不動産投資で物件探しをするとき、現在満室と言われると飛びついてしまう人も多い。
— サカモトハルキ (@sakamoto1haruki) October 21, 2019
でも現在満室ということは逆にいえば「部屋の内部が見れない」ということでもある。
外側だけではわからない部分もあります。
現在満室だからって安心しないように。
戸建てなどのオーナーチェンジ物件も同様ですね。
不動産投資をやろうと思って物件探しをする際にみなさんはまずどんなことを気にしながら物件探しをするでしょうか？
まあ、いろいろあるでしょうが、もしかして「現在の入居率」というものを気にしながら物件探しをしてしまっていませんか？
…だとしたら、要注意です！
現在の入居率を気にするのは銀行も一緒です。
やっぱり、銀行の方も入居率がかんばしくない物件を持ってこられたら、不安になります。
あまりにも入居率の悪い物件を持っていった場合、融資を断られる可能性すらあります。
入居率の悪い物件というのは、「部屋を埋めるのにきっと苦労するだろう」と誰しもが考えます。
そう考えるのは当然です。
だって、もしも部屋探しをしている人のニーズに本当にマッチしているのならば、空室になっていること自体がおかしいのです。
僕の知ってる超人気物件の部屋なんかは空いたらすぐ決まります。
インターネットに出した瞬間、貼り紙を貼った瞬間に問い合わせの電話が鳴ります。
『本当にいい物件』というのは、そういうものなのです。
ただし、そういう物件はきわめて稀なケースです。
よっぽどいい立地条件にある物件なのか、よっぱどいい条件の物件なのか、はたまた何か特別な付加価値がある物件なのか、のいずれかです。
僕は物件選びをする際には『現在満室の物件』には極力、手を出さないようにしています。
1部屋、2部屋の空室があったとしても僕はあまり気にしません。
これには理由があります。
今回の記事はその理由について解説してみたいと思っています。
目次
「想像していたものと違う！」ということは、不動産の世界ではよくある
僕は物件選びをする時には必ず1つか、2つ空きがある物件を選ぶことにしています。
部屋の内部を自分の目で確かめてからじゃないと絶対に買付証明は出さないことに決めています。
部屋の内部を確認しないまま契約書にハンコをつくということは僕にとって空室が1部屋、2部屋あることよりも不安なことなのです。
不動産というのは非常に高額になります。
何千万円、何億円の世界です。
不動産投資をやる人間というのはそれくらいの借金を抱え込む覚悟をしなければならないのです。
もちろん、最初から自己資金がたっぷりあれば何千万円も銀行からお金を借りなくても済みます。
だけど、そんなにたくさんの自己資金を用意できる人なんてほんのひと握り。
ほとんどの人は銀行の力を借りなければならないのがこの商売なのです。
だから、物件を購入する際には念には念を入れる必要があります。
慎重になり過ぎていつまでも踏ん切りがつかないままズルズルするのも良くないですが、よく考えもせずにホイホイ購入してしまうのも良くありません。
…というか、そんな買い方は命取りになります。
物件選びをする時には用心に用心を重ねてよくよく考えたうえで決断する必要があります。
何千万円もの借金を背負ってしまってから「失敗した…！」「こんなはずではなかった…！」なんてことになっても遅いのです。
物件資料、間取り図面、内装写真、業者の説明、etc…当然のことながら物件を購入する際にはそれらの資料を隈なくチェックします。
物件にも何回も足を運びます。
場合によっては、近所の人に聞き込みをしたりもします。
だけど、それだけじゃ不十分です。
やっぱり実際に自分の目でモノを見なければ判断しようがありません。
それらはどこまでいっても、『資料』でしかありません。
資料は資料なのです。
実態ではありません。
「百聞は一見にしかず」という言葉がありますが、やっぱり自分の目で確かめること以上に優る判断基準はないと僕は思っています。
もしも資料とか、写真とか、条件とか、金額だけで判断できるのならば、不動産取引というのは株式とか投資信託とか金や銀への投資と同じものになってしまいます。
