不動産投資これだけはやってはいけない

会社経営者。投資家。不動産投資と株式投資やってます。5棟74室+月極P24台(2010年12月より法人化)。大家歴20年以上。元不動産会社の営業マンでした。

【保証人か、保証会社か?】家賃保証会社のメリットとデメリットを解説します。

 

 

 

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今日は保証会社の話をしたいと思います

一言で言うとですね

保証会社は非常に素晴らしいシステム
制度なんで

ぜひ大家さんはですね

最大限に利用しましょうという話なんですね

 

 

保証会社のシステムについては改めて

説明するまでもないと思いますけども

一応言っておきますと

保証人
賃貸契約の場合は

連帯保証人なんですけども

連帯保証人がいない場合

こういう保証会社を通して

契約することがよくあると思うんですね

最近ではですね

こういう

日本の経済情勢もありましてですね

保証人よりもですね

保証会社の方がですね

大家さんにとっては

アパートのオーナーにとってはメリットが大きい

それに滞納しても保証されますんで

家賃が入ってきますので
そっちの方がいい

僕もそういう考えなんだけども

と考える大家さんが増えてきてます

不動産管理会社のなかにはですね

どんな人でも

必ず保証会社を通すこと

これが契約の条件にしてるところもあります

賃貸の環境もですね

時代によっていろいろ変わってきたんですね

昔と違うんですよね

昔は必ずね

賃貸借契約を結ぶ上で

連帯保証人っていう形で
なってましたけども

結構、保証人を頼んだとしても

印鑑もらったからといって

必ずしもね

家賃滞納した時に

スムーズに払ってくれるかというと

そうでもないんですね

僕も賃貸営業やってましたから

分かるんですよ

その苦労がね
一回滞納起きるとねえ

大変なんですよ

管理会社、賃貸営業も大変だけど

オーナーにもお金が入ってこないから
大変だし

たとえ保証人になってもね

親であっても

のらりくらりとやられたりとかね

そういうケースがよくあるんですね

めんどくさいんですよ

そもそもね

少子高齢化の流れもあってですね

保証人がいないって人もいるんですよ

例えば家族がいないとかね

若い人ならご両親がいない

歳いってる高齢者なら

子供も親兄弟もいないとかね

天涯孤独みたいな人もいるんですよ

なかにはね

そういう人が賃貸を借りに来ますので

結構ね

年金暮らしだとかね

保証人を頼める人がいないとかね

結構ね
家賃保証会社っていうのが

非常に今、伸びてて
利用するケースが増えてきました

滞納したときの回収

家賃を回収するっていう

その確実性っていうか
取りっぱぐれないというのは

やっぱりね保証人よりも

この保証会社の方がいい

明らかに確率は高いですよ

これ、滞納を回収するって

簡単に言いますけどね
大変なんですよ

本人に

もちろん当たるし
連帯

保証人がいればそこにも当たるんだけど

なかなかね
回収するというのは大変です

そして長引けばですね

裁判なんか起こすこともあるんですね

僕もやったことありますけども

大変なんですよこれも
お金もかかるし

面倒くさいし

ストレスもかかるし
はっきり言ってオーナーもヤだ

管理会社もヤだ
賃貸営業もヤだ

もちろん入居者も嫌だろうし

保証人も嫌だってことで
一番僕らがいいのが

 

