サカモトハルキの哲学

経営者。投資家。不動産投資と株式投資やってます。5棟74室+月極P24台(2010年12月より法人化)。配当狙いの個別株投資。

不動産投資において「本当にいい物件」を見分ける目利き力が何よりも重要という話

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不動産投資をやろうとするときにまず真っ先にコンタクトをとるのは不動産屋さんです。

 

不動産屋さんは僕たちにさまざまな物件を紹介し、僕たちはその中から「これだっ!」と思った物件を購入します。

だけどここで気をつけなければいけないのは、『不動産屋さんが紹介した物件だからといって必ずしもその物件が優良物件であるとは限らない』ということです。

不動産会社の担当者さんがどんなにその物件のことを褒めまくり、どんなにプッシュしてきたとしてもその物件が本当に良い物件かどうかはわからないのです。

その物件が良い物件かどうかを判断するのはあくまでみなさん次第なのです。

 

不動産屋さんというのは売主と買主のあいだに立って仲介をするのが仕事です。

仲介というのはあくまでも中立の立場ということです。

 

売主と買主のどちらにも肩入れせず、「双方のあいだを取り持つ」というスタンスをとります。

だから、もしもその物件が「ふたを開けてみたら全然良くない物件だった」としても、基本的には不動産屋さんには何の責任もありません。

極端な話をすれば取り扱う物件が「いい物件」であろうが、「悪い物件」であろうが彼らには関係ないのです。

それがどんなに「悪い物件」だったとしても売主さんから頼まれれば彼らはNOとは言えません。

 

また、その物件に問い合わせなどがあれば「これは悪い物件ですから、絶対にやめといた方がいいですよ!」なんてことは言いません。

 

これは何を意味しているのかというと不動産業者さんが紹介してくれた物件だからといってその物件が必ずしもその物件がいい物件というわけではないということです。

だからこちらは「不動産屋さんが紹介してくれた物件だからきっといい物件に違いない」と勝手な解釈をしてはいけないのです。

そういう安易な理由だけで物件を購入しようとするのは自殺行為です。

中にはよく考えもせずに不動産屋の言われるがままに売買契約を結んでしまうという人もいます。

そして後々になって大きなトラブルに発展するという人もいます。

不動産は自己責任が原則です。

自己責任ということは「自分で判断しなければならない」ということです。

「人のせいにはできない」ということです。

 

我々はそこの大原則をきちっと理解しておく必要があるのです。 

 

不動産業者の担当者さんもノルマを抱えています。

当然のことながら彼らはいつも『仲介手数料』を欲しがっています。

喉から手が出るほど。

 

だからもしも物件に問い合わせなどがあれば彼らは全力でその物件の良さをアピールするでしょう。

内心では「優良物件ではない」と思っていたとしても物件の悪いところを強調したりはしないはずです。

目の前に仲介手数料を払ってくれそうな人が現れたのにそれをパーにするようなお人よしの営業マンはいません。


もう一度言います。

物件の善し悪しを決めるのは僕たちです。

不動産業者さんが決めるわけではありません。

もしもダメな物件を購入してしまったとしたらその責任を負わなければならないのは僕たちなのです。

だから不動産屋さんからの話はあくまでも「参考程度」にとどめておき、僕たちはやっぱり自分の目で確かめ、判断するようにしましょう!

不動産屋さんが取り扱っている物件なのだからきっといい物件なんだろう・・・・なんて夢にも思わないようにしなければなりません。 

 

質が悪ければ失敗する

これから不動産投資をやろうという人は不安でいっぱいだと思います。

僕もそうだったからとてもよくわかります。

 

そりゃそうです! 

