僕は2010年の暮れにそれまで勤めていた会社を辞めて自分の会社を設立しました。
年が明けてすぐに東日本大震災があったからよくおぼえています。
いわゆる『脱サラ』ってやつ。
僕が選んだビジネスというのは不動産賃貸業というものでした。
僕はこのビジネスをやったおかげで会社を辞めることができたし、10年近く経ったいまでもこうして毎日ハッピーに暮らすことができているのです。
でも僕の選んだアパート経営というビジネスは別にサラリーマンを辞めなくてもできるビジネスなんです。
どこかの会社に勤めながらでも十分できるビジネスです。
実際、僕も法人を立ち上げる前までは会社員をやりながら同時並行でこのビジネスをやっていました。
ほかのビジネスのようにそのビジネスに付きっきりにならなくても十分まわしていける世にも珍しい商売なんです。
たとえばラーメン屋とか学習塾を経営するとなったら、四六時中そのビジネスに付きっきりになってないといけません。
でもアパート経営はそんなことしなくてもいいのです。
サラリーマンをしながらでもできます。
最近ようやく解禁になってきたけど、まだまだ多くの会社が『副業』というものを禁止しています。
自分の会社以外のところから所得があることを良しとしない風潮がいまだに支配的です。
でもアパート経営はそういう世間一般で言われるところの『副業』とはちょっと違います。
入居者さんからいただく家賃というのは「給料」ではありません。
だから副業とは言えないわけです。
それにその家賃を得るために労力もほとんどかかりません。
信頼できる不動産管理会社と管理契約を結ぶことができれば大家さんはほとんど何もすることはなくなります。
不動産投資が不労所得であるとよく言われるゆえんがここにあります。
大家さんは不動産所得を受け取るのであって給与所得を受け取るわけではないのです。
だから副業とはちょっとニュアンスが違うのです。
もしも不動産所得が副業に該当しちゃうのなら転勤などで家を人に貸して家賃収入を得ることもダメになってしまいます。
あるいはサラリーマンが相続か何かで突然家賃収入を受け取ることになった場合もダメってことになってしまいます。
入居者さんから家賃を受け取ったらきちんと確定申告をすればいいだけの話。
その確定申告の用紙には会社からもらっている給料とアパートからの家賃収入とを記入する欄がきちんと設けられている。
だから家賃収入のある人はビクビクする必要はないのです。
会社にも堂々と「これは副業ではない」「会社には迷惑をかけない」「時間や労力が取られるわけではない」と説明することができます。
ただし、あまりにも過剰に物件を持ちすぎてしまった場合、ちょっと話は変わってきます。
給与所得と不動産所得はたしかに違うものだけど、何棟も何十棟もアパートを所有し、尋常じゃない額の家賃収入を得ていた場合はちょっと問題になるかもしれません。
そこまでいくと、もう完全に『事業』ということになってしまいますから・・・
この辺りは気をつけなければいけないことです。
ちょっと前に消防士さんがアパートをたくさん保有して問題になったことがありましたよね。
そのあたりの規模については慎重に考えてゆく必要があります。
「不動産投資をやってる」なんて話をするといまだに10人中8人は怪訝な顔をします。
最初の頃はその反応にいちいち傷ついていましたが、最近はもうさすがに慣れました。
だって僕は何も悪いことをしているわけではないのですから。
なぜそれに負い目を感じる必要があるのでしょう。
確かに僕は大きな借金をしています。
でもきちんと考えてリスク管理をしてさえいれば、それほど恐れる必要はありません。
僕は思うのですが、日本人は『投資』に対するアレルギーが強すぎるような気がします。
もしも投資がそんなに悪であるならば、トーマス・エジソンやビル・ゲイツは大悪人という事になってしまいます。
彼らは事業をスタートするとき、銀行から目ん玉が飛び出るくらいの借金をしていますからね。
おそらく僕は死ぬまで世間の白い目と闘ってゆくことになるのでしょう。
投資をやってるみなさん、どうですか？
世間からの冷たい眼差し、感じませんか？
サラリーマンはアパート・ローンの審査が通りやすい
僕は「サラリーマンこそ不動産投資をやるべきだ」という持論を持っています。
でも僕の話に耳を傾ける人はほとんどいません。
多くの人が「忙しいから無理」「投資にまわすお金はない」と言って、せっかくのチャンスを自らの手で潰してしまいます。
僕に言わせればそれは実に勿体ないことです。
不動産投資をやるもやらないもすべては銀行の審査が通らないと話になりません。
いくら不動産のことを勉強して不動産投資をやりたいという意欲を思っていても、銀行の融資が通らなければスタートすることができないのです。
その点、サラリーマンの人は大変有利です。
何と言ってもサラリーマンの最大の魅力は安定していることです。
毎月定期的に給料があるというのは何よりのアドバンテージになります。
無職の人や不安定な事業主などへは銀行はよっぽどのことがない限りお金を貸しません。
