか。

なぜ無理して苦労するような選択をする必要があるでしょうか。

 

今は不動産投資をスタートするタイミングとしては相応しくないと僕は思っています。

こういう時期に利回りの高い「優良物件」に運よくめぐり合うことができたらラッキーです。

でもそういう幸運はほとんどないでしょう。

日本じゅうの大家さんがその「優良物件」「いい物件」をギラギラした目で血眼になって探しているからです。

 

高い値段で取得してしまったら売却するときも苦労することになります。

『出口戦略』も何もあったものじゃありません。 

だから僕は利回りの低い物件を取得してはいけないと言っているんです。

まわりが目の色を変え、鼻息を荒くしてるときこそ、むしろ冷静にならなければならないんです。

 

 


レッド・オーシャンでは勝負するな! 投資では「みんながやってるから」という理由で行列に並ばない方がいい

「人と違う」ということをポジティブにとらえた方がいいこれだけの理由


「人と違う」ということをポジティブにとらえた方がいいこれだけの理由

 

僕が脱サラ起業したのは37歳のときです。

37歳・・・なかなかの年齢です。

 

もちろんその頃にはもう結婚もしていたし、子供もいました。 

「そんな状態でよく会社を辞めれたな!」と人からよく言われますが、自分でもまったくそう思います。

「よくそんな大それたことできたな」と自分でもよく思います。

 

危険な賭けでした。

一歩間違えたら奈落の底です。

 

この国ではアメリカのような敗者復活がありません。

一度、脱サラを決断した人間はもう二度と以前いた場所には戻れないのです。

そういう日本的な閉塞感がこの国から活力を奪い、そのことが20年以上つづくデフレ不況のひとつの要因になっているような気がします。

 

だけど僕は腹をくくったのです。

勇気を振りしぼって一歩前に進んだのです。 

そのことによってすべてが変わりました。

 

僕の人生が変わりました

僕のライフ・スタイルが変わりました

僕の精神状態が変わりました 

ついでに僕の『フトコロ具合』も変わりました。笑

 

あの決断がなかったら僕は間違いなく今でも暗い顔をしてため息をつきながらサラリーマン生活を続けていたと思います。

『安定』と引き換えに、、、

 

みなさんも時々、暗い顔をしたサラリーマンの姿を電車の中で見かけると思います。 

あれはかつての僕の姿です。

僕もあんなふうに暗い顔をして、ため息をつきながら毎日仕事をしていました。

 

まさか自分が会社を辞めて起業するなんて夢にも思っていませんでした。

銀行から億を超える借金をして不動産をたくさん購入するなんて想像だにしていませんでした。 

 

だけど僕は勇気を振りしぼって前に進むことで、一つ一つの問題をクリアしていきました。

 

働いて、お金を貯め、いい物件を探し、銀行から借金をし、物件のオーナーになる、etc…

そして、それを繰り返しているうちに気がついたら会社からの給料に頼らなくても家族を養っていけるだけの家賃収入を得るまでになっていました。

 

その結果、僕は現在の夢のような毎日を送ることができているのです。

すべてはあのときの『決断』からはじまってることなのです。

 

もちろん、それは決してカンタンなことではありません。

独身の頃ならいざ知らず、30歳を過ぎ、奥さんも子供もいる状態で会社を辞めるというのはいくらなんでも無茶すぎる。

その決断は並大抵のことではありませんでした。

 自分の親、義理の親、親戚、友人、知人・・・・全員から反発されました。

 

でも、今は「だから自由に、幸せに生きてる人ってこんなに少ないのかもしれないなぁ」と思っています。

 

日本人のほとんどは会社なり官庁なりに勤めて一生を終えます。

ご存知のとおり、日本は個人事業主や経営者になる人が極端に少ない国として有名です。

 

僕が選んだことはみんなとは逆の道でした。

僕が選んだことは『アウトサイダーとして生きる』ということでした。

 そりゃ、波風のひとつやふたつは立ちますって!

 

さて、みなさんはそういう状態になったときでも前に進めるでしょうか。

ちゃぶ台をひっくり返して、何もかも捨ててチャレンジすることができるでしょうか。

 

もしもその覚悟があるのなら、もしかしたらみなさんは成功できるかもしれないません。

自由になれるかもしれないし、幸せを手に入れることができるかもしれません。

 

自由も、幸せもタダでは手に入らないのです。

それらを手に入れるためには「何か」を差し出さなきゃいけないのです。

リスクを背負わなきゃいけないのです。

 

成功者はみんなどこかで決断をしているもの。

だから何か動いたんです。

ただ黙っていたって栄光は手に入らないのです。

 

でも実際に決断して行動する人は極端に少ないのが現実。 

そういう決断ができる人がたくさんいたのならば、日本がこんなに勤め人だらけの国になってるはずがありません。

 

ご存知のとおり、日本は先進国のなかでもっとも起業する人が少ない国です。

実際に会社を辞める人なんてごくわずかしかいません。

借金をするのも大嫌いだし、自分でビジネスをするのも大嫌いな国民性です。

 

転職はするかもしれないけど自分で起業する人となると100人中1人いるかいないかでしょう。

 

僕も散々まわりから「アホだ」「マヌケだ」とバッシングを受けました。

あのときは本当にツラかったです・・・ 

 

だから電車の中で暗い顔をしているサラリーマンがこんなに多いんです。

だから鬱病の患者数が年々、増加しているんです。

だから自殺者の数がずっと高止まりのままなんです。

 

日本では年間に100件近くの過労死が報告されてるそうです。

仕事が原因の自殺が2,000件もあるそうです。 

 

僕が選択したことはこれまでの日本的価値観からみれば「あってはならないこと」だったのかもしれません。

だけど、決して間違いではありませんでした。

 

僕はあのとき、「このままサラリーマンをつづけていても苦労するだけだ。だったら、どうせ苦労するなら自分の好きな道に進もう!」と思えたんです。 

どっちを選んでもラクじゃないことは目に見えていました。

だったら当たったら夢がある方を選ぼうと思いました。

 

リーマンを続けていても明るい未来はやって来ないという確信がありました。

自律神経失調症が原因で激しいめまいにも襲われてもいました。

 

僕が望んでいることは「出世」とか「年収」では満たされないものでした。

このままサラリーマンを続けていても幸せにはなれない。

そのことだけははっきりとわかっていました。

 

だったら一か八かやるしかない。

代打逆転サヨナラ満塁ホームランを打つためにバッター・ボックスに立つしかない。

 

もしもホワイト企業に勤務しているエリート・サラリーマンだったら良かったのになと何度も思いました。

だけど、いくらそんなことを思っても現実は何ひとつ変わりません。

僕は学生時代から勉強もできず、大学も三流大学で、地元の中小企業に就職するより他に選択肢がありませんでした。

とてもじゃないけど、三菱商事や東京海上に就職できるようなスペックの人間ではなかったのです。

 

でも逆に言ったら、それが良かった!とも言えるのです。

中途半端に「デキるやつ」じゃなかったおかげで僕はアウトサイダーになることができた。

もしも一流企業に勤めていて、年収1,000万円以上もらっていたら、今のこの自由と幸せは手に入れることはできなかったでしょう。

 

幸か不幸か、僕はエリートではなかった。

幸か不幸か、僕は勉強ができなかった

幸か不幸か、大したキャリアを形成することができなかった。

 

だから逆に良かったのです!

