サカモトハルキの哲学

経営者。投資家。詩人(?) 不動産投資と株式投資やってます。趣味で詩も書いてます。5棟74室+月極P24台(2010年12月より法人化)。配当狙いの個別株投資。

「不動産投資=借金地獄」というイメージを抱く人は人生逆転のチャンスをフイにしているという話

不動産投資の最大の難関は最初にやってきます。

それは『銀行の融資』です。

 

この関門をクリアしなければ話は何もはじまりません。

 

一軒家とか区分所有といった小さな金額の場合は割とすんなり突破できると思います。

ところがアパートのような比較的大ぶりな不動産ともなれば銀行のほうも身構えます。

ましてや、二棟目ともなれば借入総額がかなり大きくなってしまいますので、かなり厳しく見られると思います。

 

それでも前に進みたい人。

それでも何棟も物件を所有するアパートのオーナーになりたい人。

 

そういう人はあらかじめ次にあげる策を講じておく必要があります。

 

f:id:orange345:20191109062753p:plain

 

① 属性を良くしておく

② 自己資金を多く用意しておく

③ 共同担保に提供できるものを用意しておく

④ 強い連帯保証人を用意しておく

⑤ とにかく実績をつくっておく

⑥ 積算価格の高い物件を持っていく

⑦ 利回りの高い物件を持っていく

 

 

すべてを完璧にすることは不可能だとは思いますが、まったく何も準備していないのにお金だけ貸してくれと言われても銀行のほうも困ってしまいます。

 

不動産投資は銀行の力を借りなければ成立しない投資ビジネスです。

彼らに「この人なら貸してもいいかも」とその気になってもらわなきゃいけないのです。

 

やっぱり商売をやるとなった以上、『覚悟』が必要なのです。

命がけです。

そんなに簡単な話じゃないのです。

 

連帯保証人も頼みたくない、共同担保を提供するのも嫌だ、属性も良くない・・・・そんな状態なら商売人にならない方がマシです。

大人しくサラリーマンをしていましょう。

 

極端なことを言えば、不動産投資をやるということは自己破産することを覚悟で臨まなければいけないのです。

だって、商売ってそういうものだから。

遊びじゃないんです。

 

商売でメシを食っていくっていうのは簡単なことではないのです。

今もむかしも、そこには「巨大なリスク」というものが存在しているんです。

そんなに簡単なものだったらみんなやって大儲けしてるはずです。

 

それは松下幸之助さんやトーマス・エジソン、スティーブ・ジョブズが通ってきた道を同じ道をたどるということなのです。

規模やスケールはまったく違うけど、やってることは一緒です。

 

『ビジネス(商売)の世界』っていうのはサラリーマンや公務員の世界とはまったく違う世界なのです。

だから学校ではそのことを子供たちに教えないんです。

 

だって学校の先生はビジネス(商売)の世界の人じゃないから。

その世界について何ひとつ知らないから。

 

お客さんからお金をいただくというのがどういうことで、それがどれだけむずかしいことで、そこにはどれほど大きなリスクが伴うか・・・・なんて学校の先生がわかるはずがない。 

教育大学を卒業して、一回も社会に出てもまれた経験もなく、そのまんま学校という閉じた空間に身をおいた人ですから。

理解していないものを子供たちに教えてあげることはできないのです。

 

 

f:id:orange345:20191124170005p:plain
 

ちょっと話は変わりますが、今、ちまたでiDeCo やNiSAとか、つみたてNISAといったようなものが流行ってますよね。

僕はなぜ今、そういうものが人気なのかわかるような気がするんです。

 

そっちの方が『簡単』で『手っ取り早い』からです。

 

ああいうものも僕らが属しているビジネス(商売)の世界とはかけ離れたものです。

だからみんな飛びついているんです。

 

銀行から借金をしなくてもいいし、誰かと交渉したりする必要もない。

入居者とトラブルになったり、台風などの自然災害に頭を悩まされることもない。

 

とてもラクチンです。

 

でも僕はその「ラクチン」を受け取る代わりに差し出さなきゃならない『代償』もいっぱいあると思っています。

今はアメリカの株価も日本の株価も高いので、そのことに気づいてる人は少ないと思います。

だからこんなに群がっているんです。

 

でも市場はそんなに甘くないと僕は思います。

そんなにイージーに儲けられるほどカンタンじゃないと思います。

 

