不動産投資をするうえで、いい管理会社と管理契約を結ぶことは非常に重要なことです。
もしもきちんとしていない管理会社と管理契約を結んでしまったら大変！
ヘタをしたらアパート経営の根幹にかかわる大問題に発展してゆく可能性があります。
いい物件を選ぶことは確かに重要なことです。
でも、どんなにいい物件を選んだとしてもその物件を管理する会社がダメだったら何にもなりません。
その物件が最高のパフォーマンスを発揮してくれなければそれは単なる宝の持ち腐れになってしまうのです。
そうならないためにもアパートの大家は最良のパートナー（＝いい管理会社）を見つける必要があります。
しかし僕は以前、このパートナー選びに失敗してしまった苦い経験があります。
やる気もない、リーシング力もない、管理能力もない、etc…
「ないないづくし」の管理会社に物件の管理を任せてしまい、エライ目に遭ったことがありました。
今回の記事はそんな僕の失敗談も交えながら不動産投資と管理会社との関係について解説してみたいと思います。
目次
- あまりよろしくない不動産管理会社に管理を任せてしまったらどうなるのか？
- 悪い管理会社と契約してしまった僕の失敗点
- 不動産管理会社にとって、アパートの大家さんは「お客さん」のはず…
- いい管理会社かどうかを見極める方法とは？
あまりよろしくない不動産管理会社に管理を任せてしまったらどうなるのか？
札幌でRCのマンションを購入したときの話です。
札幌には僕が全幅の信頼を置いている不動産会社がいます。
だから今回の物件もその会社に管理をお願いしようと思っていました。
ところが売主さんの方から「今までと同じ管理会社に引き続き管理を任せてやってほしい」と頼まれたのです。
僕は一瞬「えっ!?」と思いましたが、気持ちよく取引を完了したかったのでしぶしぶ承諾することにしました。
「まあ、たまには違う管理会社さんと取引してみるのも悪くないかなぁ…」なんて安易に考えていた部分もあります。
これがとんでもない判断の誤りだったのですが…
僕が購入した物件を管理していたのはMという会社でした。
そのMという会社は賃貸というよりも分譲マンションの方で名の知れた会社でした。
全国組織の大きな会社でそこの「札幌支店不動産部」みたいなところがその物件の管理をしていました。
ところがこの会社があまりよろしくない会社だったのです。
リーシング力もなく、管理もずさんで、おまけに対応も悪い…
何から何まで「感じの悪い会社」だったのです。
僕はかなり面を喰らってしまいました。
というのも、いつも頼んでいる管理会社と何から何まであまりにも違っていたからです。
当然、腹も立ちました。
しかし「これは何かの試練だ」と思い、なんとか頑張って付き合ってみようと思いました。
僕は不動産業界にいたこともありますし、専業大家になってからもいろいろな不動産会社と付き合ってきました。
だからある程度、不動産業界のことは知っているつもりです。
だけど、そのMという会社はあまりにも酷すぎました。
今から思い返してみてもかなり『問題のある不動産会社』でした。
その会社と管理契約を結び、物件の管理を任せているあいだに、「ウソだろ!?」と思うようなことがたくさんありました。
今から思い出してもみてもムカついてきます。
いちばん腹立たしいのは一向に空室が埋まらなかったことです。
いや、空室が埋まらなかったというより空室を埋めようという努力をした形跡がまったく見えなかったと言った方がいいかもしれません。
僕は札幌在住じゃないので、部屋の中身がどうなっているのかわかりません。
だから部屋の中がどうなっているのか知りたくて「写真を撮って、メールで送ってほしい」と何度もお願いしたのですが、一向に動いてくれません。
いつも頼んでいる管理会社さんだったならばそんなことはあり得ないことです。
遅くても4、5日後には、メールが添付ファイルで送られてきました。
部屋をリフォームしなきゃいけないときにはどこをどのようにリフォームしなきゃいけないのかきっちり説明してくれました。
家賃を下げて募集した方がいい場合もその理由も含めて説明してくれました。
だからその管理会社にすべてお任せてしておけば万事うまくいったのです。
特にこちらが頭を使ったりしなくてもその管理会社が何から何までやってくれたのです。
彼らの言うとおりにしていれば空室はすぐに埋まりました。
お金は多少かかったとしても手間や労力、そして精神的負担は皆無でした。
今にして思えば僕はあまりにもその『至れり尽くせりのラクチン状態』に慣れ過ぎていたのかもしれません。
「どこの管理会社も似たようなものだろう」
「たまには違う会社と付き合ってみるのもいいかな」
「全国規模のマンション販売会社だから、管理の方もきちんとしてくれるだろう」
そんな風にろくに考えもせずそのMという会社とホイホイと管理契約を結んでしまった僕もバカでした！
悪い管理会社と契約してしまった僕の失敗点
空室は1つ、また1つと増えていきました。
そのたびに電話をするのですが、のらりくらりとかわされるだけで一向にらちがあきません。
さすがに「これはマズイ！」という段階になってようやく他の物件の管理を任せているいつもの管理会社のところへ駆け込みました。
やっぱり慣れ親しんだ会社はいいものです。
僕の事情や気持ちを十分に理解してくれました。
それで管理契約を破棄して管理会社を変えることになったのですが、それを伝えたときのMという会社の態度もかなり問題がありました。