だから逆に思いきっていろんなことができたのです!

 

僕は一世一代の大勝負に出ました。 

その結果、なんとかホームランを打つことができたような気がします。

 

不動産投資からの利益で家族を養うことができるまでになりました。

2010年の12月には法人化もしました。

その法人は今年、10期目を迎えています。

 

僕が今、悩んでるサラリーマンのみなさんに言えることはただ一つだけです。

 

 

あんまり世間の常識とかまわりの目とかに惑わされない方がいいよ!

 

 

ということ。

 

いちばん気にしなきゃいけないのは自分の本当の心です。

どうかそれを最優先にしてほしい。

 

自分のビジネスや投資だけでメシを食うってことは、「孤独になる」ってことでもあるんです。

他の人と違う生き方を選ぶということです。

それ相当の覚悟が必要です。

 

常にキケンと隣り合わせです。

もうサラリーマンじゃないんですから、黙って大人しく仕事をしていれば25日になれば給料が振り込まれるという世界ではないのです。

 

東証一部上場企業の社長も、僕らみたいな中小零細企業の社長も根本的にはいっしょです。

僕たちはサラリーマンではないのです。

 

いくら愚痴を言っても、泣き叫んでも、空からお金が降ってくるわけじゃないんです。

誰も助けてくれません。

もしも事業や投資に失敗でもしたら、そのすべての責任を負うのは自分なのです。

 

しかも多額の借金を背負い、個人保証までしていた場合はカンタンに逃げるわけにもいきません。

それはよく考えてみたらとても恐ろしいことでもあります。

 

経営者になりたいという人ははっきり言って生半可な覚悟ではできないのです。

 

僕が背負ってる借金の額はとてもじゃないけどサラリーマンをやって働いて返せる額じゃありません。

それだけの負債を背負って、平気な顔をして暮らしていける人でなければ経営者には向いていません。

  

僕は脱サラ起業するとき、まわりの人たちから散々「バカだ」「マヌケだ」と言われました。

それでもその反対を押し切って前に進みました。

そのおかげで僕はすっかり『変わり者』のレッテルを貼られるようになってしまいました。

 

ここは日本です。

何と言っても、、、

 

 

輪をもって貴しとなす

出る杭は打たれる

向こう三軒両隣

 

 

そんな同調圧力が支配してる国なのです。 

そんな空気に逆らって、果たしてみなさんは自分の意志を貫いて前へ突き進んでゆくことができるでしょうか。

 

おかげさまで、なんとか僕は事業を軌道に乗せることができました。

法人化もしましたし、その法人も何期も黒字の状態がつづいています。

 

でもそれは決してラクな道のりではありませんでした。

とても不安だったし、何よりもずっと孤独でした。

 

これから「経営者になりたい」と考えてる人は、まわりから『変人扱い』されることを恐れてはいけません。

その勇気と決断力を持っているかどうかが経営者にいちばん求められる資質なのだと僕は思っています。
 

スティーブ・ジョブズにしろ、松下幸之助さんにしろ、トーマス・エジソンにしろ、孫正義さんにしろ、etc・・・

 

彼らもどこかで決断したのです。

勇気を持って前へ進みました。

多くの人が歩む道と違う道を選びました。

 

その結果、すばらしい事業家になれたのです。 

 

僕も事業家の端くれだけど、僕も「僕なりの大きな決断」というものをしたつもりです。

38歳の頃の話です。

あれは人生最大の賭けでした。

 

それまでのサラリーマンとしてのキャリアを全部捨てて、脱サラ起業したのです。

それがどんなに恐ろしいことで、どんなに危険なことだったかちょっと想像してみてください。

きっと足がすくむと思いますよ・・・

 

それでも僕は前に進んだのです。

勇気を持って!

 

そうしたら人生がグググっと動いたのです。

以前よりも自由に、以前よりも幸福になれたのです。

そして、言うまでもなく、以前よりも豊かにもなれました。笑

 

僕はアパートの大家さんになって本当に良かったと思ってる。まわりからはどうやら「変わってる」「普通じゃない」「まともじゃない」と思われてるようだが、そういったマイナスの事を差し引いたとしても、僕が選んだ道は間違ってなかったと思う。

「人と違う」ということは、とても良いことなのだ!

 

僕が不動産投資なんてものをやりはじめたのはそもそもの話、自分に自信がなかったからだ。

僕は臆病で、ビビリで、将来に不安を抱えた一介のサラリーマンでしかなかったからです。

 

僕は勉強もできなかったし、社会に出て会社員として働くようになってからもそれほど優秀な社員ではなかった。

実家が金持ちであるとか、特別な才能に恵まれてるとか、そういう事もなかった。

 

物心ついた頃からそういう『何もない自分』みたいなものにコンプレックスを感じてきました。

今にして思えばだから僕は不動産投資なんてものをやりはじめたのだと思うのです。

 

臆病で、ビビりで、自信がなかったらからこそこんなことをやりはじめたのだと思います。

自分に本当に自信があり、誇りを持てる人生を歩んでいて、難しい資格を持っていたり、一流企業に勤めていたりする人・・・そういう人はそもそも『投資ビジネスをやって一発当ててやろう!』なんて発想にはならなかったはずです。

 

エリートはこんな道を選択しません。

わざわざそんなことしなくても自分の能力だけで十分満たされた幸せな人生を送ることができるからです。

 

僕はうだつの上がらないサラリーマンとして悪戦苦闘の日々を過ごしていました。

不動産の仕事をしていたので日曜日もありません。

だから子供の運動会にも参加できなかったり、見に行ったとしてもスーツ姿だったりしました。

そのときの悲しい気持ち・・・・今でも思い出して涙が出てきます。

 

でも、それが今につながってると思うのです。

あのとき僕が抱いた「今に見てろよ」という怒りにも似た想い。

それが僕の背中を押しました。

 

あの炎がなければ、とてもじゃないけれど3億円を超える借金なんかできませんでした。

 

僕は人一倍、危機感を持って生きていました。

誰よりも「こりゃ何とかせにゃならなんぞ」と思っていました。

「このままだったらオレの人生は一生変わらないぞ」と・・

 

その危機意識みたいなものが僕の人生を好転させるきっかけになりました。

人生というのは何が幸いするのかわからないものです。

コンプレックスが最大の武器になることもあるのです。

 

