TOMOYAの不動産投資術

これまでに僕が実践して学んできた不動産投資に関するノウハウを発信しているブログです。

いい物件を取得できるかどうかは運やタイミングによって決まるところがある


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いい物件との出会いは(僕の経験から言えば)、ほとんど『運』や『タイミング』によって決まります。

努力をしたからいい物件が取得できるわけではない。

どちらかといえば、運とかタイミングといった、自分の力ではどうすることもできないことが大きく影響したりする。

 

たまたま優秀ないい営業マンと出会った

たまたまタイミングのいい時に相続の問題を抱えてる売主があらわれた

たまたま世の中が不況になり、不動産価格が暴落した

たまたま一番手の人の銀行の審査が通らなくて二番手の自分が繰り上がった

「絶対に無理だろう」と思ってさした鬼のような指値がなぜか通ってしまった

etc・・・

 

いい物件の取得には必ずこういう『たまたま』があります。

決して焦ったからうまくいくということはないのです。

 

恋愛と一緒です。

焦って相手を選ぶと失敗します。 

淋しさに耐えられなくなり、「なんでもいいや」といった具合にテキトーに相手を選んでしまうと後で大きな後悔をすることになります。

 

でもセカセカ・タイプの人はこの過ちを繰り返してしまうところがあります。

次から次へと相手を変えてはその都度、大騒ぎをする恋愛体質の人みたいです。

みなさんのまわりでもそんなチャカチャカした恋愛体質の人、いるのではないでしょうか・・

 

「これだ!」という異性と出会った時のことを思い出してみよう。

そこには「たまたま」とか「運良く」とか「タイミングよく」といったようなことがきっとあったはずです。

 

逆に言えば、そういう自分の力ではどうすることもできないようなものの力が介入したときじゃなければ物事というのはうまくいかないものなのです。

 

物件選びも同じことが言える。

 

うちの会社で保有してる物件は(今、保有中のものも、もう売却してしまったものも)、すべてリーマンショックとか東日本大震災の頃とかに取得したものです。

いずれも日本経済が奈落の底に落ちていたときです。

 

本当に良い物件というのはそういうときに出てきます。

あのとき、不動産価格は暴落していました。

だいたい株価と連動しているので、株価も7,000円くらいのときでした。

 

だからもともと利回りも高く、売主さんも資金繰りに困っている様子だったので指値もカンタンに通りました。

 

 

物件自体もそれほど悪い物件ではありませんでした。

でも売主さんの本業の方が傾きつつあったので、明らかに「一刻も早く現金化したい」といったカンジだったのです。

 

だから僕はさらに鬼のような指値を入れることができ、それがおもしろいように通ったのです。

もう二度とあんなスペシャルな時期にはお目にかかれないような気がします。

あれは何十年に一度かのラッキー・タイムの時期だったような気がします。

パチンコでいうところのフィーバーや確変の時期というか・・

 

どうか焦って「それほどでもない物件」をつかまないように注意してほしい。

じっくりと腰を据えてその物件を見極めてほしい。

 

それでも適格物件が見つけられないのだとしたら、それは「今はそのタイミングではない」と思って撤退することも大事です。

不動産は高額です。

一棟もののアパートともなれば何千万年も借金をすることになります。

払えなくなって行き詰まるよりはその方がはるかにマシでだと思いましょう。

 

〇〇建託のような築浅でオシャレでグレードの高い物件が「儲かる物件」とは限りませんので、気をつけましょう。

みなさんが取得しなければいけないのは儲かる物件です。

毎月、安定的にキャッシュフローをたくさんもたらしてくれるような物件です。

 

都会にあって、キレイで、オシャレで、カッコ良くて、属性の高い人が好む物件がイコール儲かる物件とは限らないのです。

東京ミッドタウンのオシャレなレストランで食べる料理もおいしいかもしれないけど、孤独のグルメに出てくるような夫婦二人でやってる定食屋の料理もおいしいのです。

 

東京の区分マンションは利回り5%とか(下手すると4%とかで)で買う人がたくさんいるそうですね。

僕の感覚から言えば、信じられないことです。

「東京のRCのマンションで利回り6%でまわる物件だったら“見ないで決めてもいい”」みたいなこと言ってる不動産コンサルタントの人もいるそうです。

 

正気の沙汰とは思えません。笑

大丈夫ですかね、4〜6%の利回りですよ・・

 

みなさんはどうか「本当にいい物件」ってやつを見極めてください。