サカモトハルキの哲学

経営者。投資家。不動産投資と株式投資やってます。5棟74室+月極P24台(2010年12月より法人化)。配当狙いの個別株投資。

僕が区分所有物件への投資よりも一棟モノへの投資にこだわってやって理由について。

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結論から先に言います。

僕ははっきり言って、マンションの一室(区分所有)への不動産投資というものがあまり好きではありません。

やっぱり僕はアパートの一棟買いのほうが好きです。

うちの会社は現在8棟のアパートを所有していますが、そのすべては一棟買いの物件です。

もちろん区分所有には区分所有ならではメリットというのもたくさんあると思います。

区分所有の良いところはなんと言っても「価格が安い」というところです。

 

まだ不動産投資に慣れてないので、『肩慣らし』をしたい、なるべくリスクをかけたくない、多額の借金を背負い込むのは怖い、複数の部屋を管理するのは大変だ、etc・・・・

そのように考える人にとっては区分所有マンションへの投資はメリットがあるかもしれません。

その気持ちは痛いほど僕にもわかります。

僕も不動産会社に勤務した経験がなければおそらく区分所有の物件にも手を出していたかもしれません。

しかし、不動産会社で勤務した経験から言わせていただくならば、『区分所有というやり方はまったく割に合わない』と言わざるを得ません。

 

 

僕が区分所有マンションへの投資を嫌う理由  

区分所有マンションへの投資はたしかに少額でスタートすることができる気軽さがありますよね。

それはいいことです。

多額の借金も背負い込まなくても済みます。

しかし、リスクが少ないということはそれだけリターンも少ないということなのです。

 

家賃収入はそのマンションの一室のみの賃料だけです。

東京の一等地の超高級マンションの一室ならひと部屋だけで何十万円も何百万円も入ってくるでしょうが、地方の場合はそういうわけにはいきません。

 

じゃあ、物件選びは東京に絞ればいいじゃん!と思うかもしれませんが、ご存じのとおり東京のマンションの値段は我々のような一般的な不動産投資家が手を出せるような金額ではありません。

下手したら億です!

 

だから必然的に地方のマンションに限られてしまうわけですが、地方のマンションの場合、東京なんかに比べると家賃設定ははるかに低いのです。

たしかに取得価格は東京の物件よりも安いかもしれませんが、その代わりめちゃくちゃ賃料が低いんです。

これだと高利回りは期待できません。

 

だからそのわずかな家賃収入を得るためにマンションの一室を購入するというのはどう考えても割に合わないような気がするのです。

 

それに、いくら区分所有マンションとはいえ建物というのはどんどん劣化していきます。

古くなればなるほどそれにともなって客付けもむずかしくなっていきます。

マンションの一室はしょせんコンクリートの箱です。

だからよっぱどいい立地条件に建っているグレード高いマンションじゃない限り、その資産価値というのはどんどん落ちてゆくのです。

 

都会の場合なら不動産バブルの影響でマンションの値段グッと上がることも起こり得ます。

東京とか札幌なんかの場合、いいマンションになれば買った値段よりも高くなることもあります。

だけど、それはあくまでも都会だけの話。

しかも、都会のごく一部の地域限定の話です。

 

地方にはあまり関係のない話なのです。

 

区分所有マンションってそんなに儲かりますかね? 

区分所有マンションは数百万円単位で売りに出ていたりします。

だから「安い!」と思って飛びつく人もいます。

しかし、気をつけたほうがいいと僕は思います。

仮に500万円という少額で購入したとしても、はたして元が取れるでしょうか? 

所有しているあいだに空室にならないという保証はどこにもないのです。

たとえ所有している間ずっと部屋が埋まっていたとしても、その家賃収入の中から銀行への支払い、税金、保険料、工事代金、修繕積立金などをねん出しなきゃいけないのです。

 

果たして、それやこれやを差し引いたら手もとにはいったいいくらのお金が残るでしょうか? 

きっと、ほとんど残らないのではないでしょうか・・・

いや、残らないどころかヘタしたらマイナスのキャッシュフローになってしまうかもしれません。

 

さらに、もしも部屋の中に設置してあるエアコンやストーブが故障したら? 

家賃の滞納が発生したら? 

修繕積立金では賄いきれないほどの建物全体にかかわる修繕工事が発生したら?

etc・・・

価格が低いというだけで安易に区分所有マンションに飛びつくことは危険なことだと僕は思います。

 

不動産会社に勤務していた頃、僕はこのように安易に区分所有のマンションへの投資に手を出し、「こんなはずじゃなかった…」と泣きを見るオーナーさんとたくさん接してきました。

 

みんなバブルの頃に半分業者にだまされたような形で縁もゆかりもない土地のマンションの一室を購入することになった人たちでした。

土地勘もなく、一度も物件も見たこともない都会に住む彼らは区分所有特有のデメリットのことをきちんと考えないまま物件を取得していました。

ただ「安いから!」という理由だけで・・・

 

安いからという理由だけで安易に区分所有に飛びつくのは危険です。

10年後、15年後のことも考えましょう。

しっかりとした識別眼と洞察力をもつ必要があります。

 

 

アパート一棟買いのほうが何かとメリットがある!