僕は試行錯誤のすえに『不動産投資』という鉱脈にたどり着きます。

不動産投資をやって不労所得を得て自由気ままに楽しく暮らす。

結局のところ、僕が追い求めていたのはそういう人生でした。

 

でも不動産投資というのはそんなに何もかも薔薇色のものではありません。

それ一本でメシを食ってゆくためにはある程度のスケールやロット(棟数)が必要になってきます。

物件数が増えるとそれだけ銀行からの借入金額も増えます。

 

その額は軽く億を超えます。

僕が抱えている借金の額の話をすると多くの人は目を丸くして驚きます。

そして、口を揃えて「そんな大きな借金を背負って生きるなんてとても正気の沙汰とは思えない」と言います。

 

億を超える借金なんて普通の人は抱えたりなんかしません。

だから不動産投資をやってる人がこんなにも少ないのです。

どんなに不動産投資がブームになったとしても僕みたいに大きな借り入れをする人はまだ少数です。

 

でも不動産賃貸業を家族を養ってゆく規模にしたいというのならば、そこは避けて通れない関門です。

だから僕は迷わず「そっち」の方の道を選びました。

 

普通の人は「そっち」を選びません。

でも僕は選んだのです。

サラリーマンという安定した仕事を捨てて不安定な道を選択したのです。

 

でも僕みたいな何も持ってない人間が一発逆転するためには人と同じことをやっていてはダメです。

人と違うことをやらなければ勝てないのです。

 

プラスのことを受け取るためには付随してくるマイナスのことも受け取らなきゃいけないのです。

「プラスのことだけ受け取りたい」

そんな虫のいい話はありません。

世の中そんなに甘くありません。

 

サラリーマンをドロップアウトしてアパートの大家さんとして家族を養ってゆく。

それは明らかに特殊な道です。

それを選択した以上、僕はそれに付随するいろんなことも同時に受け入れなきゃいけないのです。

 

何億円もの借金を背負うことも受け入れなければいけませんし、人から数奇な目で見られることも受け入れなければいけません。

 

エリートではないわけですから、彼らと違う方法で勝負するしかないのです。

もしも僕が一流大学を卒業して一部上場企業か何かに就職できていたらこんなことする必要なかったでしょう。

そういう人生も良かったかもしれません。

 

でも、もしもそういう人生を歩んでいたら今みたいな自由とストレス・フリーな生活は手に入れることができなかったかもしれませんね。

 


「人と違う」ということをポジティブにとらえた方がいいこれだけの理由

僕が「ただ持ってるだけでおカネが入ってくる」という酪農家スタイルの投資が好きな理由


僕が「ただ持ってるだけでおカネが入ってくる」という酪農家スタイルの投資が好きな理由

 

不動産投資には他の投資にはないメリットが山のように存在しています。

だから僕はわざわざ不動産会社に転職し、そこで修行を積んだのです。

不動産のことを学ぼうと思って・・

 

そのおかげで僕はいくつかの物件のオーナーになることができたし、その物件たちは毎月僕に生活してゆくのに十分すぎる額の家賃収入をもたらしてくれています。

2010年の暮れには法人成りもしました。

 

法人になったのは別に見栄を張ろうとしたわけではありません。

法人にした方が節税メリットを享受できるからです。

 

個人でもできる節税対策はいろいろありますが、法人のそれに比べると大したことはありません。

 

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流行りの投資には気をつけろ! 借入金利の低さだけで不動産投資に飛びついてはいけない理由

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流行りの投資には気をつけろ! 借入金利の低さだけで不動産投資に飛びついてはいけない理由

 

 

不動産投資をやるにあたって、『銀行融資』というのは非常に重要で、なおかつ厄介な関門です。

でも銀行の審査がすんなり通って低い金利で融資してくれるとなったとしても決して安心してはいけません。

 

いま、巷では『不動産投資はイールドギャップさえしっかりしていればOK』という考え方が蔓延しています。

でも僕はその考え方に疑問を持っています。

 

『イールドギャップ』とは投資利回りと借入金利との差のことです。

だから「投資利回りが多少低くても借入金利も低ければいいだろう」という考え方が蔓延しています。

実際、そのように考える人が多くなってきています。

 

僕はこれほど危険な考え方はないと思っています。

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『レバレッジ』という魔法を使えば、弱い人間でも強者に勝つことができる。

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『レバレッジ』という魔法を使えば、弱い人間でも強者に勝つことができる。

 

 

僕は37歳のときにそれまで勤めていた会社を辞め、自分で事業をスタートさせました。

2010年の暮れの話です。


勤め人を卒業していちばん良かったなぁと思うことは何と言っても自由な時間を持てるようになったことです。

 

社会に出て働くようになると、自分の時間というのはだんだんなくなっていきます。

朝起きてから夜寝るまで時間のほとんどを会社に拘束されるようになります。

でもそれが社会に出て働くということなのです。

 

僕も37歳になるまでそのような生活を続けてきました。

しかし、いつまでもそこに留まり続けていてもいいわけではありません。

学業と同じように僕はサラリーマンにも『卒業』というものがあって然るべきだと思っています。

サラリーマンにとっての卒業とは起業するということ。

でもビジネスで成功するのはとても大変なことです。

 

僕が勤め人を無事、卒業することができたのは『レバレッジ』というものを使ったおかげです。


レバレッジというのは力です。

魔法と言ってもいいかもしれません。

 

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不動産投資をやるうえで『大規模修繕工事』というものをどのように考えておけばいいのかについて。

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不動産投資は物件が商売道具になりますので、当然その大事にメンテナンスをしてあげなければいけません。

でもそのメンテナンスにはおカネがかかります。

 

ちょこっとした修繕工事程度でしたら大した額にはなりませんが、大規模修繕工事ともなれば大事になります。

きちんとそれに見合うおカネを用意しておくか、もしも用意できない場合は金融機関からおカネを借りて工事を実行しなければなりません。

 

いずれにしても決して少なくない額のおカネが必要になります。

だから不動産投資をする人間は「〇年くらい経ったらだいたい〇百万円くらい必要なんだ」ということを念頭においてスタートしなければいけません。

 

『形あるもの』を扱う商売であることを忘れてはいけません。

形があり、手で触れることができるということは必ず劣化するということでもあるのです。

その劣化をどうするのか。

常に考えておかなければいけません。

 

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自分のお金ではなく『他人のお金』を使って儲けることができる不動産投資のスゴさについて。

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株式投資というのは基本的に自分のお金(自己資金)で勝負しなきゃいけないものです。

それに対して不動産投資というのは他人のお金(銀行借入)を使って勝負することができるユニークな投資法です。

 

もちろん多少は自己資金(頭金)を用意しなければいけませんが、すべて自分のお金でやらなければならない株式投資に比べるとその金額はとても小さいものです。

銀行からは「2割用意してください」と言われるか、はたまた「1割でいいです」と言われるかはケース・バイ・ケースです。

その人の属性にもよりますし、対象物件の資産価値によっても変わってきます。 

 

