サカモトハルキの哲学

経営者。投資家。不動産投資と株式投資やってます。5棟74室+月極P24台(2010年12月より法人化)。配当狙いの個別株投資。

良い立地か、悪い立地かを見極める。←これが不動産投資の最需要事項です!

不動産投資には実にいろいろなノウハウがあります。

僕も僕なりの不動産年に関するノウハウを惜しげもなくこのブログの中で紹介しています。

でも、しかし! 

いくらノウハウを習得してもその不動産投資物件が「いい立地」に建っていなければ、話になりません。

ヘンなたとえをして申し訳ないのですが、もともとの容姿があまり良くないのにそれをお化粧ととかファッションでごまかそうとしても、ダメなのです。

やっぱり、「いい立地」の物件というのはそれだけで最大の強みになります。

多少、建物がボロでもその建物がいい場所に建っていたら、それだけでも入居率はグッと高くなります。

だから物件選びをする際には必ず「いい立地」に建っている物件を選ぶようにしなければいけないのです。 

悪い立地の物件を選んだ場合、後々必ず後悔することになります。

だから不動産投資において『立地』にこだわることは建物の構造や築年数、間取りなどにこだわることよりも重要なことだと僕は思っています。

…だけど、ついつい多くの人は建物そのもののことばかりに気を取られてしまいます。

どうしても建物の方にばかり目がいってしまうのです。

それではいけません! 

 

それは髪型やお化粧や、ファッションにばかり目がいってしまっているのと同じこと。

いちばん重要ななことは『もともとのつくり』です。

それは後から変更することができないものだからです。

 

お化粧をすっかり落とした時の「すっぴんの顔」がどれだけキレイかどうか、ということこそ僕たちがいちばん注目しなければいけないポイントなのです。

ではどうして僕はそこまで「いい立地」にこだわるのでしょうか? 

今回の記事は、その辺りのことについて、解説してみたいと思います。

目次

 

成功している大家さんは、なぜいい立地の物件ばかりを所有しているのか?

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成功している大家さんは建物のことはさておき、まず「立地条件」にこだわります。

立地が入居率に影響することをよく知っているからです。

ベテランの大家さんにもなればその街のどのエリアが人気のエリアで、どのエリア不人気のエリアなのかということを熟知しています。

だいたい、「入居者募集」の貼り紙がベタベタ貼ってるアパートがたくさんあるような地区というのはあまり良くない立地といえます。

…だから、いい立地かどうかを見極めることはそれほどむずかしいことではありません。

 

みなさんが暮らす街でもそんな「ヤバそうなエリア」って結構たくさんあるのではないでしょうか? 

そういう物件には手を出してはいけません! 

後々、必ず苦労します。

たとえボロボロの状態であったとしても手をかけさえすれば、物件というものはいくらでも蘇ります。

だから、こちらでコントロールできる部分に関してはそれほど深刻に悩む必要はありません。

もちろん大規模な工事になればそれなりのお金はかかります。

いったいその大きなお金をどうやって調達したらいいのかと悩むことはあると思います。

しかし、そういった悩みは『立地条件に関する悩み』に比べたら大したことはありません!

不動産投資においていちばん深刻な悩みとは立地条件に関する悩みです。

立地は動かせませんから! 

お金でも解決できませんから! 

 

こちらの知恵や工夫でどうにかなるものではありません。

だから厄介なのです。

もしもそのアパートが「いい立地」に建っていたならばその物件の未来は明るいと言えるでしょう。

大規模修繕工事をすれば長期保有に耐えうる物件に変わるはずです。

もし工事をして物件が蘇ったら、入居者はすぐに決まるはずです。

そのまま所有して続けたとしても継続してキャッシュフローをもたらしてくれるはずです。

 

さらに、その物件をもしも手放すといったときでも「いい立地」であれば、高い値段で売れる可能性もあります。

つまり、「いい立地」に建ってる物件というのは『所有してよし・売却してよし』の万能型の物件、というわけなのです。

 

 

アパート経営で儲ける2つの機会とは?

