サカモトハルキの哲学

経営者。投資家。不動産投資と株式投資やってます。5棟74室+月極P24台(2010年12月より法人化)。配当狙いの個別株投資。

不動産投資ローンを申し込む際に知っておくべき3つの注意点

マイホームを取得する際には自己資金は2~3割用意しておいた方がいいとよく言われます。

では、不動産投資の場合はどうなのでしょうか? 

 

不動産投資の場合も2~3割の自己資金を用意したうえで銀行に融資の申し込みをした方がいいのでしょうか? 

もちろん、自己資金が多くなればそれだけ月々の返済額が少額で済みます。

だからなるべく自己資金は多いに越したことはないでしょう。

 

しかし、『多額の自己資金』というのはそんなに簡単に用意できるものではありません。

それに不動産投資の最大の魅力は少ない自己資金でも、大きな資産を手に入れることができるところにあります。

これがぞくに言う、『レバレッジ』というやつです。

あまりにも自分で用意しなければならないお金が多すぎるとこのレバレッジの効果が薄れることになります。

レバレッジが利かないということは不動産投資の魅力・メリットが半減してしまうということなのです。

今回の記事ではそんな不動産投資と自己資金の関係について解説してみたいと思います。

目次

 

住宅ローンと、アパート・ローンの違いについて

住宅ローンとアパート・ローンはまるっきり違うものです。

どちらも借金であることには変わりありませんが、その性質はほとんど正反対のものと言ってもいいくらいです。

住宅ローンを組む際の最大の目的は「居住目的」です。

住宅ローンとは『自分が住むための家を手に入れるため』の借金のことなのです。

 

それに対してアパートローンを組む際の最大の目的は「投資目的」「ビジネス目的」です。

アパートローンとは『利益を生むための物件を手に入れるため』の借金のことなのです。

この2つはどちらも借金であることには変わりありませんが、全然違う種類のものです。

まずはそのことをきちんと認識しなければなりません。

住宅ローンの方はその借金を返済するのはローンを組んだ本人(つまり自分)です。

だから自分で払わなきゃならないお金は「なるべく少ない方がいい」ということになります。

住宅ローンの毎月の返済額というのはそのまま家計を直撃するものです。

マイカーローンにしろ、教育ローンにしろ、そういった自分の家計を直撃するような借金はなるべくならば少なくしておいた方がいいでしょう。 

ではアパート・ローンの方はどうでしょうか? 

不動産投資をやろうと思ってアパート・ローンを組んだとして、その毎月の返済額は一体誰が払っているでしょうか? 

 

もちろん契約の名義人は本人です。

だけど、『実質的には』誰がそのアパート・ローンを払っているでしょうか? 

アパート・ローンの場合、その毎月のローンを払っているのは物件に入居してくれている入居者が払ってくれているのです。

このことは非常に重要なことです。

アパート・ローンの借金というのは契約者本人が払っているのではなく、言わば部屋に入居してくれている人たちが払ってくれているのです。

ここが住宅ローンと大きく違うところです。

だから、僕は次のように考えています。

  •  住宅ローンは、なるべく自己資金は多く用意した方がいい
  •  アパート・ローンは、それほど自己資金を多くする必要はない 

 

不動産投資において、フルローンやオーバー・ローンは正しいやり方なのか?

なかには、「不動産投資を成功させるためには、何千万円もの資金を用意する必要がある」というようなことを言う人もいます。

これは、いくらなんでも極端だと思います。

確かに、それだけのお金を用意できれば『盤石なアパート経営』ができるでしょう。

銀行借入金額が少ないのでキャッシュフローもかなり良くなるでしょう。

 

しかし、そんなにたくさんのお金を用意できる人って果たしてどれくらいいるでしょうか?

ましてや普通のサラリーマンをしながら何千万円ものお金を用意することはほとんど不可能に近いと言ってもいいのではないでしょうか? 

どんなに仕事を頑張ったとしても、どんなに生活を切り詰めたとしても、何千万円というお金は、そう簡単に貯まる金額ではありません。

では、「自己資金をまったく用意しなくてもいいのか?」といえば、そんなことはありません! 

 

いくら物件に入居してくれている入居者が実質的には払ってくれるからといって、自己資金がまったく0円というのも極端です。

「フルローン」や「オーバー・ローン」という借金の方法もありますが、それはやっぱり危険なローンの組み方だと思います。

銀行もそのようなローンの組み方は嫌がります。

確かに、自己資金が少なければそれだけ資金を回収するスピードも早くなります。

1,000万円の自己資金を回収するスピードと、100万円の自己資金を回収するスピードは全然違います。

 

でも、だからといって、ローンのなかに「仲介料」「不動産取得税」「登記費用」などを全部組み入れてしまうのはあまりにもリスクがあります。

やはり最低でも仲介料や不動産取得税、登記費用ぐらいの分は自己資金を用意しておいた方がいいでしょう。

その方がキャッシュフローも良くなりますし、銀行の審査も通りやすくなります。

 

 

 

都市部と地方の物件とでは、用意すべき自己資金の額は異なる

現在、アベノミクスの影響やオリンピックの気運などにより、東京エリアの不動産価格は上昇しています。

 

物件価格が高くなるということはそれだけ表面利回りが低くなるということを意味しています。

これは不動産投資としてはあまりおいしい話ではありません。

だからもしもあなたが今、東京エリアの物件を購入したいと考えておられるならば、ある程度の自己資金を用意しておく必要があるかもしれません。

表面利回りが低い分、借入れの割合を少なくしておく必要があるからです。

それに対して、地方の物件などでは表面利回りが高いものがゴロゴロあります。

このような高利回り物件の場合は自己資金をそれほど注入する必要はないかもしれません。

 

都心部の物件に比べたら地方の物件は利回りが高いので、その利回りの高さが自己資金の少なさをカバーしてくれるからです。

ただし、ここでも注意が必要です。借入れする金額が多いということはそれだけたくさん返済しなきゃいけないということなのです。

金利もバカになりません。

 

1,000万円を返済するのと2,000万円を返済するのとでは総支払額はまるっきり違ってきます。

どこの地域のどんな物件を購入しても構いませんが、そのことだけは決して忘れてはいけません。

だから、もしもフルローンや、オーバーローンで銀行の審査が通ったとしても決して「融資が降りた!」「審査が通った!」と浮かれてはいけないのです。

自己資金を用意してない分、結果的にはたくさん銀行にお金を払うことになるわけですから…