サカモトハルキの哲学

経営者。投資家。不動産投資と株式投資やってます。5棟74室+月極P24台(2010年12月より法人化)。配当狙いの個別株投資。

「家賃保証」という言葉には御用心! 僕が新築アパートを建てることにまったく興味がない理由を発表します。

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不動産を持っていたりするとどこで調べたのか分かりませんが、建築会社から「新築アパート建てる気ありませんか?」という営業の電話がかかってきます。

彼らはふたこと目にはこう言うのです

 

「当社では家賃保証システムを用意しています。だから、安心ですよ!」

この業者の殺し文句にまんまと乗ってしまい、「家賃が保証されているなら、安心かも…」と安易に考えてしまう人が大勢います。

冷静に考えてみたらこのシステムにはいろいろと矛盾点や疑問点があります。

建築会社さんだってバカじゃありません。

完全に損をするのがわかっているのにわざわざ「家賃保証」なんかしません。

家賃保証をするには家賃保証をするなりの『根拠』というものがあるはずです。

営業マンの人件費、豪華なパンフレット等にかかった経費、事務所の家賃、etc…そのいっさいがっさいがアパートを建てる建築費用に含まれています。

当然、建築費用はべらぼうに高くなります。

 

新築のアパートを建てる大家さんはそのような費用も全部ひっくるめてローンを組まなきゃいけないのです。

その建築費用は目ん玉が飛び出るような金額です。

だけど、一般素人の建て主さんはそんなこと知りません。

 

新築なんだから、それくらいかかるだろう…ってな感覚です。

目次

「長期にわたって家賃保証する」なんて本当にできるの?

「家賃保証」とか「一括借り上げ」とかという言葉を聞いてみなさんはいったいどんなイメージを持たれるでしょうか? 

『もし万が一のことがあったとしても、業者さんが代わりに負担してくれる。』

そんなイメージを持たれる方がほとんどだと思います。

もちろん建築会社の人は嘘を言っているわけではありません。

一定の条件を満たしているあいだはきちんと決まった額の家賃を保証してくれます。

『一定の条件を満たせば』というエキスキューズつきですが…

では、一定の条件を満たしていない場合はどうなるのでしょうか? 

…その辺りのことも、きちんと契約書に書いています。

ただし、あまり目立たないところにですが…

この世の中で「半永久的なもの」なんて存在しうるでしょうか? 

ただでさえも手ごわい不動産投資の世界で『半永久的に、未来永劫ずっと家賃を保証し続ける』なんてことが果たして本当に可能でしょうか? 

大企業だって倒産する時代なのです。

そんなご時世にある一定の会社だけがずっと存続しつづけるなんてことが本当にできるでしょうか? 

 

「家賃を保証する」ということを約束するということはその会社が存続して続けることが前提となっています。

では、その会社が倒産した場合は、うたっていた「家賃を保証する」という約束はどうなるのでしょうか?

ご存じのとおり、現在のアパート経営は大変な局面をむかえています。

人口は減る一方なのにアパートの数はいっぱいありすぎてすでに飽和状態になっています。

昨今の経済情勢もあいまって家賃を下げなければ入居が決まらないという状況が続いています。

新築アパートや築年数の新しいアパートはある程度、家賃を高く設定しないとペイできません。

だから空室が続いているからといって簡単に家賃を下げて募集することもできないのです。

その時点で、新築物件が不利なことがわかります。

そうした厳しい賃貸市場のなかにおいて本当に「ずっと家賃保証をする」なんてことを約束しちゃって本当に大丈夫なのでしょうか? 

その制度がいつの日か破綻することはないのでしょうか? 

誰が考えたって、このシステムにはどこか無理があります。

その『無理』は、いったい誰がどのようにカバーしているのでしょうか?

 

 

プロの大家さんほど新築物件には興味がないってマジ?

新築アパートの建築をビジネスにしている建築会社さんはたくさんあります。

彼らがこれまで倒産せず家賃保証システムを継続してこれたのは『新築アパートを建てる人が、まだまだたくさんいるから』です。

逆に言えば、もしも新築アパートを建てる人が少なくなれば一気に秩序は崩壊するということです。

本当にこれから先、その秩序をキープしていけるだけのアパート建築数をキープしていけるものなのでしょうか?

「新築のアパートを建ててもいい!」と考える人ってそんなにたくさんいるものでしょうか? 

こういった建築会社の営業の仕事はノルマが厳しく、人の出入りも激しいことで有名です。

よっぽど優秀な人かよっぱど精神的に強い人でなければ勤まりません。

彼らが頑張ってある一定数の新築アパートが毎年、建築され続けているあいだは大丈夫でしょう。

しかし、人間のやることには限界があります。

市場が「NO!」と言っているのにもかかわらず営業マンの足腰だけ鍛えたってどうしようもありません。

でも、営業マンが頑張ってアパートを建てる人を見つけてこなければすべての秩序が崩壊してしまうのです…

賢い大家さんは「新築アパートを建てよう」なんて発想はハナっから持っていません。

営業マンがどんなに必死になってプレゼンしたとしても首を縦にはふりません。

新築物件は利回りが悪いのです! 

