不動産投資これだけはやってはいけない

会社経営者。投資家。不動産投資と株式投資やってます。5棟74室+月極P24台(2010年12月より法人化)。大家歴20年以上。元不動産会社の営業マンでした。

【本当は教えたくない】「むしろサラリーマンこそ不動産投資をやるべき!」と僕が思ってる理由

「サラリーマンだから不動産投資なんかできっこない」と言う人がいます。

でも僕は逆に「サラリーマンだからこそ不動産投資をやるべきだ」「サラリーマンの方が不動産投資を有利に進めることができる」と思っています。

 

どうも世間では不動産投資というのは多額の自己資金を用意しなければいけないものと思われてるフシがあります。

それはまったくの誤解です。

 

不動産投資というものは他の投資法に比べて圧倒的に少ない自己資金でできる投資法なのです。

株式投資や投資信託や仮想通貨の方がよっぽど「自分のお金」を使わなきゃいけないのです。

 

もちろん、「自己資金がまったくゼロでもいい」というわけにはいきません。

オーバーローンやフルローンがいかに恐ろしいものであるか・・・だいたい想像できるでしょう。

僕もたくさんそれで失敗した人を見てきました。

 

でも不動産投資の魅力のひとつは自分のお金ではなく他人のお金を使って投資をすることができる点にあります。

他人のお金とは言うまでもないことですが、銀行のお金のことです。

つまり融資のことです。

 

でも借金は日本人が最も忌み嫌う行為の筆頭に挙げられるもの。

ここを乗り越えなければ不動産投資を成功させることはできません。

 

日本人のこの借金というものに対するアレルギーはちょっと異常の息に達してます。

確かに不動産投資は大きな借金をする必要があります。

でもそれは逆に言うと大きな自己資金を必要としないということでもあるのです。

 

それはメリットと呼んでもいいのではないでしょうか。

そして、きちんと考えたうえで適切に処理をすれば借金を抱えることは世間で思われているほど恐ろしいものではないと僕は思っています。

 

不動産投資を成功させるためには融資という関門を突破しなければならない

ところが僕のこの「借金は怖くない」という主張はほとんど受け入れられません。

とくにサラリーマンをやってる人には受け入れられません。

 

サラリーマンに限らず、公務員の人などいわゆる「勤め人」と呼ばれる人たちは基本的には真面目な人が多いのです。

真面目な人だから勤め人なんてものをやっているのでしょう。

 

僕みたいなチャランポランで無責任なタイプの人間は勤め人にはなれません。

だから僕はそこからドロップアウトした道を選んだのです。

 

でもサラリーマンの人こそ僕は借金というものを毛嫌いしない方がいいと思っています。

僕に言わせればそれは実にもったいないことのように見えます。

 

サラリーマンは銀行の融資に有利だからです。

それなのに多くのサラリーマンはそのことを知らないまま悶々とした日々を過ごしているのです。

 

僕が不動産投資はサラリーマンだからこそやるべきだと考えている理由はそこにあります。

そこには銀行融資という問題が横たわっているからです。

 

不動産投資を成功させるためには銀行融資の審査を通過しなければなりません。

この第一関門を突破しなければ何もはじまらないのです。

 

不動産は何千万円も何億円もする高額商品です。

そんな高額なものをキャッシュでポンっと手に入れられる人はほとんどいません。 

だからどうしても銀行からお金を借りざるを得ないのです。

 

しかし銀行は不動産投資をやりたいと思ってるヒト全員にお金を貸すわけではない。

借り手の側に返済能力がなければ銀行はその人におカネを融資することはできないのです。

 

そこには審査という関門があります。

その関門を突破しなければ銀行からお金を貸してもらえません。

そして、銀行からお金を貸してもらえなければアパートのオーナーになることすらできないのです。

 

この果たして銀行からお金を貸してもらえるのか問題こそが不動産投資の最大のキモの部分と言ってもいいでしょう。

 

空室対策がどうしたとか、出口戦略がどうしたとか、節税対策がどうしたとかは二の次・三の次でいいのです。

最終的には「あなたは銀行からおカネを借りることができるんですか?」というシビアな話に行き着くのです。

 

ここがクリアにならなければ不動産投資をスタートさせることすらできません。

しかも、これから物件をどんどん増やしていきたいと考えてる人ならばなおさら銀行と良い関係を構築し、たくさんの銀行から融資してもらう必要があるのです。

 