不動産投資がほかの投資法と違うところは、『実態（実物）がある』ということです。
その実物を自分の目で見ることができるということです。
不動産投資というのはパソコンの画面を睨んでいるだけで成立するような投資法ではありません。
それがこの投資法の最大の特徴であり、メリットでもあるのです。
実際に自分の目で見たもの。
本当の真実はそこに隠されています。
どんなに物件資料にいいことが書かれてあったとしても、どんなに仲介業者の担当者がいいことを言っていたとしても、『自分の目で実際に見たもの』の方がはるかに価値があるのです。
そして、何よりもそっちの方がはるかに『当てになる』のです。
実際に見てみたら、想像していたものと違った・・・！なんてことは不動産取引にはザラにあります。
だから僕たちは物件の外側だけではなく、部屋のなかもじっくりと見ておく必要があるのです。
トラブルを回避する最も有効な手段は自分の目で確かめることなのです。
「部屋の中身をチェックしないで決める」ということは、とても恐ろしいこと
現在満室の状態のアパートを購入するということは「実際に部屋のなかを見ないで購入する」ということです。
僕に言わせれば、これほど恐ろしいことはありません。
チラッとでも部屋の中を見ることができれば、なんとなくその部屋がどんな部屋なのかがわかります。
僕は不動産会社にいましたのである程度の判断はつくのです。
たとえどんなに汚い状態の部屋だったとしても、「ココをこうすれば決まるな！」とか「ココにお金をかけて、ココを直せば決まるな！」といったようなことがなんとなくわかります。
…というか、それぐらいのことがわからなければ不動産会社の営業なんて勤まりません。
そのような「お金で解決する問題」は別にいいんです。
いちばん大切なことであり、いちばん気にかけなきゃいけないことというのはそのようなお金をかければ解決できる部分ではありません。
『どんなにお金をかけても解決することができないような問題』の方です。
たとえば、実は部屋の角に大きな柱があって家具が配置できないとか
たとえば、となりに建っている建物が影となって日当たりが非常に悪いとか
トイレ・スペースが異常に狭いとか
洗濯機置き場が狭いとか
そのような『実際に自分の目で確めないとわからないような問題』こそ物件選びをするときに僕たちがいちばん気にしなきゃいけないことなのです。
後から変更することが不可能な部分。
僕はそれがいちばん気になります。
そして、そのような後から変更することができないような問題がないかどうかを確かめるためには実際に部屋の中に入り、自分の目で確かめる以外に方法はないのです。
問題を抱えた物件、デメリットのある部屋というのは必ず後々、苦労します。
そういう部屋というのは往々にしてなかなか決まらないのです。
入居者だってそういう物件は敬遠します。
ましてや今は物件が余っているような時代です。
「デメリットがある」ということを知っているのにどうしてわざわざその物件・その部屋と契約しようと思うでしょうか？
僕たち不動産投資をやる人間というのはそのような「後々、苦労することがわかりきっているような物件」には、絶対に手を出してはいけないのです。
そして、物件探しをする際には自分が興味を持った物件がそのような苦労する物件かどうかをきちんと調べなければならないのです。
それを確かめることは不動産投資をやるうえで最も大切なことと言っても過言ではありません。
「今、現在の入居状況」なんていうのはそれに比べたら全然大したことはありません。
物件選びをする際には現在の入居状況が多少かんばしくなかったとしても、「○○をすれば蘇るぞ！」というような磨けば光るような物件を選んだ方がいいと僕は思います。
本当に良い物件であるならばこちらの工夫と努力しだいで空室は埋まるはずなのです。
1~2部屋ぐらいの空室ならばそれほど気にする必要はありません。
なかには無理やり見せかけの満室状態をつくり出し、見栄えをよくしてから市場に売りに出すような人もいます。
不動産業者と結託して、広告料を何ヵ月も積んで無理やり空室を埋め、見栄えを良くしてから、高値で売り抜こうという魂胆です。
だから余計に僕は、「現在満室の物件」には細心の注意をはらうようにしているのです。