TOMOYAの不動産投資術

これまでに僕が実践して学んできた不動産投資に関するノウハウを発信しているブログです。

本や雑誌には書かれていない大家さんが備えておくべき資質とは?

不動産投資はちょっとしたブームになっていて、ビジネス雑誌などでもしょっちゅう特集記事が組まれています。 だけど僕はそういう記事を読んでいつも違和感を感じています。 何か肝心なことが抜け落ちているような気がしているのです。 その「肝心なこと」と…

僕は不動産投資はサラリーマンこそやるべきだと思っています。

「サラリーマンだから不動産投資なんかできっこない」と言う人がいます。 でも僕は逆に「サラリーマンだからこそ不動産投資をやるべきだ」「サラリーマンの方が不動産投資を有利に進めることができる」と思っています。 どうも世間では不動産投資というのは…

景気が良い時期は不動産の購入は控えるべきだと思う理由についてお話しします。

不動産価格の値動きは、株価の値動きのように激しくはない。 それでも不動産価格がまったく変動しないわけではない。 やはり実体経済の動きに連動する形で(株価の動きよりもゆっくりではあるけれど)不動産価格も変化する。 不動産投資は株式投資ほど焦る必…

不動産投資に参入するのは不動産価格のピークを過ぎてからでも全然遅くない理由

お金持ちはやっぱり頭の良い人たちだ。 自分のお金を守るために、必死になって色々な方法や防御策を考える。 しかし、お金持ちではない人たちはこういう好況期には不動産投資に参入しない方がいいだろう。 不動産価格があまりにも高すぎるからです。 不動産…

不動産投資の経費の取り扱いで気をつけるポイント

不動産投資を成功させるためには税金をコントロールする術を身につける必要があります。 節税対策をおろそかにしているとせっかくアパートが満室になり、大きな家賃収入を得てもそのほとんどが税金として持っていかれた・・なんてことにもなりかねません。 …

退去時の「敷金」に関することでモメない方法

部屋の退去でモメるケースの中で、契約書に「自然損耗分は借家人負担」というふうに特約を書いてたりすることが原因の場合があります。 でもこれは無効です。 これは判例もあります。 「契約書にサインと印鑑をもらっていれば何でもOK」とばかりに勝手に解釈…

退去時の原状回復の基本ルールはどうなっているのかについて

不動産投資をやる人は退居時になるべく借家人とモメないように注意しなければなりません。 むかしは立場的に貸主の方が強かったのですが、今はそうではありません。 なんでもかんでも「原状回復しろ!」と借家人に対して言えない時代になってきてることもし…

勤労所得と不労所得の根本的な違いについて

アパートのオーナーには圧倒的な自由な時間が与えられているのです。 これが不労所得というものの最大の魅力です。 それは労働することによって得られる勤労所得とはまったく違うものなのです。 給与所得は働かなければ手にすることのできない所得です。 そ…

いい物件を取得できるかどうかは運やタイミングによって決まるところがある

www.youtube.com いい物件との出会いは(僕の経験から言えば)、ほとんど『運』や『タイミング』によって決まります。 努力をしたからいい物件が取得できるわけではない。 どちらかといえば、運とかタイミングといった、自分の力ではどうすることもできない…

「不動産投資をやってみたい」と考えている人は物件選びには細心の注意を払う必要がある。

「どんな物件を取得したら成功するのか」 これは不動産投資をやるうえで一番気になるところだと思います。 しかしながら、そんなに重要な問題なのに不動産投資をやりはじめた初心者に限って「良くない物件」を選びがち。 それはなぜなのか。 そして、それを…

住宅ローンとアパートローンはどちらが早く返済した方がいいのかについて

住宅ローンと不動産投資ローンはなるべく早く返済し終わった方がいいんだろうかと悩んでいませんか? そんな人のために住宅ローンは早く返済した方が良くて、不動産投資は早く返済する必要がない理由について解説します。

不動産投資はギャンブルなんかではなくきちんとしたビジネスであると僕が思ってる理由

世間では不動産投資に対する風当たりがますます強まっています。 むかしから「不動産投資だけはやめとけ」と僕自身もずっと言われ続けてきましたし、今もいろんな人から言われます。 でも僕は今のところ不動産投資をやめるつもりはありません。 確かに大変だ…

本物の資産」を持てば市場の動きに人生が左右されることはなく安心して生きることができる。

ビル・ゲイツはマイクロソフトという資産。 ジェフ・ベソスはAmazonという資産。 孫正義さんはソフトバンクという資産。 うちの近所の常に大行列のたい焼き屋のオヤジは繁盛してるお店という資産を持っています。

不動産賃貸経営で失敗しないためにもある程度の規模(スケール・メリット)が必要という話

賃貸経営を安定的なものにするためには何が必要なんだろうと悩んでいませんか? 本記事ではそんな人のために長年、賃貸経営をしている僕が考えるアパート経営を安定させる方法について解説しています。 「不動産投資を成功させるためにはどうしたらいいのか…

不動産投資においてどんな間取りの物件を選べばいいのか問題について僕の思うところ。

収益物件を購入しようとする際に、結構頭を悩ますのが部屋の間取りのタイプです。 1R、1K、1DK、 1LDK、2DK、2LDK、3DK、3LDK、etc・・・ 部屋の間取りには実にいろいろなタイプがあります。そのなかで僕はなるべく『1DK~1LDK』の間取りにこだわって物件を…

