退去時の費用負担でモメないために不動産オーナーがすべきこと。
今回は退去に関するお話ですね
退去の負担を
どちらが負担するのか
よく揉めるケースですzね
まあ僕もね
賃貸の営業やってた時もありましたし
自分が大家さんとして
専業の大家としてこうやってやってますし
よくある揉め事の多いのがですね
退去の時なんですね
アパート、マンションの
その賃貸借契約において
退去する時に原状回復ですね
どちらが負担するのか
そこで敷金なんかを預かっていた場合はですね
借り主はたくさん返して欲しいと思うし
貸主はいやいや原状回復費用にあてるから
敷金から差し引くよと
そんなにたくさん返せなよと思うし
このせめぎ合いでトラブルに発展するケースが
多いんですね
そのトラブルを解決するために
東京ルールとかですね
国土交通省のガイドラインとかというのが
定められたんですね
その東京ルールというのはですね
2004年に
東京都議会で作られた条例なんですけど
退去時の敷金の精算に関すること
それから入居期間中の修繕をめぐる紛争
これらを解決するために
設けられたものなんですね
国土交通省のガイドラインというのはですね
平成10年に取りまとめられたもの
こちらもやはり原状回復の
費用負担について
書かれたものなんですけども
原状回復というのはですね
原状回復は
賃借人が借りた
当時の状態に戻すことではありませんよ
ということなんです
通常の使用というのは何かというと
こういう
取り決めになっているんですね
ものというのは劣化していきますよね
建物も劣化するし
部屋の状態も
劣化していくと
そういう風に自然に劣化していくものは
もうどうしようもないでしょと
例えば3年入居した
5年入居した
その5年前の状態に戻せというのは酷だよね
そんなことできないよねということです
だから自然損耗
経年劣化
これは考慮しましょうと
これをもとに戻せというのは無理だよと
ただしですよ
その建物価値の減少のうち
借主、賃借人の故意・過失
わざとやったりとか
間違って重大な間違いをおかしたとかね
例えばよくあるのが
彼女と喧嘩して壁をぶん殴って
穴あけたと
そういうこととかね
これは故意ですよね
あるいは部屋の中で
バカスカ、タバコを吸って
まっ黄色になっちゃったと
クロス
これも自然損耗
経年劣化とは言えませんよね
タバコを吸ったことが明らかな原因ですよね
タバコのヤニがついてるわけですからね
それからよくあるのはペットね
ペットがガリガリかじったりとかね
猫ちゃんが傷つけたりとか
これも自然に起きたことではないですよね
もちろんペットを
コントロールできないっていうのは分かるんですけど
ここで言ってる
国土交通省が言ってる自然損耗
経年劣化とは違いますよね
普通に使っていて
ものというのが劣化してゆくのはいいんだけども
そういう壁に穴開けたとかね
そういうことは
やっぱり原状回復しなければいけませんねと
こういう話なんですね
ただ大家さんの中にはね自然に
劣化していって古くなっていってるものも
もとの5年前の状態に戻せ
なんていう酷なことを言う
わけのわからんない大家さんも中にいます
そこは仲介業者が間に入ってですね
きちっと大家さんの方に
言わなきゃいけないですよ
これは請求できないですよと
で、パッと3年経って
５年経って部屋に入った時に
その人が普通に使ってて
古くなっていくっていうだけだった場合は
大家さんは請求できないですよ
敷金を預かっていたら
やっぱり返さなきゃいけないですね
ただその話と
ハウスクリーニングの話は
ちょっと違うんですけどね
このクリーニングっていうのはですね
賃貸借契約書というのがあるんですけども
必ず取りかわすんですけど
重要事項説明書と一緒にね
そこにきちっと明記されてある
範囲内であれば
入居者が負担しなければいけません
ハウスクリーニングのお金はね
その賃貸借契約書に
今の契約書はほとんど必ず書いてると思いますけども
退去時にクリーニングを
行うことと
このようにうたってた場合は
それは従わなければいけないですね
ただし何でもかんでも特約に明記さえすれば
必ずそれに従わなければいけないのかと
そういうことじゃないです
ハウスクリーニングに関してはの話ですよ
その東京ルールだとか国土交通省ガイドラインを
オーバーしてね
オーバーして請求するなんて
そんなことはできません
今そんなことやる人いないし
仲介業者も
そんな無理難題を入居者に言う
仲介業者も今はもういないと思いますけどね
僕もオーナーですけど
退去負担金
入居者が退去する時のお金
これがですね
部屋がガチャガチャの状態だったら
やっぱり何百万円って
かかるケースもあるんですよ
それはアパート経営
不動産投資をやる人にとってはですね
ものすごい痛い話なんですね
まあそうは言っても
東京ルールとか
国土交通省ガイドラインとかがあるので
それには従わなければいけないと
だけども
入居者さんもなるべくお金を出したくない
敷金はなるべく多く返ってきてほしいしということで
揉めるんですね
だからもめごとをなくすために
きちっと賃貸借契約書に
負担区分っていうのかな
こういう場合はどちらが負担するか
こういう場合はオーナーが負担する
こういう場合は借主が負担するという形で
今の契約書ってね
うちもそうやってますけど
そういうふうにもめないためにね
結構細かく書いてますよ
皆さんの契約書、どうでしょうかね
きちっと管理会社っていうか
仲介業者さん
そういうきちんとした契約書使ってますかね
どうなんでしょう
もし貸借契約書にキチッとした記載がなければ
負担の割合が曖昧になってですね
結構オーナーさんにとってもデメリット
