TOMOYAの不動産投資術

これまでに僕が実践して学んできた不動産投資に関するノウハウを発信しているブログです。

不動産投資に参入するのは不動産価格のピークを過ぎてからでも全然遅くない理由

 

 

お金持ちはやっぱり頭の良い人たちだ。

自分のお金を守るために、必死になって色々な方法や防御策を考える。

 

しかし、お金持ちではない人たちはこういう好況期には不動産投資に参入しない方がいいだろう。

 

不動産価格があまりにも高すぎるからです。

 

不動産価格はいつか必ずピークを迎える。

未来永劫ずっと右肩上がりということはありえないのだ。

 

実際に不動産投資に参入するのはその頂点を過ぎてからでも全然遅くない。

いや、むしろ頂点を過ぎ、明らかに不動産価格が下がり始めてから参入した方が利回りの高い物件を取得することができるだろう。

 

「景気が悪くなればいい」というのがなんだかおかしな話ではあるのだが、実際に景気が悪くなればそれに伴って物件価格も下がってゆく。

物件価格が下がれば、理論上は利回りは高くなる。

 

何の投資をやるにしても、利回りは高ければ高いほどいいだろう。

 

しかし、物件の値段が下がり始めたからといって手放しで喜んでばかりもいられない。

価格が下がり始めの頃というのは、逆の言い方をすれば「まだまだ下がる時期」でもあるのだ。

 

不動産の場合、価格の変動はゆっくりなだらかだ。

一夜にして急激にドーン!と暴落するということは不動産の場合はあまりない。

 

価格が下がるにしても、ゆっくりじわじわと下がってゆく。 

そうであるならば、物件価格が下がり始めたからといってあまりに性急に飛びつくのは控えたほうがいいだろう。

本格的に物件価格が下がりきり、高い利回りの物件が世に出始めた頃を見計らって参入したほうがいいと思う。

 

そしてそういう時期というのはいつか必ずやってくる。

 

うちの会社で所有している物件のほとんどは、そういう価格が低い時期に取得している。

どの物件も恐ろしく利回りが高い。

どの物件も表面利回り15%以上の物件ばかりだ。

 

だから僕は現在6%や7%の表面利回りで取引されている昨今の現状を見て、たいへん驚いてしまうのだ。

 

特に東京などの都心部などの場合、ヘタをしたら4%や3%の利回りでも飛ぶように不動産が売れているという話も聞く。

 

それは不動産業者にとっては大変喜ばしくことかもしれないけれど、不動産投資家にとっては本当に喜ぶべきことなのだろうか?

 

僕にとって不動産投資で利回りが10%を切るということは、『イエローカード』に近い感覚を持っている。

5%を切る利回りのものは、完全に『レッドカード』だ。

 

不動産投資はモノを相手にする。

モノは必ず劣化する運命にある。

だからアパート経営には修繕工事がついて回る。

 

その修繕工事にかかる費用は、物件が古くなればなるほど大きくなってゆく・・・

 

どんなに東京都心のおしゃれなオートロックのマンションだとしても、モノというのは必ず劣化し、古くなってゆく。

そして、必ず修繕工事が必要になってくる。

 

その時(それは8年後かもしれないし、13年後かもしれない)、果たして4%や3%の利回りしかない状態で資金繰りは大丈夫なのだろうか?

 

さらに金利上昇のリスクもある。 

さて、果たして耐えられるのだろうか?

 

転売目的に不動産を取得するというのなら話は別だ。

今だったらキャピタルゲインを狙えるだろう。

 

しかしながら、インカムゲイン狙いで、これから先何十年もその物件と付き合っていかなければならないのだとしたら、利回り4%や3%では話にならないと僕は思っている。

 

うちの会社の物件は15%以上の利回りのものばかりだ。

その代わり、どの物件も地方にある古い物件ばかりだ。

 

そして、言うまでもなく毎年かなりの修繕工事費用が発生している。 

それでも、15%以上の利回りがすべてをカバーしてくれている。

多少の支出や、多少の空室期間があっても、利回りの高さが僕を守ってくれているのだ。

 

さて、皆さんはこの辺りのことをどのように考えるだろうか?

 

巷にあふれる不動産投資関連本が煽っているように、今が不動産投資をスタートする絶好のタイミングだと思うだろうか?

それとも、物件価格が下がり、僕が取得したような15%以上の高い利回りの物件が出はじめるのを待った方がいいだろうか?

 

ここはその人の考え方しだいだ!