何千万円・何億円もの借金を背負うんです。

不安にならない方がおかしいですよね。

 

僕も最初の物件を取得した時は夜も眠れないくらい恐怖でいっぱいでした。

でもいちばん怖いのは借金の額じゃないのでいす。

いちばん怖いのは「悪い物件」「手を出してはいけない物件」を取得してしまうことです。

 

それがもしも本当に良い物件だったら借金の額は問題にはなりません。

たとえ1億円だろうが、3億円だろうが、良い物件の所有者にさえなってしまえば勝てます。

 

いい物件さえ取得できさえすれば不動産投資で失敗することはありません。

ここさえ間違わなければ不動産投資というものを恐れる必要はありません。 

 

僕は不動産投資にやってメシを食ってる人間だけど不動産投資を成功させるうえでまずいちばん重要なことは『質』だと思っています。

 

量も大事だけど質も大事です。

箸にも棒にもかからないようなダメダメ物件ばかり取り揃えたっていつまで経っても成功はしません。

 

1、2棟程度では安定的な賃貸経営を実現することはできないのは事実です。

でもだからと言って「頭数だけ揃えればいい」というわけでもないのです。

 

その一棟一棟の物件はきちん家賃収入をもたらしてくれるような優秀な物件でなければ意味がありません。

 

不動産オーナーというのは鵜飼いみたいなものなのです。

鵜飼いは鵜を飼いならし、鵜に目一杯働いてもらうことよって魚を獲ることができます。

不動産投資もこれに似ています。

 

ところがその肝心かなめの鵜のうちの一羽が十分な働きをしてくれない鵜だったら漁は失敗に終わってしまうんです・・・

 

これは何も不動産投資に限った話ではありません。

「ポートフォリオを充実させろ」とよく投資の世界では言われます。

でもそれはなんでもかんでも袋に放り込めばいいというわけじゃないのです。 

この危険性だけは十分に注意しといた方がいいと思います。

 

「そういう投資はどうやって見つければいいんですか?」とたまに聞かれるんだけど、これがいちばん返答に困る質問です。

 

紙の資産への投資には『関所』は設けられていません。

誰でも、いつでも、どこからでも参加可能です。 

でも不動産への投資はそういうわけにはいきません。

 

別の言い方をするとS&P500は国際的なマーケットであるのに対して不動産というのは極めて地域的なマーケットなんです。 

土地は動かせませんからね。

この世に一つしかないものに投資するんです。

不動産は『世界にひとつだけの花』なんですよ。

 

だから不動産投資は紙の資産への投資に比べると『再現性がない』とも言えます。

その場所やエリアによってすべては変わってきちゃう・・

東京都中央区日本橋の物件を取得するよりも北海道茅部郡森町の物件を取得した方が儲かるかもしれないということです。

 

だいたいにおいて不動産投資なんて「日当たりがいいか悪いか」とか「となりに焼き鳥屋があるかないか」だけで入居率が全然違ってきちゃう。 

S&P500や世界経済インデックスファンドが「日照の具合」や「匂い」によって上がったり下がったりしないですよね。笑

 

銀行の評価がすべて正しいわけではない

不動産投資をやろうとする人が最も気になることは「果たして、銀行から融資してもらえるだろうか?」ということです。

銀行からお金を借りなければ僕たちは物件を取得することができません。

そういった意味において、不動産投資をやる人間にとって銀行の存在というのはあまりにも重要な存在なのです。

だけど、そんなありがたい存在だからといって銀行の人の言ってることが100%正しいのかといえば、そんなことはありません。

彼らだって人間ですから間違えることもありますし、予想が外れることもあります。

銀行の審査が通ったからといって安心してはいけません。

銀行がお金を貸してくれるような物件だからさぞかしいい物件に違いないなんて思ったら大間違いです。

 

銀行員の人たちはなんといっても「お金のプロ」です。

非常に頭のいい人で、経済のこともよく知っています。

金融の知識、税金の知識、法律の知識、etc・・・いろいろな知識も持っています。

 

とくに数字にはめっぽう強く、瞬時にいろんなことをパッと計算できてしまう。
僕も不動産投資というビジネスをはじめて、いろいろな銀行員の人たちと接してきました。

確かに彼らは優秀な人たちです。

おそらく子どもの頃から成績抜群。

ほとんどの銀行員がいい大学を卒業しています。

 

しかし、そんな優秀な銀行員ですが、「投資」とか「商売」といった分野でも優秀かといえばそんなことはありません。

投資とか商売の世界というのは頭の良さとか知識の豊富さだけでは勝てない世界です。

 

商売をやる人には『商売の勘』のようなものが要求されます。

そして、その商売の勘というのは頭の良さとか、知識の豊富さといったものとはあまり関係のないものなのです。

銀行員たちは非常に頭のいい人たちなのですが、その優秀な頭脳を「自分のため」に働かせることはありません。

 

