サカモトハルキの哲学

経営者。投資家。不動産投資と株式投資やってます。5棟74室+月極P24台(2010年12月より法人化)。配当狙いの個別株投資。

物件の内外をキレイな管理の行き届いた状態にしておくことの重要性について

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部屋を探している人というのはだいたい次のいずれかの方法で空室情報をゲットして、問い合わせをしてきます。

  • 来店をする
  • インターネットをみる
  • 雑誌をみる
  • 張り紙をみる


そして、これらすべてに共通していることは、『すべての情報には、アパートの外観写真が載っている。』ということです。

そうなのです。

部屋探しをしている人というのはほとんどの人がアパートの外観写真を見ています。

さらに言えば、来店して接客する際にも部屋探しをしている人に物件資料を渡します。

その物件資料にもアパートの外観写真が載っています。

だからお店に来店した人も必ず外観写真を見ていることになるのです。

部屋探しをする人というのは部屋の中身がわかりませんから外観だけでまずは判断します。

それだけで、問い合わせを「する」「しない」を決めているのです。

いわば建物の外観というのは第一次選考みたいなものなのです。

そこから二次選考の面接に進むのです。

 

逆に言えば、外観が悪い物件というのはハナっから相手にされてないといことなのです。

問い合わせすらされないということです。

これはお店に来店した場合も同じです。

物件資料には家賃、間取り、設備、アパートの特徴やセールス・ポイントなんかが記載されています。

そして、デカデカと大きく『アパートの外観写真』も掲載されています。

つまりこの時点でお客さんは次の段階に進むか否かを決めているのです。

そこで「その物件を見てみたい!」という話になれば、『案内』というフェーズに進みます。

案内までたどり着いてはじめてようやく部屋の内部を見てもらうことができるのです。

つまり、お客さんをお部屋に案内し、お部屋を見てもらうためには第一段階である物件資料の段階でお客さんに「物件を見てみたい!」と思わせなきゃいけないのです。

お客さんが「見てみたい!」と言ってない物件を無理やり見せるわけにはいきません。

だから物件の第一印象って、すごく大事なんです。

お客さんは以外にパッと見だけで判断しているのです。

 

でもそのことを知っていて、自分のアパートのパッと見を良くしようと努めているアパートの大家は極端に少ないのが現状なのです。

 

まずは「見た目」が大切!

コンパでも、お見合いでも、面接でもなんでもいいですが、『パッと見の第一印象』というのは非常に重要です。

ほとんど80%ぐらいはそれで決まると言ってもいいくらいです。

だからアパートのオーナーは自身の物件の外観にも気を配る必要があるんです。

もしも自分が所有しているアパートがボロボロの外観をしていたら、多少お金がかかってもいいからキレイにしておくことを僕はおススメします。

「もうどこでもいいから、早く決めたい」とか、「家賃が安けりゃどこでもいい」という人なら、アパートの外観にはこだわらないでしょう。

でも、ほとんどの人はなるべくならオシャレで素敵なアパートで暮らしたいと思ってるはずです。

そのニーズをくみ取ってあげることによって案内に結び付く確率がぐっと増えます。

案内に結び付けることができれば部屋を見てみらう確率も高くなります。

部屋を見てもらう確率が高くなればそれだけ空室が決まる確率も高くなります。

だから最初の入り口の『見た目』って、すごく大事なんです!

 

人々というのは意外とパッと見で判断しているのだということを。

そして、その最初の段階で「ふるい」にかけられてしまったら案内には結びつかないのだということを、まずは理解しましょう。

だからアパートのオーナーは自分の物件の第一印象を良くすることを真剣に考えましょう。

第一印象というのは本当に大切なものなのです。

アパートの外観を良くするための具体的な方法としてはいろいろありますよね。

  • サイディングを張り替える
  • ペンキで塗装する
  • 洗浄をする


などいろいろです。

 

何も思いっきり大げさにゴージャスにする必要はないんです。

パッと見の印象をよくする程度でいいんです。

そんな厚化粧は誰も望んでいません。

そんなに本格的にならない程度のお化粧だったらそれほどお金をかけなくても済むのではないでしょうか? 

一度、業者さんに見積もりをとってみるのもおもしろいと思いますよ。

 

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どんなに部屋のなかをキレイにしたところで、まず、お客さんをその物件に案内しなければ何もはじまらないのです。

だからお客さんに物件資料を見せたときにインターネットの画面をクリックしたときに現地の張り紙を見たときに、部屋探しをしている人に「このアパートの部屋、見てみたい」と思わせるようにしましょう。

 

もしも業者さんから見積もりをとってそれが結構な金額だったりなんかしたら銀行に相談してみるのもいいかもしれません。

ある程度、支払いがすすんでいるようだったら金融機関は相談に乗ってくれると思いますよ。

銀行との信頼関係さえあれば建物がグレードアップすることを銀行も喜んでくれるはずです。

さらに『きちんと外壁に手をかけて修繕工事をした』という実績は将来物件を売却するときにも有利に働きます。

やっぱり手をかけた分、高く売れる可能性があるのです。

もし高く売れたら売却益が出ますので、そのキャピタルゲインで外壁にかかったお金はラクショーで回収できちゃうんです。

ただしやりすぎは良くありません。

建物の外観に手をかけるにしても過剰なまでにデコレーションして無駄な出費をかける必要はありません。

もしもそのお金のせいでアパート経営の根幹が揺らいでしまったら、それこそ本末転倒ですからね!

そこはバランスをみて判断するようにしましょう。

 

キレイにしているだけで悪いことが起こらなくなる

ニューヨークといえば、かつては「犯罪の街」というイメージがありましたよね。そんなニューヨークの街が、今では犯罪発生件数が激減し、治安が飛躍的に改善されたそうなんです。さて、いったい起きたのでしょうか? 

