不動産投資をやろうと思ったときに、僕たちはまず不動産屋さんにコンタクトをとります。そして、その不動産屋さんを通じて、いろいろな物件を紹介してもらうわけです。
不動産投資をやろうという人にとって、不動産屋さんというのは、最初に関わり合いになる存在になるわけです。…まあ、言ってみれば『親』みたいなものです。
ヒヨコは生まれてすぐに目にしたものを勝手に親だと思い込み、おもちゃの後も追っかけて歩く…というのはとても有名な話です。その姿はとても可愛らしく、微笑ましいものです。しかし、不動産投資の場合は、そんな「可愛らしい」だの「微笑ましい」だのと言ってる場合ではありません！
皆さんに、ぜひとも知っておいてもらいたいのは、不動産屋さんは物件のことを何から何まで知り尽くしているわけではない！…ということです。
不動産屋さんの言うことを100%信頼し、鵜呑みにするのは危険です。ヒヨコみたいに、後をついていくだけではダメなのです。ヒヨコの話は笑い話で済みますが、不動産投資の場合は笑い話では済みません。
不動産屋さんも人間です。何かを間違うこともあるし、何かを見落とすことだってあります。そして、彼らの立場は、あくまでも『仲介』という立場です。彼らだって、自分が取り扱う物件のことを完璧に把握しているわけではないのです。
…僕たち物件を購入する立場の人間は、そのことをきちんと認識しておく必要があるのです。
目次
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悪い物件を購入してしまったとしても、不動産屋のせいにすることはできない
不動産取引は基本的には、『自己責任』です。だから物件を購入してしまったあとに、文句を言っても、ダメなのです。まあ、瑕疵担保責任だとか、訴訟だとか、損害賠償だとか、いろいろな個々のケースはあるでしょう。だけど、願わくば、そんなめんどくさいことに巻き込まれたくはありませんよね？
じゃあ、最初からモメそうな不動産取引はしないことです。トラブルになりそうな物件には、手を出さないことです。不動産投資でいえば、もしも物件を購入したあとに部屋が全然決まらなかったとしても、そのことについてこちらは不動産屋さんに文句を言うことはできないのです！
愚痴を言ったり、相談をしたりすることはできるかもしれません。だけど、「何とかしろ！」「なかったことにしろ！」と、不動産屋さんに迫ってもダメなのです。「その物件を購入します！」と言って、契約書に印鑑をついたのは、他ならぬあなたなのです。
後になってから、空室が埋まらないからといって不動産屋さんに文句を言うのは、お門違いなのです。買ったのは、『あなた』なのですから…。
売買契約を結ぶ前に、不動産屋さんがどんなにその物件のことを褒めちぎったとしても、そんなことは関係ありません。それから、不動産屋さんが物件の悪いところを全然、言わなかったとしても、やっぱり不動産屋さんには責任はありません。
まあ、僕だったら、後からお客さんとモメるのが嫌なので、最初に物件の悪いところをきちんと説明しちゃいます。だけど、それはあくまでも僕のやり方です。仲介料が欲しいがために、物件の悪いところをお客さんに言わない営業マンはたくさんいます。…何もそれは珍しいことではありません。
だけど、言わなかったからと言って、営業マンを責めるのはお門違いです。その物件の悪いところを見抜けなかったあなたにも問題があるのです。
また、アパートは『物』です。物である以上、破損したり、故障したり、劣化したりすることはよくあります。不動産屋さんは、建築のプロではありません。だから、物の痛み具体や、建物の劣化具合なんかを正確に把握できない場合だって、十分に考えられるのです。
不動産取引をする時には、そういったことも踏まえておかなければいけないのです。もちろん、「宅建業法」という法律がありますので、不動産屋さんは嘘を言ったり、テキトーなことを言ったりすることはできません。
よっぽど悪質な場合には、不動産屋さんが損害賠償を負うケースもあるでしょう。だけど、そんなケースは稀です。基本的には、不動産取引は自己責任であり、誰のせいにもできないものなのです。どんなに入念にチェック・調査したとしても、人間がやることに『完璧』はありません。どこかで必ずミスをしたり、思い違いをしたりすることなんて、よくあることなのです。
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不動産屋さんに言われた通りにするのではなく、「自分の目」で確かめ、判断しよう！
どんなに担当者が「大丈夫です」「いい物件です」といったようなことを言ったからといって、それが100%正しいわけではありません。それは、あくまでもその担当者の主観でしかありません。
やっぱり、その物件が『本当にいい物件なのかどうか』を決めるのは、あなた自身なのです。自分の目で確かめるしかないのです。自分で判断するしかないのです。
もしも自分ひとりで判断がつかないのならば、誰かに相談するなり、いろいろと方法はあるはずです。いちばん大切なことは、『不動産屋さんの言うことを盲信しない』ということです。
何千万円も、何億円もする買い物です。念には念を入れて、もっと用心深く、もっと慎重にやってもいいはずなのです。不動産屋さんの話は、あくまでもひとつの判断材料に過ぎません。
決めるのは、あなた自身なのです。それは「不動産業者さんのことを信用しない」ということではありません。自分で判断する癖をつけるということです。そうすれば、だんだんと目利きができるようになります。
いい物件かどうかの判断が自分で出来るようになるのです。いつまでも不動産屋さんの言うことに頼ってばかりいたら、いつまで経っても成長はしません！
『レントロール（賃料表）』はかなり甘い数字です。
— サカモトハルキ (@sakamoto1haruki) November 21, 2019
必ず契約日も確認すること。
もし長期入居者がいた場合は『もしも今、退居したらどのくらいで貸せるか？』という目線で計算した方がいいよ
当たり前だけど家賃というのは物件が古くなるにつれて減額してゆくものだからね。https://t.co/EQAfYRN33L
レントロールを見て入居率が極端に低い物件は原因を追求しましょう。
— サカモトハルキ (@sakamoto1haruki) November 21, 2019
・相場に比べて家賃が高い
・原状回復工事をしていない部屋ある
そういう理由ならば問題なし
むしろ空室が多いことを理由に価格交渉ができます。
でも理由が不良入居者とか迷惑住人とかだったら、その物件はやめた方がいいです。