不動産投資をやろうと思って、物件探しをする際に、あなたはまずどんなことを気にしながら物件探しをするでしょうか？
まあ、いろいろあるでしょうが、もしかして「現在の入居率」というものを気にしながら物件探しをしてしまっていませんか？…だとしたら、要注意です！
現在の入居率を気にするのは、銀行も一緒です。やっぱり、銀行の方も入居率がかんばしくない物件を持ってこられたら、不安になります。あまりにも入居率の悪い物件を持っていった場合、融資を断られる可能性すらあります。
入居率の悪い物件というのは、 「部屋を埋めるのにきっと苦労するだろう」と、誰しもが考えます。そう考えるのは当然です。だって、もしも部屋探しをしている人のニーズに本当にマッチしているのならば、空室になっていること自体がおかしいのです。
僕の知ってる超人気物件の部屋なんかは、空いたらすぐ決まります。インターネットに出した瞬間、貼り紙を貼った瞬間に、問い合わせの電話が鳴ります。『本当にいい物件』というのは、そういうものなのです。
…ただし、そういう物件はきわめて稀なケースです。よっぽどいい立地条件にある物件なのか、よっぱどいい条件の物件なのか、はたまた何か特別な付加価値がある物件なのか、のいずれかです。
僕は物件選びをする際には、『現在満室の物件』には極力、手を出さないようにしています。1部屋、2部屋の空室があったとしても、僕はあまり気にしません。…これには理由があります。今回の記事はその理由について解説してみたいと思っています。
目次
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「想像していたものと違う！」ということは、不動産の世界ではよくある
僕は物件選びをする時には必ず、1つか、2つ空きがある物件を選ぶことにしています。部屋の内部を自分の目で確かめてからじゃないと、絶対に買付証明は出さないことに決めています。
部屋の内部を確認しないまま契約書にハンコをつくということは、僕にとって、空室が1部屋、2部屋あることよりも不安なことです！
不動産というのは、非常に高額になります。何千万円、何億円の世界です。不動産投資をやる人間というのは、それくらいの借金を抱え込む覚悟をしなければならないのです。
もちろん、最初から自己資金がたっぷりあれば、何千万円も銀行からお金を借りなくても済みます。だけど、そんなにたくさんの自己資金を用意できる人なんて、ほんのひと握り。ほとんどの人は銀行の力を借りなければならないのが、この商売なのです。
だから、物件を購入する際には、念には念を入れる必要があります。慎重になり過ぎて、いつまでも踏ん切りがつかないままズルズルするのも良くないですが、よく考えもせずにホイホイ購入してしまうのも良くありません。
…というか、そんな買い方は命取りになります！ 物件選びをする時には、用心に用心を重ねて、よくよく考えたうえで決断する必要があります。何千万円もの借金を背負ってしまってから、「失敗した…！」「こんなはずではなかった…！」なんてことになっても遅いのです。
物件資料、間取り図面、内装写真、業者の説明、etc…。当然のことながら、物件を購入する際にはそれらの資料を隈なくチェックします。物件にも何回も足を運びます。場合によっては、近所の人に聞き込みをしたりもします。…だけど、それだけじゃ不十分です！
やっぱり、それらはどこまでいっても、『資料』でしかありません。資料は資料なのです。実態ではありません！ 百聞は一見にしかず。…という言葉がありますが、やっぱり自分の目で確かめること以上に優る判断基準はない、と僕は思っています。
もしも資料とか、写真とか、条件とか、金額だけで判断できるのならば、不動産取引というのはオンライン・トレードとか、投資信託とか、金や銀への投資と同じものになってしまいます。
不動産投資がほかの投資法と違うところは、『実態がある』ということです。その実態を自分の目で見ることができる、ということです。不動産投資というのは、パソコンの画面を睨んでいるだけで成立するような投資法ではありません。…それがこの投資法の最大の特徴であり、メリットでもあるのです！
