不動産投資これだけはやってはいけない

会社経営者。投資家。不動産投資と株式投資やってます。5棟74室+月極P24台(2010年12月より法人化)。大家歴20年以上。元不動産会社の営業マンでした。

法定耐用年数が終了した木造の古い不動産をスムーズに売却する方法

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法定耐用年数が終了した木造の古い不動産をスムーズに売却する方法

 

 

木造の古い物件

特に法定耐用年数を超えているようなですね

古い木造のアパートとかね

そういうのを売却する時に苦労するんじゃないの?

という話をしたいと思います

 

 

結論から言うとですね

そういう法定耐用年数を超えた

木造の物件であってもですね

高所得者っていうか

税金の支払いに頭悩ませてるようなですね

そういうお金持ちの方なんかはですね

喜んでそういう物件を買う

あるいはそういう物件を探してるので

そういう人に売ることができますよ

という話をちょっとしたいと思います

そういう人はですね

なんとか減価償却をたくさん落としたい

減価償却を目的に

物件を欲しいと思ってるんですよ

だから物件の古さがどうのこうの

っていうよりもですね

そういう高所得者の人とかはですね

いかにして税金を抑えられるか

節税ってやつですね

そのことに頭悩ましてますので

そういう人をターゲットすることで

たとえ古い物件
たとえに22年ですよね木造ね

超えてても
そういう人を

ターゲットにすることで
売ることはできますよ

ということですね

木造の法定耐用年数というのは
ご存知のとおり

22年ですよね

新築で木造を買った場合は22年

それで減価償却が終わりますと

じゃあ22年

経過した物件を保有してるという場合

ありますよね

そういった場合はですね

さっき言った通り

そういうのを探してる人もいますよ

主にお金持ちの方
高所得者の方

所得税の税金の支払いに頭悩ませてるような

そういう嬉しい悲鳴っていうかな

そういう人はですね
むしろそういう古い物件で

なおかつ儲かる物件

なおかつ資産価値があるよう物件

そういうのを探してる場合があるんです

ですから木造の法定耐用年数

22年ですよね

中古の場合は

そこに20%をかけて

4年で落とせますから
なんと4年で

物件を取得した人はですね

建物部分だけですけども

減価償却できるんですよ
4年でですよ

圧縮できるんですよ
ということは短く落とせるということは

1年あたりの減価償却で

落とせる額は多いということですよね

それだけ節税効果が高いということですよね

だからそういうお金持ちの方とか
高所得者の方

所得税の税金で

頭悩ませてる方は

かえってそういう古い物件を探してる人も

いるんですね

だからそういう人を探して

マッチングできれば良いという話なんですね

売れますよという話なんですね
たとえ古くてもね


その古い物件は売れないんじゃないかと

思ってる人もいると思うんですけれども

 

その理由の一つに

その古い物件を取得しようって人は

銀行の融資を使うだろうと

で、銀行はそういう古い物件に

なかなかお金を貸したがらないですよね

銀行の融資がつかない

っていう状態になるんじゃないかと

審査が通らないんじゃないかと

こういう心配をしてるともいると思うんですよ

 

確かにその一面はあります

銀行はそういう古い物件ね

特に法定耐用年数

22年を超えたような物件には

難色を示すパターンも多いでしょう

しかしですね

高所得者とかですね

お金持ちの方とか
そういう人はですね

融資の実績もありますしね

銀行との太いパイプもありますので

何回も何回も
何年も取引してますからね

普通の人に比べれば

融資がつきやすいし
なおかつそういう人はですね

お金持ちですから

いい物件だったら

キャッシュで買う人もいるんですよね

だからそういう人をターゲットにすればいいよ

という話なんですよ

4年で

建物部分、減価償却できますから
短くね

そういう古い物件を

求めてる層というのも結構いるんですよね

銀行っていうのはですねもちろん

そういう物件もさることながらですね

土地建物の評価もさることながらですね

結構その属性っていうかな

その人を見るところが

ありますので

そういう古い物件を購入するような

お金持ちの方

高所得者の方っていうのは

属性がいいわけですよ

だから

属性がいいから儲かってるんですけども

属性がいいという事は
融資もつながりやすい

という事なんですよね

長年の実績もありますし

銀行はそういう実績とかも

重視しますからね

何棟も持ってると
1棟2棟じゃなくてね

10棟も20棟も持ってるような

人だったりするんですよ

結構そういう人は
プロですから

プロの大家さんですからね

銀行との太いパイプもあると

そういう人をターゲットにすればいいよ

という話なんです

ただ単に

物件が古ければいいのかというと

もちろんするわけではないですよ

向こうはプロですからね

そういう物件を買う人は
減価償却は

確かに4年いいにしてもですね

やっぱり資産価値のある物件
立地条件が良い物件

あと建物もね

もう本当にガチャガチャ、ボロボロなら

やっぱり手を出さないですよ

そういうプロの人達は

やっぱりきちっとメンテナンスをしてて

きちっと修繕してて

そういうまずまずの良い状態であるという

事が大事です

それから客付けね

入居者さんがちゃんと募集

空室になった時に募集して入るかどうか

土地と建物の状態

にもよる

いい場所に建ってなければ

入居者をいくら募集しても

空室が埋まらないしね

そういうプロの大家さんは

そういう良い物件を見極める目を持ってますから

もし皆さんがですね

自分が今、古い物件を持ってる

あるいは古い物件を今から取得しようとしている

ということで

売却した時のこと心配だとしたら

古い物件を好むお金持ちの方がいるよ

ってことだけ頭に入れといてもらって

ただしその人は見極める目を持ってますから

やっぱりいい場所で
ある程度、皆さんがですね

保有してる間にキチッとメンテナンスをして

売却する時にもお互いが

win-winになるような

売却の仕方ということができればですね

その物件の古さは

そんなに心配する必要は

ないんじゃないかなと僕は思います

その人はですね

そんな古い物件買って

どうするの?と言ったらですね

こういう人もいるんですよね

例えばお金持ちですからね

その人ね
いろんなことができるんですけど

建物をたとえば壊して

更地にして売るとかですね

あるいは壊して新しいアパートを

そこに建てるとかですね

あるいは僕の知っている人でこういう人もいます

4年間だけ保有して

また4年近くなったら

また売って
自分と同じようにそういう4年・・

4年間で減価償却ができる
古い木造の物件を探してる人に売って

また買って古い物件を買って

また売って
買って売って・・・というのを繰り返しる人もいる

 

なぜそういうことをしているかというと

4年間で減価償却費が取れるからですよ

そうやって節税対策をして

賢く物件をまわしている
もちろんその間あれですよ

家賃が入って来なきゃだめですよ

いい物件じゃなきゃ駄目ですよ
だから家賃収入もあるし

節税対策にもなるしってことでですね

そういう古い物件を好んでる人もいますよ

という話を

今日はちょっとさせていただきました

 

 

 


法定耐用年数が終了した木造の古い不動産をスムーズに売却する方法