費用負担が多くなってしまうと
こういうケースも結構出てきてます
だからモメないためには
そういう契約書にキチッと
うたうということと
やっぱり退去立会いですね
これが大事なんですね
退去立ち会いというのは
その部屋の状態が
３年経った５年経った
で、退去すると
その時にどういう状態かを見る
っていう行為ですよね
確認するということです部屋の中を
さっき言った通り
その壁に穴が空いてたりとかね
タバコのヤニでクロスが黄色くなってたりとか
そういう明らかに自然損耗
経年劣化とは
言えないような状態が発見された場合は
きっと写真撮ってですね
今まで住んでた人
入居者さんにこれは何ですかと
確認を取って
そしてこれは過失ですね
自然に起きた（のではなく）
これは過失ですね
自然に起きたこと
じゃないですねっていう風に
双方、確認しなければいけません
きちっと入居者さんのサインももらうと
これで揉め事は解消できますね
ここで入居者さんが
サインをしなかった場合は
そもそも債権という形にもならないので
保証会社通してたりした場合はですね
保証会社も
保証することもできなくなってしまうんですよ
きちっと納得してもらってサインをもらうと
これが大事なんですね
今ね保証会社っていうのがあるんですよ
家賃保証会社
家賃をただ保証するだけじゃなくて結構ね
独自のサービスを
展開しているところもあってですね
そういう原状回復費用というか
退去の負担金まで
保証の対象としてるところが
出てきているんですよ
それだけで保証会社は契約が欲しいんですね
使ってくれと
だいたいですね
そのMAX賃料の３ヶ月ぐらいですよね
例えば５万円の家賃だったら
×３ですから
１５万円くらいは
退去の負担金というか
原状回復の費用として
補償会社が負担したりすることもありますね
それはもうケースバイケースです
その管理会社の力とかね
保証会社のサービス内容とかによって
一概には言えないです
いろんな保証会社がありますからね
自分の知ってるところを
保証会社にまっすぐ電話はできないと
わかんないと思うけども
知ってる不動産会社の人に
ちょっと聞いてみてください
管理会社の人とかにね
そのためには
一番最初の最初っから
保証会社を通しておかなきゃいけないですよね
つまり契約者さんが
保証会社を通しても
いいのかどうか
納得してるかどうかってことですよね
保証契約をしてなければ
原状回復費用を保証会社が負担してくれるとか
そういう話もならないわけであって
だから家賃滞納の意味と原状回復の意味で
保証会社というのは非常に重要なんですね今ね
どこの保証会社を通すことによって
結構安心して
オーナーさんは家賃の滞納もないし
原状回復もある程度見込めると
費用のことでモメることもないと
じゃあ敷金で別に取らなくていいなという
形にもなりますよね
敷金というのは将来のその揉め事が起きた時に
それを充当させるためって
意味もありますんでね
費用をね
オーナーさんを
守るためというかね
そういう保証がされてるんであれば
保証会社が飛んでしまったりね
倒産してしまったとかって
それを言い出したらもう話にならないんですけども
とにかく敷金は預からなくてもいいなって
話になって
契約時に募集する時に敷金いらないよっていう
その代わりに保証会社に
保証会社に入ってねという契約を結ぶと
そうするとここ敷金いらないんだ
ラッキーってかたちでね
契約も決まりやすくなると
こういうメリットもありますね
保証会社を通すことによってね
そうすると
入居率にも関係してきますからね
とにかく退去時にもめないためには
賃貸契約書にきちっと
費用負担をどうするかっていうことをね
東京ルール及び
国土交通省ガイドラインに基づいて記載しておく
特にハウスクリーニングの費用負担ね
これは必ず明記しておく
そして保証会社っていうのも
考えておく必要がありますよ
ということですね
そのハウスクリーニングの事なんですけども
もちろんあれですよ
言うまでもないことですが
ハウスクリームが入ってない状態で
お客さんを入居させたのに
あれですよ
ハウスクリーニングを契約書にうたって
退去する時に
ハウスクリーニング代を請求するということは
できませんからね
特にオーナーさんに言っときますけど
ハウスクリーニングがきちっと入って
ちゃんとハウスクリーニングが入ると
あの「完了しました」って紙がちゃんとありまして
ちゃんとねワックスがけとか
ちゃんとやった状態ってありますよね
分かりますよね
それと何も入ってない
ただ単に自分が手でね
オーナーさんが
ゴシゴシ奥さんと一緒にこすっただけなら
ダメなんですやっぱり
専門のハウスクリーニング業者にですね
やってもらわなきゃだめなんですね
その募集する時は
その状態でハウスクリーニング専門の業者が
入った状態のピカピカの状態で
募集するわけですから
だから出るときもハウスクリーニング代を
請求できるんです
次のお客さんのためにも
自分も入った時そうだったよねって
だから入った時の状態を
写真撮っておくのが一番
モメなくていいですけども
こういう風にピカピカだったよね
だから出るときも
ハウスクリーニング代を払って出てくださいね
そういうルールになってますからね
これは東京ルールとかガイドラインとかじゃないよと
先に言っとかなきゃダメなんですよ
お客さんに
ハウスクリームが入ってない状態で
お客さんと契約した時に
出る時にね
その客さんが
何年後かに
ハウスクリーニング代を請求すると
これはルール上できないですね
これはね
これはモメますし
これはあり得ないですね
そこだけはよろしくお願いします