TOMOYAの不動産投資術

これまでに僕が実践して学んできた不動産投資に関するノウハウを発信しているブログです。

プロフィール

はじめまして!

僕は不動産会社に長年勤務したのち、不動産賃貸業も会社を父といっしょに設立し、現在は法人名義で株式運用なども実践しているTOMOYAという者です。

 

うちの会社では、アパートを5棟(74部屋)、そして月極駐車場を一箇所(24台)運営して、そこから家賃収入や駐車場収入を得ています。

 

2010年の12月に法人成りをし、2021年4月現在で11期目を迎えています。

だから、かれこれ10年くらい父と二人三脚で会社を経営してきたことになります。

 

ただ、うちの会社はあくまでも家族の経営の会社なので、従業員をたくさん雇ってるわけでもありません。

父はもう高齢なので、実質的には僕がひとりでやってるような格好になっています。

税金対策のために、母と妻にも役員報酬を払ってはいますが、とっても「こじんまり」とした小さな会社です。

 

現在の僕は仕事のストレスとも、営業ノルマとも、社内の醜悪な人間関係とも無縁の生活をおくっています。

ときどき近所の人から「この人、昼間っから何やってるんだろう…?」と白い目で見られることがあり、最初はそれが嫌だったのですが、もうあきらめました。笑

 

 

僕は「もしかしてオレは今、日本にいるパパさんの中でいちばん自由なお父さんなのではないか?」とふと思うことがあります。

 

物理的な意味でも、精神的な意味でも、僕よりも自由にのんびりと生きるパパさんにお目にかかったことがありません。

それくらい僕は毎日、自由を感じながら生きているのです。

 

今、多くのパパさんが満員電車に揺られ、厳しいノルマを抱え、社内の醜悪な人間関係に耐え、サービス残業や休日出勤もいとわずに、ため息をつきながら必死に働いていると思います。

とくに僕と同世代の40代のパパさんなんかは、世間から「働き盛り」なんて言われて、『人生のすべてが仕事』という状態に置かれている人も少なくないでしょう。

 

仕事がそれほど苦痛ではなく、ストレスを感じることもないという人はいいでしょう。

でも、僕の友人たちを見ていても、きっとそういう人ばかりじゃないはずです。

僕もサラリーマン経験が長かったので、社会に出て働くことの大変さは知っています。

 

日本では自殺する人の数は相変わらず高止まりだし、うつ病をはじめとする精神疾患を患ってる人も激増しています。

あるいは、ひきこもりになってしまう中年男性の数も年々うなぎのぼりです。

 

アベノミクスの影響で株価は盛り返し、大企業も増収増益を続けているいっぽうで、そういう暗い現象も起こっているのが現在の日本社会です。

 

そのなかにおいて、「どうして僕みたいな人間がこんなに自由でハッピーな毎日を送ることができているんだろう」と、僕はいつも不思議に思いながら日々を送っています。 

 

「どうして僕よりも勉強もできて、優秀な人たちがこんなに苦しんでいるのに、僕は昼間からスポーツジムに行ったり、スタバでゆっくりコーヒーを飲んだりすることができるんだろう」と・・

  

僕は子どもの頃から勉強もできなかったし、部活で活躍するような運動神経も持ち合わせていませんでした。

サラリーマンになってからも、営業成績でトップを取るような優秀な営業マンではなかったと思います。

 

そんな僕がどうして今、こんなに自由でハッピーな毎日をおくれているんだろう・・ 

 

それには僕が「どうやって生計を立てているか」という話をしなければなりません。

そして、「その状態になるまでにどのような経緯があったのか」についての話も。

 

何をやって生活しているのかというと、ひとことで言うと『大家さん』です。

北海道でアパートを5棟、月極駐車場を1ヶ所保有していて、そこから得られる家賃収入や駐車場収入で家族を養っています。

 

数年前までは10棟以上のアパートを保有していましたが、ここ数年の不動産価格の異常な高騰ぶりを見て、いくつかの物件を売却し、キャピタルゲインを得ることに成功しました。

どの物件も取得したときよりも恐ろしく高く売れました。

その売却益を上手に使い、うちの会社はさらに安定しました。

 

「本当にそんなことで家族を養っていけるの?」と不思議に思われる方もいらっしゃると思います。

特に『不動産投資』や『アパート経営』というものに良い印象をもたれてない方は、なおあさらそう思っていらっしゃることでしょう。

 

ところが、それができちゃうんですよ! 