『借金』は素晴らしい場所へ運んでくれる不思議な乗り物のようなもの

僕は今、専業大家として家賃収入を得て暮らしています。 専業大家になる前は不動産会社で営業マンとして働いていました。 賃貸営業という仕事のおもしろいところはいろいろな人と出会えるところです。 部屋探しに来る人もおもしろいのですが、部屋を貸す側の…

レッド・オーシャンでは勝負するな! 投資では「みんながやってるから」という理由で行列に並ばない方がいいという話

うちの会社は現在、5棟74部屋+月極駐車場24台を運営しています。 少し前までは10棟110部屋ぐらいまでふくれ上がっていましたが、ここ数年の不動産価格の異常とも思える高騰ぶりを見ていくつかの物件を高値で売り抜くことに成功しました。 はっきり言ってび…

僕が「ただ持ってるだけでおカネが入ってくる」という酪農家スタイルの投資が好きな理由

不動産投資には他の投資にはないメリットが山のように存在しています。 だから僕はわざわざ不動産会社に転職し、そこで修行を積んだのです。 不動産のことを学ぼうと思って・・ そのおかげで僕はいくつかの物件のオーナーになることができたし、その物件たち…

流行りの投資には気をつけろ! 借入金利の低さだけで不動産投資に飛びついてはいけない理由

不動産投資をやるにあたって、『銀行融資』というのは非常に重要で、なおかつ厄介な関門です。 でも銀行の審査がすんなり通って低い金利で融資してくれるとなったとしても決して安心してはいけません。 いま、巷では『不動産投資はイールドギャップさえしっ…

『レバレッジ』という魔法を使えば、弱い人間でも強者に勝つことができる。

僕は37歳のときにそれまで勤めていた会社を辞め、自分で事業をスタートさせました。 2010年の暮れの話です。 勤め人を卒業していちばん良かったなぁと思うことは何と言っても自由な時間を持てるようになったことです。 社会に出て働くようになると、自分の時…

不動産投資をやるうえで『大規模修繕工事』というものをどのように考えておけばいいのかについて。

不動産投資は物件が商売道具になりますので、当然その大事にメンテナンスをしてあげなければいけません。 でもそのメンテナンスにはおカネがかかります。 ちょこっとした修繕工事程度でしたら大した額にはなりませんが、大規模修繕工事ともなれば大事になり…

自分のお金ではなく『他人のお金』を使って儲けることができる不動産投資のスゴさについて。

// 株式投資というのは基本的に自分のお金(自己資金)で勝負しなきゃいけないものです。 それに対して不動産投資というのは他人のお金(銀行借入)を使って勝負することができるユニークな投資法です。 もちろん多少は自己資金(頭金)を用意しなければいけ…

『借金』というものを上手に使いこなす術を身につければおカネの問題はやがて解説する。

借金には大きく分けてこの2種類の借金があります。 ① 自分のフトコロに利益をもたらしてくれる借金 ② 自分のフトコロに利益をもたらさない借金 自分が住むための家をローンで購入しても自分のフトコロには一銭も入ってきません。 その購入した家を誰かに貸…

不動産投資物件を選ぶ際には何よりも『立地』を重要視しなければいけない理由とは?

不動産投資には3つのステージがあります。 ① 購入時 ② 保有時 ③ 売却時 この3つのうち最も重要なのは①の購入時です。 つまり、どんな物件を取得するのかということです。 逆に言えば、ここさえ間違えなければ②と③もうまくいきます。 ここを間違えると②も③も…

僕がキャピタルゲインよりもインカムゲインを好む理由について。

投資に興味がある人で「長期投資」という言葉にグッと来るタイプの人こそ不動産投資が向いているんだけど、なぜか長期投資が好きな人のあいだでは不動産投資は人気がない・・・・ どういうわけか、安定志向・長期志向の人は不動産投資が大嫌いです。 キケン…

なぜ僕は自主管理ではなくて管理会社に物件の管理をまかせるのかについて。

アパート経営は物件を取得すれば「はい、それでおしまい」というわけではありません。 というか、物件を手に入れることは比較的簡単です。 条件が整い、銀行の審査さえ通過すれば誰でも購入することができます。 でもいちばんむずかしく、厄介なのは物件を取…

不動産投資が危険なのではなく不動産投資をやろうとする人がいちばん危険という話

最近、不動産投資に逆風が吹きはじめてきたように感じています。 「不動産投資は儲からない」「賃貸経営は儲からない」という声もオンライン、オフライン問わずあちこちから聞こえてきます。 僕は不動産投資に投資すれば誰でもカンタンに儲かるというわけじ…

営業マンと良好な関係を築くことが不動産投資を成功させるうえで非常に重要という話

「不動産投資をやってみたい」「アパート経営をやってみたい」という人は世の中にたくさんいます。 だけど初心者の人が不動産会社に電話をしたとしても、最初のうちはなかなかまともに相手にしてもらえません。 最初の頃というのはどうしても警戒されるもの…

お金を得ることとお金を稼ぐことはまったく違うという話

人は実にいろんなことで悩んでいます。 でも突き詰めて考えてゆくと、そこには必ず『お金の問題』というものが横たわっています。 お金が悩みを引き起こし、すべての悩みの源であると言っても過言ではありません。 仕事の悩み、人間関係の悩み、恋愛の悩み、…

『法人成り』は不動産投資を本格的にやりたいと考えてる人にとってかなり重要という話

// ブログをご覧になられてる方のなかには 不動産投資に興味があって、ゆくゆくは法人名義で物件を取得していきたいけど・・・ということでモヤモヤしていらっしゃる方も多いと思います。 今回の記事はそんな人にとって参考になるんじゃないかなと思います。…