理由はカンタン。なんと、徹底的に「美化」につとめたのだそうです! 街をキレイにしたのです。たったそれだけのことをやっただけで、ニューヨークの犯罪率が劇的に低下したのです。

…これは『ブロークンウィンドウズの法則』と呼ばれる現象で、アメリカの犯罪学者のジョージ・ケリングという人が考案した理論です。

割れた状態のままの窓をそのまま放置しておくと、何が起きるでしょうか? それは通りを歩く人に「誰も見ていないよ。」というサインをおくることになります。そうなると、人間はどういう心理になるかというと、「誰も見ていないし、誰も注意を払ってないなら、何をやったっていいや!」というふうに思うのです。

「誰も見ていない」というアドバンテージさえあれば、人間は平気でモラルを破るのです。

郵便受けの近くの壁に落書きがあった場合、その郵便受けからものが盗まれる割合は25%に上るというデータが興味深いデータがあるくらいです。人間というのは、まわりの環境や状態などに簡単に影響を受けてしまう生き物なのです。

では逆に、ゴミひとつ落ちていない、清潔感あふれるオシャレな場所では、犯罪は起きるでしょうか? スターバックスや、アップルストアやGAPといったカッコよくてオシャレな場所で、人は犯罪を起こそうと思うでしょうか? …思いませんよね!

人間の心理として、まわりにたくさんの人がいて、たくさんの目があり、なおかつキレイな状態の場所をわざわざ汚すようなマネはなかなかできないものなのです。これが、『ブロークンウィンドウズ理論』です。

早い話が、キレイにしているだけで悪いことが起こる確率が低くなるよ。…ということです。ニューヨークは徹底的に美化に努め、犯罪を起こりにくくしたことにより、犯罪率を劇的に低下させたのです。

 

 

『ブロークンウィンドウズ理論』は、アパート経営にも大いに関係があることです。僕はこれまでたくさんのアパートを見てきましたが、やっぱり、汚らしく、不潔にしているアパートには必ずといっていいほど問題が起きます。

大家さんがきちんと管理してないような物件には、なぜか問題を起こすような人を引き寄せます。そういう物件には、かなりの確率で、ぞくに言う『不良入居者』と呼ばれる人たちが棲みついています。

入居者の質が悪くなると、アパート全体の質も低下します。そうなると、そういった人たちをどんどんどんどん引き寄せることになります。しまいの果てには、不良入居者だらけのアパートになり、犯罪の温床になってしまったりするのです。

普通の人はそういうアパートを嫌がります。そうなると、入居率もどんどん悪くなります。誰が好き好んで犯罪に巻き込まれるような場所で暮らそうと思うでしょうか?

我々、アパートのオーナーにとって、一番恐ろしいのは、入居率の低下です。でも、その入居率の低下を招いたのは、他ならぬ大家自身であったりするのです。

大家さんのちょっとした心がけひとつで、結果は大きく変わるかもしれないのです。もう少し、アパートの美化につとめ、きちんと管理していれば、最悪の事態は防げたはずなのです。

そこらじゅうに散らばったゴミ、壁の落書き、壊れた窓ガラス、共用部分に放置された荷物、建物全体から漂う不快な臭い、暗く、人生に絶望した顔をした入居者たち、etc…。

「そんな物件でもいいから入居したい。」と考える人たちって、いったいどんな人でしょうか? 想像してみてください。

自分のアパートをそういった状態にさせないためにも、アパートの大家さんは『ブロークンウィンドウズの法則』を実践しなければならないのです。 

 

不動産投資やアパート経営をする大家さん必読の本!

ひと昔前、『人生がときめく片づけの魔法』という本がベストセラーになりましたよね。なるほど、さすがにベストセラーになるだけのことはある素晴らしい本だと思います。

 

この本のなかで、部屋を片付けられない人がたくさん登場しますよね。皆、それぞれ何かしらの問題を抱え、悩みを抱え、事情を抱えています。自信を失い、不安でいっぱいで、イライラしていて、将来に希望を持てない、etc…。

部屋を片付けるということは、実に些細なことかもしれません。でも、そんな些細なことすらできずに悩んでる人がたくさんいるのです。そして、そういう些細なことをおろそかしているにしていると、人生はどんどん悪くなっていってしまいます。

どんどんマイナスのスパイラルに陥っていき、最後はにっちもさっちもいかない状況のところまで追い込まれてゆく…。そうならないためにも、部屋を片づけたり、整理整頓をしよう!というのが、この本のテーマです。

部屋の状態というのは、その人のいまの心の状態をそのまま映し出したものです。部屋が乱れているということは、心が乱れているということなのです。

逆に、部屋がきちんと片づけられ、整理整頓されている状態というのは、その人の今の心理状態が今、『整っている』『落ち着いている』ということなのです。

まさにこれこそが『ブロークンウィンドウズの法則』ですね! この本はとくに女性のあいだでよく読まれた本ですが、ぜひ、男性の方も一度手にとって読んでほしい本でもあります。

これは単なる片づけや、整理整頓、収納術の本ではありません。とくに不動産投資やアパート経営をする大家さんは、絶対に読んでおいて損はない本だと思います。

この本を読めば、なぜ部屋が決まらないのか。なぜ不良入居者ばかり集まってくるのか。なぜアパート経営がうまくいってないのか。…といったことがなんとなくわかってきます。

人生がときめく片づけの魔法 改訂版

人生がときめく魔法の片づけノート

人生がときめく片づけの魔法2 改訂版

マンガで読む人生がときめく片づけの魔法

 

 

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