「借金が怖い」なんて言ってる場合じゃないのです。

むしろ「果たしてオレは借金できるだろうか?」ということを気にしなきゃいけないのです。

 

アパート1棟2棟くらいの金額なら銀行も融資してくれるかもしれません。

しかし、3、4、5棟・・・と借入額が増えていったら場合は向こうもシビアに審査するようになります。

 

審査はますます厳しくなります。

銀行だって商売です。

もしも一人の人間に多額のおカネを融資して、それが焦げついたりなんかしたら大変ですからね。

 

そこで大事になってくるのが、『その人の属性』という問題です。  

 

サラリーマンという肩書きは信用を得るのに役に立つ

サラリーマンは不動産投資に有利です。

サラリーマンは毎月会社から給料をもらい、夏と冬にはボーナスをもらっています。

その事実は銀行を安心させます。

 

彼らから「この人は安定的な定期収入がある」と見られれば物事はスムーズに進んでいきます。

安定収入が何もない人よりはるかに審査が通りやすくなるでしょう。

 

いくら「不動産投資をやりたい」という意欲と熱意があっても銀行の融資の審査が通らなかったら話にならないのです。

 

サラリーマンという肩書きを持っていることは不動産投資をやるうえにおいて最大のアドバンテージになります。

だから「どうせオレは一介のサラリーマンに過ぎないから・・」と卑屈にならないでほしいと思います。

 

サラリーマンという肩書き・属性は強力な武器になりうるのです。

 

 

不動産投資は基本的には不労所得なので仕事に支障をきたすこともないでしょう。

株価や仮想通貨のように値動きに一喜一憂してハラハラすることもありません。

 

物件をきちんと管理してくれる管理会社を見つけて、そこと管理契約を結んでしまえば、あとはその物件に関する業務すべてをその管理会社がやってくれます。

みなさんは何もしなくてもおカネを手に入れることができるのです。

 

確かに管理会社と管理契約をすると管理料と言う手数料を払わなければいけませんが、自主管理でやる労力と手間のことを考えたらサラリーマンの方ならばなおさらといい管理会社を見つけて、その管理会社と管理契約を結ぶ結のがベストな選択だと思います。

  

 

サラリーマンこそ不動産投資をやるべき

今、多くの人が将来に対する漠然として不安を抱えています。

サラリーマンの方も「今、勤めてる会社が今後どうなってゆくかわからない」とか「いつリストラになるかわからない」といった不安を抱えているはずです。

 

加えて日本は超少子高齢化社会。

人口減少も一向に歯止めがかかりません。

年金や健康保険はどうなってしまうのだろうか。

もう国や会社に頼っていればすべてがうまくいく時代は終わってしまったのです。

 

そんな中、将来を見越して若いうちから資産形成に努めていく事は非常に重要なことだと思います。

特に不動産投資の場合は入居してくれる人がいさえすれば家賃収入が入ってきます。

株や仮想通貨のように不動産の場合は大きく価格が変動することもありません。

 

インフレにも強い

節税効果も高い

アパートローンを組む際に『団信(団体信用生命保険)』に加入しておけば生命保険代わりにもなる

 

もしも何らかの理由により多額の現金が必要になった場合は物件を売却すれば現金化することもできる。

たとえ建物がボロボロになったとしても土地は残るので建物を解体して更地で売ることもできる。

 

もしかしたらそこでキャピタルゲイン(売却益)を得ることもできる。

そこで得られるキャピタルゲインは40年・50年勤めた会社の退職金よりも多い額になるかもしれません。

 

銀行は不動産にだったら喜んでお金を貸します。

他のビジネスや投資には貸し渋るのになぜか銀行は不動産だけは特別扱いをしてくれるのです。

 

銀行は「不動産は担保価値が高い」と見ているからです。

だから銀行としても不動産への融資は大歓迎なのです。

不動産には融資しやすいのです。 

しかも今なら日銀の異次元の量的緩和政策のおかげで金利は超低金利になっています。

 

こんなにいっぱいメリットがあり、こんなにいっぱい好材料に満ちている不動産投資。それなのになぜか世間では「最も危険な投資法だ」と言われ、サラリーマンでやってる人はほとんどいないのが現状です。

 

ほとんどサラリーマンの人は株式投資ばかりやっています。

サラリーマンこそ不動産投資をやるべきなのに・・

 

という事は逆に言えばチャンスでもあるということです。

ライバルが少ないのでブルーオーシャンであるという事でもあります。