不動産投資これだけはやってはいけない

会社経営者。投資家。不動産投資と株式投資やってます。5棟74室+月極P24台(2010年12月より法人化)。大家歴20年以上。元不動産会社の営業マンでした。

【知らない人が多い】「儲かるアパート」とはこういうアパートのことを言います。

「不動産投資はそんなにむずかしくないし、そんなに敷居の高いものでもない」。

僕は基本的にはそう思っています。

しかしこれ、まったく人に理解されません。

 

どうやら世の中の人は不動産投資というのはとんでもなく難しいものであり、複雑で、敷居が高く、とてもじゃないけど一般人が手を出すべきじゃない特殊な投資法だと思い込んでいるようです。

 

ついでに言うと、不動産投資は世の中にある投資法の中で最も危険な投資法だと言われ、忌み嫌われてもいます。

資産運用をすでにやってる人と話をしても、「不動産投資をやってます」なんて言おうものなら大変です。

その瞬間、フッとその人の顔色が変わる。

 

目は口ほどに物を言うもの。

その目は明らかに「こいつ、そんな危ない投資やってんだ」と語っています。

 

不動産投資は最近ブームになってると言われています。

だけど、それはごく一部のあいだの人たちによる熱狂に過ぎません。

株式投資や投資信託、仮想通貨といったいわゆる「紙の資産」への投資の方が圧倒的に人気があります。

 

僕は実際に自分でやっていてつくづく思うんですが、不動産投資ほど誤解されてる投資法はないと思っています。

 

アパートの大家さんになるのには実は特別な資格はいらないのです。

銀行から融資してもらう際には学歴も問われないのです。

そんなに身構える必要なんか全然ないのになぜか不動産投資は他の投資法よりも(必要以上に)身構えられてしまっているのです。

 

不動産投資の光の部分にも目を向けよう

最初に断っておきますが、僕はお金持ちの家に生まれたわけでもないし、地主の家に生まれたわけでもありません。

北海道の三流大学を卒業し、そのまま地元の中小企業に就職し、その後不動産の世界に足を踏み入れた普通の人間です。

 

社会人になってからも決して優秀な営業マンだったわけでもありません。

何か特別な才能に恵まれていたわけでもないし、特別な資格を持っていたわけでもありません。

 

そんな何でもない人間が人生の途中で『不動産投資』というものと出合った。

そして、そのことがきっかけになってちょっと普通とは違う人生を歩むことになったのです。

 

気がつけば僕はアパート数棟を保有する不動産オーナーになっていました。

そのアパートからの家賃収入だけで家族を養える状態にまでなっていました。

 

2010年の12月には法人成りし、おかげさまで会社の方はずっと黒字が続いている。

僕が「不動産投資はそんなにむずかしくない」「不動産投資は誰でもできる」と言うのはこのように自分で実際に経験したきちんとした証拠があるからです。

 

僕が大したことのない人間であるというのが何よりの証拠です。

だから不動産投資は何もむずかしくないし、敷居が高いものでも何でもないのです。

やろうと思えば誰だって(もちろんこの文章を読んでいるみなさんだって)、不動産投資はできるし、アパートのオーナーになれるのです。

 

ところが世間の多くの人はそのようには考えていません。

「とてもじゃないけど不動産投資なんかできっこない」と考えています。

 

不動産投資をやって失敗した人の話もよく耳にすることでしょう。

そういう情報を耳にするとますます不動産投資に懐疑的になるはずです。

「絶対にやってはいけないキケンなものだ」という想いが強くなることでしょう。

 

そうなるともう人間は一歩も動けなくなってしまいます。

不動産投資の影の部分ばかりが目につき、不動産投資の光の部分はどこかへ行ってしまうのです。

 

みなさんの中にいるもう一人の自分がブレーキをかけています。

そのもう一人の自分がみなさんの運命を握っているのです。

そのもう一人の自分に負けてしまってはいけません。

 

最初からハイグレードな物件を狙わなくてもいい

不動産投資自体がむずかしいのではないのです。

みなさんが不動産投資をむずかしくしているのです。

 

必要以上に恐れすぎているのではないでしょうか。

実際の大きさより相手を大きく捉えすぎているのではないでしょうか。

 

不動産にもピンからキリまであります。

東京の一等地に建つ高級マンションも不動産だし、ど田舎の畑の中に建つ築40年の家も不動産です。

 

「不動産投資なんかオレには絶対無理」と思い込んでいる人はもう少し広い視野で世の中を見渡してみましょう。

 

みなさんがどんな本を読み、どんな雑誌を読み、どんなブログの記事を読んだのかは僕にはわかりません。

そして、その本や雑誌に不動産投資についてどんなことが書かれており、みなさんがそこからどんな影響を受けたのかもわかりません。

 

最初からグレードの高い物件を狙わなくてもいいのです。

その本や雑誌にどんなことが書かれていたかわかりませんが、それが正解とは限らないのです。

最初は小さくはじめてもいい。

田舎の戸建を激安で買い取り、それをリフォームして賃貸に出すという方法もあります。

 

人口流出に悩む地方の古民家だったら下手をしたら100万円台で手に入れることができるかもしれませんよ。

それを知り合いの大工さんに協力を仰ぎ、なるべく安くリフォームしたりして・・

 

