不動産投資これだけはやってはいけない

会社経営者。投資家。不動産投資と株式投資やってます。5棟74室+月極P24台(2010年12月より法人化)。大家歴20年以上。元不動産会社の営業マンでした。

不動産投資物件を売却するときにやっておかなければならないコト

株価がその時の経済状況に応じて波のように変動するように、不動産価格も波のように変動する。

 

そして運良く不動産価格が高騰している時期に売却することができれば、大きなキャピタルゲインを得ることができるかもしれない。

それは不動産投資における醍醐味のひとつだ。

 

不動産投資は保有期間中に得られるインカムゲイン(家賃収入)も魅力の一つなのだが、最終的には物件を売却してキャピタルゲイン(売却益)を得ることができるのも魅力だ。

 
しかし、売却して、なおかつ手元に売却益を残すためにはいくつかの問題点をクリアにしておかなければならないよ。

 

物件を売却する際には銀行とよく打ち合わせをしよう

まず、何よりもしなければいけないのは抵当権を設定してる銀行から売却することの了解を得なければならない。

金融機関に何の相談もなしに勝手に売却しようとする人はさすがにいないと思うが、不動産が売れた際の残債の繰り上げ返済の件や抵当権の抹消の件などいろいろ打ち合わせ事項が出てくる。

 

物件を売却しようとする時期が運良く不動産価格の高騰期であったのならば何も問題はない。

残債を払っても手元にお金が残るだろう。

 

問題は不動産価格が下落している時期に売却する場合だ。

たとえ取得価格よりも高く売れたとしても、しっかりの計算しておかなければ安心はできない。

 

銀行借入をする際に諸費用や不動産取得税、仲介手数料、その他の工事費などもひっくるめてオーバーローンを組んでいた場合、下手をしたら売却代金で残債を一括で払えないかもしれないのだ。

 

そうなった場合はどうやって清算すればいいのか。

どうすれば抵当権を抹消してくれるのか。

銀行とよくよく打ち合わせしておく必要がある。

 

一般的にはそのようなことが起きないように、売却する際にはある程度、支払いが進み、ローン残高がかなり減った段階で売却するケースがほとんどだが・・・

 

だから銀行から融資してもらってから時間を空けずに売却するということはほとんどないだろう。

もし、あまりにも短期間で売却するとなった場合、銀行の方も身構えるだろう。

「この人、急いで現金化しなきゃいけない理由でもあるんじゃないだろうか・・・」と思われても仕方がない。

 

また、金融機関によってはそのことによってもう二度と取引してもらえなく恐れがある。

 

そりゃそうだろう。

反対の立場になってみたらわかるはずだ。

借りるときに、あれだけ「20年、25年の長期でお願いします」と言っておきながら、わずか1年くらいで売却することになったとなったら機嫌を損ねてもちっとも不思議ではない。

 

はっきり言って不動産投資は銀行の協力なしには成立しないビジネスである。

 

その物件の売却がたとえうまくいったとしても、次の新規物件のときに融資を断られてしまったら話にならないもんね…

 

売却する際には銀行の手数料や税金には注意しよう

残債を一括清算し、繰り上げ返済するときの手数料にも注意が必要だ。

銀行によっては手数料がかからないところもあるし、返済額の2%程度の手数料を請求してくるところもある。

この辺りも最初に融資を組む際によくよく打ち合わせしておくようにしよう。

 

また、個人で不動産投資をやっておられる方は売却する際の税金にも注意しなければならない。

もしも不動産を売却して売却益が出た場合、その益に対して譲渡税というものが発生する。

 

物件の所有期間が5年以下の短期の場合は、なんと39%(!)もの高い税率がかかってきてしまうので要注意だ。

ちなみに、5年超の長期の場合は20%だ。

 

僕はこのような問題をクリアできるような物件を選んで購入するようにしている。

つまり、短期間で売りに出さなければならないような物件には最初から手を出さないようにしているのだ。

 

その方が銀行の面から見ても、税制面から見ても圧倒的に有利だ。

 
みなさんもぜひ長期保有できる、風雪に耐えうる物件を選んでほしい。