彼らのなかで銀行をやめて商売をはじめる人はほとんどいません。

「商売で成功する人」に利用されることはあっても、自分自ら「商売で成功する人」になろうとはしないのです。

彼らは優秀な銀行マンにはなれるかもしれませんが、優秀な経営者にはなれないのです。 

 

僕は別に「銀行を信用するな」とか「銀行と敵対しろ」という話をしたいわけではありません。

これを読んでくれてる人に、『銀行が融資してくれるからといって必ずしもその物件が優良物件とは限らない』ということを知っておいてほしいと思ったからです。

銀行の融資がOKになったからといって安心してはいけません。

それはただ単にスタート・ラインに立っただけのことに過ぎません。

空室の発生、家賃滞納、修繕工事、金利上昇、その他トラブル、etc・・・

アパート経営には実にさまざまな問題が発生します。

僕たちアパートの大家はそのひとつひとつに柔軟に対応していかなくてはならないのです。

「銀行の人が融資してくれると言ってくれたんだからこの物件は間違いないはずだ!」なんて思ってふんぞり返っていたらそのうち痛い目に遭います。

はっきり言って銀行員は『不動産投資のプロ』ではありません。

頭もいいし、知識もある。

数字にもめっぽう強い。

お金のこともよく知っている。

 

だからついつい僕たちは「銀行の人は何でもわかっている」「銀行の人はすべてを見通している」「銀行の人は偉いんだ」と考えてしまいます。

でも、それは違います。

彼らはどこまでいっても商売人ではありません。

会社から給料をもらっているサラリーマンなのです。

 

商売の勘だとか、商売の哲学、etc・・・といったものとは無縁の世界に生きている人たちなのです。

 

僕ら実際に商売をやる側の人間と彼ら銀行員とのあいだには大きな隔たりがあるのです。

銀行の融資がOKになったからといって不動産投資の成功が約束されたわけではありません。

 

その物件が「良い物件」なのか、「悪い物件」なのかを決めるのは自分自身なのです。

僕たちと銀行員のどちらが偉いとか、どちらが正しいとかという話ではありませんが、まったく違う人間であるということだけは肝に銘じておきましょう。

銀行の人の言うことに一喜一憂することのないように注意しましょう。

 

不動産投資と株式投資は違う

僕はウォーレン・バフェットを尊敬していますが、バフェットの投資哲学を不動産投資に当てはめるのはキケンだと考えています。

 

例えば、『まずまずの企業をすばらしい価格で買うよりもすばらしい企業をまずまずの価格で買うほうがいい』というもの。

これを不動産投資に当てはめると、古い物件を安く買うよりも築浅のそこそこの物件をそこそこの値段で買った方がいいという解釈になるかと思います。

 

でもこの考え方は僕の経験上、キケンです。

 

もちろん古い物件がいいリターンをもたらしてくれるわけではありませんが、不動産投資の場合、築浅の物件というのは取得価格も高くなる傾向があり、利回りが低くなりがちです。

どんなに新しくて修繕費がかからないからといって利回りが低かったら不動産投資の場合、失敗します。

 

それに株式投資の場合は値上がり益が期待できます。

バフェットはバリュー投資家として有名です。

いい会社の株を安値で購入することができれば、のちのち株価が大きく値上がりして儲かることもあるでしょう。

 

ところが不動産投資の場合はそういうことは滅多におきません。

不動産価格というのは株価のように2倍、3倍、4倍、10倍になったりしないんです。

 

その代わり、大きな値崩れもおきません。

東京の一等地のような超特殊なエリアであれば、不動産価格の異常な高騰により大きなキャピタルゲインが見込めると思いますが、普通のエリアでは今後それはのぞめないでしょう。

 

ましてやこれから不動産を購入するという人は不動産投資でキャピタルゲインはほとんどのぞめないでしょう。

なぜなら、不動産価格は現在もうすでにかなり高騰してしまっているからです。

これ以上、価格が高騰するとは思えません。

 

リーマンショック後や東日本大震災の後のような不動産価格が下がってる時期にいい物件を取得できた人なら話は別ですが・・・