  

この状態を獲得するためには、必要なことは次の2つだと思います。

 

  1. お金
  2. 自由を心の底から愛する気持ち

 

この2つが揃っていなければ、真の意味での自由も、豊かさも、心のやすらぎも得られないと僕は思っています。

 

もしもお金だけを追い求めるのならば、24時間働けますか的な生き方をして、がむしゃらに仕事をすればいい。

そういう生き方も悪くはないでしょう。

そして、頑張れば相当な額の報酬を得ることもできるかもしれません。

 

でもその代わり、失うものも多いはずです。

 

朝から晩まで仕事漬け。

自由な時間もなく、家族との一家団欒もない。

たまの休みも、旅行に行っても、いつも仕事のことが気になって仕方がない・・

きっと相当なストレスと共に生きることになるでしょう。

きっと心もカラダも健康ではなくなってしまうのではないでしょうか。

 

もちろん、お金は必要です。 

「自由はあるけど、お金はない」。

それはやっぱり困るのです。

 

ときどき「お金は大切なものじゃない」と言う人もいますが、僕はその考えは根本的に間違っていると思っています。

お金はとっても大切なものです。

この資本主義社会を幸せに生きてゆくためにはどうしても必要なものです。

 

僕は金の亡者になるつもりは毛頭ありません。

でも清貧の思想も嫌です。

 

僕がなぜ不動産投資なんてものをやろうと思ったのか。

それは、「これをやれば経済的な豊かさと精神的な豊かさを同時に手に入れることができる!」と思ったからです。

 

僕は不動産会社で長年、勤務し、不動産についての修行を積んだのちに、37歳のときに退職し、父といっしょに会社を設立しました。 

 

もともとは父がちょっとだけアパートを保有していたので、不動産投資というものがこの世になることは知っていました。

だけど、最初から不動産投資に興味があったわけではありませんでした。

 

だから僕は大学を卒業してからしばらくは不動産とは縁もゆかりもない世界で生きていました。

でも、あるとき、『不動産投資をもっと勉強したい!』と思い立ち、それまで勤めていた会社を辞めて、不動産の世界へ飛び込みました。

 

転職した理由はただ一つ、純粋に不動産のことを一から勉強したかったからです。 

不動産投資のことを勉強したかったら不動産会社に就職するのがいちばん手っ取り早い方法です。

「現場」に飛び込んで、そこで修行を積むことは不動産投資に関する本を読んだり、セミナーに参加したりするよりもはるかに不動産投資のことが学べる。

 

僕はそう思ったのです。

だから不動産会社にわざわざ転職したのです。

  

不動産会社勤務時代は、まさに『修行期間』でした。

だいたい想像つくと思いますが、不動産の仕事というのはとてもハードなものです。

いつも求人が出ているのは、それだけ辞めてゆく人がたくさんいるということなのです。

 

実際にやってみると、本当に大変な世界でした。

笑っちゃうぐらいに厳しい世界でした。

ノルマもあったし、働いてる人間も、お客さんも、大家さんも、他社の不動産会の人間たちも、みんな一筋縄ではいかない人たちばかりでした。

 

何度も何度もくじけそうになりました。

だけど歯を食いしばって頑張って働きました。

「これは修行なんだ」「この苦労はいつかきっと報われるんだ」と自分に言い聞かせて僕は必死に頑張りました。

 

今の僕があるのは間違いなくあのとき歯を食いしばって頑張ったからだと思っています。

あのとき、不動産の世界で厳しい修行を積んでいなかったら、僕はきっと今のこの自由や幸せは手に入れることができなかったでしょう。

これはあのときの苦労と引き換えに手に入れたものなのです。

 

基本的には僕は自分のことを「大したことのない凡人だ」と思っていますが、唯一、人に誇れることがあるとすれば、それは厳しい不動産の世界で頑張って必死に働いたという経験があることです。

 

