シンプルに。自由に。

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元不動産会社のサラリーマン。現在、北海道で5棟74室+月極Pの大家として活躍中🏠 2010年12月より法人化(8期目)🏢 ブログではお金、不動産投資、人生哲学、映画🎬や本📕のレビュー記事などを発信中。最近、株式投資もスタート💹 奥さんと中1小4男子と猫😺と自由にのんびり暮らしてまーす。

融資において、積算価格で判断する銀行は果たして正しいのか問題

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銀行は積算価格を気にする。

だから古い物件などへは融資したがらない。

その物件が「リーシングが比較的容易で、空室になってもすぐ決まる物件かどうか」よりも、土地の評価額がいくら? 建物の評価額がいくら?という方を優先する。

 

でも僕に言わせれば、それは商売でも、ビジネスでも何でもない。

ただの数学だ。

電卓叩くだけが商売じゃないのにね・・・

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銀行の判断が100%正しいわけじゃない

立地条件とか、需要とか数字に置き換えられない部分がアパート経営でももっとも重要なものになってくる。

 

資金繰りに行き詰まった大家さんの物件というのは、必ずしも古くてボロボロの物件というわけじゃないんだ。

 

どちらかといえば、「そこそこイイ物件」が多かったりもする。

 

それなのにどうして行き詰まってしまうのか・・・?

 

それは電卓叩きと商売とをごっちゃにしてしまったからだ。

数字には現れてこない、目に見えない部分に目を向けることができなかったからだ。

 

銀行は結局、条件に合致すればお金を貸すシステムだ。

ただ、その条件が『積算評価』『属性』というのはなかなかツライよね。

 

収益還元法で評価してくれる銀行員も中にはいるかもしれないけれど、すべての人が不動産投資に詳しいわけではない。

属性にある程度、こだわるのは理解できる。

いくら何でもフリーターやニートには億を超える貸付はできないだろう。

 

ただ「アパート経営で儲かる物件」と、「銀行が融資したい物件」というのに乖離は何とかしなければいけない。

 

でも、銀行の硬いアタマを柔らかくするのは容易なことじゃない。

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商売の成功は電卓からは見えてこない

つまり、何を言いたいのか?というと、融資は安定経営のお墨付きじゃないということだ。

 

銀行から融資のOKが出たからといって安心してはいけないということだ。

 

それはもしかしたら、銀行が電卓を叩き、積算価格の条件がクリアになっただけの話で、実際にその物件がオーナーにきちんと安定収入をもたらしてくれるかどうかは分からないのだ。



銀行が融資を見送った案件の中にもグッドな物件もいっぱいある。

銀行が融資した物件=儲かる取引ってわけでもない。

 

ここから先はそのオーナーの『目利き』の領域に入ってゆく。

 

正解は誰にも分からない。

僕にも分からない。

 

もしかしたら、銀行の査定が間違っているかもしれない。

ちなみに僕の過去の経験でいうと、「物件が古い」という理由で大手では断られたけど、信金ではOKになったというケースがある。

 

信金と取引するというと、「なんだかカッコ悪い」と捉える人もいる。

そういう人は商売には向いてない。

 

商売を成功させるためにはナリフリなんか構っていられないのだ。

多少、金利が高くなっても、結果が良ければすべて良し!なのだ。

 

商売というのは電卓からは見えてこない要素も多分にあるということだけは憶えておこう。