保証会社とおしちゃうと
そしたら滞納しても

保証会社が代わりに払ってくれますからね

弁済してくれますから

そういう仕事なんですよ保証会社って
その代わり

手数料を払わなきゃいけないんです

僕はねそっちの方がいいって考えるタイプなんですよ

手数料払いますよ

下手したら
本当は入居者さんが払うんだけど

そこで渋ったりなんかしたら

僕が払ったりすることもあります

オーナーがね

それでもいいと

それでもいいから

(保証会社を)つけてくれっていう話なんですね

その方が楽だから

何かあった時のためにね

過去はね
その保証会社自体が

倒産したこともあるんです

もちろんあります

この世の中に絶対ということないですからね

保証会社って言ったってね

向こうはなんですか

上手くいくときもあるし
うまくいかない時もあると

なんとかって会社が倒産

したこともあるんですよ保証会社で

だけども
そのリスクはありますよ

そりゃ
保証会社と契約したけど

その会社が倒産しちゃった

ってこともあるかもしれないが

僕はね普通に
じゃあ、通さなくてね

保証人をやって

滞納して
で、苦労すると

回収に苦労する

あるいはとことんまでやったけど

回収結局されないと

で、そのリスクの方が大きいと思います

そのケースの方が多いと思いますよ

保障会社が倒産するリスクよりも

その辺は向こうだって

保証会社ってうまくやってますし

数もたくさんやって

塵も積もればのビジネスですから

彼らはたくさんやることによって
彼らも

業務大変だと思うんだけど

とにかくその大変さを
数でカバーしてゆくんですね

彼らはね
だから何ですか

win-winっていうか

持ちつ持たれつな関係なんですよ

オーナーにとってもね

保証会社の存在は
で、だいたいですね

手数料なんですけども

これ一発目だけですよ

契約時と更新の時

なんですけど

だいたい30%とか

(家賃の)半分とかかな
50%とかかな

その辺はその会社によって

違うし
その管理会社の規模っていうか

契約件数とかにもよって
違ってくるんですよ

やっぱり向こうだって
商売ですからね

いいお客さん

いっぱいお客さんを紹介してくれる

管理会社には

特別なパーセンテージを提示したり

その辺はもう
管理会社のスケール・メリット

っていうか
強さ弱さ

ここに絡んでくる話なんですね

アパートのオーナーはですね

中古物件なんか購入した時にですね

今、入ってる入居者の皆さんに

契約が・・
保証会社通して

いればいいんですけども

通してないケースが
ほとんどなんですね

昔のやり方でね
自分が所有者になったからと言って

1件1件ね

全部保証会社にチェンジしていくと

これもまた大変な事なんですけど

そういった場合はですね

嫌がる人もいるかもしれないけど

オーナーが僕が負担します

から入ってくださいと

こういう風に

お願いすることもいいと思いますよ

なぜなら
滞納はしないかもしれないけど

このご時世ね
しないとも限らないわけです

今は大丈夫でも

突然この経済状況の中で
リストラになったり

滞納したりすることって
よくあるんですよね

そういうことが

お互い大変なんで
手数料は私が負担・・

持ちますから

オーナーが持ちますから
是非一回目だけ

今だけ入って下さいと

次の2回目のときは
手数料お願いしますよ

その代わりとかって
うまく言ってね

で、それで良しと

する人はしてくれると思いますし

それでも嫌だって

なんだそれは

って言われるかもしれないけどね

その辺はまぁ

やってみないとわかんないです

とにかく保証会社に
入った方がいいよ

加入した方がいいよということを
言いたいんですね

だいたい今まで入ってないところを
全部一件一件

当たってこれも

やっぱりさっきの手数料と同じように

30%〜50%

半分ぐらいかな

いいよって言ってくれる人が

残りは嫌だと
そんなもの嫌だってね

俺はちゃんと払うんだから

何でそんなって
怒り出す人も中にいますからね

これは注意しなきゃいけないですけども

入居者さんがね
なんでそんな保証会社なんてね

この保証会社のね

システムってすごくてですね

家賃を保証してくれるだけじゃなくて

下手したらね

退去の

退去の負担する時の

お金いろいろかかりますよね
原状回復だとか

あるいは裁判費用とかも
出す場合あるんですよ

ただね
そうは言ってもどんな人でもね

審査が・・
保証会社の審査が通ると

限らないですね

さすがに
あと審査を通りやすくさせるためにやっぱり

管理会社の力
たくさん

お客さんを紹介してくれるところは

やっぱり保証会社も是非

次からもよろしくお願いします
って感じでね

審査も甘くしてですね
ゆるくしてですね

その代わりたくさんお客さん

紹介してねっていう

管理会社との力関係みたいなのも
出てくるんですよ

これどこもそうですよね

やっぱりね大手が強いというのはそこなんですよ

スケールメリットがあるんでね

いっぱいお客さんを紹介してくれるところには

やっぱりそれはね

保証会社だって甘くしたりしますよね

とにかく

オーナー目線に立った時に

家賃が回収できなければ

これマイナスになりますからね

これ死活問題なんですよ

不動産投資のそのノウハウとか

家賃はいくらに設定する

どころの騒ぎじゃないわけですよ

いくらに設定しようがですね

その回収できなければ意味ないんですよ

だから

きちっと回収はされるんだと
少なくともね

要するに

弁済してくれるんだと保証会社が

それはやっぱりオーナーにとっては安心ですよ

やっぱりね
回収率が保証会社倒産しない限り

回収率は100%であると

これはやっぱりね安心ですよ

賃貸経営していく上でね

僕も管理会社と

打ち合わせして

なるべくね保証会社

つけるようにお願いしてるんですね

よっぽどね・・
必ずじゃないんですよ

僕の場合は

ケースバイケースなんですよ
たとえば向こうがね

よっぽど公務員だとかさ

そういう学校の先生だとか

警察官だとか
そういうきちっとした

ところならば・・
それはね滞納とか

なんてことないから
ほとんどね

それはもうケースバイケースっていうか

 

ちょっとあれだなと思ったところは

保証会社お願いすると
で、手数料はもちろん

お客さん
入居者持ちなんだけれども

そこでもめ出したらですね

私が払いますと

そういう話になっているんですね
なんと言っても

回収率ね
回収率は100%にしておいて

後は家賃をいくらにするか

ただでさえもね

工事代とかもかかりますからね

とにかく回収率を最大限にアップしておくと

これが安定的な賃貸経営の大事なところ

なんですね

ということで

きちっとした管理会社は
もうすでに契約してますから

贔屓の保証会社っていう
1件2件

持ってますから

管理会社の人とよく打ち合わせして
保証会社の件

どうしていったらいいのか

打ち合わせしてほしいと思います