法定耐用年数が経過したような古い物件というのは、全部が全部、ダメというわけではありません。銀行はたしかにこういう物件は嫌がります。いまだったら、こういう物件には融資してくれないかもしれません。
だけど、そういう古い物件には入居してる人はいます。むしろ、そういう物件というのは家賃が安いので、低所得者にとっては人気があったりするのです。
それに加えて、そういう古い物件というのは非常に安く購入することができますので、不動産投資をやるうえでの利回りという意味では非常に『オイシイ物件』だったりするのです。
うちの会社で所有している物件にも、このようなタイプの法定耐用年数をゆうに超えたような物件があります。でも、ほとんど満室状態ですよ。家賃が安いので、人が入るんです。
しかも、手のかけ方しだいによっては驚くほどキレイに蘇る物件もあります。いま、流行りの『リノベーション』というやつですね。僕は以前、いかにも昭和の「○○荘」とか「○○ハイツ」みたいな物件をリノベして蘇られたことがあります。
部屋の内部を全面リフォームして、美しくオシャレにしたのです。その結果、入居率は恐ろしいくらいにアップしました。そして、その部屋はたとえ空室になっても、すぐに決まりました。
築年数って、本当に重要なのでしょうか？ 不動産投資をやる人間にとって、いちばん重要なことは『部屋が決まる。』ということなのではないでしょうか？ なんせ、部屋が決まらないと家賃が入って来ないわけですからね…。
銀行の人の言うことをあまり鵜呑みにしないほうがいいと思いますよ、いやマジで！
目次
- 部屋を借りに来る若い人は、安くて、オシャレな部屋だったら、築年数は気にしない！
- 普通のリフォームだったら、ほかの物件の部屋との差別化にならない
- とにかく、空室を埋めること。アパートの大家はそのことだけを考えろ！
部屋を借りに来る若い人は、安くて、オシャレな部屋だったら、築年数は気にしない！
ただし、ここで忘れてはいけない非常に重要なことがあります。それは、
リフォームは、やるんだったら、思いっきり、徹底的にやれ！
…ということです！ 中途半端なリフォームがいちばん良くないのです。やるとなったら、細部にいたるまで徹底的にやるべきです。その方が部屋は決まりやすくなります。以前の状態と大して変わらないようなレベルのリフォームは、はっきり言ってあまり意味のないリフォームです。
「え!? ウソだろ!?」というぐらい徹底的にキレイにリフォームした方が部屋は決まりやすくなります。
もちろん、金銭的な限界というものはあります。だから、「徹底的にやれ！」といっても限度があります。まさか、もともと「○○荘」といった感じの昭和風のアパートをオートロック付きの高級マンションみたいな部屋にする必要はありません。
僕が言っているのは、そういうことではなく、なるべくオシャレで、今風なアレンジで、入居者目線に立って、入居者が喜ぶようなリフォームをしよう！…ということです。
なにも、ゴージャスにする必要はないんです。パッと部屋に入った時に、「おっ、いいじゃん！」と思われるレベルにまでもっていけばいいのです。そして、なるべくならば若者向けのオシャレな感じの部屋にするのです。…それがミソです。
部屋を探しに来る層というのは圧倒的に若い世代です。だから、そういった20代、30代向けに部屋をつくり変えておけば、部屋は決まりやすくなります。また、たとえ退居したとしても、またすぐ決まったりします。
ヘンな言い方ですが、若い人って、表面的なところしか見てないんです。これは悪い意味で言ってるんではなく…。だから、とりあえず見た目だけオシャレにしておけば、若い人は喜ぶのです。
若い人に『法定耐用年数がどうのこうの…』と言っても、は？…というカンジなのです。そういうことを気にするのは、おっさんの発想です。銀行の人の発想です。アパートに入居する若い人はそんなこと、あまり気にしていません。
『なるべく安く、なるべくオシャレな部屋』であれば、いくらでも入居者はいるはずです！
普通のリフォームだったら、ほかの物件の部屋との差別化にならない
もしも、これから新たに物件を取得する際に、いかにも昭和っぽい「○○荘」といったカンジのアパートが売りに出されていたら、一度検討してみるのもおもしろいかもしれません。
ただし、そういう物件を手に入れるためには、その物件代金がめちゃくちゃ安いことが大前提です。ほとんど土地値段ぐらいの安い値段で取得することができれば、僕は取得に乗り出すのもアリだと思いますよ！
安い値段で物件を購入することができれば、部屋のリフォームにお金をかけることができます。リノベーションや全面フル・リフォームもできるはずです。そうすると、部屋も決まります。
結局のところ、不動産投資というのは入居者がいてはじめて成り立つビジネスなのです。物件のグレードとか、築年数といったものは不動産投資のある側面でしかありません。いかにして家賃収入を得るか…そのことだけを考えるようにしましょう！
銀行の人は違うことを言うでしょう。「古い物件には価値がない！」ってなことを言う筈です。でも、彼らは不動産投資家でもなければ、アパート経営者でもありません。単なるお金貸し屋さんです。彼らの考え方と僕らの考え方にズレがあることは、仕方のないことなんです。
僕は不動産投資にとっていちばん大切なことは『家賃収入があること。』だと思っています。つまり、キャッシュフローです。口座にお金が入金になることです。美しい物件はたしかにいいとは思います。でも、その物件が収益を生み出さない物件だったら、まったく意味はないのです。…そのことを忘れてはいけません。
部屋を決めるためには、リフォームをする必要があります。しかもそのリフォームも中途半端なリフォームではなく、『部屋が実際に決まるようなリフォーム』をしなきゃいけません。普通にリフォームするだけなら、いろんな大家さんがすでにやっています。
大切なことは他の大家さんとの差別化…です！
とにかく、空室を埋めること。アパートの大家はそのことだけを考えろ！
部屋を見に来てくれた人に好印象を与えるためにはどうしたらいいのでしょうか？ そこのところにもう少し目を配れば、おのずと答えが見えてくるはずです。何のお化粧もせず、ダサい服を着て、ヘンな髪形のままコンパに現れても、誰も相手にしてくれません。
やっぱりモテるためには、モテるような恰好をしなければいけないのです。『物件が古い』というハンディキャップを抱えているのならば、なるべく「見た目」にはこだわる必要があります。
スッピンで勝負できないのなら、頭をつかって工夫するしかないじゃないですか！ …そこはケチってはいけません。ヘンにケチってばかりいたら、お客さんを取り逃がしてしまいます。
ケチになればなるほどなぜかお金って残らないものなのです。アパート経営の場合もまったく一緒です。ケチであったがゆえに、逆に損をする場合だってあるのです。
畳の部屋をどうしてフローリングにしなかったのか？ 和式のトイレをどうして洋式に変えなかったのか？ どうしてキッチンを新品のものと取り替えなかったのか？ etc…。
もう少し見栄えを良くしていれば、カンタンに部屋は決まったかもしれないのに、ケチだったがためにせっかくのチャンスを逃してしまってる人が大勢いるのです。その結果、何ヵ月も、何年ものあいだ空室が続き、結局、儲からないことになってしまう…。
あなたにはそういう大家さんになってほしくありません。
空気に部屋を貸していても一銭も入ってこないのです。入居者が決まらないことには、不動産投資はスタートしないのです。どうかそのことを忘れないように！