不動産投資を成功させるのに何がいちばん重要かといえば、『その人の考え方』だと僕は思っているよ。
そもそもの話、世の中にたくさんある投資法の中で『不動産投資』をチョイスしたのも、その人の考え方が起点になってる。
ご存知の通り、不動産投資は今、いちばん嫌わている投資法のひとつだよ。
だから不動産投資を選ぶということは、それ相当の覚悟が必要になる。
でもきちんとした考え方に裏付けされたものであれば自信を持ってのぞむことができるよね。
重要なことは、不動産投資を選択した人がどんなことを考えたのかということよりも、不動産投資を選択しなかった人たちがどんなことを考えたのかということだよ。
お金持ちになる人の思考回路というものがあるんだよね。
成功する人は成功するような考え方をしていたから、成功することができたんだよね。
もちろん、その人はその人なりに真剣に考えて不動産投資を選択しなかったのだと思う。
でもその考え方が本当に正しいものであり、本当に的確なものであったかどうかは分からないよね、、、、
ちなみに僕がここで言っている「アタマの働かせ方」というのは、学力のことじゃないよ。
知識力のことでもない。
計算力のことでもない。
僕の知り合いの大成功を収めている大家さんの中には中学しか出ていない人もたくさんいるよ。
僕はその人を見るたびにいつも「世間一般で言われる頭の良さとはいったい何なんだろうか、、、」と深く考え込んでしまう。
不動産投資で成功している大家さんの多くは、不動産投資やアパート経営というものに対する考え方で成功しているように僕の目には見えるんだ。
彼らは決してお金持ちの家に育ったわけでもなく、学歴が高かったわけでもなく、何か特別な才能に恵まれていたわけでもない。
ただ単に不動産投資やアパート経営に対する考え方が優れていただけで大きな成功を手にしたんだ！
たったそれだけで成功者になれるんだよ。
そして、たったその違いだけで、たくさんの人がチャンスを逃しているんだよ。
考え方をちょっとだけ変えればいくらでも成功するチャンスがあったのに、 アタマの働かせ方（考え方）がちょっとズレていたがためにせっかくのチャンスを無駄にしてしまっているんだよね、、、、
お金持ちになる人が見ている世界は違う
不動産投資がなぜこんなに多くの人に嫌われるのか。
それは多くの人が「不動産投資はリスクいっぱいの投資法で、危険極まりないものだ」と考えているからだよね。
不動産投資も投資のひとつであることは間違いないよ。
リスクの全くない投資なんてものはこの世には存在しないよね。
不動産投資のリスクといえば、ざっと挙げるとこんなところだろうか、、、、
銀行からの多額の借金
マイナスのキャッシュフロー
空室
家賃滞納
家賃下落
金利上昇
修繕工事
火災発生
地震などによる建物崩壊
台風などの風水災による被害
殺人事件
孤独死
自殺
入居者間の様々なトラブル
etc・・・
こうやって並べてみると、気が滅入ってしまうくらい不動産投資にはいろんなリスクがあるよね。
こういう不動産投資のダークサイドにばかり目を向けると、なんだか悪いことだらけの投資法のように思えてくる。
たとえば、ときどき見聞きするアパート内で起こった殺人事件などのニュース。
それを目にするたびに、
もしも自分の物件でそのようなことが起きたら
もしもそれがきっかけで入居者が全員退去してしまったら
もしもそれがきっかけで部屋が決まらなかったら
etc、、、、
ついついそんなことを考えてしまって、いろいろ心配してしまう気持ちはよくわかるよ。
火事が起きてアパートが全焼してしまったニュース
台風の被害にあって、アパートの屋根が吹き飛んでしまったニュース
多額の借金を背負い、 自己破産してしまった大家さんの話
色々なリスクのことを総合的に考えていくと、不動産投資は「やっぱり最もやってはいけない投資法」のように思えてくるかもしれない。
でも、そこでよくよく冷静になって考えてみてほしいんだ。
そういうときこそ『お金持ちになる人の思考回路』ってやつで世の中を見なきゃいけないんだ。
