不動産投資これだけはやってはいけない

会社経営者。投資家。不動産投資と株式投資やってます。5棟74室+月極P24台(2010年12月より法人化)。大家歴20年以上。元不動産会社の営業マンでした。

【最重要事項】なぜ不動産投資の物件探しに立地条件が重要なのかについて

f:id:orange345:20210104100625p:plain


 

 


【最重要事項】なぜ不動産投資の物件探しに立地条件が重要なのかについて

 

 

立地にはですね

徹底的にこだわれと

アパートを探す時にはね

立地には十分に注意しましょう

という話をしたいと思います

 

 

なぜなら建物とか部屋の内部はですね

工事とかリフォームなどすれば

後から変更できるんだけれども

土地とか

立地条件ですね
そのエリア、周辺環境などはですね

一旦取得ししまったらですね

どうすることもできない

後から変更することはできないからなんですね

だから立地にはとことん
とにかく一番こだわりましょう

ということです

不動産投資していて

アパート経営していてね

何が一番嫌かと言ったらですね

やっぱり空室の発生ですね

これほど嫌なものはありませんよね

全くお金が入ってこないわけですからね

せっかく部屋が貸せる状態なのにね

何千万円もする物件を取得してもですね

何ヶ月も空気に部屋を貸す

なんてことになったらですね

それこそもう一体何の

ために大きなリスクを背負ってね

何千万円も

下手をしたら何億円も借金をしたのか

分からなくなってしまいますよね

不動産投資の一番の醍醐味はですね

その入居者さんが

自分の代わりに

借金の返済をしてくれるところですよね

家賃っていうのを払ってくれるからね

で、その後家賃収入って僕らは

銀行への借金も払うことができるし

例えば僕みたいな人間は

その家賃収入で飯を食うことができている

家族を養うことができると
家賃が入ってくる

そのためには

空室が埋まってる状態をなるべく長くキープする

これは非常に重要な事なんですね

家賃が入ってこない状態

っていうのは我々アパートのオーナー

大家さんというのはですね

最も避けなければいけない事なんです

その空室を埋めるって

一言で簡単にいいますけども 

実はこれ簡単そうに見えてね

そう簡単ではないんですね

多くの大家さんがオーナーさんが

このことで頭を悩ましています
特に

昨今はですね
モノが余っていまして

アパートの部屋がね
アパートに入居する人の人数は

減っていますし

競争は激化します

アパート経営、不動産投資というのはですね

昔に比べると

だんだんだんだん難しくなってきてるんですね

大体にしてお客さんのパイ自体が

日本の人口自体が減ってきてますね

どうしても

その影響は受けちゃいますよね

空室の発生を回避するやり方というのは

色々ありますけども

よく本屋さんとか
そういう本売ってますよね

不動産投資に関するね

そこにも色々ノウハウが載っています

リフォームをしろとかね

色々、設備をこういうふうにしてみようとか

のっててますよね

いろんなやり方ね

でもね、そういう色々やってもね

空室がどうしても埋まらないって

ケースがあるんですね

そういう物件そういうアパートというのは
一番厄介なんですよ

僕も不動産会社で

賃貸の営業マンをやってましたからね

大家さんにどうして埋まらないんだと

とかって詰められながら
怒られながら

ありとあらゆる手を尽くしてもですね

一向にその部屋が決まらないと

こういう物件というのもあるんですよ

中にはね
大家さんも

それで怒ってきますからね

こっちの方に

怒られても困るんですけどね

何をどうやってもダメなんですよ

お客さんに勧めてもダメ

案内に連れてっても渋い顔される

それどころか

物件資料を提示しても

あそこはいいわというぐらいに

お客さんが見に行こうとしないね

お母さん見たくないって言ってるのに

無理やり連れて行くわけにもいかないからね

そういう困った物件というのは

いったい何が悪いんでしょうか

ここが1番重要なところなんですね

答えは至ってシンプルなんですけども

その答えは立地条件が悪いという事なんですね

これ以上シンプルな答えはありませんね

色んな空室を埋めるノウハウ、テクニック

色々試してみてもダメな物件というのはですね

大体立地条件が悪い物件なんですよ
そのアパート

その物件自体に何か問題が

あるわけではなくて

そのアパートが立ってる場所

立地条件に問題がある

それが魅力がないもんだから
決まらないんですね部屋が

立地条件って僕、簡単に言っていますけれども

色々あるんですよね
一言に立地条件と言ってもね

もちろんエリアの場合もありますけども

それ以外にも周りの環境

治安、交通アクセス、買い物便利かどうか

騒音、匂い、雰囲気・・
色んなのありますけども

字形とかもありますね

土地の形とかね

駐車場スペースのあるなしとかね

ひっくるめてですよ

その立地条件
土地っていうのはめちゃくちゃ大変

大切なんですね

お客さんもそういうものを総合的に

考えるんです

判断するんです
この場所、いいか悪いか

部屋を決めようか決めないか

というのを決めるんですね

お客さんはね

部屋探しする人がね

どんなに建物が立派でも
おしゃれでも

治安の良くない地域にあったらですね

お客さんは敬遠するんです

多少築年数が古かったとしてもね

良い立地
例えば周りの環境が良いとかね

交通アクセスが良いとか

買い物便利だとか
便利な場所

いい場所にあったらですね

お客さんはここいいかもって思うんです

多少古くてもここはいい

という風に思ったりするんですね

日当たりとかもひっくるめてね

なおかつそこでダメ押してとして

部屋の内部もきちっとリフォームされてて

綺麗だったらもう決まりますね

だからものすごい立地条件って大事なんです

それは建物の古さよりも大事かもしれないね

だから皆さんはアパート経営をやる

大家さんオーナーさんはですね

絶対お客さんが敬遠しちゃうような

立地に建ってる物件を取得してしまったら

ダメなんです

後で苦労します

建物のグレードばっかり気になってですね

そういう立地条件
周りの環境だとか

日当たりだとかね

土地問題について

考えない
結構そういう人いるんですよね

何千万円も借金をするのにね

非常におっかないことだと思います

実際にそのアパートを見に行けばね

いろいろわかると思うんですよね

手がかりが掴めると思うんですよ

いい場所かどうか判断できると思うんですけど

なかには見に行かないで決める人もいますから

おっかないなと思うんですよね

たとえば見に行ったら隣にね

明らかに変なおっかないような事務所が

あったりとか

隣に煙と匂いを出すような

焼き鳥屋みたいなのがあったりとかね

日当たり・・
日陰で全然

部屋に太陽が入らないとかね

行けば分かると思うんですよね

僕だったらそういうのはわかったら絶対に

そういう物件には手を出さないですね
どんなに建物が新しくても

よっぽど安かったら話は別ですけどね

後で苦労して泣きを見たくないもんですから

とにかく土地だけは動かせないということです

立地条件はこちらの力では

どうすることもできないということです

建物は外装工事にやったり

部屋の中はリフォームやったり

色々できますけども
トイレを

ウォシュレットに変えるとか

そういうのは

あとからなんぼでもできるんですよ

土地だけは

後からどうすることもできないんですよ

みなさん立地条件だけは気をつけてください

 

 

 

 

 


【最重要事項】なぜ不動産投資の物件探しに立地条件が重要なのかについて