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立地条件の善し悪しはアパート経営全体に影響を及ぼす問題です。

立地条件が悪ければ将来、売却しようとしたときでもなかなか売却できずに苦労します。

 

しかし、立地条件が良ければ「その物件がほしい!」という人はきっとすぐに見つかるはずです。

だから最初の入り口の段階がいちばん肝心なのです。

不動産投資をやる人間は「悪い立地」に建っているアパートには、絶対に手を出してはいけないのです。

 

アパート経営には、『利益を得る機会』が2つあります。

1つは物件を所有しているあいだに得る利益。

これを「キャッシュフロー」といいます。

 

もう1つは物件を売却するときに得る利益。

これを、「キャピタルゲイン」といいます。

悪い立地の物件を購入してしまったら物件を保有しているあいだ中、「入居者が決まらない…」ということでずっと悩みつづけることになりますし、物件を売却しようとした時も、なかなか売れなかったり、買い叩かれたりして苦労することになります。

つまり、「悪い立地条件のアパート」に手を出してしまったら、キャッシュフローも、キャピタルゲインも両方ともちゃんと得ることができない可能性があるのです。

不動産投資においてキャッシュフローと、キャピタルゲインはクルマの両輪です。

どちらか一つでも欠けたら、うまくいかなくなってしまうのです。

何度も言いますが、建物自体はお金をかければいくらでも蘇らせることはできます。

でも土地はそういうわけにはいかないのです。

 

「この立地、気に入らないから、あっちに移ろうっと♪」というわけにはいかないのです。

 

もっといい場所に建っているアパートはいくらでもある

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僕は不動産会社に勤務していました。

だから建物を見たり、部屋の中に入ったりすれば「その物件がいい物件なのか悪い物件なのか」ということはある程度判断がつきます。

でもどんなに建物を見たとしても、その物件が「根本的なところでマイナス要素を抱えていた場合」はさすがの僕もお手上げです。

根本的なところのマイナスとは「立地条件が悪過ぎる」ということです。

立地が悪ければ悪いほど、空室を埋めるのは困難になります。

人気のないエリアであったり、治安が悪いエリアであったり、古びた飲食店が立ち並ぶようなエリアであったり、隣に怖そうな事務所があったりした場合にはもうお手上げです。

部屋探しをする人というのは「少しでもいい場所・いい環境で暮らしたい」と思っています。

あなただってそうですよね?? 

どんなに部屋がキレイであっても、治安が悪かったり、環境が悪かったり、落ち着いて生活できないような地域だったらやっぱり嫌じゃないですか? 

そんなエリアにあるアパートと契約したいとは思わないでしょう?

アパートは今、飽和状態です。

もっと良い立地のところに同じような物件はたくさんあるのです。

同じような築年数、同じような条件、同じような間取り、同じようなグレードの物件が、もっといい場所にあったら、誰だってそっちのアパートと契約しちゃいますよ!

どうしてわざわざ立地条件の悪いアパートと契約したりするでしょうか…?

 

いい立地と悪い立地の見極め方

 
良い物件 悪い物件
JRや地下鉄などの駅が近い JRや地下鉄などの駅が遠い
交通アクセスが良い 交通アクセスが悪い
駐車スペースがある(多い) 駐車スペースがない(少ない)
閑静な住宅街に建っている ガヤガヤうるさい商業地域に建っている
幹線道路から離れているため、車の音がうるさくない 幹線道路に面しているため、車の音がうるさい
治安が良いエリアに建っている 治安が悪いエリアに建っている
近くに飲食店などがないため、匂いがしない 近くに飲食店があり、四六時中、匂いがしている
うるさい犬を飼っている家が近くにない 隣近所にうるさい犬を飼っている家があり、しょっちゅう吠えている
隣近所にコンビニやスーパーなど不特定多数の人や車が出入りするような店舗がない 隣近所にコンビニやスーパーなど不特定多数の人や車が出入りするような店舗があり、落ち着かない
となりにガソリンスタンドなどがなく、ガソリンの匂いや、スタッフの威勢の良い掛け声などが聞こえないで静か となりにガソリンスタンドがあり、しょっちゅうガソリンの匂いがして、昼夜スタッフの威勢の良い掛け声などが聞こえてくる
隣近所に幼稚園や学校がないので、静か 隣近所に幼稚園や学校があり、うるさい
隣近所におっかない事務所がなく、おっかない人たちもウロウロしていない 隣近所におっかない事務所があり、しょっちゅうおっかない人たちがウロウロしている
アパートのまわりで違反駐車する車がない アパートのまわりが違反駐車だらけ
隣近所に不良入居者が住むようなアパートがない 隣近所に不良入居者が住むアパートがあり、しょっちゅう警察が駆けつけ、落ち着かない