みなさん家のまわりにはきっとたくさんのアパートがあると思う。
その一つ一つのアパートには一つ一つ所有者がいるよね。
そう考えると、アパートのオーナーの数って莫大な数になるってことがわかると思う。
ところで、そのたくさんのアパートのうち、いったい何件のアパートで世間を賑わすような事件が起きたりするだろう。
いったいどれくらいのアパートが火事で全焼したりするだろう。
よくよく考えてみれば、大きな被害や損害を被るような物件というは、実際のところそれほど多くないんじゃない？
確率から言えば、限りなくゼロに近いんじゃないだろうか。
もしもほとんどのアパートで事件が起こるというのなら、不動産投資なんて絶対にやめたほうがいいよ。
もしもほとんどの アパートが火事で全焼するというのなら、不動産投資なんて絶対にやめたほうがいいよ。
でも実際問題として、どうだろう？
ほとんどのアパートでそのような最悪の事態にはなっていないんじゃないかな。
お金持ちになる人はそういうふうに世の中を見ているんだよ。
だからアパートのオーナーにはお金持ちが多いんだ。
ハルキ
チャンスをものにできる人とできない人との違いについて
もちろん不動産投資にはリスクがいっぱいあるよ。
でもリスクがたくさんあるのは何も不動産投資に限った話じゃないよね。
みなさんのまわりにだって、リスクというのはたくさん存在してる。
車を運転すれば交通事故にあうかもしれないし、飛行機に乗れば墜落するかもしれない。
海外旅行に行けば犯罪に巻き込まれるかもしれないし、家に強盗や泥棒が入るかもしれない。
それらのことが起こる可能性はまったくゼロじゃないでしょ？
可能性という意味ではアパートで殺人事件が起こったり、アパートが火事で全焼するという可能性も全くゼロじゃない。
でも可能性がゼロではないということと、実際にそれが起こるということはまったく別のことなんだよ。
実際にはそういったことが起こる確率はかなり低いといえる。
みなさんはこれまでに何度も飛行機に乗ったことがあると思うけど、もしも飛行機に乗るたびに墜落してたら大変なことになっていたよね。
同じように、もしもすべてのアパートで世間を賑わすような事件が起こったり、すべてのアパートが必ず火事に見舞われたりしてたら大変なことになっただろう。
でも、そういう最悪の事態に巻き込まれることはめったにないんだ。
その確率は極めて低いんだよ。
そのことをどう考え、どう見るかによって、話はまるっきり変わってくるんだ。
不動産投資に関するリスクをどう捉えるか？
それに、もしも不動産投資をやっていて最悪の事態に巻き込まれたとしても、命まで取られることはない。
でも、もしも飛行機が墜落したら、命を失う可能性は大いにある。
そういった意味で言えば、不動産投資をやることよりも飛行機に乗ったり、車を運転したりするほうがリスクが大きいとも言えるよね。
たとえアパート経営に失敗しても、自己破産申請をすれば、そこからまた復活することもできるんだ。
もちろん自己破産をすれば全財産を失うことにはなるけど、また1からはじめればいいだけの話だよ。
ドナルド・トランプは何度も破産してるよ！
それよりも問題なのは目の前にある成功のチャンスを取り逃がしてしまうことだよ。
僕に言わせれば、そっちの方がはるかに重要な問題だよ、、、、
不動産投資のリスクの部分にばかりフォーカスして、 前に進むのを躊躇してしまう気持ちもよくわかるよ。
でも、そのリスクの裏にはたくさんのメリットがいっぱい埋まってるんだ。
どうかそのことだけは忘れないでほしい。
そしてお金持ちになる人たちはそちらの方を優先させるんだ。
不動産投資にはデメリットもたくさんあるけれどメリットもたくさんあるよ。
例えば『利回り』という観点から見れば、数多ある投資法のなかでもトップ・クラスの利回りをほこってる。
しかも、不動産投資はもっとも手っ取り早くキャッシュフローを手にすることができる投資法だ。
その物件の所有者にさえなってしまえば、翌月にはまとまった額の家賃収入が入ってくるんだ。
しかも不動産投資は不労所得なので、黙っていても口座に家賃が転がり込んでくる。