不動産投資のことを熟知している大家さんは『利回りが悪い物件』というのには絶対に手を出しません。

苦労するのがわかっているものをわざわざ所有しようとは思わないのです。

なぜ新築物件は利回りが悪くなるのかといえば、建築コストが高いからです。

新築ともなれば付帯設備もグレードの高いものを付けなければいけません。

エアコンは当たり前。

外構もオシャレにしなければ高い家賃で募集はできません。

さらに新築ともなれば固定資産税もバカになりません。

消費税も上がりました。

それやこれや、いっさいがっさいを入れて計算すれば新築のアパートというのはびっくりするほど低い利回りになってしまうのです。

 

10%は確実に切るでしょう。

利回り10%を切る投資ということは不動産投資の場合、「あまりおいしい物件ではない」ということになります。

新築で、ピカピカのグレードの高い物件を「持っている」ということはなるほど確かに気持ちはいいかもしれません。

だけど、僕らは商売をやっているのです。

そのことを忘れてはいけません。

不動産投資の魅力はほかの金融商品よりも高い利回りが期待できる点です。

市場には中古ですけど15%とか、18%とかの利回りのものがたくさんあります。

 

なぜそれなのに、わざわざ10%を切るような利回りの物件に高いお金を払わなければいけないのでしょうか?

利回りの低いものをわざわざ所有する必要なんかどこにもないのです。

だから不動産投資という観点からみた場合、新築アパートを建築するというやり方は非常に割に合わないものであるといえるのです。

 

 

「家賃保証なんておかしい」と思わなければならない

レオパレスが問題になって、「だから不動産投資はダメなんだ」という声が圧倒的に多くなってきてます。

いやいや、レオパの問題と不動産投資が良くない投資なのかはまったく別の話だから。笑

 

そもそも僕みたいに不動産会社に勤めていた人間やベテランの大家さんなんかはレオパレスの物件がどういう物件なのかは20年前から知っていました。 

今、話題になってるだけで、そんなことはもうとっくに知ってました。

うまくやってる大家さんは手出してないでしょ?

 

サブリースなんてものに頼ってうまくいくはずないじゃん。

そんなことちょっと考えたらわかることでしょ?

どこの世界に「収入を保証してくれるビジネス」なんてものが存在するって。笑

 

ラーメン屋だって、学習塾経営だって、パン屋さんだって、美容室だって・・・・・みんな「どうなるかわからない」というリスクを背負ってがんばってるんです。 

それなのにどうして不動産賃貸業だけが収入を保証されるってさ。

どうしてそんな単純なことがわからないんだろう・・・

 

なぜそんな当たり前のことがわからないで契約しちゃうんだろう。

なぜそんなに簡単に騙されちゃうんだろう。

 

 

根本的なことを言うと、この厳しい資本主義のジャングルの中で『保証がある』と思っちゃう人間の心の問題だと思います。

会ったこともない人や会社に大切なお金を託す『投資信託』という金融商品で大儲けできると考える人間の心も・・・

 

これ、もはや投資や資産運用の話じゃないと思います。

心理学の話だと思います。

 

不動産投資も商売のひとつだよね。

だったら、「どこの世界に収入が"保証"されるような商売があるだろう?」って思うのが普通です。

「なんかおかしいぞ・・・」と思うのが普通だよね。

 

だけど農家をやってるおじいちゃん、おばあちゃんとか、社会のことを何も知らない人とかが簡単に家賃保証をうたう業者の口車に乗っかってしまうのです。 

ラーメン屋にしろ、学習塾にしろ、整骨院にしろ、etc・・・みんな保証なんかないなかで頑張って商売をやってるんです。

それなのにどうして新築のアパート経営だけが収入が保証されるってさ。

よく考えたらそんなバカな話はないですよね。

 

それに「30年間保証します!」って言ったってひとつの会社を30年間も継続させるって並大抵のことじゃありません。

そこには従業員もたくさんいるし、その人たちに給料やボーナスも払わなきゃいけないし・・・

どんなに栄華を極めた会社だって、やがて秋になり、冬になってゆくもの。

30年間ずっと安定経営をするっていうのはすごくむずかしいことなんです。

 

アパートだって古くなっていきます。

物件が古くなれば修繕費その他の費用もかさんでいきます。

まわりにはボンボン新築が建っていきます。

入居率を保つためには家賃を減額しなければならない。

 

これ、みんな賃貸経営を圧迫する要素です。

これでいったいどうやって30年前と同じ賃料を保証できるって???

 

よく考えたら、「おかしいな・・・」ってことわかると思うんだけどなぁ。

 

家賃保証

一括借上げシステム

サブリース契約

 

 

僕の知ってるプロの大家さんはそういうものには一切興味を示しません。

15%の借り上げ手数料を払うということは毎月空室率が15%もあるということとイコールなんです。

そのくらいのことは見抜けないと話になりません。

 

「家賃保証」という言葉に心が動かされてしまう人が多いのはなぜでしょう?

そこにあるのは『恐怖』です。

 

賃貸経営は何千万円も何億円も借金をします。

子供の頃から『借金=悪』と散々教え込まれてきた人にとってそれは恐怖以外の何ものでもありません。 

だからメリットがあまりない契約でも平気で結んでしまうんだろうね。。。