シンプルに。自由に。

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元不動産会社のサラリーマン。現在、北海道で5棟74室+月極Pの大家として活躍中🏠 2010年12月より法人化(8期目)🏢 ブログではお金、不動産投資、人生哲学、映画🎬や本📕のレビュー記事などを発信中。最近、株式投資もスタート💹 奥さんと中1小4男子と猫😺と自由にのんびり暮らしてまーす。

不動産価格が下落しても賃貸経営そのものには影響を受けない理由

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不動産の値動きというのは比較的ゆっくりしています。株やFXみたいに一夜にして大暴落!のようなことは、不動産の場合、あまり起こりません。…その辺りも僕が気に入ってるところです。

その代わり、バブルのときみたいに天井知らずに不動産価格が上がり続けるということもありません。やっぱりそこは不動産だけに『地に足のついた値動き』をします。

でも株やFXなんかの場合、下がるときも大きいけれど、上がるときは極端に上がったりなんかするときがあります。たとえば新商品が発表され、それが爆発的なヒット作品になったりなんかしたら、株の価値が何十倍にも、何百倍にもなったりするときがあります。

こういうことは不動産には起こりません。だから『短期間がガツンと儲けたい!』というマインドの方にとっては不動産はあまり魅力のない投資法かもしれません。不動産投資はあくまでもミドルリスク・ミドルリターン。短期間に売り抜いて、キャピタルゲインで儲けるような投資スタイルには馴染みません。

不動産投資は、のんびりしています。スポーツでたとえるのなら、マラソンです。決して、短距離走ではありません。アパートのオーナーになりたいと考えている人は、その辺りのことをきちんと理解しておかなければいけません。

このようなゆっくり・のんびり型の投資スタイルは、僕の性分に合っています。僕は一人っ子として育ったせいか、どちらかというとセカセカするのが嫌いです。多少、人より遅れたとしても、自分のペースで人生を歩んでいきたい!…と考えるタイプの人間です。

もしも不動産投資が株やFXみたいな『一夜にして大暴落するかもしれない…!』というタイプの投資だったら、たぶん僕はおっかなくて手を出せなかったと思います。「自分の買った株は大丈夫だろうか…」「もしかしたら、大暴落してるんじゃないだろうか…」と、心配で心配で夜も眠れなかったはずです。

それに対して不動産投資の場合、少なくとも『一夜にして大暴落』的な暴落といったようなものはありません。そこが僕にとっては非常に安心材料でしたし、僕みたいな臆病な投資家にとっては、これ以上ないメリットのように思えたのです!

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たとえ市場が大暴落したとしても、不動産投資の場合、すぐにその影響を受けない 

不動産価格が急激に下がることはあります。過去にも多々、不動産バブルがはじけ、多くの人がエライ目に遭ったことはあります。それでも株やFXのような落ち方ではないはずです。

不動産の価格の下落は、もうちょっと緩やかです。「明日、どうにかなってしまう!」という種類のモノではありません。そういったリスクは、ほとんどないと言ってもいいでしょう。

また不動産の価格が急激に下がったとしても、建物がいきなり崩壊してしまうわけでもありません。アパートに入居してくれてる入居者が全員が一斉に退居してしまうわけでもありません。

物件を見に行けば、そこには土地があり、建物があります。各部屋には人が住んでいて、毎月家賃を振り込んでくれます。たとえ市場が大暴落したとしても、アパートの大家はすぐさまその影響を受けるわけではないのです!

もちろん不動産価格が下がってしまったら、いろいろ困ることもあります。とくに売却を検討していたりなんかしたら、高く売れなくなってしまうわけですから、儲けの機会を失うことになってしまいます。

だけど、その不動産の売却を検討する時期というのは、いったい物件を所有しているあいだにどのくらい訪れるでしょうか? ほとんどない、と言ってもいいのではないでしょうか。不動産というのはそんなにそんなに売ったり・買ったりできるものではありません。いったん手に入れたら、しばらくのあいだは所有し続けるものなのです。

だから不動産のバブルがはじけて、市場における不動産の価格が下がったとしても、売却を検討している時期でなければ、「だから、どうしたの?」というスタンスでいられるのです。

…こういったことは株やFX、商品先物なんかの場合、ありません。株価が下がった、あるいは株が暴落したということは、すぐさま自分のフトコロを痛めることに直結します。それは僕にとって、すごく恐ろしいことのように思えます。同じ投資をやってる人間でありながら、僕はそういうものに投資してる人を見るといつも「よくやってるよなぁ…。」と思ってしまいます。僕なら絶対にできないことです。

過去にも、ブラック・マンデーであったり、サブプライム危機であったり、ユーロ危機であったり、etc…いろいろありましたよね? それらのほとんどは「一夜にして…」ということばかりでしたよね? そのことを考えただけでも、僕みたいな臆病者は怖気づいてしまうのです。