区分所有マンションと違い、アパートの一棟買いの良いところはひと部屋分のマイナスをほかの部屋で補てんすることができるという点にあります。

たとえ一つの部屋で空室が発生したり、リフォームが発生したとしてもまだほかの部屋があるのでそこでカバーできるんです。

 

もしもそのひと部屋でマイナスになっちゃったとしてもまだ他の部屋があるという安心感は区分所有マンションにはありません。

 

また、一棟買いの場合、部屋数が多くなればなるほど利回りも高くなります。

不動産投資においてキャッシュフローを得たいと思ったら『賃料×部屋数』という考え方が基本です。

だから単純にキャッシュフローを目的に不動産投資をやる場合には部屋数の多い物件を購入すればOKなのです。

そういった観点から見ると区分所有マンションというのは利回りが低くならざるを得ないんです。

なんせ、部屋数はひとつしかないのですから・・・

さらに一棟買いの場合は最後は「土地」が残ります。

どんなに建物がボロボロになったとしても建物を解体して更地にすることもできます。

更地にして売却すればハウス・メーカーなどは喜んで購入してくれるかもしれません。

区分所有にはそれができません。

区分所有の場合はどこまでいっても「コンクリートの箱」です。

区分所有マンションを何個も何十個もかき集めても土地が手に入るわけではないのです。

だからアパートの一棟買いに比べるとキャッシュフローの面からみてもキャピタルゲインの面からみても区分所有マンションへの投資というのはあまりおいしくないと言わざるを得ません。

 

その都度、その都度、銀行の審査をしなければならないのも面倒ですしね・・・

 

リスクを考えてはじめたはずの区分所有というやり方が実は一棟買いよりもはるかにリスキーであったりするのです。

意外に思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、リスクヘッジという観点から見た場合、一棟買いの方が区分所有よりもリスクヘッジが期待できたりします。

 

不動産賃貸経営は、長距離走です。

じっくりと根を張り、その場にとどまり、長い年月をかけて花を咲かせるようなビジネスです。

 

区分所有か、一棟買いかで迷ったときはじっくりと腰を落ち着けて冷静になって考えなければならないのです。

 

僕が一棟モノにこだわってやってきたのは『もしも地震や火事で建物がなくなっても、最終的には土地が残る』と思ったからです。

 

一棟アパートが建つくらいの土地って言ったらそれなりの大きさになります。

よって資産価値の面から見ても一棟モノっていいんです。

 

区分所有は個人的にはあまり好きではありません。

修繕積立金がキャッシュフローを悪くさせるからです。

 

それに実際に工事をやるときに、「修繕積立金が不足しているからもっと出してくれ」と管理組合に言われる可能性もゼロじゃありません。 

 

そして、区分所有ってある程度『数(ロット)』を増やさなきゃ賃貸経営としては安定しません。

10コも20コも増やすのって結構めんどくさいですよ。笑

 

一棟モノは銀行も喜ぶ 

広い土地の物件は銀行も喜びます。

銀行はほら、僕らよりもリスクを嫌うところがありますからね。

とても用心深いんです。

本社からOKをもらわなくちゃ、成績にも響きますし。

 

ざっくばらんな話、彼らは「広い土地(の抵当が)ほしいと思ってるフシがあります。 

つまり、僕らが一棟モノをやれば彼らのニーズも満たしてあげることです。 

だから広い土地の物件の方が俄然と彼らも気合が入る。

審査も通過しやすくなる。

 

・・・僕はそんな気がしてます。

お互い利害関係が一致してるんです。

商売は「持ちつ持たれつ」でいかなくちゃいけません。

 

僕がいつも『物事はでっかいスケールで考えた方がいい』と言うのはそういった理由もあるのです。

小さいスケールで考えてると、かえって儲からないこともある。

そうなると、かえってリスクに近づいてゆくことになります。

 

僕はずっと一棟モノにこだわってきたました。

その理由は家族を養う必要があったからです。

だから最初の段階から大きなスケールで考えなければいけなかったのです。

 

だから僕は最初から一棟モノにこだわり、スケールのデカイ取引をしてきました。

言うまでもなくリスクも大きかったですが、その代わりリターンも大きかった。

結果的にはそれが功を奏しました。

 

僕は最初からホームランを狙って打席に立ちました。

それは僕にとって良いことだったと思います。

 

とにかく一棟モノのいいところは銀行が味方になってくれるところです。
土地が広いと積算評価も高くなり、担保評価も高くなり、審査が通りやすくなります。

 

おまけに僕はボロ物件を好むため、恐ろしく売買価格が安い。

部屋数も20コも30コもあるので、利回りはかなり高くなります。 

おまけに土地も広いので、売却するときも高く売却しやすい。

 

一棟モノの不動産投資のメリットは『土地も同時に手に入る』ということです。

それは区分所有の物件にはないメリットです。 

 

 

まとめ 

主な公的な土地の評価額はこれらを参考にするといいです。

 

・路線価 → 国税庁

・公示地価 → 国土交通省

・固定資産税評価額 → 市町村

・基準地価 → 都道府県

 

 

ただし、これはあくまでも数字上の話。

実際に自分の目で確かめなければダメですよ!

 

評価額が高くても、日当たり、周辺環境、匂い、騒音、前面道路、etc・・・・いろんな角度から総合的に見なければいけません。 

「わーい、評価額が高いぞ!」「銀行も喜ぶぞ!」といった具合に安易に判断したら大変なことになりますからね〜。笑


 

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