そういう意味で言うと、「どうせ俺は一介のサラリーマンだから…」という理由で最初からあきらめる必要はないのです。
不動産投資は老後の不安を解消する
多くの人が老後の不安を抱えています。
日本はこれから超少子高齢化社会へと向かっていきます。
それによりますます日本人の人口は少なくなっていき、年金や健康保険制度は崩壊するのではないかとも言われています。
そのことは多分みなさんもよくご存じの通りだと思います。
だから『会社』と『国』だけに依存するのは危険なのです。
年金だけを当てにすることはもはや「巨大なリスク」と言ってもいい。
「これくらいはもらえるはずだ」と思っていたら当てが外れた・・・・なんてことになったら大変です。
でもそのときのリスクヘッジをしている人はほとんどいないのが現状です。
家賃収入があればその減額された年金分くらいは補填できるかもしれません。
高齢者になればできる仕事も限られてきます。
老後の生活の基盤が年金とその限られた仕事だけだったらやっぱり不安ですよね。
もしも若いうちから不動産投資をスタートし、定年を迎える頃にはローンを全額払い終えていた場合、かなり安心した老後を迎えることができるのではないでしょうか。
どんなにボロボロになったとしても部屋に入居している人さえいれば、手元にはキャッシュが残ります。
いざとなったら物件を売却すれば、売却益（キャピタルゲイン）も得ることができます。
建物を壊して更地にして売れば、もっと多くの売却益を得られるかもしれません。
もしかしたらその金額は退職金よりも多い額になるかもしれません。
今は不動産投資をやる人にとって追い風の時期
日銀の金融緩和によるマイナス金利政策。
この恩恵を受けるのは何もマイホームを取得する人だけではありません。
不動産投資をやる人にとっても追い風です。
住宅ローンとアパート・ローンはその用途も種類も全然違うものだけど、『不動産を媒介とした借り入れ』という点では一緒です。
そしてご存知の通り、今は驚くような低金利で銀行から借り入れをする事ができるのです。
大体1%台。
1%台ですよ、1%台！
銀行は不動産にだったら積極的に融資してくれます。
不動産は担保価値があるので、銀行としても融資しやすいのです。
この波に乗らない手はないという事で住宅ローン同様にアパート・ローンも今、すごい人気になっています。
ただし、注意点もあります。
このマイナス金利政策により、確かに借り入れ金利は安くなりました。
1%台で借りられるなんて、ほとんど「金利ゼロ」のような状態です。
でもだからといって焦って不動産投資をやる事は避けた方がいいでしょう。
みんな考える事は一緒です。
ライバルが多くなればなるほど物件の数は不足します。
物件の数が少なくなれば、1つ1つの物件の値段は上がります。
この経済の仕組みはわかりますよね？
レアなものほど高くなるのが経済の原理となっています。
要するに今はものすごく物件の値段が高くなってる時期なのです。
せっかく金利が低くなったのに、これじゃ、あまり意味はありません。
「金利が安いんだから何でもいいや！」ってな具合に焦ってヘンな物件をつかんだりしたら、大変な事になってしまいます。
不動産投資はメリットいっぱいだし、今は不動産投資に追い風が吹いてる時期だけど、よっぽど考えて厳選した上で物件選びをしましょうね！
と僕はみなさんにお伝えしたい。
その他
アパート・ローンを組む時に団信（団体信用生命保険）に加入しておけば、それは生命保険代わりにもなります。
もしも万々が一、あなたが亡くなってもその保険でローンがチャラになりますから、ご家族も喜びます（ヘンな言い方ですけど）。
また不動産投資をやれば減価償却をはじめとする様々な経費を損金として落とすことができます。
だからサラリーマンの節税対策にも不動産投資はもってこいなのです。
まとめ
いかがでしたでしょうか？
「どうせサラリーマンだから不動産投資ができない」じゃなくて、「サラリーマンだからこそ不動産投資をやるべき」と僕が言う理由をわかっていただけたでしょうか。
もちろん不動産投資にはリスクはいっぱいあります。
すべてがバラ色というわけにはいきません。
いちばんの問題は空室対策でしょう。
今、はっきり言って物件過多の状態になっています。
人口は減少しているのに、新築のアパートやマンションはバンバン建設されています。
完全に需要と供給のバランスが崩れているのです。
確かにこれは危ない。
でもその中でも『知恵』さえ働かせれば上手なアパート経営をすることはまだまだ可能だと僕は思っています。
このブログの中でも（最近は書いていませんが）僕なりの空室対策や物件選びのポイント、不動産投資ノウハウはいろいろと書いています。
要は「決まる物件」を選び、それを「決まる部屋」に作り替えればいいわけです。
そうすれば空室のリスクは回避できます。
投資家のウォーレン・バフェットはこんな言葉を残しています。
周りが貪欲になっているときは臆病に、周りが怖がっている時は貪欲に。
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