それが僕にとっての最大の武器であり、僕の最大の特徴であり、最大の財産でもあると思っています。

 

なおかつ、僕のその「不動産会社で働いたことがある」というキャリアは、のちのち新規物件を取得する際の銀行融資の審査でも大いに役に立ってくれました。

うちの会社が何十棟もアパートを所得することができたのは、銀行からたくさんお金を借りることができたからです。

 

そして、その際に僕のこの「不動産会社で働いていた」というキャリアが審査に大きく影響を及ぼしたそうです。

僕は支店長からそう聞きました。

 

だから僕は思うのです。

『若いときの苦労は買ってでもしろ』ということわざ。

あれは正しいと思っています。

 

あのときの僕の不動産会社での苦労の日々。

あれが僕の人生を救ってくれたのです。 

 

毎月僕に(正式にはうちの会社に)キャッシュフローをもたらしてくれているアパートたちは僕にとって大切な『資産』です。

僕自身はそれほど大した人間ではないのですが、取得した資産たちはどれも大したものです。

 

不動産投資のスゴイところは、やってるプレイヤーがそれほど優秀じゃなくても、資産が優秀であれば、それだけできちんと利益を獲得することができることです。

 

僕は勉強もスポーツもダメだったけど、優秀な資産を見つけることだけはどうやらうまかったみたいです。

そのスキルを僕はどうやって身につけたのか?

それは言うまでもないことですが、僕が不動産会社で厳しい修行を積んだからです。

 

どうやら僕は、知らず知らずのうちに不動産会社で悪戦苦闘する日々のなかで、ひとつひとつ賃貸経営を成功させるためのスキルを身につけていたようなのです。

 

アパートの部屋ひとつを決めるにしても、顧客のニーズを的確に把握し、そのニーズを満たすような部屋にしなければなりません。

それはカンタンなことではありません。

多くの大家さんが空室がなかなか埋まらなくて苦労しています。

 

だけど、いったんノウハウをつかんでしまえば、あとは楽勝です。

 

僕がこんなふうに毎日自由気ままに暮らしていけているのは、僕が取得した資産たちが僕の代わりに稼いでくれるからです。 

でも、そのためには『リスク』を引き受ける覚悟をもたなければなりません。

 

普通の人はこの段階で挫折します。

「お金持ちになりたい」「自由になりたい」と口ではいろいろ言いますが、実際に大きなリスクを背負ってまでそこから先に進む人はあまりいません。

 ほとんどの人はその巨大なリスクを目の前にすると、足がすくんでそこから一歩も動けなくなってしまうのです。

 

さらに、家族を養ってゆくだけの家賃収入を得ようと思ったら、いくつもの物件を購入する必要があります。

うちの会社は10棟以上の物件を取得し、MAX3億円以上の借り入れをしました。

 

普通の人はそこまで大きな借金を背負おうなんて考えもしません。

なんと言ってもここは日本です。

日本では子どもの頃から親や学校の先生やまわりの大人たちから、「絶対に借金はするな!」「借金を背負ったら人生がダメになるぞ!」と散々、頭に叩き込まれて育ちます。

 

そんな風潮の中で、3億円を超える借金を自ら進んでしようなんて人は『世捨て人』と呼ばれて唾棄される対象となるでしょう。

だから、たいていの人はこの関所を越えることができないまま引き返すことになります。

だからほとんどの人は死ぬまで勤め人として働きつづける人生を歩むことになるのです。

 

 よく言われることですが、不動産投資は不労所得です。

不労所得とは読んで字のごとく、働かなくても収入が入ってくる所得のことです。

実際、そうだと思います。

 

僕は死ぬほど忙しいサラリーマンをしていましたので、大家さんの労働時間の少なさに驚きました。

でも、自由を愛する人(僕みたいな人ですね)にはもってこいの商売だと思います。 

その代わり、忙しく働くことが生きがいの人にとっては死ぬほど退屈で、逆に苦しくなることでしょう。

 

それに対して、サラリーマンは勤労所得です。

働かないと収入が入ってきません。

不労所得も勤労所得も、どちらも収入を得る方法です。

どちらが良くて、どちらが悪いというものではありません。

 