そういったものはカンタンにはじめられるし、寝っ転がりながらスマホで売り買いができて確かに便利だと思います。

「ほったらかし」という言葉どおり、毎月積立投資をしているだけの人はなおさら何もしなくてもいい。

ただただ株式市場が上昇してゆくのを祈っていれば、それで済みます。

 

だけど、そこには大きな落とし穴があると僕は思っています。

その落とし穴を具体的な言葉にするのはカンタンなことではありません。

 

とにかく「世の中、そんなに甘くない」ということです。

そんなにカンタンに儲けられるなら、この世の中から貧困問題なんかあっという間になくなってしまいます。

 

今、流行りのこういった投資法はおそらく株式市場の崩壊といっしょに崩壊してゆくと思います。

そして、「結局、業者と政府に手数料と税金を払っただけで終わった」という事になると思います。 

 

たとえ何十年も積立していたとしても、最終的にはそんなに儲からないと僕は確信しています。

複利のパワーで雪だるま式に利益が積み上がってゆくというのは、『幻想』だと思います。

 

なぜならそれはビジネスでも、商売でも、投資でもないからです。

 

それは『投機』です。

もっとはっきり言えば『バクチ』です!

 

「30年後には株価は今よりも9%以上高くなっているはずだ」というものにお金を突っ込むということは僕に言わせればバクチ以外の何ものでもありません。

 

それは松下幸之助さんやエジソン、ビル・ゲイツなんかがやってきたこととはまるっきり違うことです。

 

 

f:id:orange345:20191124164448p:plain

 

 

投資というのは僕らの思い通りにはなかなかいかないものです。

市場を相手にしてそこで利益をあげるということは実はものすごくむずかしいことなんです。

 

投資とビジネス(商売)というのは似て非なるものです。

松下幸之助さんや本田宗一郎さん、スティーブ・ジョブズやトーマス・エジソンは投資家ではありませんでした。

彼らは投資によって儲けたわけじゃない。

 

彼らは『商売』をやって儲けたんです。

『ビジネス』をやって儲けたんです。 

 

本気で投資からのリターンで自由になりたい!と思ってる人は、はまず投資家になる前に商売人にならなければなりません。

なぜならば、投資から大きなリターンを得るためにはある程度の『元金』が必要だからです。

 

サラリーマンをして真面目に働いて得た給料の中から投資にまわすお金を捻出しようとしてもなかなかむずかしいでしょう。

大企業に勤めていて年収が1,000万円を超えるようなハイスペックなら話は別ですが。

 

普通の人が大きな軍資金を貯めるためには何か人と違うことをやらなければなりません。

「塵も積もれば山となる」というチンケな発想ではいつまで経ってもまとまったお金はたまらないでしょう。

 

ホームランを打ちたかったら三振するリスクを背負って思いっきりバットを振らないと・・・ 

 

不動産投資は投資ではないと僕は思っています。

不動産投資はビジネス(商売)です。

不動産賃貸業という歴としたビジネス(商売)です。

 

投資家としてメシを食っていきたい

そのためにはある程度、まとまった軍資金がほしい

そのように考えている人は株式投資をはじめる前に不動産投資をはじめた方がいいでしょう。

 

株式投資をやってリターンを得るためには『元金』が必要だからです。

 

ところが、ほとんどの個人投資家はまず株式投資からやりはじめてしまう。

本来であるなら、自己資金を株や投資信託を買うために使うのではなく、不動産を購入するときの頭金に使えばいいのですが、そのような用途に使う人は極端に少ないのが現状です。

 

なぜか?

株式投資の方がカンタンにはじめられて、リスクが少ないと思っているからです。

 

不動産投資は「いい物件」を探す手間もかかりますし、銀行から借金をしなければなりません。

それに対して株式投資の場合はソファーに寝っ転がりながら手元操作だけで完結しちゃいます。

 

不動産投資よりも株式投資の方が人気がある理由もわかるような気がします。

 

だけど、それではいけないのです。

順序が逆なのです。

まず不動産投資をやってある程度まとまった資金をつくり、その資金を使って株式投資をすればいいのです。

 

もしも本気で投資によるリターンでセミ・リタイア、アーリー・リタイアしたいのであれば・・・

 

 

f:id:orange345:20191127090741p:plain


  

借金には「いい借金」と「悪い借金」があります。

でも多くの人は「借金は借金でしょう!」という認識しか持っていません。

 

そう誤解する人が多ければ多いほど僕は助かる。

これ以上、アパート経営に新規参入する人が増えたら大変なことになりますからね。笑

ただでさえも飽和状態なのに・・・

 