不動産投資はそうやって人のお金を使って資産を手に入れることができて、なおかつ同時に儲けも手にできちゃうという世にも不思議な投資法です。

しかも、貸借対照表のうえでは銀行への支払いがすすむにつれて僕の資産額もどんどん膨らんでいきます。

 

自分のお金を使って儲けたり、資産が増えたりするのなら話はわかる。

ところが不動産投資の場合は人のお金を使っているにもかかわらず、儲けたり資産を膨らませたりすることができるのです。

そんな魔法みたいなものがこの世にあるのです。

 

その不動産を売却したくなったらいつでも売ることができます。

もしもそのときに売却益が出たら、もちろんその利益も自分のものにできます。

 

仮に借金をすべて払い終えたのならば抵当権も外れます。

真っさらな状態の資産が残ることになりますので、それを担保にして違う物件の取得に動いてもいいし、その不動産を売却して大きなキャピタルゲインを得てもいいです。

 

最終的には建物を解体して更地にして新しいアパートか何かを建ててもいいし、ハウスメーカーに土地を売却してもいいでしょう。

 

よく考えてください。

最初は他人のお金(銀行のお金)を利用してはじめたことだったのです。

すべて自分のお金を使って勝負しなきゃいけない株式投資とえらい違いですよね。

 

しかも、株式投資と違ってその資産を取得した段階で家賃収入という大きなリターンを手に入れることができます。

たとえば4,000万円のアパートを取得して30万円の家賃収入があり、諸々を差し引いて手残りが10万の物件があったとします。

その30万円の家賃収入は売買契約と銀行決済を済ませた翌月には振り込まれてきます。

 

そのアパートを見つけて銀行の決済までに要した期間は長くて3ヶ月。

とんとん拍子に話が進めば、下手したら1ヶ月です。

 

さて、株式投資をやる際に自己資金で4,000万円に到達するまでにいったい何年かかるでしょうか。

別の言い方をすればこういうことです。

 

 

① 4,000万円というお金を貯めるのにどのくらいかかるでしょうか?

 

② 4,000万円というお金を借りるのにどのくらいかかるでしょうか?

 

 

いい物件を取得さえしてしまえば、スタートの段階から儲けることができ、その物件を保有してるあいだも儲けることができ、おまけにその物件を売却する段階でも儲けることが約束されています。

 

しかも、それらすべてを自己資金ではなく、他人のお金を使って行うことができるのです。

それがいかに奇妙なものであるか、分かっていただけるでしょうか。

 

不動産投資のメリットは自分のお金で勝負しなくてもいいということ。

人のお金(銀行のお金)を利用しつつ、なおかつ儲けることができるという摩訶不思議な投資法なのです。

 

たしかに不動産投資には工事費や固定資産税、保険料や管理料といったようなものが発生します。

だけど株式投資と大きく違うところはそれらいっさいがっさいの費用も実際的にはこちらが負担しているわけではないということです。

 

どういうことかというと、それらの費用の精算はすべて入居者さんからいただく家賃収入からまかなれるからです。

その家賃収入を手にするためには物件を手に入れる必要があります。

その物件は他人のお金(銀行のお金)を使って手に入れます。

 

つまり、不動産投資にかかるさまざまな費用は実質的には僕が負担しているわけではないということです。

僕はその費用を捻出するために自分のお金を用意したわけでも、汗水たらして働いたわけでもないということです。

すべては不労所得のなかから支払われるのです。

 

うちの次男は合気道をやっているのですが、合気道って他の武道と違って「相手の力」を利用して相手をなぎ倒します。

不動産投資とよく似てるなぁといつも思います。

 

僕の同級生には高学歴の人が結構いるんだけどさ、年末に集まったときなんかによく不思議がられるよ。

「お前みたいなやつが、なんでオレより自由で稼いでるんだ?」って。

 

自分でも本当に不思議に思います。笑

 

ただひとつ言えることは、それは自分の力ではなく、相手の力を利用しているからだということです。

僕自身にはそれほどの力はありません。

お金だってそんなに持っていませんでした。

 

だけど借金のパワーを利用することによって僕は大きな資産を手に入れることができました。

そして、その資産が僕に収入をもたらしてくれているのです。

 

それはきっと合気道みたいなものなのだと思います。

「相手の力」を利用しているからこそできることなんだろうと思います。

 

考えてみたら、不動産投資において僕に力を貸してくれる存在って銀行だけではありません。

 

いい物件を紹介してくれる不動産会社の営業マンがいて、お金を貸してくれる銀行というありがたい存在があって、管理会社がきちんと物件を管理してくれて、賃貸営業マンが頑張って入居者を見つけてきてくれて、税理士が税金面でサポートしてくれて、工事業者さんが良心的な値段で修繕工事をしてくれる、etc・・・

 

そして、なんと言っても僕のポケットに「家賃」という名のキャッシュフローをもたらしてくれる入居者さんというありがたい存在もいます。

 

考えてみたら、僕はいろんな人の力を利用させてもらっていますよね。

1人っきりでパソコンやスマホの画面だけみてすべてが完結する投資法とはまったく違うのです。

 

みんなみんな「相手の力」です。

僕の力なんて大したことないのです。

 

僕はそういうパワーを利用することによって自由と豊かさと幸福を手にしているのです。 

 

銀行は不動産が大好きです。

だから株式投資をやるための資金にはお金を貸しませんが、不動産投資をやるためだったらお金を貸してくれます。

 

銀行は「不動産には価値がある」と判断します。

だからその不動産を担保に僕らはお金を借りることができるのです。

 

「担保」さえあれば話は早いのです。

相手がいちばん欲しているものを与えてあげる。

これは商売をうまくいかせる鉄則です。 

 

不動産投資の場合、最初から相手が欲しているものを提供するところから話がはじまります。

銀行は何よりも担保を欲しがります。 

彼らにとっていちばん嬉しい担保というのは『不動産』です。

不動産は価値が落ちにくいので、「いざ」という時には売却すればそれなりのお金になります。

株券を担保になることもありますが、ご存知のとおり、株価というのは常に変動します。

 

それは不動産よりも不安定です。

銀行はあまりそういったものを好みません。

彼らが好むのは不動産のような価値が落ちにくいものなのです。



要するに僕がやってる不動産投資というビジネスは最初の最初から銀行と利害関係が一致しているということなのです。

だからこのビジネスはほかのどんなビジネスよりも銀行から融資されやすいのです。

世界経済がどんな状況になっても、どんな金融パニックが起こっても不動産の価値はゼロになることはありません。

たとえ建物の減価償却期間が終了したとしても、まだ土地が残っています。

 

銀行は「いざ」となったら、その不動産を売却すれば融資したお金を(ある程度は)回収することができます。

こんなに安心できるものはありません。

 

うまくいくという確証のないビジネスにお金を貸すくらいだったら、不動産にお金を融資した方がまだマシだ!

