サカモトハルキの哲学

経営者。投資家。不動産投資と株式投資やってます。趣味で詩も書いてます。5棟74室+月極P24台(2010年12月より法人化)。配当狙いの個別株投資。

僕がなぜ「サラリーマンの節税対策には不動産投資がベストだ!」と思っているのかについて。

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もしもあなたがサラリーマンをやっていて、「なんでこんなにいっぱい所得税や住民税を引かれっちゃってるんだろう?」という悩みを持っていらっしゃるのだとしたら不動産投資をオススメします。

アパートの大家さんになりさえすれば、税金上の恩恵を受けることができます。それは、普通のサラリーマンをやっているだけでは決して受けることのできない恩恵です。

『アパートの大家さん』という、ある特定の仕事をやっている人だけが享受することができる特典みたいなものです。

 

 

なぜアパート経営をすると、節税対策になるのか?

アパートの大家さんになるということは何らかの不動産を取得して、それを人に貸すということを意味しています。

そして、このアパート経営がもしも「赤字」になった場合、そのマイナスをサラリーマンをしているなかで得た所得から差し引くことができるのです。

仮にアパート経営のマイナスがサラリーマンをして得た所得を上まわった場合、税金をまったく納める必要がなくなるかもしれないのです。

これはちょっとスゴイことだと思いませんか? 

普通のサラリーマンをしているだけなら黙っていれば年間何百万円も税金で持っていかれるのに、どんなにボロボロでも「アパートの大家さん」という肩書を得てきちんと手続きをすれば税金が0円で済むかもしれないのです!

個人で何らかの所得を得た場合、所得税や住民税といったものが課税されます。

日本は累進課税制度なので所得が多くなればなるほど税金も高くなる仕組みになっています。

サラリーマンの方は基本的には所得は「会社からの給料」一本です。

わざわざ確定申告をする必要もありません。

しかし、もしも会社からの給料以外にも所得があった場合、確定申告をしなければいけません。

アパートの大家さんになり、家賃収入を得た場合ももちろん確定申告が必要になります。

要するにサラリーマンをやりつつ、アパートの大家さんになった人の場合、「給与所得」と「不動産所得」という2つの所得があるということをきちんと申告しなければならないわけです。

それをしなければ脱税ということになってしまいます。

そして、言うまでもないことですが、「所得が2つある」ということはそれだけ課税される税金も多くなるということを意味しています。

だってサラリーマンの給料の他にも収入があるわけですから。

 

 

アパート経営で赤字になると、節税効果が生じる

しかし、ここでマジックが起こります!

2つの所得があるうち1つの所得がマイナスだった場合、どうなるでしょうか? 

もしも片方の所得が+60で、片方の所得が-60だったらどうなるでしょうか? 

 

そうです。

もしもアパート経営の方がマイナスだったとしたらそのマイナス分は税金の計算をするうえで差し引かれることになるのです。

つまりアパート経営の赤字分を給与所得の中から差し引くことができるのです。

 

これはスゴイことですよ! 

もしも給与所得が500万円あったとしても、アパート経営の方が300万円の赤字だったとしたら500万円から300万円を引いて、残りの200万円が課税対象の金額ということになります。

もしもアパート経営をやっていなかったら給与所得の500万円に対して税金がかかることになります。

500万円と200万円とではどちらが税金を多く払わなきゃいけないのか一目瞭然だと思います。

実際は先に500万円の所得として税金が計算され、源泉徴収されます。

しかし、これだとアパート経営分の300万円の赤字が計上されていません。

だから確定申告をして「僕、実際のところ、こんなに儲かっていませんよ」と税務署に報告するわけです。

するとどうなるかというと実際は500万円ではなくて200万円に対する税金なので、払いすぎの状態になっていた税金が戻ってくるという仕組みになっているのです。

これを『還付』といいます。

そして、サラリーマンをやりながらアパートの大家さんもやっている人はこの制度を利用することによって毎年還付を受けているのです。

僕もサラリーマン時代にはこのやり方を使ってずいぶん還付を受けたものです。

これは税金の裏ワザのひとつです。

もちろん、合法的なやり方です。

 

 

 

赤字になることを目的にアパート経営をしてはいけない

でもここでひとつの疑問が残ると思います。

「アパート経営が赤字(マイナス)」という言葉が引っかかる人も大勢いらっしゃることでしょう。

ふつう赤字とかマイナスという言葉は、良い意味では使われません。

赤字と聞けばそれは「損をしている」とか「儲かっていない」という意味です。

仮に税金が安くなったとしても実際は損をしていたり、儲かっていなかったら、何にもなりません。

まったくそのとおりです!

僕は何も損をしてまで不動産投資をやるべきだとは思いません。

確かに、給与所得と不動産所得を損益通算すれば節税効果が生まれるケースもあります。

でもだからと言って、「儲けなくてもいい」と考えることは危険です。

やっぱり何千万円も借金をしてアパートの大家さんになるのだから確実にお金を儲けなくてはいけません。

確実にお金が儲かるような物件を購入しなければなりません。

収入自体がマイナスになってしまったらたとえ税金が安くなったとしても何にもならないことになってしまいます。

それだと本末転倒でしょう。

 

ところが不動産投資にはもうひとつのマジックがあるのです!