そうやって成功しているオーナーさんもいっぱいいます。

地方では戸建の需要は高いのです。

多少田舎でも、多少古くても、戸建てだったら十分入居者を確保することはできるでしょう。

 

もちろん都会の方が人口は多いです。

だからお客さん自体の数は地方より都会の方が圧倒的に多いでしょう。

 

物件だって新しいものの方が喜ばれることは事実です。

オートロック、エレベーター、エアコン、カード・キー、TVモニター・ドアホン、etc・・・

最新の設備がバッチリ揃ってる物件の方がそりゃいいに決まってます。

 

また、そういうグレードの高い物件の方が入居者の質もいいでしょう。

そういう物件を好む層というのは属性も良く、家賃の滞納なんかも滅多に起こりません。

 

しかし、そういう物件にはそういう物件ならではの『落とし穴』というのもあるのです。

そういう都会のグレードの高い物件というのはめちゃくちゃ売値が高いのです。

それがグレードの高い物件の最大の罠です。  

 

最近流行りの区分所有マンションは利回りが低い

昨今、不動産価格が異常に高騰していることはみなさんもよくご存知のことでしょう。

そういう物件は明らかに割高の状態にあります。

こんな高い時期にそういう物件に手を出してしまったら、おそらく明らかに「高値づかみ」ということになってしまうでしょう。

 

これは何に投資する場合でも同じことが言えるのですが、投資は高値づかみだけはしてはいけないのです。

株であれ、仮想通貨であれ、不動産であれ、投資対象は何でもいいのですが、とにかく割高なものを買ってしまったら投資はします。

 

だったら無理にグレードの高い物件を手に入れようとしなくてもいいのではないでしょうか。

高級フレンチやイタリアンばかりを好む人もいれば、こじんまりとした定食屋を好む人もいます。

そういう人をターゲットにした物件選びをするという方法もあります。

 

おそらく本や雑誌にはそのようなことは書かれていないかのしれません。

「都会じゃなきゃ絶対にダメ」とか「築浅の設備やセキュリティーの整った物件じゃなきゃ」とかって書かれているはずです。

 

それを鵜呑みにしてしまって、そこに書かれている内容通りの不動産投資を実践しようとするとおそらく失敗に終わるはずです。

そういう物件は利回りが恐ろしく低いのです。

儲けはまったくありません。

 

重要なことなのでもう一度言います。

不動産投資に限らず、投資でいちばんやってはいけないことは「高値づかみ」です。

 

なぜ都会の新しめのワンルーム・マンションに目が眩んでしまう人がこんなにも大勢いるのでしょうか。

なぜこんなに不動産価格が高騰している時期にわざわざ物件を取得しようと思ったのでしょうか。

 

三流大学しか出ていない僕よりもはるかにアタマがいいはずの人が次々と「利回りが4〜6%でもいい」と思ってしまったのでしょうか。

なぜ「投資利回りが低くてもイールドギャップでカバーできる」という不動産コンサルの言葉をそのまま信じてしまったのでしょうか。

 

僕に言わせれば、今の不動産価格は『異常』の域に達しています。

そういう異常に割高な物件を取得していったいどうしようというのでしょうか。

 

僕は不思議でなりません・・

 

 

投資の世界はみんなと違うことするから勝てる

ここで考えてみてほしいことがあります。

その『都会』『新しい』『ワンルーム・マンション』などの諸条件にさえこだわらなければ、世の中には十分なリターンが期待できる物件というのがゴロゴロあるのです。

 

みんなと同じことをしていては勝てないのです。 

投資の世界ではみんなと違うことをするから勝てるもの。

そのことを「逆張り」と言ったりします。

 

暴落したら買う

株価が上昇したら様子を見る

 

普通は逆のことをします。

株が暴落したら怖くなってとてもじゃないけど買えなくなります。

株価が上昇してみんなが株を買ったら自分も欲しくなって買いに走ってしまいます。

 

これは投資の鉄則であり、王道であるはずなのに、これがなかなかできなくてみんな苦労しています。

 

不動産もこれに非常によく似ています。

儲かる物件というのは不動産価格が暴落しているときに出てきます。

そういうタイミングはほとんど訪れません。

せいぜい10年に1回・・

 

その物件がどんなにグレードが高い物件だったとしても、その物件が必ずしも儲けをもたらしてくれる物件とは限らないのです。

 

利回りの低い物件の運営というのはなかなかしんどいもの。

僕も昔、利回りの低い物件をつかんでしまってひどい目に遭ったことがあります。

 

あのトラウマがあるので、絶対に手残りがさほどない物件には手を出さないことにしています。

修繕費、広告料、空室リスク、滞納リスク、etc・・・利回りの低い物件では不動産投資をやっていると必ず襲われるそれやこれやに耐えられなくなります。

 

部屋探しをする人全員がグレードの高い物件を求めているわけではないことも忘れてはいけません。

「高級レストランよりも定食屋を探してる」というニーズも確実にあることを忘れてはいけません。

 

僕はそういうお客さんをターゲットにしています。

物件のグレードよりも家賃の安さを求めてる人です。

 

地方では人工流出・人口減少が問題になってはいますが、そういう人がまったくのゼロではないのです。 

 

そういう層を狙うアパート経営というのもアリなのです。

そういう物件ならみなさんでも手が届くと思います。