銀行がそう考えたとしてもちっともヘンではありません。

 

ところが担保も何もない状態で、「ラーメン屋の開業資金に3,000万円貸してくれ」と言われたらどう思うでしょう?

みなさんが逆の立場だったらどう思う? 

誰だって渋い顔をするはずです。

 

最初から担保を提供することができる不動産投資と、担保を提供することのできない他のビジネス。

さて、どっちが銀行融資の際に有利でしょうか。

 

銀行も商売でやっているんです。

「リスクを負うのは真っ平ごめんだ!」と思っています。

過去に不良債権処理でえらい苦労しましたからね。 

わざわざ危ない橋は渡りたくないのです。

 

不動産投資の場合、最初から担保として提示できる不動産を持って銀行の窓口をおとずれる。

これが僕たち、大家業をする人間の最大の強みです。

最初から彼らを満足させる材料を持って行くのですからね。

 

このビジネスは貸す側にとっても融資しやすく、借りる側も融資されやすいビジネスなのです。

ウィン・ウィンなのです。

話がスムーズに運びやすいのです。

 

この点が僕がこのビジネスに魅力を感じているところです。

 

『借金』というのは日本人が忌み嫌うもののうちのひとつだと思います。

借金・・・という言葉から連想されるものは限りなくネガティヴなもの。

日本人の借金というものに対するアレルギー反応はスゴイものがあります。

 

そのネガティブなイメージは同じく投資をやってる人たちのあいだにも深く浸透しています。

だから株や投資信託といったいわゆる「ペーパー・アセット(紙の資産)」と呼ばれるものに投資している人たちも不動産投資にだけは拒絶反応を示す人が非常に多い。

なぜなら不動産投資はまさにこの『借金』というものを利用するスタイルの投資法だからです。

 

でも僕はこの『借金』を上手に使いこなすことが投資を成功させるうえで最も重要なことだと思っています。

みなさんがすでに億万長者で自由に使える自己資金が1億も2億もあるというのなら話は別です。

 

1億も2億も自己資金を使えるのならば利回り2%、3%%のインデックス・ファンドや、配当狙いの株式投資でもある程度まとまったお金を得ることができるでしょう。

もしかしたらそのリターンだけで悠々自適の生活を送り、家族を養ってゆくことができるかもしれません。

 

でも果たしてそんなにたくさんの自己資金を持ってる人っていったいどれくらいいるんでしょうか・・ 

 

今いろいろな投資法や資産運用法が話題になっているけれど、ある程度まとまったリターンを求めるのならばある程度まとまった元金を持っていなければなりません。

 

1,000万円を年利5%で運用して年間50万円(税金は考慮していない)。

50万円ではとてもじゃないけど家族を養ってゆくことはできないだろう。

 

5,000万円でも250万円。

7,000万円でも350万円。

 

1億円を年利5%で運用してようやく年間500万円(税金は考慮していない)です。

ここから税金が引かれますが、これくらいなら細々となら家族4人で暮らしていけるかもしれません。

 

ただし、これは年利5%の場合だ。

株式投資で年間5%の利回りというのはなかなかハードルが高いもの。

 

もしも4%だったら、1億円を投資しても400万円です。

もしも3%だったら、1億円を投資しても300万円です。

  

1億円といったら相当な金額です。

これから朝から晩まで目いっぱい死ぬ気で働き、給料やボーナスを全額貯金にまわしたとしても1億円を貯めることはほとんど不可能でしょう。

もしも積立投資をしたとしても、1億円に到達するまで20年も30年もかかることでしょう。

 

だから『自己資金で大きなリターンを狙う』というのは非常に困難なのです。

みんな結局この壁にぶち当たります。

最終的にはこのジレンマを抱え込むことになる。

 

  1. 投資元金を増やす
  2. 利回りを増やす

 

元も子もないことを言ってしまえば投資で大きなリターンを求めるのならばこの2つのうちのどちらかを選ぶしかないのです。

 

巷でよく言われる『複利のパワー』ってやつがものスゴイということは僕も百も承知です。

でもその複利の力を考慮したとしたとしても自己資金を使って家族を養うレベルにまで到達のは容易なことではないのです。

 

しかし、借金を味方につけて、『レバレッジのパワー』を利用すれば話は変わってきます。 

もちろんそこには巨大なリスクというものが存在しています。

 

でも、もしもそのリスクを引き受ける覚悟があるのならばうまくいけばかなり大きなリターンを獲得することができるでしょう。

そして、そっちを選択した方が自己資金を使って投資するよりもはるかに早く夢を実現できるでしょう。

 

その際にキーワードとなるのが『借金』というものなのです。

この借金というものをどのように捉えるかによって結果はまったく違うものになります。

 

 

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『借金』というものを上手に使いこなす術を身につければおカネの問題はやがて解説する。

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借金には大きく分けてこの2種類の借金があります。

 

 

① 自分のフトコロに利益をもたらしてくれる借金

② 自分のフトコロに利益をもたらさない借金

 


自分が住むための家をローンで購入しても自分のフトコロには一銭も入ってきません。

その購入した家を誰かに貸して家賃収入を得るとか転売して売却益を得るというなら話は別ですが・・

 

ビジネスをやる人にとっての事業貸付や不動産投資をやる人にとってのアパート・ローンは自分のフトコロに利益をもたらしてくれる借金に該当します。

 

僕はこういう借金ならどんどんすべきだと思っています。

そうやってたくさん『良い借金』をしてくれる人が増えないと日本経済全体にとっても困ります。

経済が活性化されず、やがてGDPを下げることになります。

 

高度経済成長期からバブルにかけて、なぜ日本経済があんなに盛り上がっていたのか。

それはたくさん借金をする企業や個人がいたからです。

むずかしい言葉で言うと、『信用創造』というのですが、借金をする企業や個人がたくさんいればいるほど世の中に出回るおカネの量は増えます。

 

世の中に出回るおカネの量が増えることをインフレといい、インフレになると景気が良くなります。

インフレの反対はデフレです。

デフレというのは世の中に出回るおカネの量が少ない状態です。

だから今、日本はデフレ不況におちいっているのです。

 

その根本的な原因は日本人が『借金』というものに対してものすごいアレルギーを持ってしまったからです。

その結果、借金を積極的にしようという企業や個人が少なくなってしまった・・

それが日本経済が衰退したいちばんの原因です。

 

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不動産投資物件を選ぶ際には何よりも『立地』を重要視しなければいけない理由とは?

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不動産投資には3つのステージがあります。

 

① 購入時

② 保有時

③ 売却時

 

この3つのうち最も重要なのは①の購入時です。

つまり、どんな物件を取得するのかということです。

 

逆に言えば、ここさえ間違えなければ②と③もうまくいきます。

ここを間違えると②も③も総崩れでダメになっていきます。

 

不動産投資には実にいろいろなノウハウがあります。

僕も僕なりの不動産年に関するノウハウを惜しげもなくこのブログの中で紹介しています。

 

でも、しかし! 

