サカモトハルキの哲学

経営者。投資家。不動産投資と株式投資やってます。趣味で詩も書いてます。5棟74室+月極P24台(2010年12月より法人化)。配当狙いの個別株投資。

不動産投資における物件選びのポイントは「確実にキャッシュフローをもたらしてくれるもの」を選ぶこと!という話

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不動産投資の物件選びをするときに「古い物件はいろいろ大変なんだろうな」と思って敬遠したりしていませんか?

本記事ではそんな人のために古い物件の方が入居率や稼働率がいいという理由について解説しています。

 不動産投資の物件選びに悩んでる人、必見です!

 

目次

アパート経営の成功・失敗はその大家さんがどんなことを考えたのかによって決まる

アパート経営はその物件の大家さんが「どんなことを考えてアパート経営をしているか」ということがカギを握っています。

その大家さんがきちんとした考えを持ち、ひとつひとつの事象に的確な判断を下したならば賃貸経営はそれほどひどいことにはならないはずです。

反対にその大家さんがきちんとした考えを持たず間違った判断をしてばかりいたら、そのアパート経営は失敗に終わることでしょう。

 アパート経営というのはその大家さんがどんなことを考えたかによって結果が大きく変わるものなのです。

その大家さんがどんな人であるか? 

大家としての資質があるか? 

きちんとした考えを持ってアパート経営にのぞんでいるか? 

といったようなことはだいたいその人が所有している物件を見ればだいたいわかります。

ひと口に「アパートの大家さん」と言ってもいろいろな人がいます。

その人によって考え方も違うし、スタンスも違います。

物件の好みも違うし、ターゲットにしている層も違います。

大家さんの中には、「古い物件」に対して極端な拒絶反応を示す人がいます。

新築物件や、築浅の物件ばかりを好んで購入し、「絶対に古い物件には手を出さない」というポリシーを持っている大家さんもいます。

 

もちろんこれもひとつのやり方だと僕は思います。

たしかに建物が古くなればいろいろと修繕費もかさんできます。

設備もいろいろと不具合が出てきます。

 

お金を融資する銀行も古い物件にはなかなか融資しようとはしません。

そういった理由から古い物件を敬遠しようとする気持ちもわからなくはないです。

 

しかし、もしも古い物件を敬遠する理由が「古い物件に入居するような人は、質が悪いから、、、、」という理由だとしたら、それはかなり問題があります。

でも、そういうふうに考える大家さんというのは、意外に多いんです。

  

 

たとえ低所得者であっても大切な「お客様」

これは何もアパート経営に限った話ではありませんが、僕はそもそも『誰かを選ぶ』ということが好きではありません。

正義感をふりかざすつもりはありませんが、そういうふうに誰かを選別しはじめた瞬間いろいろな問題が生じやすくなると僕は思っています。

古い物件に入居しようとする人というのはたしかに低所得者が多いです。

なかには失業者や生活保護の人なんかもいたりします。

 

そういったお世辞にもお金があるとは言えない人たちを相手にするわけですから、そりゃ、家賃の滞納もありますし、夜逃げとか、いろいろ大変なことが起こったりもします。

でも世の中というのはいろんな人がいて成り立っているものです。

そこは割り切って前を向いて生きるしかないのではないでしょうか。

 

それにそういう古い物件には古い物件なりの良さやメリットというものもあるのです。

たとえば、『取得費が安い』という点も古い物件ならではのメリットです。

 

アパートの大家さんというのはそういう人たちとも付き合ってゆく覚悟を持たなければいけません。

偏見や差別からは何も生まれません。

僕たちは商売をやっているのです。

我々は商売人なのです。

商売人がお客さんを選んではいけません。

 

お金を払ってくれるお客さんを差別したり、バカにしたりしてるようじゃ商売人としては失格です。

ビジネスをやる人間ならばそのあたりのことはきちんとわきまえる必要があります。

お客様は神様なのです! 

その感覚を忘れてはいけないのです。

 

アパート経営におけるお客さんとは入居者の方々なのです。

不動産投資をやる人間はそのことは決して忘れてはいけません。

「古くてもいいから低い家賃の物件に入居したい」と考えている人たちは大切なお客さんです。

 

そういう人たちがいるから、僕たちみたいな大家が生きてゆくことができるのです。

もしも6万も7万もするようなハイ・グレードな物件ばかりを好むような人しか部屋を探しに来なくなったらその時点で僕たちの商売は成り立たなくなってしまいます。 

 

 

空室になってもすぐ埋まるような物件なら建物のグレードは関係ない

僕は結構、古い物件を好んで購入しています。

銀行からは煙たがられますが、それでも古い物件には古い物件ならではのメリットというものがいっぱいあります。

 

