サカモトハルキの哲学

経営者。投資家。詩人(?) 不動産投資と株式投資やってます。趣味で詩も書いてます。5棟74室+月極P24台(2010年12月より法人化)。配当狙いの個別株投資。

不動産投資は実は安定している!? 不動産オーナーが『賃貸借契約』によっていかに守られているかについて解説します!

「何か商売をやってみたいけど、事業をやって失敗するのが怖い」と思っていませんか?

 

僕が選んだ不動産投資というビジネスのスゴイところはスタートを切った段階でもうすでに翌月の売上が確定していることです。

よっぽどのことがない限り、入居者がゼロになるなんてことは起こりえません。
 

たとえば、そのアパートが10部屋あったとして、その10部屋の住人が購入した途端に一気に退居するなんてことは現実的にはありえないわけです。
 

部屋を引っ越すというのはそれなりにお金もかかりますし、労力もかかるもの。

だからその物件の所有者になった段階で、収入は確定しているようなものなのです。

そこが不動産投資のすごいところなのです。

 

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こんなことほかのビジネスでは考えられないことです。

ラーメン屋にしろ、学習塾にしろ、エステティックサロンにしろ、パン屋にしろ、美容室にしろ、etc、、、、

どこの世界に、「スタートした瞬間に、収入が確保している」なんて商売があるでしょうか?
 

みんな収入が安定せず、思ったように集客できないから苦労しているのです。
 

なぜこのようなことになるのかというと、不動産投資・アパート経営の売上に相当するものが『入居者の家賃』だからです。
 

普通、売上といえばお客さんが払ってくれるものです。

お客さんがたくさん集まれば、売上は高くなり、お客さんが少なければ、売上は低くなります。

 

要するに、すべてはお客さんが来るかどうかにかかっているのです。

「ふたを開けてみなければわからない」という世界なのです。
 

どんなにチラシを配ったとしても、どんなにいい場所にお店を構えたとしても、果たして本当にお客さんが来るのかどうかなんて誰にもわかりません。

確定されてはいないのです。
 

でも不動産投資の場合は最初からお客さん(入居者)がいる状態で物件を購入しますから、なんらかの理由によりこぞってみんなが退居でもしない限り、売上に相当する家賃は入ってきます。

確定されているのです。

 

賃貸借契約を結んでいますので部屋に入居している以上、入居者は家賃を払わなければなりません。

普通の商売には『契約』なんてものは存在しません。

でも僕が選んだアパート経営というビジネスには存在しています。
 

だから物件の所有者にさえなってしまえば、あとは家賃が入ってくるというわけなのです。

これは非常に大きな魅力です!

 

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お金がピンチになってきたら「買い物を控えよう」とか、「外食をやめよう」とか、節約する方法はいろいろあると思います。

不動産投資のスゴいところはそういう余地がないこと。 

 

「今月ピンチだから、家賃を半分してくれませんか?」というわけにはいかないのです。

なぜならそこに『契約』というものが介入しているからです。 

 

ラーメン屋には契約なんてものはありません。

お店に行くも行かないもお客さんが自由に決めることができます。

「必ず月に5回はラーメン屋に行ってラーメンを注文をしなければならない」なんてことはないのです。

 

ところが不動産賃貸業には「賃貸借契約」というものがあります。 

これがこの商売に安定をもたらせるのです。

 

どの入居者さんも必ずこの契約を取り交わします。

契約をせずに部屋に入居する人はまずいません。

 

この賃貸借契約は一般的には「2年」で契約します。

その2年間は貸主・借主双方で合意した家賃を払わなければならないのです。

たとえ入居者さんが勤めていた会社が倒産しても、リストラにあっても、払わなければなりません。

 

こういう「契約」というものが存在するビジネスは強いです。

 

だから不動産投資は他の投資法よりもボラティリティが少ないのです。

世間では「いちばんキケンな投資法」と思われてるようですが、実はいちばん安定している投資法なのです。

 

 

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gendai.ismedia.jp

 

 

また、不動産投資のスゴイところは世の中の経済状況にあまり左右されないというところです。

 

2018年の暮れにアメリカの株が暴落して、その煽りを受けて日経平均株価も大きく根を下げました。 

僕がやってる不動産投資はこういう暴落時にメリットを発揮します。

 

なぜなら家賃収入というのは市場の動きには連動していないからです。

 

これもやっぱり「賃貸借契約」というものによって守られていることになるのですが、株価が大暴落したとしても毎月の家賃には何ら影響が出ないのです。

 

「日経平均株価が1,000円安になったから、今月の家賃を5,000円値引きしてくれ」というわけにはいかないのです。

やっぱり入居者さんは賃貸借契約の内容どおりの家賃を振り込まなければなりません。

 

不動産オーナーにとってはそれは安心材料になるでしょう。

 

賃貸に住んで家賃を実際に払ってる人ならわかると思います。

2018年の暮れに株価が暴落したとき、毎月の家賃に変化ありましたか?

なかったですよね。

 

当たり前の話だけどね。笑

 

その代わり、株価が上がっても儲からない。

別に変化なし、です。

その代わり、株価が下がっても損もしません。

 

今後5年間、ずぅーっと株価が低迷したままだとしても家賃収入自体にはそれほど変化はありません。

不動産価格は株価と連動して動くかもしれないけれど、その物件を売却しないかぎり、不動産価格がどんなに変動しても賃貸経営自体には何も影響を及ぼさないのです。

 

「なんで??」って思うかもしれません。

不思議ですよね。

僕もとても不思議です。笑

 

すべてはみなさんがその部屋に入居するときにハンコをついた『賃貸借契約書』というものがキーなのです。

 

そこに「契約」というものがあるおかげで、僕ら不動産オーナーはとても助かっているのです。

 

「5万円払います」「3万円払います」と賃貸借契約を結んだから、みなさんはその決められた額を払わなきゃいけないのです。

そして、僕のフトコロにはその決められた額が入ってくる仕組みになっているのです。

 

そこに『市場の動き』は関係ないんです。

「投資」と名がついてるのに市場の動きの影響を受けないんです。

不思議でしょ?笑

 

 

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うちは属性のいい人をターゲットにしていません。

生活保護とか、学生とか、低所得の社会人といった人たち向けのアパートを所有し、その物件から家賃収入を得ています。

 

だから、うちのアパートに入居してくれてるお客さんはみんなダウがどうなろうが、日経平均がどうなろうが「知ったこっちゃない」という人たちがほとんどだと思います。

そういう人たちはマーケットの動きなんかとは縁もゆかりもない世界で生きています。

 

おそらく今回の暴落も知らないんじゃないかな。笑

下手したら、そのニュースすら観てない可能性すらある。

 

いや、そもそもの話、ニュースなんてものを見ないかも。

 

そういう人を相手にするって、大変だと思います?

いやいや、僕はかえって『安定をもたらしてくれる』と思ってますよ。