不動産投資これだけはやってはいけない

会社経営者。投資家。不動産投資と株式投資やってます。5棟74室+月極P24台(2010年12月より法人化)。大家歴20年以上。元不動産会社の営業マンでした。

退去時の費用負担でモメないために不動産オーナーがすべきこと。

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退去時の費用負担でモメないために不動産オーナーがすべきこと。

 

今回は退去に関するお話ですね

退去の負担を

どちらが負担するのか

よく揉めるケースですzね

 

 

まあ僕もね

賃貸の営業やってた時もありましたし

自分が大家さんとして

専業の大家としてこうやってやってますし

よくある揉め事の多いのがですね

退去の時なんですね

アパート、マンションの

その賃貸借契約において

退去する時に原状回復ですね

どちらが負担するのか

そこで敷金なんかを預かっていた場合はですね

借り主はたくさん返して欲しいと思うし

貸主はいやいや原状回復費用にあてるから

敷金から差し引くよと

そんなにたくさん返せなよと思うし

このせめぎ合いでトラブルに発展するケースが
多いんですね

そのトラブルを解決するために

東京ルールとかですね

国土交通省のガイドラインとかというのが

定められたんですね

その東京ルールというのはですね

2004年に

東京都議会で作られた条例なんですけど

退去時の敷金の精算に関すること

それから入居期間中の修繕をめぐる紛争

これらを解決するために

設けられたものなんですね

国土交通省のガイドラインというのはですね

平成10年に取りまとめられたもの

こちらもやはり原状回復の

費用負担について

書かれたものなんですけども

原状回復というのはですね

 

 

 

 

原状回復は

賃借人が借りた

当時の状態に戻すことではありませんよ

ということなんです

通常の使用というのは何かというと

 

 

 

 

 

 

 

 

こういう

取り決めになっているんですね

 

ものというのは劣化していきますよね

建物も劣化するし
部屋の状態も

劣化していくと

そういう風に自然に劣化していくものは

もうどうしようもないでしょと

例えば3年入居した

 

5年入居した
その5年前の状態に戻せというのは酷だよね

そんなことできないよねということです

だから自然損耗

経年劣化
これは考慮しましょうと

これをもとに戻せというのは無理だよと

ただしですよ

 

その建物価値の減少のうち

借主、賃借人の故意・過失

わざとやったりとか

間違って重大な間違いをおかしたとかね

例えばよくあるのが

彼女と喧嘩して壁をぶん殴って

穴あけたと
そういうこととかね

これは故意ですよね

あるいは部屋の中で

バカスカ、タバコを吸って

まっ黄色になっちゃったと
クロス

これも自然損耗

経年劣化とは言えませんよね

タバコを吸ったことが明らかな原因ですよね

タバコのヤニがついてるわけですからね

それからよくあるのはペットね
ペットがガリガリかじったりとかね

猫ちゃんが傷つけたりとか

これも自然に起きたことではないですよね

もちろんペットを

コントロールできないっていうのは分かるんですけど

 

ここで言ってる
国土交通省が言ってる自然損耗

経年劣化とは違いますよね

普通に使っていて

ものというのが劣化してゆくのはいいんだけども

そういう壁に穴開けたとかね

そういうことは

やっぱり原状回復しなければいけませんねと

こういう話なんですね

ただ大家さんの中にはね自然に

劣化していって古くなっていってるものも

もとの5年前の状態に戻せ

なんていう酷なことを言う

わけのわからんない大家さんも中にいます

そこは仲介業者が間に入ってですね

きちっと大家さんの方に

言わなきゃいけないですよ

これは請求できないですよと

で、パッと3年経って

5年経って部屋に入った時に

その人が普通に使ってて

古くなっていくっていうだけだった場合は

大家さんは請求できないですよ

敷金を預かっていたら

やっぱり返さなきゃいけないですね

ただその話と
ハウスクリーニングの話は

ちょっと違うんですけどね

このクリーニングっていうのはですね

賃貸借契約書というのがあるんですけども

必ず取りかわすんですけど

重要事項説明書と一緒にね

そこにきちっと明記されてある

範囲内であれば

入居者が負担しなければいけません
ハウスクリーニングのお金はね

その賃貸借契約書に

今の契約書はほとんど必ず書いてると思いますけども

退去時にクリーニングを

行うことと
このようにうたってた場合は

それは従わなければいけないですね

ただし何でもかんでも特約に明記さえすれば

必ずそれに従わなければいけないのかと

そういうことじゃないです

ハウスクリーニングに関してはの話ですよ

その東京ルールだとか国土交通省ガイドラインを

オーバーしてね

オーバーして請求するなんて

そんなことはできません

今そんなことやる人いないし

仲介業者も

そんな無理難題を入居者に言う

仲介業者も今はもういないと思いますけどね

僕もオーナーですけど

退去負担金

入居者が退去する時のお金

これがですね

部屋がガチャガチャの状態だったら

やっぱり何百万円って

かかるケースもあるんですよ

それはアパート経営

不動産投資をやる人にとってはですね

ものすごい痛い話なんですね

まあそうは言っても

東京ルールとか

国土交通省ガイドラインとかがあるので

それには従わなければいけないと

だけども

入居者さんもなるべくお金を出したくない

敷金はなるべく多く返ってきてほしいしということで
揉めるんですね

だからもめごとをなくすために

きちっと賃貸借契約書に

負担区分っていうのかな

こういう場合はどちらが負担するか

こういう場合はオーナーが負担する
こういう場合は借主が負担するという形で

今の契約書ってね

うちもそうやってますけど

そういうふうにもめないためにね

結構細かく書いてますよ

皆さんの契約書、どうでしょうかね

きちっと管理会社っていうか
仲介業者さん

そういうきちんとした契約書使ってますかね

どうなんでしょう

もし貸借契約書にキチッとした記載がなければ

負担の割合が曖昧になってですね

結構オーナーさんにとってもデメリット

費用負担が多くなってしまうと

こういうケースも結構出てきてます

だからモメないためには

そういう契約書にキチッと

うたうということと

やっぱり退去立会いですね

これが大事なんですね

退去立ち会いというのは

その部屋の状態が

3年経った5年経った
で、退去すると

その時にどういう状態かを見る

っていう行為ですよね

確認するということです部屋の中を

さっき言った通り

その壁に穴が空いてたりとかね

タバコのヤニでクロスが黄色くなってたりとか

 

