サカモトハルキの哲学

経営者。投資家。不動産投資と株式投資やってます。5棟74室+月極P24台(2010年12月より法人化)。配当狙いの個別株投資。

本当は教えたくなかった! 担保評価が低い物件の時の融資はどうすれば通過できるのか?について

不動産投資を成功させるためにはまず何よりも先に『いい物件』を見つける必要があります。

いい物件を見つけることができなければ話にならないわけです。

世の中には星の数ほどの大家さんがいます。

不動産投資をやるということはその大家さんたちと競争しなければなりません。

どの大家さんも「いい物件」を探しています。

いい物件の獲得競争に勝つのは、容易なことではありません。

まず、その物件がいい物件なのかどうかを瞬時に見極める眼力が必要になります。

ほかの大家さんより有利に立ちたいのならばその物件がいい物件かどうかを瞬時に見極める能力がなければ話になりません。

そして、いい物件かどうかを見極めたら次に考えなければならないのは『銀行の融資』のことです。

銀行からきっちりお金を貸りられるかどうかということは不動産投資においてあまりにも大切なことです。

それは、もしかしたら、いい物件を見極める能力よりも大切なことかもしれません。

なぜならば、銀行からお金を借りることができなければ不動産投資は成立しないからです。

銀行からお金を借りることができなければ「ノウハウ」も「出口戦略」もあったものではありません! 

それ以前の問題で「スタートすらきることができない」ということになってしまうのです。

 

だから不動産投資をやる人間は「自分は銀行からお金を借りることができるのだろうか?」ということをしっかりと確認しておく必要があります。

不動産投資はお金持ちだけの特権ではありません。

だけど、少なくとも銀行からお金を借りることができなければ、話にならないのです。

 

そこの部分に関してだけは、明らかに一線が引かれています。

目次

 

アパートローンの審査を通過するために必要なこと

属性、信用力、プレゼンテーション能力、コミュニケーション能力、営業力、etc…

不動産投資をやる人間はとにかくありとあらゆるものを総動員してでも、どうにかこうにか銀行の審査を通過しなければなりません。

ましてや資産価値がないような状態の物件(ボロボロの状態であったり、入居率が悪い状態合)であった場合はなおさら銀行の方のウケは良くありません。

銀行としては当然リスクのことを考えますから、なるべく危険なものには手を出さないような力学が働きます。

そこを口説き落とせるかどうかが「カギ」なのです!

さて、銀行の人を口説き落とすためにはいったい僕たちはどんなことに注意すればいいのでしょうか? 

もちろんサングラスをかけて、アロハ・シャツを着て、サンダルを履いた人間に銀行はお金を貸したりしません。

ふんぞり返って目の前でタバコをふかすような人間にもお金を貸したりしません。

まずはきちんとした身なりをして第一印象を良くしなくてはなりません。

挨拶、名刺の出し方、受け答え方、etc…

社会人としての『一般常識』はきっちり身につけておく必要があります。

だから僕はサラリーマンを経験できてよかったと思っているのです。

 

確かにサラリーマンの世界というのはあまりカッコいい世界ではありません。

ホリエモンがスーツやネクタイを毛嫌いしていた気持ちはよく理解できます。

だけど、そうは言っても不動産投資をする場合は銀行から融資してもらわなければ話は前に進みません。

だから不動産投資をやる人間はきちんとした社会人としての常識を身につける必要があるのです。

Tシャツとジーンズ姿で融資担当者の元を訪れたら一発で落とされます! 

また、「これから不動産投資家をやっていこう!」というわけなのですから不動産のことをよく知っていなければいけません。

銀行の人から何を質問されても、「わかりません」「知りません」じゃ融資してもらうことは難しいでしょう。

不動産の知識もアパート経営が何たるかもわかっていないような人に銀行がお金を貸すわけがありません。

銀行の人は決してバカではありません。

「この人は、何もわかってない人だな」ということはちょっと話をすればすぐにわかります。

その他には、なんといっても『属性』が重要です! 