いくらノウハウを習得してもその不動産投資物件が「いい立地」に建っていなければ、話になりません。

 

ヘンなたとえをして申し訳ないのですが、もともとの容姿があまり良くないのにそれをお化粧ととかファッションでごまかそうとしても、ダメなのです。

やっぱり、「いい立地」の物件というのはそれだけで最大の強みになります。

 

多少、建物がボロでもその建物がいい場所に建っていたら、それだけでも入居率はグッと高くなります。

だから物件選びをする際には必ず「いい立地」に建っている物件を選ぶようにしなければいけないのです。 

悪い立地の物件を選んだ場合、後々必ず後悔することになります。

 

だから不動産投資において『立地』にこだわることは建物の構造や築年数、間取りなどにこだわることよりも重要なことだと僕は思っています。

…だけど、ついつい多くの人は建物そのもののことばかりに気を取られてしまいます。

どうしても建物の方にばかり目がいってしまうのです。

 

それではいけません。

それは髪型やお化粧や、ファッションにばかり目がいってしまっているのと同じこと。

いちばん重要ななことは『もともとのつくり』です。

それは後から変更することができないものだからです。

 

お化粧をすっかり落とした時の「すっぴんの顔」がどれだけキレイかどうか、ということこそ僕たちがいちばん注目しなければいけないポイントなのです。

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なぜ僕は自主管理ではなくて管理会社に物件の管理をまかせるのかについて。

 

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アパート経営は物件を取得すれば「はい、それでおしまい」というわけではありません。

というか、物件を手に入れることは比較的簡単です。

条件が整い、銀行の審査さえ通過すれば誰でも購入することができます。

 

でもいちばんむずかしく、厄介なのは物件を取得した後の「管理」「運営」のほうです。

オーナーの手腕が問われるのはこの管理・運営の巧みさです。

 

これが下手くそなオーナーは不動産会社の営業マンからも嫌われ、めぐりめぐってアパート経営そのものを失敗させます。

だからアパート大家さんにとって『物件の管理や運営をどうするのか』ということは物件を取得する前からきちんと真剣に考え、構想を練っておく必要があるのです。

いざ、物件を取得してから慌てないようにしておかなきゃいけません。

 

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会社に雇われて給料をもらう人生と自分で稼いで生きる人生の違いについて。

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自由な時間。

これは誰しもが「手に入れたい」と望んでいるものです。

しかし、これを実際に手に入れるのは至難のわざでもあります。

 

「お金さえあれば自由が手に入る」と思っている人が大勢いますが、それは間違いです。

どんなに高収入を得たとしてもそのことによって自由が手に入るわけではありません。

なぜなら高収入を得るためには死ぬほど働く必要があるからです。

 

労働時間が長くなれば長くなるほど自由な時間は削られていきます。

逆に労働時間を短くし、自由な時間を確保しようとすればするほど得られる収入は減っていきます。

 

会社を辞めればその瞬間に自由な時間は手に入りますが、もしも貯金が底を尽きたら、生活費を稼ぐためにまた働きに出なければなりません。

これでは「自由な時間を手に入れた」とはとても言えません。

本当に自由な時間がほしいならば、『働かなくても生活していけるだけの経済力』を身につける必要があります。

 

でもそれはそう簡単なことではありません。

「働くこと」と、「収入」は比例しているものだからです。

 

それなのに、「働かないこと」と、「収入」を比例させるなんて・・

そんなことって、現実的にできるのでしょうか?

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不動産投資が危険なのではなく不動産投資をやろうとする人がいちばん危険という話

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不動産投資が危険なのではなく不動産投資をやろうとする人がいちばん危険という話

 

最近、不動産投資に逆風が吹きはじめてきたように感じています。

「不動産投資は儲からない」「賃貸経営は儲からない」という声もオンライン、オフライン問わずあちこちから聞こえてきます。

 

僕は不動産投資に投資すれば誰でもカンタンに儲かるというわけじゃないと思ってます。

うまくやる人もいるし、うまくやれない人もいると思っています。

 

同じように株に投資しようが、債券に投資しようが、儲かる人もいれば損する人もいると思ってます。

大切なのは投資法ではないということです。

「その人がどれだけうまくやれる人なのかどうか」ということ。

それがいちばん肝心なのです。

 

だから一概に賃貸経営は儲からないとは言えないし、とても儲かるとも言えない。

すべてはその人しだい。

その人の力量しだいなのです。

 

雇用の不安や老後の不安などから投資や資産運用をする人が急増しています。

そんな中で比較的ほかの投資法に比べて利回りが高いという理由から、今、『不動産投資』に注目が集まっています。

でもなかには「本当に不動産投資って大丈夫なんだろうか・・」って心配している人もいると思います。

 

 

僕は不動産会社勤務を得て2010年の暮れには専業の大家さんになって法人を設立しました。

要するにずっと不動産の世界で生きてきたわけです。

その間、いろんな経験もしてきました。

いろいろ大変な目にも遭ってきました。

 

楽しいことばかりじゃありませんでした。

ツライことも苦しいこともいっぱいありました。

その経験から僕は「不動産投資で儲けるノウハウ」のようなものをしっかりと学ぶことができたと思っています。

 

そして、そこで学んできたことはきっと他の投資法にも置き換えて考えることのできるとも思っているのです。

 

「人気があるもの」「盛り上がってるもの」に惹きつけられる人の気持ちは僕にもよく理解できます。

人間の集団心理というものは『多くの人が集まっているもの』に引き寄せられてしまうもの。

 

でも、こと投資に関して言えばそうした集団心理や群集心理は裏目に出てしまうことの方が多いと思います。

株にしろ、不動産にしろ、投資の世界では「人気があるもの」「盛り上がっているもの」「熱いもの」を買えばそれでうまくいくとは限らないのです。

 

だから高い株価に釣られて買ってしまった株で大損する株式投資家や高い不動産を購入してしまってキャッシュフローがマイナスになってしまう不動産投資があとをたたないのです。

 

でもだかと言って人間の心理としては暴落時にはなかなか「投資をしよう!」などとは思えないもの。

だからついつい市場が盛り上がってる時期に行動に出てしまって高値づかみをしちゃう・・

 

これは何も今にもはじまったことじゃない。

大恐慌の時代も、バブルの時代も、ずっと投資の世界で繰り返されてきた光景です。

なぜ人々は同じ過ちを繰り返すのでしょう。

なぜ「高い時期に買ってはいけない」という投資の大原則を無視して買いに走ってしまうのでしょう。

 