「決めらねぇのは、お前の物件がダメなせいだろ？」とでも言いたさそうな不貞腐れた態度でした。
それは社会通念上、考えられないような態度でした。
僕はそこで自分が大きな大きな間違いをおかしていたことに気づきました。
売買契約のときにいくら売主さんから頼まれたとしても断るべきだったのです！
断って、気心の知れたいつものところと管理契約を結んでいれば苦労する必要はなかったのです。
不動産会社に勤めていた経験があるのに見抜けなかったなんて…
自分のことが情けないです。
今回の件で、僕の失敗点を挙げると、次のようになります…
- 売主さんの言われるがままに管理会社を決めてしまったこと
- 「全国組織の名の知れた会社」ということで安心してしまったこと
- ネームバリューをいかして、空室もすぐに埋めてくれるだろう、と安易に考えてしまったこと
- 「マンション販売が強いからといって、賃貸営業が強いわけではない」ということを知らなかったこと
- 社内に営業マンが何人くらいいて、その体制はどのくらいしっかりしているのかきちんと確認しなかったこと
- その会社が、その街でどのくらい賃貸に強い会社なのかをちゃんとリサーチしていなかったこと
- 当初から「事務的な対応をする会社で、なんか嫌だな…」と思ったのにもかかわらず、そのままにしておいたこと
- 『管理会社を変える』という行動をなかなかとらなかったこと
- よく知りもしないところに管理を任せてしまったこと
- 担当者とよく打ち合わせもせず、空室が発生しても部屋を見にも行かず、そのままにしておいたこと
不動産管理会社にとって、アパートの大家さんは「お客さん」のはず…
不動産会社に勤務していたとき、僕は社長からよく「管理契約を取ってこい！」と言われました。
不動産会社が受け取る管理手数料というのは家賃の総額の約3％です。
管理戸数が増えれば増えるほど不動産会社にとっては安定収入になるのです。
だから各不動産会社は躍起になって管理戸数を増やそうと努力します。
もしも営業マンが家賃50,000円の10戸入りアパートの管理契約を取ってきたら、50,000円×10戸＝500,000円×3％＝15,000円の手数料収入になります。
この15,000円がもしも10棟あったら、それだけで150,000円になり、もしも100棟あったら150万円になります。
売買や賃貸の仲介手数料というのはどうしても浮き沈みがあります。
繁忙期には仲介手数料はガバッと入ってきますが、閑散期にはあまり入ってきません。
しかし、管理手数料は違います。
管理手数料は管理契約が継続している限りずっと入ってきます。
それは不動産会社にとって大切な安定収入になります。
だから各不動産会社は必死になって管理戸数を増やそうとしているのです。
そういった意味でいえば、自分の会社に管理を任せてくれるオーナーさんというのは不動産会社にしてみれば「安定収入をもたらしてくれる大切なお客さん」なはずなのです。
それなのに、その会社はお客さんである僕に対しておかしな態度をとり続けたのです。
それは不動産会社に勤めていた僕にしてみれば、とても信じられないことでした。
いい管理会社かどうかを見極める方法とは？
今回の件で、僕は次のようなことを学びました。
- 全国的に名の知れた会社だからといって、必ずしもリーシング（客付け）が強いわけではない
- その管理会社がその街でどのくらい営業力があるのかきちんとリサーチしておく
- その管理会社に営業マンが何人いるのかちゃんと把握しておき、あまりにも数が少なかったら「力がない」と判断する
- 事務的な対応をするところには注意する
- 「おかしいな」と思ったら、その問題をほったらかしにするのではなくきちんとその問題に向き合い、改善する努力をする
- 場合によっては管理会社を変える決断を早くする
- 長期間空室が発生している場合、めんどくさがらないで、積極的に実際に物件を見に行くようにする
- なんでも管理会社任せにしないようにする
- 「ただ待っているだけ」の姿勢はとらないようにする
- 売主さんがどんなに希望したとしても、「あくまでも管理会社をどこにするのかを決めるのはこちらなので」と言って、その依頼を断る勇気を持つようにする
いつもの会社に管理会社を変更し、しばらくして部屋は全決になりました。
「やれやれ、こんなことなら最初からいつものところに管理を任せておけばよかった…」と素直に僕は後悔しました。
しかし、空室による損失は確かに痛かったけれど、いろいろと学ぶことができたと思っています。
失敗は最大のスキルアップにつながるのです。
空室が発生して修繕工事をやる際に管理会社は何%か上乗せして請求してきます。
— サカモトハルキ (@sakamoto1haruki) October 29, 2019
それがイヤなら自主管理をするしかないです。
『損してトク取れ』という言葉がありますが、ほんの数%の上乗せ分をケチるよりも、管理会社とツーカーの良好な関係になっちゃった方がトータルで見ればメリット大きいですよ！
「管理料を払いたくない」「工事費用を安くしたい」という理由で自主管理を選択する大家さんもいます。
— サカモトハルキ (@sakamoto1haruki) October 29, 2019
でも、事業的規模になってきたら信頼できる管理会社と管理契約を結んだ方がラクっすよ！
リーシング、クレーム、トラブル等々を全部、自分ひとりで受けてたらノイローゼになりますよ、マジで。笑