客付してくれた不動産業者に払う『広告料』についての僕の考え方

部屋が決まることはうれしいことなんですが、部屋が決まったら決まったで、大家さんが負担しなきゃいけないものがあります。それが客付けをしてくれた業者さんに払わなきゃいけない、『広告料（AD）』です。

この広告料は、アパート経営の収益をモロに圧迫します。特に賃貸激戦区でアパート経営をする場合には、ほかのアパートとの差別化を図るために、それなりの負担を強いられます。

だけど、広告料をなしにしてしまったら、業者さんは動いてくれませんので、大家さんはみんな渋々、広告料を業者に払っているのです。

今回の記事はその広告料について、僕の経験談も含めながら、いろいろと解説してみたいと思います。

目次

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都会でアパート経営をやる場合に、考えておかなければいけないこととは？

広告料のことを考えるときに、大家さんは次の2つのことを考えなければなりません。

1. 広告料は業者さんに何ヵ月分支払うのか？　
2. 広告料を支払うことによって、会社の収益はどのくらい圧迫されるのか？

うちの会社は札幌と函館にそれぞれに賃貸物件を所有しています。一方は「都会」であり、もう一方は「地方」です。都会と地方では、業者さんに払う広告料の慣習がまったく違います。

札幌の場合は、3ヶ月分を出すのが普通になってきています。「え？　なんでそんなに出さなきゃいけないの？」とびっくりされる方もいらっしゃるかもしれません。

だけど、札幌は日本屈指の賃貸激戦区です。どんどん人口が増えつづけていることはいいことなのですが、その分競争率も上がっています。…やっぱりみんな考えることは一緒なのです。人が集まってきているところで商売をすれば、儲かるはずだ！…それがたくさんの不動産投資の人がこの街で物件を探そうとする理由です。

広告料を3ヶ月も必要なのには、それなりの事情というものがあるのです。「人が多い」ということは、それだけ『ライバルも多い』ということになるのです。 

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頭のなかでぼんやり考えるだけではなく、どのくらいの負担になるのか実際に計算してみる

札幌に進出する前、僕は散々、いろいろな人から「札幌の賃貸は競争が激しいよ」という話は聞かされていました。

「都会は田舎と違ってシビアだよ」「都会は君が思ってるほど儲からないよ」「都会の競争の激しさは、田舎の比じゃないよ」「都会でのアパート経営は、甘くないよ」…etc。

だから、ある程度は僕も覚悟していました。「広告料3ヶ月が必要だ」と札幌の不動産会社に言われても、それほど驚きませんでした。そのときには、ただぼんやり「ふーん、そんなもんかなぁ…」という程度でした。

だけど、実際に自分のフトコロから3ヶ月分の広告料が出ていくようになると、その大変さを痛感するようになりました。なんでもそうですが、頭の中だけで考えることと、実際に体験することとは全然違うものなのです。

頭の中だけで、漠然と考えているだけでは見えないこともあるのです。

札幌でのアパート経営をスタートさせ、実際に3ヶ月分の広告料を業者に払うようになり、「…おいおい、こりゃ、思ってたよりはるかに大変だな」ということがようやくわかりました。

入居者が何年にもわたって入居してくれるなら、まだいいでしょう。しかし、なかには半年で退居してしまう人もいます。そうなると、ほとんど儲けはありません。

札幌のような賃貸激戦区で勝負する場合、きちんとそのあたりの事情も把握しておく必要があります。美しいバラには棘があるものです。「人が集まってきている」「盛り上がっている街」というだけで、安易に飛びついて後悔しないように気をつけなければいけません！ 

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都会と地方、それぞれメリットとデメリットをしっかり把握しておく

僕は不動産会社に勤務していました。だから、広告料を欲しがる業者さんの気持ちもよくわかります。営業マンはそれぞれ厳しいノルマを抱えて、毎日働いています。もしもお客さんに物件を紹介する際に…

1. 広告料が3ヶ月出る物件
2. 広告料が1ヵ月しか出ない物件

…の2つの物件があった場合、営業成績のことを考えれば「広告料が3ヶ月出る物件」の方をついついお客さんに勧めてしまうことでしょう。

営業マンというのはノルマを達成することを何よりも優先させるものなのです。たとえ「広告料が3ヶ月出る物件」の方が、「広告料が1ヶ月しか出ない物件」よりもグレードが落ちるとしても、広告料欲しさに「広告料が3ヶ月出る物件」のみをお客さん紹介するなんてことは、よくあることです。

…このような現状が「いいことである。」とは僕も思っていません。いろいろ問題があると思っています。だけど、いろいろな事情が重なり、そのような慣習になっているということも理解できます。だから、ジレンマなのです。

「じゃあ、都会を捨てて、地方だけに絞ってアパート経営をするのか？」と聞かれても、返答に困ってしまいます。だから僕はいつもバランスを大切にして、都会と地方どちらかに偏りすぎないように注意しています。

「都会と地方、どっちにもメリットも、デメリットもあるんだ」ということを常に意識するようにしています。「これから都会で不動産投資をやっていくぞ！」という野心を抱いている人は、このことをしっかりと頭に入れておくようにしましょう！