リスクの向こう側には、このような不動産投資特有のメリットというものが存在しているということを忘れてはいけないよ！
人間の先入観というものは恐ろしいもの。
先入観や思い込みがその人の人生を大きく左右するんだ。
多くの人は親や学校の先生から「借金はいけないことだ」と教えられて育つよね。
だからほとんどの人は借金というものに対してマイナスのイメージを抱いているんだ。
僕はなぜこれほどまでに不動産投資というものが嫌われなければいけないのか？ということをずっと考えてきたんだ。
そして、いちばんの原因はこの『子供の頃に植え付けられた周りの大人達からの洗脳』ではないかと最近思うようになってきた。
まわりの大人たちがあまりにも過剰に「借金」というものを嫌うために、不動産投資に嫌悪感を抱く人がこんなにも増えてしまったんじゃないかと考えているんだ。
先入観や思い込みには気をつけよう
僕たちは先入観や思い込みに支配されている。
その先入観や思い込みがもしも間違っていた場合、その人の人生は大きなダメージを受けることになる。
そして、せっかくのチャンスをフイにしてしまうことになるんだ。
僕の見たところ、不動産投資ほど誤解されてる投資法はない。
決して少ない数の人が不動産投資に間違った先入観や思い込みを抱いてるよ。
テレビやラジオ、本や雑誌、ネットなんかでもその誤った先入観や思い込みのまま不動産投資について語ってる人がゴマンといる。
そしてそういう情報をシャワーのように浴びているうちに、いつしか人間は「絶対、そうに違いない！」と思考するようになってしまうんだ。
多くのはファイナンシャル・アドバイザーたちは、「借金は絶対にしてはいけない」「借金はなるべく早く返さなければいけない」という考えに取り憑かれれてるよね。
そういう声に触れるたびに人の先入観や思い込みというものはどんどん膨らんでゆくんだ。
たとえば僕は不動産投資に関してよくこんな声を耳にするよ。
地方ではなく都市部でなければいけない
築年数は新しくなければいけない
アパートではなくマンションタイプでなければいけない
木造ではなく鉄筋コンクリートでなければいけない
借金はするべきではない
もしも借金するのであればなるべく短く組むようにし、早く返した方がいい
そもそもの話、人口減少社会だから不動産投資に手を出してはいけない
そもそもの話、借金をすることはよくないことだから不動産投資に手を出してはいけない
etc・・・
僕はよくTwitterをやるんだけど、TwitterのTLでもこういった意見はよく目にするよ。
でも、もしもそれが本当に正しいんだとしたら、ほとんどのアパートのオーナーが自己破産に追い込まれるはずだよね。
安定経営の基本は「資金繰り」
例えば、地方にある築年数が古くて、木造のアパートでも、利回りが20%を超えるようなものがあったりするよね。
不動産投資に対して誤った先入観や思い込みを持っている人は、そのような優良物件が提示されたとしても、その物件に魅力を感じることがないんだ。
その代わり、都会にある築年数の新しい鉄筋コンクリート造りのマンションタイプで、利回りが5%の物件に興味を示すんだ。
そして契約書にサインをしてしまう、、、、
さらにその物件を「借入期間が長ければ長いほど支払う利息も増えるから」という理由でなるべく借入期間を短くし、「早く借金をゼロにしたいから」という理由で一生懸命、繰上返済をしようとするんだ。
僕の知り合いにもそのようなスタンスで不動産投資をやっている人がたくさんいるよ。
これはお金持ちのアパートのオーナーがやってるやり方とは正反対のやり方だよ。
お金持ちは借金を悪いものだとは思っていない。
だから借金を早く返し終わらなければならないとも思っていない。
極端なことを言えば、お金持ちにとって借金というのは『自分を金持ちにしておいてくれる素晴らしい存在』だと思ってるんだ。
一般的にアパート・ローンは25年や30年といった長期にわたって組むもの。
それなのに、15年といった短い借入期間でローンを組もうとする人がたくさんいる。
