サカモトハルキの哲学

経営者。投資家。不動産投資と株式投資やってます。趣味で詩も書いてます。5棟74室+月極P24台(2010年12月より法人化)。配当狙いの個別株投資。

初心者の人にこそ読んでほしい! 不動産投資を始めるにあたってどんな物件を購入すればいいのかについて。

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僕は不動産投資でメシを喰っています。

いわゆる「専業大家」です。

サラリーマンをしながら不動産投資もやっているという「兼業大家」ではありません。

「それで飯が食えるの…?」と疑問に思われる方もたくさんいらっしゃるでしょう。

でもできるんです! 

ただし簡単ではありませんけど・・・

しっかりと勉強して、情報収集をして、やり方さえ間違わなければ誰でも不動産投資で成功することができます。
このブログでもその辺のノウハウについてはいろいろと書いています。

目次

不動産投資で収入を得る2つの方法

不動産投資は「投資」のなかのひとつのジャンルです。

投資である以上、お金を生み出さなければいけません。

じゃあ、不動産投資はどうやってお金を生み出すのか? 

それは次の2つの方法によって生み出します。

  1. 家賃収入
  2. 売却益


「当たり前じゃん!」と思われるかもしれませんが、これはとても重要なことなのです。

 

不動産投資において、この①家賃収入と、②売却益は『車の両輪』です。

片方のタイヤがうまく連動することによって不動産投資は成功します。

このことを忘れてたら、不動産投資は失敗します。 

僕は不動産の仕事を通じてたくさんの大家さんと知り合ってきました。

すべてがうまくいく人ばかりではありませんでした。

中には、残念ながら不動産投資で失敗してしまう大家さんもいました。

なぜその人は失敗したのか?

それもやっぱり、この2つのことをきちんと考えなかったせいです。

 

  1. 家賃収入
  2. 売却益


不動産投資をやってみたいと考えている人は必ずこの2つのことをよくよく考えておく必要があります。

不動産投資は物件を取得すればそれで終わりというわけではありません。

それは不動産投資の入り口に過ぎないのです。

いちばん難しいのはいかにして安定したアパート経営をキープするかということ。

それは物件を取得することよりも、はるかに難しいことなのです。 

 

 

家賃収入=インカムゲインについて  

サラリーマンの方は毎月会社から「給料」をもらっていますよね? 

僕ら大家にとってみなさんの給料に相当するものが、入居者の方々からいただく『家賃収入』です。

いわば定期収入ですね。

このような定期的に入ってくるお金をことを投資の世界では「インカムゲイン」と呼びます。

要するに「給料」とか「バイト代」と一緒ですね。

この定期的に入ってくる収入を得るためには投資をしなければなりません。

お金を生み出してくれるものを手に入れなきゃいけないのです。

ある人は株を買います。

ある人は投資信託を買います。

そして、僕は不動産を買っているのです。

たとえばあなたが頑張って500万円のお金を貯めたとします。

その500万円で新車を購入するもよし、定期収入を生み出してくれる物件を購入するもよし、です。

もしもあなたが新車の購入にその500万円をつかってしまったらあなたは家賃収入=インカムゲインを得ることはできません。

しかし、もしもあなたがその500万円でワンルームマンションを購入し、人に貸すことができた場合、あなたの元へは家賃収入=インカムゲインがもたらされることになります。

例えばその部屋を5万円の家賃だった場合、あなたの元へは1年間で60万円が入ってきます。

5万円 × 12カ月 = 60万円(年間)

 

これが不動産投資で収入を得る一つの方法です。

最初に投資したお金(500万円)は、約8年で回収することができます。

 

60万円(年間) × 8年 = 480万円

 

この時点で、不動産投資の成功は確定。

あなたは無事、勝利をおさめることになります。

 

 

売却益=キャピタルゲインについて

不動産投資はインカムゲインだけが収入を得る方法ではありません。

実はもう一つ大切なものがあります。

それが『売却益(キャピタルゲイン)』です。

この「売却益(キャピタルゲイン)」というやつはどんな商売にも共通しているある法則に基づいています。

それはもちろん僕がやってる不動産投資にも当てはまること。

その法則とは安く買って、高く売るという法則です。

「なんだよ、そんなのもうとっくに知ってるよ!」と思った人もたくさんいらっしゃるかもしれません。

でもこれはあまりにも重要なことです。

そして、これこそが商売がうまくいくか、失敗するかを左右するのです。

お花屋さんは市場などでお花を仕入れに行きます。

100円で仕入れてきたバラの花を200円でお客さんに売ることができたら、100円の儲けになります。

このバラの花を不動産に置き換えてみましょう。

もしも500万円で購入したワンルームマンションを600万円で売却することができたら、100万円の儲けになります。

仮に400万円で購入することができたならば、200万円の儲けになります。

バラの花であれ、不動産であれ、車であれ、パンであれ、おにぎりであれ、etc・・・

なるべく安く仕入れて、それをなるべく高く売ることができれば、それだけで手もとにお金が残ることになります。

不動産投資で成功をしたいと考えている人は、このことを決して忘れてはいけません。 

 

 

不動産投資の場合、9回裏の逆転サヨナラ満塁ホームランが可能!

たとえ保有しているあいだの家賃収入の儲け(=インカムゲイン)がパッとしなかったとしても落ち込む必要はまったくありません。

売却益(=キャピタルゲイン)でしっかりと儲けることができればそれまでのマイナスを一気に取り戻すことができます。

これが不動産投資の素晴らしいところです! 

一般的には商売というのはいったんつまづくと最後までズルズルと尾をひくことになります。

お客さんが入らずに店を閉めることになったラーメン屋が閉店する時にそれまでマイナスを一気に取り戻すなんてことは起こりえません。

しかし、不動産投資ならば9回裏の逆転サヨナラ満塁ホームランが可能なのです。

そして、それを可能にしてくれるのが「売却益(=キャピタルゲイン)」なのです。

僕はインカムゲインが得られずに苦労した物件を売りに出して大儲けしたことがあります。

札幌で保有していたRCのそこそこのマンションだったのですが、いかんせん利回りが悪くて所有している間、まったく手残りがありませんでした。

だから売りに出したのですが、これが思いのほか高く売れたのです!

幸いなことに、売りに出した瞬間に「買いたい!」と申し出てくれる人が現れました。

その人は、「そんなに高い値段で買って大丈夫?」という値段で買ってくれました。

僕が取得した時よりも高い値段で・・・

わが社にとって金食い虫だった物件を・・・

 

その後、その人がどうなったのかはわかりませんが、おそらく苦労したはずです。

だって僕が買った値段よりも高く買ってるのですから・・・

 

 

将来を見越して「売れる」物件を買わなければいけない

不動産投資の魅力は、確かに毎月安定的に入ってくる家賃収入(=インカムゲイン)です。

だけど売却益(=キャピタルゲイン)のことも忘れてはいけません。

この2つはどちらも重要なことです。

本屋さんに並ぶ本のほとんどはインカムゲインのことしか書いていません。

でもキャプタルゲインを制する者が最終的には不動産投資を制するのです。

そのことを忘れてはいけません。

だから、物件を取得する段階からこれは将来、高く売れるだろうか?ということを見越したうえで購入しなければなりません。

立地条件

築年数

構造

部屋数

間取り

入居者の質

まわりの環境

交通アクセス

etc・・・

 

いろんなことを総合的に考えなくてはいけません。

どんな物件でも売却益が得られるわけではありません。

将来、売却益を稼げそうな物件でなければ手を出してはいけませんよ!