 

 

 

あなたは減価償却というマジックを知っていますか?

そのマジックの名前は、「減価償却」といいます。

聞いたことあると思います。

この減価償却があるおかげで実際には損をしているわけではないのに「赤字だよ」「マイナスだよ」と申告することができるのです。

そんなバカな!と思われるかもしれませんが、それがなんとできちゃうんです! 

もちろん合法的に。

減価償却というのは何か高額なモノを購入したときにそのモノの耐用年数に応じて購入費用を経費として落とすことができるというものです。

ご存じのとおり経費というのは税金を計算するときに控除されるものです。

代表的なものは「人件費」ですが、その他にも交際費や工事費なども経費として扱うことができます。

そして、減価償却費というものも経費として処理することができ、税金の計算するときに控除できちゃうんです。

減価償却というのは何も不動産に限ったものではありません。

車やコピー機、パソコンなど、事業でよく使う機械や設備のほとんどは減価償却できます。

しかし、これらは不動産に比べるとはるかに少額です。

なんといっても不動産(建物)の減価償却は非常に高額なものになります。

だから不動産を扱うアパートの大家さんというのはこの減価償却による節税効果を最大限に利用することができるというわけなのです。 

 

 

減価償却を利用すれば、損をしないで、節税することができる

不動産投資をするうえでこの減価償却というのは切っても切れない非常に大切なものです。

たとえば、あなたが木造のアパートを3000万円で新築したとします。

土地はすでに所有していたと仮定します。

部屋数は4戸、月の家賃が50,000円。

もしも4部屋とも1年間埋まっていたとしたら年間総トータルの家賃収入は240万円になります。

建物の資産価値は3000万円ですから減価償却費は年間約150万円。


【注】

  • 木造アパートの耐用年数:約20年
  • 減価償却率:5%(1年間)
  • 計算式:3000万円×5%=150万円


つまりこのケースでいけば年間150万円を経費として落とすことができるということになります。

さらに銀行からお金を借りた場合、その利息分も経費として落とすことができます。

もしも2.5%の利息で借りた場合、3000万円×2.5%=75万円。

これにより減価償却費:150万円、支払利息:75万円、合計:225万円を経費として扱うことができます。

年間総トータルの家賃収入が240万円でしたので、経費の225万円を差し引けば年間15万円が課税対象の金額ということになります。

一般的に、不動産投資において1年間ずっと満室というのはあまりないので年間総トータルが240万円を切るケースがほとんどです。

さらにこの他に建物の修繕費や不動産会社に支払う手数料、その他の経費をひっくるめるとあっという間に赤字になってしまうでしょう。

しかし、「赤字になった」といっても減価償却分の150万円は実際には自分のフトコロから出ているわけではないので損はしていません。

これが減価償却というもののスゴイところなのです。 

そして、アパートの大家さんも兼ねているサラリーマンの方はこの制度を利用して、賢く節税しています。

 

減価償却というマジックを思う存分つかうことによって不動産投資をしていないサラリーマンの方よりもはるかに少ない税金で済んでいるのです。

 

 

不動産賃貸業というビジネスは税制上有利だよという話

不動産投資は他の投資法に比べて税制面で圧倒的に有利です。

同じく「投資」の名のつくものなのに、全然違うのです。

すごく不思議です。

 

不動産投資における節税という意味では単純に原状回復などの修繕が理由だったら60万円までなら『修繕費』として経費(損金)と落とすことができます。

部屋の原状回復費用なんかも経費でOK!

 

台風などの災害で被害を受けた場合も認められています。

だからぜひ写真と業者からの見積書は保管しておくようにしましょう。

 

修繕工事というのは明らかにキャッシュがマイナスになるということです。

そういうものが無いに越したことはない。 

でも建物は劣化するし、自然現象を食い止めることは不可能です。

 

だからその支出はもう仕方がないことなのです。

「つきもの」として捉えましょう。

 

だけどその避けることができない支出ではあるけれど、それが経費で落とせて、その分節税になるのです。

こんなことができる投資法は他にはありません。

 

その資産を手放して(売却して)損失を確定させれば損益通算できるというものはあるけれど、その資産を保有したまま支出を経費化できるものってそうそうありません・・・

 

紙の資産の場合、年間の損益がマイナスだった場合(譲渡損)は損益通算できます。

でも不動産投資の場合はたとて年間の損益がプラスであったとしても工事費を経費にできちゃう。

 

もちろんグレードアップはダメです。

グレードアップの場合は「資本的支出」となっちゃうから要注意です。

 

さらに不動産投資をやっていって法人化にすればより税制上のメリットを得ることができます。

個人でスタートする人がほとんどだと思うけど、ゆくゆくは法人成りを検討してみるのもいいでしょう。

 

法人は定款に事業目的というものが書かれていて税務署は『収益を得るためのもの』と考えます。

だから法人名義の領収証は基本的には「業務関連」になるのです。

 

個人の場合、ガソリン、携帯料金、飲み会などを必要経費とするのはさすがに無理がある。

「それは業務関連とは言えないでしょ!」とツッコミが入る。

でも法人の場合は違うのです。

 

それが「会社の業務のため」であれば経費として(損金として)落とすことができちゃうのです。