シンプルに。自由に。

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元不動産会社のサラリーマン。現在、北海道で5棟74室+月極Pの大家として活躍中🏠 2010年12月より法人化(8期目)🏢 ブログではお金、不動産投資、人生哲学、映画🎬や本📕のレビュー記事などを発信中。最近、株式投資もスタート💹 奥さんと中1小4男子と猫😺と自由にのんびり暮らしてまーす。

不動産投資について多くの人が誤解しているコト

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不動産投資というと、「怖い」というイメージがすっかり定着してしまった感がある。

 

でも本当に怖いのは不動産投資そのものではなく、自分で何をやっているのかわからないまま進んでしまうことだと僕は思っている。

 

確かに不動産は高額だ。

何千万円も、下手をしたら何億円も銀行から借金をしなければならない。

だから不安になる人の気持ちもよくわかる。

 

しかし実際に何年前から不動産投資をやってる僕に言わせれば、不動産投資というのはきちんとした物件さえ取得してしまえば全然怖くないものだ。

 

その物件選びさえ間違いなければ、むしろ他のどの投資法よりも安全で、安定的にインカムゲインを得ることができる。

 

僕が言ってるきちんとした物件というのは、空室になってもなるべく期間を空けずに部屋が決まるような物件だ。

 

お客さんのニーズを満たし、部屋探しをしている人から魅力的だと思われるような物件。

それさえ取得してしまえば、あとはこっちのものだ。

 

昨今の不動産投資ブームについて僕が思うこと

だけど、この物件の選定がいちばん大変だ。

それだけに物件選びをするときには慎重に、かつスピーディーに動かなければならないのだ。

 

「不動産であれば何でもいい」というわけにはいかないのである。

また、「数さえあれば何でもいい」というわけでもない。

 

きちんと十分な働きをしてくれる収益物件を取得しなければならないのだ。

ここが不動産投資の最大の山場になる!

 

ここ数年、うちの会社は(2010年に法人になりました)新しい収益物件を取得していない。

 

マイナス金利政策により、低金利で借りられるようになったことは百も承知。

本当はこういう金利が低い時期に銀行からお金を借りた方がいいのは言うまでもないことである。

 

なぜ僕が新規物件の取得に動き出さなかったか?

それはあまりにも不動産価格が高騰してしまい、投資に見合うような物件を探し出すことができなくなったからだ。

 

不動産価格も株価と同じように波のように変化する。

その時々の経済情勢に合わせて、高くなったり安くなったりするのだ。

 

もしも高い時期に物件を取得してしまったら、あまり儲からない取引になってしまう。

安い時期に物件を取得するからアパート経営というのは儲けを出すことができるのだ。

 

銀行のお墨付きと実際に儲けを出すことは違うこと

銀行はあまりそのようなことは気にしない。

積算価格さえしっかり銀行の査定基準をクリアしていれば、銀行は喜んでお金を貸す。

 

しかし、銀行の融資がおりたからといってその投資が成功するとは限らない。

銀行は自分のことしか考えていない。

 

僕らが儲かるかどうかよりも、自分たちが儲かるかとどうかの方を優先させる。

新しい建物で、立地条件のいい場所であれば積算価格は高くなる。

 

でも積算価格が高くなることと、収益物件として魅力的かどうかはまた別問題なのだ。

この辺りのことを誤解している人があまりにもたくさんいる。

 

銀行が低金利で貸し出すようになって、不動産価格はグングン上昇していった。

 

当たり前だ。

人気が高くなればなるほどモノの値段というのは高くなるものなのだ。

 

反対に、人気が低くなればなるほどモノの値段というのは低くなる。

だから不動産人気が加熱すればするほど、不動産価格は高騰してゆくのである。

 

そういう時に物件を取得してしまったらいったいどういうことが起こるだろう。

僕がここ数年、物件取得に動き出していないのはそういう理由からだ。

 

今、動き出したら、絶対に高いモノを買うハメになってしまう。

そうなったら、アパート経営で儲けを出すことは困難になってゆくだろう。

 

ここ数年、僕が新規物件を取得していない理由

逆に僕はここ数年、どんどん物件を売却していっている。

「今ならめっちゃ高く売れる!」ということが自明だったからだ。

 

だから札幌の物件をいくつか売却することに成功した。

どの物件も驚くほどの高値で売れた。

 

どの物件も僕が取得したときよりもはるかに高い値段で売れた。

 

信じられるだろうか!

取得してから何年も経つというのに、その取得したときの値段よりも高く売れたのである。

 

自動車で考えてみた場合、それがいかにスゴイことか想像できるだろう。

それだけ日本の不動産価格は現在、異常なことになっているのである。

 

そんなに高い値段で売れたということは、『そんなに高い値段で買った人がいた』ということである。

 

僕が取得したときよりも高い値段で買った人が僕よりもいいパフォーマンス(つまり儲けを出すこと)を発揮することは恐らくないだろう。

 

なぜなら入居者からもらう家賃というのは、よほどのことがない限り上げることができないからだ。

 

きっと、その取得者は苦労していることだろう。

下手したら、「失敗した・・・」と思っているかもしれない。

 

僕は冒頭に『怖いのは不動産投資という投資法ではない』と書いた。

 

そうなのだ。

不動産投資はいつも悪者扱いされるけれど、本当に怖いのは「自分で何をやっているかわからないまま不動産投資をはじめること(人)」なのである。