はっきり言ってサラリーマン大家・公務員大家の方が銀行の評価は高くなります。

僕みたいな専業大家は銀行の人は嫌がります。やっぱり『本業』がしっかりあって、不動産投資はあくまでも『副業』や『お小遣い稼ぎ』程度・・・・というのがいちばん銀行の人が喜びます。

勤めている会社はなるべく大手の方がいいでしょう。

年収も高い方がいいでしょう。

その他にも、強力な連帯保証人はいるのか、いないのか? 

提供できるような不動産はあるのか、ないのか?

いろんなことを細かくもチェックされちゃいます。

アパート・ローンの審査を通過するのは実はとっても大変なことなのです!

 

 

「いい物件」とはどのような物件のことをいうのか?

いい物件を見つけるためには不動産会社の担当者と仲良くなる必要があります。

ご存じのとおり、インターネットに出ている物件というのはもうすでにいろんな人のチェックを経た物件ばかりです。

言い換えるならば、ネットに出ている物件というのは『目の肥えた大家さんたちの御めがねにかなわなかった物件』ということになるのです。

でも、そういう物件だからといって全部ダメというわけではありません。

中には『磨けば光る物件』というのもあります。

いちばん大切なことはそのような磨けば光る物件をどうやって発見するのかということです。

そして、そこが勝負の分けれ目になります。

もしかしたら大規模修繕工事をして、お化粧をすればその物件は劇的なまでに蘇るかもしれません。

もしかしたら、管理会社を変更すれば入居率がUPするかもしれません。

もしかしたら、「ペット可」にして募集すればあっという間に満室になっちゃうかもしれません。

入居率が悪い物件だったとしても下を向く必要はないのです。

もしかしたら、入居率が悪いのは物件そのものに原因があるわけではないのかもしれないのです。

家賃を大幅に下げたり、ペット可にして募集したりして、こちらが工夫すれば、一気に入居率は改善されるかもしれないのです。

最初から「いい物件」なんてのはなかなかお目にかかれるものではありません。

だいたいにしてそのような「いい物件」ならば、どうして市場に売り出たりするでしょうか? 

市場に売りに出されているということはもうその時点で『何らかの理由がある』のです。

不動産投資をやる人間というのはそのことを肝に銘じておかなけれなりません。

「いい物件」をただ見つけてくるだけなら誰でもできます。

しかし、銀行は「いい物件」にお金を融資するわけではありません。

 

たとえ「いい物件」をテーブルに乗せたとしてもその申込者の属性が悪かったら、銀行はお金を融資してくれないのです。

不動産投資をやる人間は銀行からお金を借りなければその物件の所有者になることはできません。

もちろん、『キャッシュで買う』という方法がないわけではありませんが、何千万円という金額をポンッと出せる人なんて滅多いにいるものではありません。

また、レバレッジの観点からみてもそういうやり方はあまり賢いやり方とは言えません。

実は「いい物件」を見つけることよりも銀行からお金を借りる方が大変なのです。

でも、それをやらなきゃ不動産投資は成功しません。

 

不動産担保評価が低い物件のときはどうすればいいのか?

「磨けば光る物件」の場合の融資はさらに大変です…

磨けば光る物件ということは「今、現在は光っていない物件」ということでもあります。

その原石を融資担当者のところに持っていって「これは磨けば光る物件なんです! 理解して下さい!」と訴えてもなかなか理解してもらえないかもしれません。

よほど不動産の知識があり、アパート経営のことをよく知っている担当者なら別ですが…

しかし、そこをクリアしなければ不動産投資の成功はありません。

不動産投資をやる人間は決してバカではできません。

1棟、2棟ぐらいならできるかもしれません。

それ以上を銀行から融資してもらうとなると、なかなか大変です。

いろんなことを知ってなきゃいけないし、社会人としての常識も身につけておかなきゃいけないし、交渉能力、営業能力、プレゼンテーション能力も身につけておかなければなりません。

身なりもきちんとしておかなければいけませんし、ときにはユーモアのセンスも必要になります。

 

そう考えてみると、不動産投資というのはハードルが低そうに見えて、実は結構高いものなのかもしれませんね。