新築物件や築浅物件ばかりを好んで購入するのもひとつの作戦です。

だけど新しめの物件というのは物件代金が高くなりすぎて、利回りが悪くなってしまいます。

それだとせっかくリスクをおかして何千万も借金をしたのに、「全然儲からない」「全然おいしくない」という話になってしまいます。

まあ、お金を貸す銀行の立場に立ってみれば、物件は新しければ新しいほどいいでしょうが・・・ 

 

アパート大家さんというは入居者の方々が払ってくれる家賃で生活しています。

入居者こそが僕らのお客さんなのです。

はっきり言ってそこにお客さんがいてきちんと家賃を払ってくれるのならば、物件のグレードなんてどうでもいい、、、、というのが僕の考えです。

僕たちはお客さんのニーズに応え、お客さんに価値を提供し、その価値に見合う対価をもらうことで商売をしています。

だったらそこに『新しい』とか『古い』というモノサシは不要です。 

オシャレな物件を所有していれば、「オレ、あの物件の所有者なんだぜ!」と人に自慢してまわりたくもなるでしょう。

だけどそんなことしても一銭にもトクになりません。

商売にとっていちばん大切なことは「儲かっているのか?」ということです。

オシャレでカッコ良くて、築年数も新しい物件というのはたいだい利回りも悪くて、儲かりません。

それは『商売』という観点から見れば失敗といえるのではないでしょうか? 

 

見栄だけでは商売は成立しないのです。

僕はそういう物件には興味がありません。

どんなにオシャレで新しい物件だとしても儲からなければやっても意味がないのです。

 

貧困層は増加の一途をたどっています。

そういう層が増えてきたということは「低い家賃の物件の需要が高まっている」ということでもあるんです。

 

だからうちの会社で所有しているアパートはたとえ空室になったとしてもすぐに決まります。

確実に低い家賃の部屋を求める需要というのはあるんです。

ニーズあるところに商機あり、、、、、これは、商売の鉄則中の鉄則ですよ! 

 

 

地方の物件は絶対に「駐車場のある物件」を狙え

 

くれぐれも物件を見ないで契約したり、駐車場必須のエリアなのに駐車場なし物件に手を出したりしないようにしてほしい。 

結局キャッシュフローがあれば修繕積立もできます。

だから突発的な修繕工事にも対抗できます。

 

だけどカツカツでやってると、資金繰りが苦しくなります・・・・

 

当たり前といえば当たり前なんだけど、不動産って『モノ』なんです。

だけど「モノを扱ってるんだ」という感覚をついつい忘れて金融資産への投資と同じように捉えてしまってる人がたくさんいます。

ファイナンシャル・プランナーみたいな人が書いた本を鵜呑みにしない方がいいと思いますよ。 

 

いくら東京都港区のマンションって言ったって利回り5%じゃそのうち苦しくなるのは目に見えています。 

キャッシュフローを最優先にしたほうがいいと思います。

 

借金なんか終わらせなくていい

出口戦略なんか考えなくてもいい

 

それよりも重要なことは『儲かる』こと。

安定的にキャッシュフローを生み出してくれる物件を取得すること。

 

これは『商売』です。

僕らは長年愛されるラーメン屋を目指せばいいのです。

だから長期間にわたって事業が安定することが大切なのです。

 

 

投資の専門用語をいくら知っていたって空室は埋まらない

都市部においては「駅からの距離」は妥協してはいけないポイントでしょう。

それと同じように地方では「駐車場」は絶対に妥協すべきではありません。

 

はっきり言って地方では駐車場のある・なしは『最重要事項』との認識を持っておいた方がいいです。

僕も不動産会社の営業マンをやっていたけど、地方で部屋探しをする人のほとんどが車を持っています。

持っていないのは学生とか生活保護の人くらいなもの。

 

だから地方において安定したアパート経営を目指すためには『駐車場』は絶対に必須条件なのです。 

 

ROIだろうが、イールド・ギャップだろうが、キャップレートだろうが、フリーレントだろうが、公示地価だろうが、そんな投資用語を気にするよりももっと重要なことがあるということです。

空室を早く埋めてきっちり儲けを出すこと。 

空室が埋まらなかったら話にならないのです。

 

「専門用語をたくさん知っていれば空室が埋まる」なんてことはありませんからね・・・

 

お客さんのニーズを満たしてあげれば安定的な賃貸経営ができます。

都会では不必要かもしれませんが、地方では駐車スペースがないと部屋は決まりづらいです。