そして、どんどん繰上返済をして早く借金を終わらせようとする人もたくさんいる。
もちろん、そういうスタイルの不動産投資もあってもいい。
でも、それは僕が好むやり方ではない。
僕の知っている成功している大家さんたちも誰一人としてそのようなやり方は採用していないよ。
アパート経営には色々なことが起こるんだ。
突然部屋が空室になったり、突発的に修繕工事をしなければいけないことになったり、、、、、とにかく色々なことが起こるんだ。
返済期間を短くしたり、どんどん繰上返済するということは資金繰りは悪化するんだ。
そうなったら、突発的な出費が発生したときに困ることになる。
返済期間を短くなればなるほど月々の返済額が多くなってしまうし、繰上返済にお金をまわしてしまうと、いざ！という時に救援部隊を送り込めなくなる、、、、
でもどこかの時点で「借入期間は誰でも短くした方がいいんだ」「借金は早く返した方がいいんだ」という考えを植え付けられてしまった人はそのようには考えない。
それを植え付けた犯人はいったい誰なんだろう？
それは経済評論家かもしれないし、ファイナンシャル・プランナーかもしれない。
あるいは不動産投資関連の本やマネー雑誌かもしれない。
もしかしたらTwitterでたまたま目にした「ひとつのツイートの内容」なのかも、、、、
いずれにしても、カツカツの状態でアパート経営をすることは絶対に避けるべき！
安定経営の基本は「ザ・資金繰り」ですよ。
アパートローンは住宅ローンとは違うんだ。
住宅ローンの場合は自分のポケットから支払わなければならないけど、アパート・ローンの場合は入居者さんからいただく家賃収入のなかから支払われる。
だからそれほど急いで借金を返済する必要がないんだよ。
それよりも、きっちりと毎月安定的にキャッシュフローが入ってきて、そのキャッシュのうちの何割かをいざ！というときのためにプールしておく。
そうしておけば、いつ何時、突発的な出来事が起こってもそれに対応できる。
投資の成功のカギを握っているのはその人の「アタマ」
「これからは人口減少社会だから、不動産投資はもうオワコンだ」という声もよく耳にするよね。
確かに日本は2005年から人口減少社会に突入していっているよ。
でも、「人口は減ってるけど世帯数自体は増えている」という事実を知らない人が圧倒的に多いんだ。
核家族化が進み、単身者が増えたんだよ。
そのことによって単身者向けの賃貸の需要も増したんだ。
うちの会社で持っている物件のほとんどは単身者向けのものだよ。
おかげさまでどの物件も高い入居率を誇ってるよ。
僕は不動産投資の成功を決めるのは、お金や知識の量や学力などではないと思ってるんだ。
何が不動産投資の成功を決めるのかと言うと、『アタマの働かせ方』だと思ってる。
ものの考え方や、ものの捉え方だと思ってるんだ！
資産はお金によって作られるのではないんだよね。
資産は「その人のアタマの中」で作られるものなんだよね。
「この湾岸エリアの築浅オートロックMSはいいですよ！
利回り4.7%ですけど、今なら1.9%で借りられます。
価格はオリンピック後に若干落ち込むかもしれませんが、ご安心ください！
必ずまた上がりますから」
さて、それは本当だろうか。
「必ず上がる」なんて、どうして今この時点でわかるのだろうか。
なぜそう言い切れるんだろうか。
「このファンドは先進国にも、新興国にも、債券にも投資していて分散効果抜群です！
30年後にすごいことになってますよ。
雪だるまのように資産は増えてます。
アインシュタインの複利の話、ご存知ですか？」
さて、それは本当だろうか。
「必ず上がる」なんて、どうして今この時点でわかるのだろうか。
なぜそう言い切れるんだろうか。
こういうセールス・トークには十分気を付けなきゃいけないよ。
これはキャッシュフローではなく、キャピタルゲインを目的にしたセールス・トークだ。
僕はキャピタルゲインを目的に投資するもののほとんどは失敗に終わると思ってるんだ。
デイ・トレーダーとして何十年間にもわたって生活をしている人がこんなにも少ないのはそのためなんだよ。