僕は借金を恐れません。

それは僕に自由と幸せをもたらしてくれる素晴らしい道具のような存在です。

僕はその道具を上手に使いこなすことによって自由と幸せを手に入れることができたのです。

 

また、融資を組む際の返済期間は『なるべく長い方がいい』と考えています。 

僕にとって何よりも大事なことは、

 

 

① 長期にわたって

② 安定した賃貸経営ができて

③ 毎月手残りがある状態に持ってゆく

 

 

ということです。

この状態を組み立てることができるんだったら多少の金利の高さや銀行のブランドなんかどうでもいいと思っています。 

それから『総支払額』なんてこともどうでもいいと思っています。 

 

不動産は高額です。

はっきり言って、アパート・ローンはそんなにカンタンに完済できるようなシロモノではありません。

 

だったら逆転の発想で「完済をあせる必要はないんじゃないの?」と僕は考えました。

不動産投資は商売です。

商売にとっていちばん大切なことは長期にわたって経営が安定することです。

借金を早く返すことが商売の本来の目的ではないはずです。

 

ビジネス(商売)と借金は切っても切れない関係です。

僕たちは死ぬまで借金とつきあってゆく覚悟を持たなければならないのです。

住宅ローンとは違うんです。

 

これ、なかなか理解されないんですけどね・・・

 

  

f:id:orange345:20191127090651p:plain


 

不動産投資では「銀行からお金を借りられるの?」が最重要事項。

だから『属性』が大事になってきます。

 

僕は若い人には『10年は勤めろ!』と説いている。 

散々、自由を語ってる僕がこんなことを言うのはヘンかもだけど、僕はイケハヤ氏みたいに勤め人を『否定』しません。

勤め人を『利用』します。

 

自由になるのはきっちり土台を固めて、大空へ飛び立ったあとの話ですよ。

それまでは『下積み期間』です。

 

ただ、いくらでも銀行から融資してもらえる高属性なのにアンチ不動産投資の人が多いのも事実。

 それは「勿体無いなぁ」「使えるリソースがあるのになぁ…」とは思います。

 

基本的に銀行は勤め人にしか融資しません。

本気で不動産投資をやりたいというのなら、石にかじりついてでも勤め人を辞めない方がいいと思います。

 

自由とかの話は「ある程度の段階」に達した後の話です。

いきなり自由になれる人なんていません。

 

はっきり言って、不動産投資は銀行からお金を借りられるかが最重要ポイントだと思います。

どんなにノウハウを蓄積しても銀行からノーと言われちゃったら話にならない。

 

極端な言い方をすれば、融資の審査が通るためだったら何でもする!ぐらいの意気込みがないとダメだと思います。

 

だって、これは商売だから。

ビジネスだから。

カッコ悪いだのプライドがどうのこうのなんて言ってられないのです。

 

だから僕も取引してたことあるけど、スタート当初はカッコつけないで『信金』でも全然いいと思います。

「信金と取引してるなんて、なんかカッコ悪い」なんて言ってられません。

 

商売やるんだからカッコ悪いとか言ってられないよ。

多少、金利は高いかもしれないけど、信金はいろいろ無理も効く。

融通も利く。

 

格好やメンツにこだわって、せっかくのチャンスをフイにしないようにしなければなりません。

 

不動産投資というのは完全に『本格的に事業をする』ということになる。

ある程度の規模までいったらもう後戻りはできない。

相当な覚悟が必要です。

 

さらに連帯保証人や場合によって自宅も担保に出せと要求されることもあります。 

それでも『前に進む』という判断をした人だけが辿り着ける場所っていうのがあるんです。

 

いい物件を見つけることは頑張ればできるかもしれません。

だけど、どんなにいい物件を見つけたとしても銀行の審査が通らなければ話にならないのです。

 

融資が断られたら、どんなに物件を買い増ししたくてもできないのです。

 

 

一般的には不動産価格が安くなる時期というのは融資って閉まる時期でもあります。

僕が利回りの高い収益物件を取得することができたのは、リーマンショックや東日本大震災の後の安い時期なんだけど、なぜか知らないけど審査が通ったんです。笑

 

いちばん最初は公庫

それから信金

その次に地銀

 

だんだん進化していきました。

最初は大きい銀行は相手にもしてくれないですよ。笑 

 

ただの普通のサラリーマンがハイスペックや地主の息子なんかと同じ土俵で闘うためには何か違うことをやらなければ!

「借金が怖い」なんて言ってちゃ、いつまで経っても飛躍することはできないと思いますよ。