お金に「良い」も「悪い」もないのです。

あとは好みの問題になってくると思います。

 

勤労所得の場合、「俺は働いてるぞ」という実感が持てるので、張りがあるかもしれません。

その代わり、もしも何らかの理由で働けなくなったら、その時点で収入は途絶えてしまいます。

 

それに対して不労所得の場合は、基本的には働かないでもお金が入ってくるので、退屈かもしれませんが、その代わり、もしも何らかの理由で働けなくなったとしても収入が途絶えてしまうことはありません。

自分が働かなくても、資産が働いてくれるからです。

 

不動産投資でいうと、「家賃収入」というものが入ってきます。

僕が病気になったり、ケガをしたりしても、アパートに入居してくれる入居者さんが家賃を払ってくれているかぎり、ポケットには毎月、この家賃収入が入ってくるのです。

 

これってよく考えたらスゴイことだと思いませんか? 

ある日、僕はこのことのスゴさに気づいてしまったんです! 

気づいてしまった以上、仕方ありません。

あとは実践するだけです。

 

これで僕の悩みは解決です。 

これこそが僕が探し求めていたことだったのです。

 

僕が生まれて初めて購入した物件は鉄骨造3階建ての1R10部屋のアパートでした。

なんと3点ユニットの物件。

それでも、すぐ目の前が大型ショッピングモールで、交通アクセスもバツグンの好立地だったので、生活保護の人や学生なんかが契約してくれる非常に良い物件でした。

空室が出てもすぐに決まりました。

 

価格は土地・建物合わせて2,500万円。

利回りは17%くらいあったと記憶しています。

まだ不動産会社に勤務していた頃の話でした。

 

普通の銀行が相手にしてくれなかったので、国民金融公庫(当時)から年利2.4%で融資してもらってのスタートでした。

そこからすべてがはじまりました。 

 

不動産投資はサラリーマンをしながらでもできます。

信頼できる不動産管理会社と管理契約を結び、そこにきちんと物件を管理してもらえばアパートの大家というのはとくにやることはなくなります。

それが「不動産投資は不労所得だ」と言われるゆえんです。

 

僕も家賃収入だけで家族を養えるようになるまではサラリーマンを続けました。

 しかし、物件を少しずつ増やしてゆくうちに、だんだん多くのキャッシュフローが入ってくるようになり、不動産会社での仕事のストレスもMAXになってきたので、思い切って会社を辞めることにしました。

 

2010年の暮れには父と一緒に法人を設立し、本格的にサラリーマン生活からも卒業することもできました。

現在うちの会社で所有している物件は5棟74部屋。加えて月極駐車場をやってる土地といったカンジです。

 

一時は10棟ぐらいまで物件数を増やしましたが、ここ数年の不動産価格の異常な高騰の波に乗って、パフォーマンスがいまひとつの物件を半分近く売却しました。

物件数は半分になってしまいましたが、全部の物件が「驚くような金額」で売れ、うちの会社は大きなキャピタルゲインを得ることができました。

 

そのキャピタルゲインのうち、半分は既存のアパート・ローンの繰上返済に使い、もう半分は貯金することにしました。

この売却益のおかげで、うちの会社の財務内容は一気に改善しました。

 

僕が父といっしょに会社を設立したのは、2010年の12月のことでした。

年が明けてすぐの3月に東日本大震災がありましたので、よくおぼえています。

 

個人で物件を増やしていって青色申告でやってゆくという道をありましたが、僕は思い切って父と一緒に会社をつくることにしました。

税金面からみても、社会的信用面からみても、早めに法人成りをしておいた方がいいだろうと思ったからです。

 

会社に行く必要がなくなった僕は、朝から晩まで好きなことをして過ごすことができるようになりました。

もちろん物件を見に行ったり、管理会社の担当者と打ち合わせをしたり、銀行の支店長に四半期ごとの決算書を届けたり・・といったようなことはありました。

だけどそんな労働時間なんてサラリーマンのときの1000分の1か、10000分の1。

 

さて、みなさんはそういう圧倒的な自由を楽しめるタイプでしょうか?

それとも、逆に「苦しい」と思うタイプでしょうか?