それは人間の心の中には、『自分一人だけ他の人と違う行動を取ることが怖い』という心理があるからなんじゃないかと僕は思っています。

人間は社会的な動物です。

だからみんなと同じ行動をし、人気があるものや盛り上がっているものに飛びついてしまう習性があるのです。

 

でも忘れてはいけないのは「これは投資である」ということ。

アイドル・グループの人気投票じゃないんです。

大金がからんでいます。

一歩間違ったら大火傷では済まない事態になる可能性だってあるのです。

 

だから僕らはよくよく考えて、「本当に儲かるもの」に投資をしなければいけないのです。 

でも多くの人はそれができない。

本当に儲かるものではなくて、人気があるものや行列になってるものに投資してしまうのです。

 

これが『集団心理』と呼ばれるものの恐ろしさです。

 

高い物件を買ってはいけない

みんなが乗り込もうとしている船は魅力的に見えるものです。

次から次へと仲間たちがその船に乗り込んでゆく姿を遠くからただ黙って港から見ているのはツラいもの。

だからついつい「自分も参加しなければならない」と焦ってしまう。

それに参加しないことはまるで損をするかのような気持ちになってくるのです。

 

この現象はリーマン・ショックの前にもありました。

ITバブルのときもありました。

大恐慌の前も・・

ついついみんな同じ船に乗り込もうとしてしまうのです。

「その船が沈没するかもしれない」なんてことは微塵も考えないままとにかく「一刻早く乗り込まなければ自分だけ置いてけぼりを食ってしまう」という強迫観念を抱いてしまう。

 

そうやって衝動的に飛びついてしまう人々の姿を僕は静かに眺めています。

彼らの乗り込んだ船がタイタニックにならなきゃいいんだけど・・

今の不動産価格ははっきり言って高すぎます。

あんな高値で購入したら儲けを出すことは非常にむずかしいでしょう。

キャッシュフローも、キャピタルゲインもそれほど期待できません。

あんな値段で買ってしまったらマイナスを発生させるのはもう目に見えています。

 

でも、勢いよくその船に乗り込もうとしている人たちはそんなことまるで気にもかけてない様子です。

投資は儲けるためにするもの。

儲からないものに投資していったいどうするというのだろう。

僕にはまったく理解できません。

 

「みんながやっているから」

「盛り上がっているから」

「今いちばんホットなエリアだから」

 

そんな理由だけでみんながやってることと同じことをしようとするなんて・・・僕にはとても正気の沙汰とは思えません。

 

今は不動産投資を始めるのに最悪の時期

僕は2010年の暮れから専業大家として不動産投資で生計を立てています。

家賃収入だけで家族を養っているのです。

その前はずっと不動産会社で修行していました。

 

つまり、僕はずっと不動産畑を生きてきた人間なのです。

その僕が思うのは「今は不動産投資を始めるのに最悪の時期だ」ということです。

あまりにも多くの人が殺到し過ぎている。

あまりにも行列が長すぎる。

だから物件価格があまりにも高騰しすぎている。

 

こんなに時期に投資をスタートしても失敗するのは目に見えています。

だから僕はここ数年、新規物件を1つも購入していません。 

修繕費がかかってキャッシュフローが出ないからといって入居者に「すいません。来月から家賃を上げてください」というわけにはいかないのです。

だからアパートのオーナーはなるべく利回りが高い収益物件を取得しなければいけないのです。

 

ところが、みんなが殺到するとモノの値段というのは吊り上っていってしまうのです。

物件価格が高くなると当然、利回りが低くなってしまいます。

利回りが 低くなるとキャッシュフローも悪くなります。

そうすると賃貸経営自体が失敗してしまいます。

 

僕はこれから失敗した不動産オーナーが日本各地で続出するのではないかと危惧しています。

 

「不動産投資は危険だから絶対にやめろ」という声はよく耳にします。

僕はその声に半分反論し、半分賛同します。

不動産投資はうまくやれば魅力あふれる素晴らしい投資です。

でもその反面うまくできなければ恐ろしい事態を引き起こす恐ろしい投資でもあると思っています。 

 

そして、不動産投資という投資法を危険にさらしているのは「今、飛び乗らなければまわりから遅れをとってしまう」という強迫観念にかられた素人不動産投資家たちです。

彼らが本来は危険ではない不動産投資を危険なものに変えてしまっているのです。

不動産投資自体は何も悪くありません。

 

金利が低くなると多くの人が舞台に上がってこようとします。

こぞって不動産投資をはじめようとします

でもこれが間違いなのです。

高い値段で物件を購入してしまうとたとえ低金利で銀行から資金調達ができたとしても得られる利益はほんのわずかになってしまうのです。

 

株で高値づかみしてはいけないのと同じですね。

株価が高いということはそれだけ多くの人がその株を買っているということ。

ものにはサイクルというものがあります。

不動産価格も波のように上下します。

 

ところが絶好調のときに意気揚々と不動産投資や株式投資に参入しようとする人はそんなこと考えません。

冷静さを欠いた行動をしてしまいます。

市場の盛り上がりに流されてしまうのです。 


不動産投資で大きな利益を得る方法

東京のマンションなどは表面利回り4%台でも飛ぶように売れるそうです。

僕はそのニュースを見てショックを受けました。

それと同時にこんなことを硬く胸に誓いました。

 

『オレは絶対に今、物件取得に動かないぞ!』

 

「銀行にお金を預けていたってスズメの涙ほどの金利しかつかないから・・」

この言葉に騙されて次から次へと舞台に上がってこようとしている人たち。

不動産の世界はそんなに甘いものじゃありませんし、不動産投資でコンスタントに黒字を出し続けるのもカンタンなことではないのです。

僕は『今は不動産投資から手を引くタイミングだな』と察知しました。 

 

幸いなことに僕の場合、もうすでにいくつかの物件を取得していました。

だから慌てて新しい物件を増やさなくてもメシが食える状態でした。

何も焦る必要はありませんでした。

物件価格が低い時期にたっぷり仕込んでおきましたので。

 

これから不動産投資をやる人はぜひこれだけは覚えておいてほしい。

市場が絶好調のときには動いてはいけないのです。

特に素人が目の色を変えて市場に乗り込んできたときは要注意です。

そういう時は、投資をはじめる最も悪いタイミングだと思いましょう。

 

ゴールドラッシュのときは家でゆっくりレモネードでも飲んでいればいいのです。

 

むしろ僕はここ数年でいくつかのアパートを売却しました。

それぞれの物件は決して悪い物件ではありませんでしたが、いまひとつパフォーマンスが今ひとつパッっとしなかった。

だから「この価格の高騰期に売っちゃえ」と思ったのです。

 

ここで不動産投資で大きく儲ける秘訣をお教えしましょう。

今みたいに多くの素人がこぞって不動産投資をやりはじめ、不動産の価格がバカみたいに高騰しはじめたときに売却するのです。

そうすれば、大きなキャピタルゲイン(売却益)を得ることができます。

これが不動産投資で儲ける秘訣です。

 

