不動産投資これだけはやってはいけない

会社経営者。投資家。不動産投資と株式投資やってます。5棟74室+月極P24台(2010年12月より法人化)。大家歴20年以上。元不動産会社の営業マンでした。

「いい物件は不動産会社が買ってしまう」というのは本当か?

 

僕は不動産会社に勤務していた経験があるのだが、売主の売却理由というのは実にさまざまなのだ。

これは投資用の不動産だけではない。

居住用の不動産においても、売主はいろいろな理由で不動産を売りに出そうとする。

 

そこには実にさまざまな事情というものがある。

みんなそれぞれいろんな事情というものを抱えているのだ。

 

「相続のため」という人もいる。

「利益を確定したいから」という人もいる。

 

「物件の入れ替えのため」という人もいる。

「デットクロス回避のため」という人もいる。

「大規模修繕工事にお金をかけたくないため」という人もいる。

 

「不動産業者による転売」かもしれない。

「建売業者による販売」かもしれない。

 

「(高齢などの理由で)単純に管理がめんどくさくなったため」という人もいるだろう。

「任意売却のため」という人もいるだろう。

etc・・・

 

このように不動産を売りに出すには、さまざま理由や事情、タイミングというものがあるのである。

 
だから一概に『ダメな物件しか売りに出ることはない』とは言い切れないんだよね。
 

 

優良物件は思いもかけない形で見つかることもある

また、不動産業者が買うと言っても、そんなにしょっちゅうしょっちゅう買ってばかりもいられない。

もしかしたら先月、違う物件の決済が終わったばかりの時期かもしれない。

 

悪い物件しか取り扱わなくなってしまったらそれこそ本業の売上にも響く。

それでは不動産業者も困るのである。

 

「親の急死により、相続で思いがけず不動産を取得することになったが、不動産の管理なんて煩わしいことはやりたくない」という人もいる。

 

そういう人なんかはそもそも不動産になんか一切興味がない人なので、『一刻も早く現金に変えてしまいたい』と思っているかもしれない。

その場合、相場よりも安い指値を出しても、すんなりOKになるパターンも結構ある。

 

また「全然空室も埋まらないし、修繕工事代ばかりかかって全然儲からないから」と言う理由で手放そうとする人もいる。

こういう人も実は業者にADを出すことをケチったり、部屋をきちんとリフォームしていなかったりすることが原因で空室が埋まっていないだけかもしれない。

 

こういった場合も本人は「不動産投資は失敗した。一刻も早く現金化にして、ラクになりたい」と思っているので、相場よりも安い値段で手に入れることができるケースが結構ある。

 

 
そうなると、相当いい利回りで賃貸経営ができるので、ポケットには相当な金額のキャッシュが残るということになるかもしれないんだよね。

 

誰かがやってうまくいかなかった物件でもダメ物件とは限らない

誰かがやってうまくいかなかった物件だからといって必ずしもダメな物件とは限らないのだ。

 

空室が埋まらないのには何かワケがあるはずなのだ。

そこを把握して適切に対処することによって優良物件に蘇ったりすることはよくあることなのである。

 

不動産は「ヒト」が大きくからんでくる投資法である。

 
それゆえに『事情』とか『背景』といった数字では計れない部分に左右されるところがあるんだよね。