あなたは平気ですか? 自分の購入した銘柄が、明日には大暴落するかもしれない。大暴落してしまったら、大きな大きな損失を被るかもしれない。どうしよう……。僕はそんなふうに考えてしまうタイプの人間です。

こういう心配性の人間は、株やFXのような「紙の資産」への投資法は向いていません。不動産投資のような、ゆっくり・のんびり型の投資スタイルの方が向いています。

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不動産投資の場合、世の中がどんなに不景気になっても、もらえる家賃が下がることがない

不動産投資には株のように一夜にして大暴落することもない代わりに、一夜にして価格が急上昇するということもありません。でも株やFXの場合、ときどきものすごい勢いで価格が上がり、大儲けすることがあります。それは『紙の資産』のすごいことです。

さすがに不動産の場合、「一夜にして家賃が倍になった」とか、「一夜にして固定資産評価額が3倍になった」なんてことを起こりません。不動産投資はかなりスローペース何です。

入居者の方々からもらえる家賃は、賃貸借契約を結んでいるあいだ(通常は、2年間です)は、ずっと一定額です。5万円なら、5万円。3万円なら、3万円。どんなに日本経済が良くなって、バブルが起こったとしても、それを理由に家賃を上げるわけにはいきません。

その代わり、どんなに不景気になっても、もらえる家賃が下がることもありません。入居者が入居してくれているあいだは…。

だから、短期的にパッと利益を出したい!というタイプの人は不動産投資じゃない方がいいかもしれません。あまりにもスローペースで、それほど儲けを実感できないのが不動産投資です。

そういうのんびりとした投資スタイルが性に合わない人は、株やFX、先物取引なんかを選んだ方がいいかもしれません。どの投資にも一長一短があります。『すべてが完璧の投資』なんてものはこの世に存在しません。

僕は常日頃から思っていることなのですが、投資というのは投資自体が怖いわけではありません。怖いのは、その投資をやるプレーヤーです。投資家です。その投資家が、おかしな投資に手を出してしまったら、失敗します。

しかし、自分にあった投資を上手に賢くやることができたら、ハッピーな状況がやってきます。その投資対象が、不動産だろうが、株だろうが、投資信託だろうが、金だろうが、etc…。投資家自身の頭が冴えていて、自分にあった投資を見つけることができたのならば、何も恐れる必要はないと僕は思っています。

そういった意味においては、僕が選んだ不動産投資という投資は、僕の性分にすごく合った投資だと思っています。もちろん、不動産投資にだって負の側面はあります。突然、外壁が崩れ落ちるかもしれませんし、入居者が家賃を踏み倒して夜逃げしてしまうかもしれません。

でも、不動産投資のいいところは、ひとつひとつの出来事を冷静に、適切に処理していけば、必ず解決策が見つかる……ということです。

建物が壊れたのならば、修理をすれば解決しますし、入居者が出ていってしまったのなら、部屋をキレイにしてまた募集をかければいいだけの話です。その時点から、『またゼロからスタートすることができる。』というのは不動産投資のいいところです!


株やFXみたいはそういうわけにはいきません。大暴落してしまったら、最後。こちらの力ではどうすることもできません。すべて市場の力によって左右されてしまいます。それが「紙の資産」の恐ろしいところです。

僕にはとてもじゃないけど、そういう自分でコントロールすることができないようなものに投資する勇気はありません…。

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不動産価格が下落しても賃貸経営そのものには影響を受けない理由 

株式投資などをやってる人がなぜ株価を気にするのかといえば、自分の買った株が自分が買ったときよりも低くなってしまい、損失を抱えることになるのを恐れているからです。

たとえ配当や株主優待といったインカムゲイン目的に株式投資をやっている人であっても、もしもその企業の大幅に下落したりなんかした場合は減配や配当停止や優待の停止などになる可能性も高い。多くの紙の資産に投資している投資家が恐れていることはこれです。

ところが投資の対象が株や投資信託といった紙の資産ではなく、不動産に変わった場合、話はまったく違ったことになります。不動産価格も波のように変化します。株価のように激しい変化ではなく、ゆるやかなものだったとしても、不動産価格だってそのときの経済情勢によって変わります。

株式投資をやってる人は不動産投資も同列にとらえている人が多いので、「不動産価格が変動すれば、キャッシュフローにも影響がある」と考えている人も多いのですが、実はまったくそんなことありません。

現在、日経平均株価は2万円ですが、これがもしも1万円になっても、7,000円になっても、ぼくが入居者さんからいただく家賃は変化しません。「日経が下がったから家賃が下がる」というわけではないのです。

その代わり、もしも株価が3万円になっても、3万5千円になっても入居者さんからいただく家賃が増えるわけでもありません。この辺が不動産投資という投資法のおもしろいところです。

「日経平均株価が契約時の半分になったから、来月の家賃も半分になります」ということではないのです。

だから賃貸経営というのは比較的安定しているのです。ぼくがインカムゲインを目的に投資法のなかで不動産投資がいちばん安定していると思っています。

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