実際に自分の目で見たもの。…本当の真実はそこに隠されています。どんなに物件資料にいいことが書かれてあったとしても、どんなに仲介業者の担当者がいいことを言っていたとしても、『自分の目で実際に見たもの』の方がはるかに価値があるのです。そして、何よりもそっちの方がはるかに『当てになる』のです。
実際に見てみたら、想像していたものと違った！…なんてことは不動産取引にはザラにあります。だから僕たちは物件の外側だけではなく、部屋のなかもじっくりと見ておく必要があるのです。トラブルを回避する最も有効な手段は、自分の目で確かめることなのです。
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「部屋の中身をチェックしないで決める」ということは、とても恐ろしいこと
現在満室の状態のアパートを購入するということは、「実際に部屋のなかを見ないで購入する」ということです。僕に言わせれば、それほど恐ろしいことはありません！
チラッとでも部屋の中を見ることができれば、なんとなくその部屋がどんな部屋なのかがわかります。僕は不動産会社にいましたので、ある程度の判断はつくのです。
たとえ、どんなに汚い状態の部屋だったとしても、「ココをこうすれば決まるな！」とか「ココにお金をかけて、ココを直せば決まるな！」といったようなことが、なんとなくわかります。…というか、それぐらいのことがわからなければ、不動産会社の営業なんて勤まりません。
そのような「お金で解決する問題」は、別にいいんです。いちばん大切なことであり、いちばん気にかけなきゃいけないことというのは、そのようなお金をかければ解決できる部分ではありません。『どんなにお金をかけても解決することができないような問題』の方です。
たとえば、実は部屋の角に大きな柱があって、家具が配置できない、とか。たとえば、となりに建っている建物が影となって、日当たりが非常に悪い、とか。トイレ・スペースが異常に狭い、とか。洗濯機置き場が狭い、とか。
…そのような『実際に自分の目で確めないとわからないような問題』こそ、物件選びをするときに僕たちがいちばん気にしなきゃいけないことなのです！ 後から変更することが不可能な部分。…僕はそれがいちばん気になります。
そして、そのような後から変更することができないような問題がないかどうかを確かめるためには、実際に部屋の中に入り、自分の目で確かめる以外に方法はないのです。
問題を抱えた物件、デメリットのある部屋というのは、必ず後々、苦労することになるのです。…そういう部屋というのは、往々にしてなかなか決まらないのです。入居者だって、バカじゃありません。ましてや今は物件が余っているような時代です。「デメリットがある」ということを知っているのに、どうしてわざわざその物件・その部屋と契約しようと思うでしょうか？
僕たち不動産投資をやる人間というのは、そのような「後々、苦労することがわかりきっているような物件」には、絶対に手を出してはいけないのです！ そして、物件探しをする際には、自分が興味を持った物件が、そのような苦労する物件かどうかをきちんと調べなければならないのです。
…それを確かめることは、不動産投資をやるうえで最も大切なことと言っても過言ではありません。「今、現在の入居状況」なんていうのは、それに比べたら、全然大したことはありません。
物件選びをする際には、現在の入居状況が多少かんばしくなかったとしても、「○○をすれば蘇るぞ！」というような磨けば光るような物件を選んだ方がいい、と僕は思います。本当に良い物件であるならば、こちらの工夫と努力しだいで空室は埋まるはずなのです。
1~2部屋ぐらいの空室ならば、それほど気にする必要はありません。なかには、何らかの方法で「見せかけの満室状態」をつくり出してから、市場に売りに出すような売主さんもいます。
不動産業者と結託して、広告料を何ヵ月も積んで、無理やり空室を埋め、見栄えを良くしてから、高値で売り抜こうという魂胆です。不動産投資をやる人間は、そういったことも見抜けるようにならなければいけません。
だから余計に僕は、「現在満室の物件」には細心の注意をはらうようにしているのです。