多くの人はこれと逆のことをやっているのです。

不動産が盛り上がってる時に市場にやってきて、暴落が起こって不動産市場に活気がなくなったとき物件を売ろうとする・・

逆なんです。

 

不動産価格が暴落しているときは絶好の買い時なんです。

そういうときに、「いい物件」や「掘り出し物件」というものが大量に出回るもの。

そういうおいしい物件を極力、安く買うのです。

こうすることで不動産投資で大きな利益を得ることができます。

 

「不動産投資で儲けを出すのはむずかしい」とよく言われるけど、僕に言わせれば紙の資産で儲け出すことの方がはるかにむずかしいと思います。

不動産投資のことをよくわかってない素人の買主さんは喜んで売買契約書にハンコを押していってくれました。

 

だから僕は言ってるんです。

素人の不動産投資家が本屋さんに並ぶ素人の不動産投資家向けの本を読み、それにすっかり感化されて、市場に流れ込んできたらチャンスだと・・

 

実際、僕は自分が取得した時の値段よりもはるかに高い値段で彼らに物件を売却することができました。

そこで得たキャピタルゲインで繰上返済をしたおかげでキャッシュフローは一気に改善し、黒字で法人税対策にアタマを悩ませるようにまでなりました。

より安定した賃貸経営ができるようになったのです。

 

「不動産投資は儲からない」というのは嘘なんです。

うまくやりさえすればすごく儲かるものなんです。

 

それから、よく「物件は売れるのに時間がかかる」とよく言われるますが、それも嘘です。

もちろん株のようにその日のうちに決済とまではいきません。

だけど僕が売りに出した物件はあっという間に買い手がつきました。

銀行決済が完了しうちの会社の口座には売却益が転がり込んでくるまでものすごく早かったですよ。

たしか3ヶ月ぐらいで終了したんじゃなかったかな。

 

そして、その金額はサラリーマンが40年も50年も一生懸命働いてもらえる退職金よりも多い額でした。

そんな大金がわずか3ヶ月のあいだに自分の口座に入金になるのです。

このダイナミックさも不動産投資の魅力のひとつです。

 

僕が売却した物件はもちろん所有しているあいだも僕にいっぱいインカムゲイン(家賃収入)をもたらしてくれました。

別にマイナスだったわけじゃないのです。

つまり僕は所有しているあいだのインカムゲインと売却したときのキャピタルゲインの両方を手にしたことになるのです。

 

さらにその売却益を次の物件の頭金にしたり、既存物件のローンに繰上返済したりすれば賃貸経営はますます安定するのです。

不動産投資を上手にやってる人は誰も不動産投資のことを危険だなんて思ってないはずです。

 

確かに不動産投資をやるためには銀行から何千万円も何億円も借金をしなければいけない。

そこの部分だけを見れば確かに怖いかもしれません。

でもいちばん危険なのは不動産投資という投資法そのものではなく、「不動産投資について何も知らない」という状態だと思う。

 

これは不動産投資に限った話ではなくどんな投資法でも一緒です。

『知らない』ということ。

これがいちばん危険なのです。

 

僕は昨今の日本の不動産投資バブルを冷ややかな目で眺めています。

「早くブームが去らないかなぁ・・」なんて思いながら。

 

 


不動産投資が危険なのではなく不動産投資をやろうとする人がいちばん危険という話

営業マンと良好な関係を築くことが不動産投資を成功させるうえで非常に重要という話

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「不動産投資をやってみたい」「アパート経営をやってみたい」という人は世の中にたくさんいます。

だけど初心者の人が不動産会社に電話をしたとしても、最初のうちはなかなかまともに相手にしてもらえません。

 

最初の頃というのはどうしても警戒されるものですし、「いい物件情報」なんてそうそう教えてもらえるものではありません。

営業マンも厳しいノルマを抱えています。

銀行の融資が通るかどうかもわからないような人間に時間を割くよりもきちん実績のある人と既存の顧客とスムーズな取引をしたいを思っています。

 

だからどうしても海のものとも山のものとも分からないような人間に対しては対応も冷たくなります。

みんな最初はそういうところからスタートするもの。

僕も最初の頃は大変でした。

 

それでもなんとか営業マンとコミュニケーションをはかり、会話を重ねてゆくうちに、少しずつ仲良くなっていきました。

そして、ついに記念すべき第1棟目の物件を手に入れるまでになったのです。

 

ローマは一日にして成らず。

僕はそこでようやく、スタート・ラインに立つことができたのです。 

 

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『法人成り』は不動産投資を本格的にやりたいと考えてる人にとってかなり重要という話

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ブログをご覧になられてる方のなかには

不動産投資に興味があって、ゆくゆくは法人名義で物件を取得していきたいけど・・・ということでモヤモヤしていらっしゃる方も多いと思います。

 

今回の記事はそんな人にとって参考になるんじゃないかなと思います。

 

僕は37歳のときに会社を設立しました。

いわゆる「法人成り」をしたのです。

 

会社といっても僕ひとりだけの会社。

司法書士の方と相談しながらやっていくので手続きもそれほどむずかしくはありません。

でもどんなに小さくても、社長一人きりの会社だとしても、会社は会社です。

 

法人には「法人の特典」というものがあり、僕はそれを最大限に活用させてもらっています。

うちの会社は不動産賃貸業を営んでいます。

カンタンに言えば『大家さん』のことです。

大家業はもちろん法人じゃなくてもできます。

・・というか、個人名義でやられている方が多いのではないでしょうか。

 

僕が個人から法人になったいちばんの理由は税金対策のためです。

ある程度の規模になってきたら個人のままでいるよりも法人になった方が税制上のメリットが出てきます。

でも法人格を有することのメリットは必ずしも税金面だけではありません。

その他にもいろいろあります。

 

なかでも『信用力がアップする』というのは法人成りするメリットのひとつと言っていいでしょう。

要するに個人よりも法人の方が社会的に信用されるのです。

そしてそれは銀行の審査にも影響してきます。

 

やはり銀行の方も個人よりも法人の方を信用します。

「おっ、こいつ、本気だな」

「真剣に商売やろうと思ってるんだな」

「よし、それなら応援してやろう」

法人の方が個人よりもそんなふうに銀行側に思ってもらえる確率は高くなるでしょう。

 

不動産賃貸業は銀行から融資してもらわなければ成り立たないビジネスです。

キャッシュでポン!と何千万円もする不動産を購入することはまず不可能だからです。

しかも1棟、2棟くらいのスケールじゃ事業は安定しません。

やっぱり不動産賃貸業をある程度、安定させるためには少なくとも5、6棟は物件の数を増やしたい。

 

うちの会社はMAX10棟まで増やしました。

個人だったらそんなにたくさんの不動産を取得することは不可能だったでしょう。

 

法人だったから銀行の方もたくさんお金を貸してくれたのです。

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