TOMOYAの不動産投資術

これまでに僕が実践して学んできた不動産投資に関するノウハウを発信しているブログです。

不動産投資の経費の取り扱いで気をつけるポイント

 

 

不動産投資を成功させるためには税金をコントロールする術を身につける必要があります。

節税対策をおろそかにしているとせっかくアパートが満室になり、大きな家賃収入を得てもそのほとんどが税金として持っていかれた・・なんてことにもなりかねません。

 

また、アパート経営を長期間安定的に運営していくためには物件を修理するための修繕費や部屋のリフォームにかけるお金なんかをプールしておく必要があります。

そうしなければ突破的な工事が発生した途端、一気に資金ショートしてしまうからです。

 

そのためにもきちんと税金をコントロールし、口座になるべく多くのお金を積んでおく必要があるのです。

 

不動産投資はこの計算式で算出されます。

 

 

(収入 ー 経費 ー 控除) × 税率 = 不動産所得にかかる税金

 

 

収入とは入居者からもらう家賃収入のことです。

 

経費とは管理会社に支払う管理手数料や物件の電気・水道代、日常清掃にかかった費用、広告費、固定資産税、保険料などのことです。

 

控除とは(個人の場合で)確定申告をする際に国から認められている医療費控除や専従者控除などのことです。

 

収入からこれらの経費や控除額を引き、残ったものを所得といい、その所得の額に応じて税率(パーセンテージ)は変わってきます。

だから、「経費」と「控除」の額を多くすることができれば税金が少なくなるという事になります。 

 

もちろん「収入」が減れば減るほど税金も少なくなるのですが、商売をやっていて「税金を払いたくないから収入を少ないしよう」なんていう人はいません。

 

やっぱり収入は青天井でどこまでも伸ばしていき、それに連れて経費や控除の額も増やしていき、賢く節税するというのが王道のパターンでしょう。

 

経費を増やすことができれば所得自体を減らすことができるので納める税金も少なくて済みます。

基本的には不動産投資に関係する支出は経費になるのでどんどん経費計上して構わないと思います。

 

ただし、不動産投資に関係しない支出は(当たり前のことだが)経費計上することはできません。

税務署は厳しい目でこの辺りをチェックするのでくれぐれも注意しましょう。

 

不動産投資における一般的な経費とは?

 

・固定資産税

・支払利息

・物件の水道光熱費

・管理会社に支払った管理料

・不動産投資の勉強のためのセミナー費用

・不動産投資家仲間との飲食代

・不動産投資に関する書籍代

・物件視察のときに使った交通費

 

基本的にはこれらに関する項目は個人でも法人でもすべて経費になるはずです。

ただし、最近の税務署はより正確な内容を把握するために領収証よりレシートを好む傾向があります。

 

きちんと領収証と一緒にレシートも綴っておくようにしましょう。

レシートには細々とした内訳が記載されているので税務調査員も一目瞭然なのです。

 
具体的な内容が書かれていない領収証だけだと、「この金額の内訳を詳細に教えてください」と突っ込まれる可能性があります。
 

 

所得にはいろいろな種類のものがあります。

給与所得、事業所得、不動産所得、配当所得、雑所得、利子所得、etc・・・

 

この中で不動産所得は損益通算ができる所得として有名です。

 

損益通算というのはもしもその所得が赤字だった場合、他の黒字の所得からその分を差し引くことができる所得のことです。

 

だから、もしも給与所得のある人が不動産投資をやって不動産所得が赤字になった場合、給与所得の黒字の分から不動産所得の赤字の分を差し引くことができるのです。

 

不動産投資の魅力の一つはこの損益通算というものを利用することができる点にあります。

他に損益通算ができる所得は事業所得・譲渡所得・山林所得などがあります。

 

逆に損益通算ができない所得としては株の配当を受け取ったときの配当所得、仮想通貨などの雑所得などがあります。