サカモトハルキの哲学

経営者。投資家。不動産投資と株式投資やってます。5棟74室+月極P24台(2010年12月より法人化)。配当狙いの個別株投資。

物件は新しければいいわけではない! 築古物件ばかりの不動産投資にもたくさんのメリットもあるいう話

f:id:orange345:20200103170225j:plain

 

不動産投資をするうえで築古物件を購入するということは一長一短があります。

古いということはそれだけ「グレードが低い」ということです。

グレード低いということは見栄えもよくありません。

 

建物や設備もどんどん劣化していきます。

どこかの時点でお金をかけてそれらを修理・修繕しなければ大きな出費を伴う事故が起こる可能性だってあります。

古い物件というのはこのようにいろいろと悩みが出てくるものです。

しかし、「古い物件」というのはデメリットばかりではありません。

メリットもたくさんあります。

なんといっても最大のメリットは『安い』ということです。

新しい物件に比べて圧倒的に取得するときの費用が安く済むのです。

 

購入する価格が安ければそれだけ毎月銀行へ支払う金額も少なくて済みます。

毎月の銀行への支払額が少なければ少ないほど手残りが増えます。

手残りが増えれば増えるだけ物件としてはおいしいという話になります。

要するに不動産投資としては「儲かる!」ということになります。

 

 

アパート経営において、最も重要なことは『利回り』である

不動産投資も投資の一種です。

あくまでも投資ですから、『利回り』ということを何よりも優先させなきゃいけません。

投資をやるうえで利回りの高さというのは何よりも重要なことです。

もちろん利回りは低いよりも高い方がいいに決まっています。

この利回りの高い物件をいかにして取得することができるかが不動産投資を成功・不成功を決めます。

このビジネスの肝と言っても過言ではありません。

不動産投資だけに限らず、ビジネスはこの「率」というものを非常に重要視します。

利益率、収益率、回転率、インフレ率、直帰率、還元率、分配率、etc・・・

ビジネスをやる以上、この「率」というものを無視するわけにはいきません。

不動産投資だってそれは同じです。

利回りの高さだけでいえば新築物件や築浅物件の物件はよりも古い物件のほうがいいでしょう。

 

ただし、前述したとおり古い物件には「古い物件ならではのデメリット」というものもあります。

そこはしっかりと把握してバランスをみなければなりません。

いちばんいいのはグレードもそこそこ良くて、値段も安い物件ということになります。

でもそんな物件は滅多にお目にかかれません。

みんなそういう物件を求めています。

 

だいたいにおいてもしもそんないい物件が出てきたとしたらそういう物件は市場に出まわりません。

出まわる前に不動産業者が買い取ってしまいます。

逆の言い方をすれば、市場に出ている物件というのは不動産のプロのお眼鏡にかなわなかった物件ということになります。

だから僕たちが購入を検討するような物件というのは『一次選考で落ちた物件である。』ということを踏まえなきゃいけないのです。

 

 

今はあまり物件を取得するのに適した時期ではない

一次選考で落とされた物件だからといってすべてが悪い物件というわけではありません。

大規模修繕工事をしたり、リフォームをしたりすればものの見事に魅力的な物件に生まれ変わらせることもできます。

入居率だって大家さんの工夫次第ではいくらでも改善させることができます。

ペット可にして募集してみたり、ユニークな設備を設置してみたり、いろいろ知恵を働かせれば突破口は見えてきます。

それにいくら待っていても築年数が新しくて、利回りが良くて、つねに高い入居率を誇る物件なんて世に出てくることはありません。

だってそんなにいい物件ならどうして手放したりするでしょうか? 

 

物件を手放すということは手放すだけの何らかの事情があるということなのです。

はっきり言って僕は今は物件を購入するのを待ったほうがいい時期だと思っています。

不動産の値段もバカみたいに上がっています。

あんな高い値段で物件を購入してしまったら経営的にうまくいかなくなることは目に見えています。

ちょっと考えれば、そのくらい小学生でもわかることです。

金利動向だけを見ればたしかに低金利で借りやすくなっています。

銀行も不動産に関してだけは積極的に融資する姿勢をみせています。

でもだからといって今、不動産の購入に飛びつくのは危険です。

人と同じことを考えてはいけません。

商売の鉄則は人と違うことを考えろ!です。

いまは以前であれば決して参入してこなかったような人まで参入してきています。

それは裏を返せば、危険なことでもあるんです。

それは明らかにバブルの兆候です。

 

むかしのバブルの時代を思い出してください。

サブプライム・ローンの頃のアメリカを思い出してください。

本来であれば、とても参入できないようない人まで市場にどんどん参入した結果、バブルとなって弾けたのです。

我々はあのときの教訓を忘れてはいけません。

 

僕はここ数年、物件を購入していません。

あまりにも危険すぎて物件を買おうなんて気になれないのです。

銀行は融資の対象が不動産というだけで喜んでお金を貸します。

そうなると当然、競争は激化します。

物件価格も跳ね上がっていきます。

 

なんせ、物件それ自体が不足しているわけですからね。

こういう時期は動かないほうが得策です。

じっと我慢の子で耐え忍ぶのです。

 

そのうちバブルは弾けます。

そのとき物件が一斉に市場に放出されます。

そのときを狙うのです。

 

いまはバブルが弾ける寸前の時期だと僕は見ています。
こういうときにヘタに動いてはいけません。

 

古いアパートに入居する入居者たちが求めていることとは何か?