 

僕はひとりっ子に生まれたせいか、子供の頃から割とひとりで過ごすことを苦痛に感じないタイプの人間でした。

集団の中にいるよりも、ひとりでいた方が気がラクで、落ち着くことができました。

だから会社組織から離れて自分ひとりで生きる、という生き方に寂しさや不安はあまりにありませんでした。

 

「これでようやく自由になれる」といった安堵感の方がまさっていました。 

 

時々、猫の額ほどしかないうちの庭で家族4人でBBQをやるのが僕の楽しみです。

近くのスーパーで買ってきた安い肉と、安いビールの味はサイコーですよ!

子どもたちの笑顔を眺めながら、僕はつくづく思うんです。

 

ああ、なんとか間にあったなぁ・・・と。

 

子どもたちはきっとすぐに大きくなってしまうことでしょう。

だから、まだ小さく、可愛いうちにいっぱい楽しい時間を一緒に過ごしておきたい!と僕は思いました。

 

40代といえば、「働き盛り」と言われる年代です。

僕の友人たちは毎日、朝から晩まで会社のために働いています。

僕もついこの間まで彼らと同じように馬車馬のように働いてました。

そして、疲れ果てて夜遅く帰ってきて、少しだけ寝て、また会社に行く…という毎日を送っていました。

 

それなりの年収はありましたが、ストレスばっかりで、ちっとも幸せではありませんでした。

今の方がよっぱど幸せです。

 

たぶん、こんな風に毎日、子どもたちと一緒の時間を過ごせるお父さんなんて、世界中探してもあまりいないと思います。

僕はもしかしたら、世界でいちばん自由で、いちばん幸せなパパなのかもしれません。

 

自分の人生を改めて振りかえってみると、僕はずっと『逆境』の中にいたような気がします。

学校時代も勉強ができず、落ちこぼれでしたし、金持ちの家に生まれたわけでもありませんでした。

社会に出てからも、それほど優秀なビジネス・パーソンだったわけではありませんでした。

 

未来に希望が持てず、いろんなことがうまくいかず、いつも悶々とした日々を送ってきたような気がします。

 

そうなんです。

僕は完全にスロー・スターター・タイプです。

ウサギとカメだったら、僕は絶対カメの方です。

要領が悪くて、ドンくさくて、何ごとにおいても時間がかかる・・

 

でも、そんな逆境の中において、僕は僕なりに試行錯誤を繰り返してきました。 

あっちに頭をぶつけ、こっちに頭をぶつけ・・

そして、今にして思えば、それが良かったんだと思っています!

 

それは僕にとって「自分磨き」をするとても大切な時間でした。

その悪戦苦闘・試行錯誤・右往左往のおかげで、僕はだんだん自分なりの『答え』に近づいていったような気がします。

 

今、僕がこんなふうに幸せな毎日をおくれているのは間違いなくあの不遇の日々があったおかげです。 

あきらめることなく、きちんとアンテナを張り、常に何かを探してあがき続けていれば、人はいつか必ず何かをゲットすることができると僕は信じています。

 

英語のことわざにこういうものがあります。

 

 

every cloud has a silver lining.

  

 

これは「どんなに曇っていたとしても、その裏側は晴れている」という意味です。

要するにこれは、「うまくいかない時でもよくよく目を凝らせば、そこには必ず答えがある」ということです。

 

まさにその通りだと思います! 

答えは必ず足もとにも転がってるものです。

ただそれが自分には見えていないだけ。

 

このブログに足を運んでくれた人のなかには、今まさに逆境のなかにいるという人もいると思います。

もしかしたら、「死んでしまおうかな・・」なんて考えている人も(なかには)いらっしゃるかもしれません。

 

だけど、どうかあきらめないでください。

どんなときでも希望を捨てないでください。

 

何度も繰り返して申し訳ないのですが、僕は何をやってもダメな人間でした。

そんな僕でもこうして自由と幸せを謳歌できる日々をおくることができているのです。

僕よりも優秀なあなたがそれが実現できないはずないじゃないですか!

 

どうか自分を大切にしてあげてください。

このブログを訪れたことにより、あなたが少しでもポジティブな気持ちになることができたならば僕としてこれ以上うれしいことはありません。

 

 

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