そういう明らかに自然損耗

経年劣化とは

言えないような状態が発見された場合は

きっと写真撮ってですね

今まで住んでた人
入居者さんにこれは何ですかと

確認を取って

そしてこれは過失ですね

自然に起きた(のではなく)
これは過失ですね

自然に起きたこと

じゃないですねっていう風に

双方、確認しなければいけません

 

きちっと入居者さんのサインももらうと

これで揉め事は解消できますね

ここで入居者さんが

サインをしなかった場合は

そもそも債権という形にもならないので

保証会社通してたりした場合はですね

保証会社も

保証することもできなくなってしまうんですよ

きちっと納得してもらってサインをもらうと

これが大事なんですね

 

今ね保証会社っていうのがあるんですよ

家賃保証会社

家賃をただ保証するだけじゃなくて結構ね

独自のサービスを

展開しているところもあってですね

そういう原状回復費用というか

退去の負担金まで

保証の対象としてるところが

出てきているんですよ

それだけで保証会社は契約が欲しいんですね

使ってくれと
だいたいですね

そのMAX賃料の3ヶ月ぐらいですよね

例えば5万円の家賃だったら

×3ですから

15万円くらいは

退去の負担金というか

原状回復の費用として

補償会社が負担したりすることもありますね

それはもうケースバイケースです

その管理会社の力とかね

保証会社のサービス内容とかによって

一概には言えないです

いろんな保証会社がありますからね

自分の知ってるところを

保証会社にまっすぐ電話はできないと

わかんないと思うけども

知ってる不動産会社の人に

ちょっと聞いてみてください
管理会社の人とかにね

そのためには

一番最初の最初っから

保証会社を通しておかなきゃいけないですよね

つまり契約者さんが

保証会社を通しても

いいのかどうか

納得してるかどうかってことですよね

保証契約をしてなければ

原状回復費用を保証会社が負担してくれるとか

そういう話もならないわけであって

だから家賃滞納の意味と原状回復の意味で

保証会社というのは非常に重要なんですね今ね

どこの保証会社を通すことによって

結構安心して

オーナーさんは家賃の滞納もないし

原状回復もある程度見込めると

費用のことでモメることもないと

じゃあ敷金で別に取らなくていいなという

形にもなりますよね

敷金というのは将来のその揉め事が起きた時に

それを充当させるためって

意味もありますんでね

費用をね
オーナーさんを

守るためというかね

そういう保証がされてるんであれば

保証会社が飛んでしまったりね

倒産してしまったとかって

それを言い出したらもう話にならないんですけども

とにかく敷金は預からなくてもいいなって

話になって

契約時に募集する時に敷金いらないよっていう

その代わりに保証会社に

保証会社に入ってねという契約を結ぶと

そうするとここ敷金いらないんだ

ラッキーってかたちでね

契約も決まりやすくなると

こういうメリットもありますね

保証会社を通すことによってね

そうすると

入居率にも関係してきますからね

とにかく退去時にもめないためには

賃貸契約書にきちっと

費用負担をどうするかっていうことをね

東京ルール及び

国土交通省ガイドラインに基づいて記載しておく

 

特にハウスクリーニングの費用負担ね

これは必ず明記しておく

そして保証会社っていうのも

考えておく必要がありますよ

ということですね

そのハウスクリーニングの事なんですけども

もちろんあれですよ

言うまでもないことですが

ハウスクリームが入ってない状態で

お客さんを入居させたのに
あれですよ

ハウスクリーニングを契約書にうたって

退去する時に

ハウスクリーニング代を請求するということは

できませんからね

特にオーナーさんに言っときますけど

ハウスクリーニングがきちっと入って

ちゃんとハウスクリーニングが入ると

あの「完了しました」って紙がちゃんとありまして

ちゃんとねワックスがけとか

ちゃんとやった状態ってありますよね

分かりますよね

それと何も入ってない

ただ単に自分が手でね
オーナーさんが

ゴシゴシ奥さんと一緒にこすっただけなら

ダメなんですやっぱり

専門のハウスクリーニング業者にですね

やってもらわなきゃだめなんですね

その募集する時は

その状態でハウスクリーニング専門の業者が

入った状態のピカピカの状態で

募集するわけですから

だから出るときもハウスクリーニング代を

請求できるんです

次のお客さんのためにも

自分も入った時そうだったよねって

だから入った時の状態を

写真撮っておくのが一番

モメなくていいですけども

こういう風にピカピカだったよね

だから出るときも

ハウスクリーニング代を払って出てくださいね

そういうルールになってますからね

これは東京ルールとかガイドラインとかじゃないよと

先に言っとかなきゃダメなんですよ

お客さんに
ハウスクリームが入ってない状態で

お客さんと契約した時に
出る時にね

その客さんが

何年後かに
ハウスクリーニング代を請求すると

これはルール上できないですね

これはね

これはモメますし
これはあり得ないですね

そこだけはよろしくお願いします

 

 


退去時の費用負担でモメないために不動産オーナーがすべきこと。