TOMOYAの不動産投資術

これまでに僕が実践して学んできた不動産投資に関するノウハウを発信しているブログです。

景気が良い時期は不動産の購入は控えるべきだと思う理由についてお話しします。


 

 

不動産価格の値動きは、株価の値動きのように激しくはない。

それでも不動産価格がまったく変動しないわけではない。

やはり実体経済の動きに連動する形で(株価の動きよりもゆっくりではあるけれど)不動産価格も変化する。

 

不動産投資は株式投資ほど焦る必要はないけれど、だからと言っていつまでも「このまま価格は変動しないだろう」とふんぞり返っているわけにもいかないのだ。

どこの時点で潮目が変わるのかは分からない。

そこをしっかり注視しておかなければならない・・・

 

ただ、不動産価格はそのときの経済状況に合わせてその都度変動するが、入居者さんからいただく家賃そのものはその都度は変動しない。

ここが不動産投資・アパート経営の魅力の一つだ。

 

やはり賃貸人と賃借人は賃貸借契約という契約を結んでいるので、契約期間中は勝手に賃料を改定するわけにはいかないのだ。

 

だからもしも日経平均株価が大暴落したとして、2万円だったものが1万円になったとしても、入居者さんからいただく家賃が半分になったりはしない。

「日経平均株価が半値になったので、今まで5万円だった家賃を今月から25,000円にしてくれ」というわけにはいかないのだ。

 

ここがアパート経営の面白いところだ。

 

ただ、それはあくまでも家賃収入の話である。

不動産価格自体は、その時々の景気や経済状況の影響をモロに受け、価格は変動する。

 

基本的には僕は景気がいいときというのは、不動産の購入は控えるべきだと思っている。

 

なぜなら景気がいい時というのは、不動産価格が高騰している時期だからだ。

そういう時期というのは、基本的には株も不動産もやらない方が無難だと思う。

 

むしろ、そういう時期というのは『手仕舞い』の時期だ。

つまり、売却に適した時期だ。

 

そういう好況期に株や不動産を売却すれば、大きなキャピタルゲインを得ることができるだろう。

 

これは不動産投資に限らず投資全般についていることなのだが、投資で成功するためには「おとなしくしていること」も非常に重要な戦略だ。

ヘタに手を出して高値掴みをしてしまったら、それこそ大損害を被ってしまう。

 

これはFXも、仮想通貨も、投資信託も同じだ。

特に不動産の場合、銀行の融資(つまり借金だ!)を利用して物件を取得するので、レバレッジがかかっている分リスクも大きくなってしまう。

景気が良い時期というのは銀行の方もイケイケの状態になっているので、融資の審査も緩くなる。

 

だからと言って、調子に乗ってフルローンやオーバーローンを組んでしまったら、きっと後で手痛い目に遭うだろう。

 

銀行の審査が緩いのは、「経済が好調で、不動産価格が高い時期だから」という特殊事情があるからだということを忘れてはいけない。

僕はリーマンショックのあとの銀行がどのような状態だったのかを目の当たりにしている。

 

景気が落ち込んでいる時期の銀行は、基本的には『貸し渋る』ものだ。

今、大盤振る舞いでたくさんの新参の不動産投資家に銀行が融資しているのは、日本経済が絶好調の時期だからだ。

 

でも銀行から融資の審査が下りたからといって、必ずしも成功するとは限らないのだ。

 

今は超低金利な状態になってはいるけれど、ひとたび金利が上昇し始めたら、家賃収入と毎月の返済額が逆ザヤになる可能性もある・・・

 

そうならないためにも、なるべくならば不動産価格が高い時期にフルローンやオーバーローンで融資を組むのは控えるべきだ。