サカモトハルキの哲学

北海道で5棟74室+月極P24台の大家やってます。2010年12月より法人化(10期目に突入!)。奥さんと中2小5男子と猫と自由にのんびり暮らしてま〜す!

入居率や稼働率が高いほうが物件のグレードや入居者の属性よりも大切な理由

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アパート経営の物件選びをするときに「古い物件はいろいろ大変なんだろうな」と思って敬遠したりしていませんか?

本記事ではそんな人のために古い物件の方が入居率や稼働率がいいという理由について解説しています。

 不動産投資の物件選びに悩んでる人、必見です!

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目次

アパート経営の成功・失敗はその大家さんがどんなことを考えたのかによって決まる

アパート経営はその物件の大家さんが「どんなことを考えてアパート経営をしているか」ということがカギを握っています。その大家さんがきちんとした考えを持ち、ひとつひとつの事象に的確な判断を下したならば、賃貸経営はそれほどひどいことにはならないはずです。

反対に、その大家さんがきちんとした考えを持たず、間違った判断をしてばかりいたら、そのアパート経営は失敗に終わることでしょう。

 アパート経営というのは、その大家さんがどんなことを考えたかによって結果が大きく変わるものなのです。

その大家さんがどんな人であるか? 大家としての資質があるか? きちんとした考えを持ってアパート経営にのぞんでいるか? といったようなことは、だいたいその人が所有している物件を見ればだいたいわかります。

ひと口に「アパートの大家さん」と言っても、いろいろな人がいます。その人によって、考え方も違うし、スタンスも違います。物件の好みも違うし、ターゲットにしている層も違います。

大家さんの中には、「古い物件」に対して極端な拒絶反応を示す人がいます。新築物件や、築浅の物件ばかりを好んで購入し、「絶対に古い物件には手を出さない」というポリシーを持っている大家さんもいます。

 

もちろん、これもひとつのやり方だと僕は思います。たしかに、建物が古くなれば、いろいろと修繕費もかさんできます。設備もいろいろと不具合が出てきます。

お金を融資する銀行も古い物件にはなかなか融資しようとはしません。そういった理由から、古い物件を敬遠しようとする気持ちもわからなくはないです。

 

しかし、もしも古い物件を敬遠する理由が古い物件に入居するような人は、質が悪いから、、、、」という理由だとしたら、それはかなり問題があります。でも、そういうふうに考える大家さんというのは、意外に多いんです。

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たとえ低所得者であっても大切な「お客様」

これは何もアパート経営に限った話ではありませんが、僕はそもそも『誰かを選ぶ』ということが好きではありません。正義感をふりかざすつもりはありませんが、そういうふうに誰かを選別しはじめた瞬間、いろいろな問題が生じやすくなると僕は思っています。

古い物件に入居しようとする人というのは、たしかに低所得者が多いです。なかには失業者や生活保護の人なんかもいたりします。

 

そういったお世辞にもお金があるとは言えない人たちを相手にするわけですから、そりゃ、家賃の滞納もありますし、夜逃げとか、いろいろ大変なことが起こったりもします。

 

でも世の中というのはいろんな人がいて成り立っているものです。そこは割り切って、前を向いて生きるしかないのではないでしょうか。

 

それに、そういう古い物件には古い物件なりの良さやメリットというものもあるのです。たとえば、『取得費が安い』という点も古い物件ならではのメリットです!

アパートの大家さんというのは、そういう人たちとも付き合ってゆく覚悟を持たなければいけません。偏見や差別からは何も生まれません。

僕たちは商売をやっているのです。我々は商売人なのです。商売人がお客さんを選んではいけません!

 

お金を払ってくれるお客さんを差別したり、バカにしたりしてるようじゃ、商売人としては失格です。ビジネスをやる人間ならば、そのあたりのことはきちんとわきまえる必要があります。
お客様は神様なのです! その感覚を忘れてはいけないのです。

 

アパート経営におけるお客さんとは、入居者の方々なのです。不動産投資をやる人間は、そのことは決して忘れてはいけません。「古くてもいいから、低い家賃の物件に入居したい」と考えている人たちは、大切なお客さんです。

 

そういう人たちがいるから、僕たちみたいな大家が生きてゆくことができるのです。
もしも、6万も7万もするようなハイ・グレードな物件ばかりを好むような人しか部屋を探しに来なくなったら、その時点で僕たちの商売は成り立たなくなってしまいます。 

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空室になってもすぐ埋まるような物件なら、建物のグレードは関係ない

僕は結構、古い物件を好んで購入しています。銀行からは煙たがられますが、それでも古い物件には古い物件ならではのメリットというものがいっぱいあります。

 

新築物件や築浅物件ばかりを好んで購入するのも、ひとつの作戦です。だけど新しめの物件というのは物件代金が高くなりすぎて、利回りが悪くなってしまいます。

 

それだとせっかくリスクをおかして何千万も借金をしたのに、「全然儲からない」「全然おいしくない」という話になってしまいます。

まあ、お金を貸す銀行の立場に立ってみれば、物件は新しければ新しいほどいいでしょうが…。

 

アパート大家さんというは、入居者の方々が払ってくれる家賃で生活しています。入居者こそが僕らのお客さんなのです。はっきり言って、そこにお客さんがいて、きちんと家賃を払ってくれるのならば、物件のグレードなんてどうでもいい、、、、というのが僕の考えです。

僕たちはお客さんのニーズに応え、お客さんに価値を提供し、その価値に見合う対価をもらうことで商売をしています。だったらそこに『新しい』とか『古い』というモノサシは不要です! 

オシャレな物件を所有していれば、「オレ、あの物件の所有者なんだぜ!」と人に自慢してまわりたくもなるでしょう。だけどそんなことしても一銭にもトクになりません。商売にとっていちばん大切なことは、「儲かっているのか?」ということです。

オシャレでカッコ良くて、築年数も新しい物件というのは、たいだい利回りも悪くて、儲かりません。それは『商売』という観点から見れば、失敗といえるのではないでしょうか? 

 

見栄だけでは商売は成立しないのです。僕はそういう物件には興味がありません。どんなにオシャレで新しい物件だとしても、儲からなければやっても意味がないのです。

 

貧困層は増加の一途をたどっています。そういう層が増えてきたということは、「低い家賃の物件の需要が高まっている」ということでもあるんです。

 

だからうちの会社で所有しているアパートは、たとえ空室になったとしてもすぐに決まります。確実に低い家賃の部屋を求める需要というのはあるんです。

ニーズあるところに商機あり、、、、、これは、商売の鉄則中の鉄則ですよ! 

 

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