古い物件に入居する人たちというのはあまり細かいことを気にしない人たちです。

外まわりにしても、部屋にしても、それほどのグレードは求めていません。

設備だってそこそこのものでもOKです。

「古いアパートでもいい」と考えている人がいちばん大切にしていることは家賃の安さです。

 

…ということは、こちらは安い家賃で募集することができるような物件を取得すればいいのです。

もちろん家賃設定を安くするためには安い価格で物件を取得しなければなりません。

だからこそ今みたいにバカみたいに高い値段で取引されるような時期に物件を購入してはいけないんです。

たとえ法定耐用年数が過ぎた物件であったとしても利回りが高さが期待できるのならば、僕は検討すべきだと思います。

それに耐用年数が過ぎた物件でも、会計上、数年間は減価償却費で落とせます。

 

その数年間の減価償却費を経費で落とした後にまた売却してもいいでしょう。

実際、そうやって古い物件を安く買って、また売って・・・・をくり返しているプロの大家さんもいます。

とにかく、不動産投資というのはいかにして上手に売ったり、買ったりすることができるかということが肝なのです。

そして、もしも低い家賃で募集できるような値段の安い物件を取得することができたらそれはそれでOKでしょう。

 

もしもその物件が10戸とか、15戸入りの物件だったりなんかしたら相当な高い利回りが期待できるはずです。

そして、そういう古いアパートの場合、大規模修繕をやるにしても部屋のリフォームをやるにしてもそれほどハイ・グレードなものでなくてもOKです。

入居者はそんなこと求めていません。

そんなことより「家賃を安くしてほしい!」と思っています。

だからそういう古い物件というのは意外に維持・管理費がかからないのです。

どんなに新しくて立派な物件であったとしても維持・管理費に莫大なお金がかかっちゃって結局手もとにお金が残らなければ何にもなりませんからね。

不動産投資は『利回り』がすべてです。

別に、人から「立派な物件ですね」とか「素敵なアパートですね」と言われるためにやっているわけではないのです。

 

だから、たとえ「古くて、ボロボロの物件」であったとしても邪険にすべきではないというのが僕の意見です。

 

 

償却期間が過ぎていても4年間は減価償却費として経費で落とせる

不動産投資のおもしろいところは、①儲けながら、②節税効果がバツグンということ。

 

『減価償却費』という名の魔法の経費があるのを知っているだろうか。

しかも法定耐用年数を超えた建物でも減価償却ができるんだ!

 

築50年超えのボロボロ木造でも4年間は経費で落とせる。

4年経ったらどうするのか?

売却すればいい。

 

そして、また法定耐用年数の過ぎた物件を買って、4年減価償却する。

また4年経ったら売却する。

 

また買う。

それを繰り返してゆく・・・・・

 

僕の知り合いの大家さんはそういうやり方をして、きっちり節税対策をしながら大きな利益をあげてる人がいるよ。

 

(逆に言ったら、減価償却費をつかって大きな節税対策ができるから、大きな利益をあげることができる)

 

もう一度、言うけど、耐用年数の過ぎた物件をあえて選び、それを激安で手に入れる。

そして4年間たっぷり節税し、キャッシュフローを得て、4年後に売却する。

 

こうすることで、

 

① インカムゲインで儲ける

② 節税で儲ける

③ キャピタルゲインで儲ける

 

 

この3つの儲けを得ることができるんだ。

 

「そんな古い物件、誰が買うんだ!」と思われるかもしれないけど、利回りが高かったら古さに関係なく売れるものなんだよ。

 

あえて古い物件ばかりを買ってるプロの大家さんもいるくらい。

利回りが良ければ買う人がいるんです。

 

ただ銀行はこういう古い物件を好まないから、 銀行借入を利用する場合は銀行といろいろ交渉しなきゃならないかもしれない。

 

いずれにしても、「不動産投資は新しい物件じゃなきゃダメだ」「ましてや償却期間が終わったような古い物件なんて、もってのほかだ」という意見には冷静に対処したほうがいいと思うよ。

 

もちろん言うまでもなく、「古い物件には古い物件なりのリスクがある」ってことも忘れてはいけないけどね。