不動産投資これだけはやってはいけない

会社経営者。投資家。不動産投資と株式投資やってます。5棟74室+月極P24台(2010年12月より法人化)。大家歴20年以上。元不動産会社の営業マンでした。

【不動産を売却したときの税金について解説】「不動産売却の5年ルール」とは何かについて。

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【不動産を売却したときの税金について解説】“5年”という保有期間に着目しろ

 

 

今回はですね不動産投資の

売却する時期についての話を

ちょっとしたいと思います

 

一言で言うとですね

個人名義で物件を所有している方はですね

5年を超えてから

売却した方がいいですよ

という話なんですね

 

理由はですね

その方が税金が安く済むからなんですね

税率が低く済むからですね

 

ま、うちのようにですね法人名義

の場合はですね

個人のような短期譲渡

長期譲渡による

税率の違いというのは

なくなりますので

その年の会社の業績とかね

儲かってる儲かってないとかね

赤字黒字とかそういうバランスを考えて

法人名義の方の場合は

売却を買うと

売却時期を考えると

こういう話になってくるんですね

 

そのアパート

その物件のですね

所有名義が個人の方の場合はですね

その保有期間によってね

売却益にかかる税率というのは

変わってきちゃうんですね

そういうルールになってるんですよ

 

個人の場合は

具体的に言うとですね

これ、所得税住民税

合わせてなんですけども

5年以下の場合

これは短期譲渡所得って言いますけども

これは39%なんですね

所得税が30%

住民税が9%

 

それに対してですね

5年以上保有して売却した場合

長期譲渡所得というんですけども

これは20%なんですね

所得税が15%

住民税が5%

 

株式投資やってる方も

売却益に対して

キャピタルゲインの税率
20%

大体20%ですよね

だから同じぐらいなんだなと

5年以上の場合ね

5年以上保有した場合ね

20%なんだなと

5年以下の場合は

約40%なので

その倍かかっちゃうんで

やっぱり5年以上

最低でも保有してから

売却した方がいいと思いますね

 

その方が20%で済みますからね

非常に節税効果が高くなると

ただし

もちろんこれはもう

言うまでもないことですけども

相場ってのはね

波のように変わりますんで

不動産価格ね

5年も待ってられないうちにですね

すごく高騰する時あります

チャンスがやってくる時がありますね

 

そういう時はね

いくら税率がね

半分違うからと言ってもですね

そのチャンスを逃さない

ようするに売却してしまうということも

あり得るかもしれないですね

ケースバイケースですね

不動産価格がすごく

何らかの理由によってね

高まって

すごく儲かると

売却益がすごく得られると

 

僕はそういう経験をしたことあるんですけども

そういう時は

躊躇せずに売って

利益を確定しても良い場合もあります

 

まあ、その短期・長期あるんですけど

譲渡所得の金額を計算する時はですね

譲渡価額ありますね

それからですね

−の取得取得費+譲渡費用

それから−の特別控除

こう計算になるんですね

 

譲渡価格っていうのは

土地とか

建物のね

売却代金のことですよね

取得費というのはですね

売った土地とか

建物を買った時・・

買い入れた時の購入代金

 

あと購入にかかった手数料とかね

その資産・・

その物件の取得に要した金額に

その支出した設備費とかですね

改良費とか

そういう額をですね

加えた金額

合計金額という形になります

 

ただその建物の取得費はですね

所有期間中の減価償却費相当額をですね

差し引いて計算しますので

土地とか建物を

取得費が分からなかったりですね

実際の取得費が譲渡価額の
5%よりも

少ない時には

譲渡価額の5%を取得費とすることができると

こういうルールが
国税庁に書かれてます

あと譲渡費用とはですね

土地や建物を売るために

支出した費用のことですね

仲介手数料、測量費

売買契約書の印紙代とかですね

あるいは売却する時にね
立ち退き料とかね

建物を取り壊して土地を売る時に

そういうケースの場合は
取り壊し費用とかね

そういうのも含めますね

特別控除というのはですね

ほとんど通常の場合ないんですけど

マイホームを売った

場合の3000万円の特別控除などですね

そういう各種の特例があるんで

それはまあの税理士というか

税務署と相談しながら

やった方がいいかもしれないですね

あとまあ、5年以上のですね

長期譲渡の時に
ちょっと注意点があるんです

それはですね
その購入した日からですね

満5年ではなくてですね

購入した後ですね

6回超す・・
1年、お正月を迎える

1月1日の時点で
要するに計算しますから

5年・・
その1月1日の時点で

5年超所有していると
いうことなので

保有後6回1年を超すこと
ということは

考えていただきたいと

思います
満5年ではないんですよ

5年以上ですよということですね
要するにね

単純計算しても
満5年保有していたとしてもですね

6回未満
お正月を迎えた

6回未満であれば

短期譲渡所得になってしまいますので

その辺は注意点ですねという話です

あと個人ので譲渡所得っていうのはですね

分離課税なんですけども

もしあの同じ年にですね

何か売却して
損失が出た場合はですね

その損失の金額で

これを他の物件の益

譲渡益の金額から控除することができます

2コ3コね
同じ年に売って

こっちはプラス

こっちはマイナスといった場合はですね

それを控除することができると

損失分をね

これはあくまでもその損失のやつはね

不動産と不動産の間だけでできることですから

例えばなんかね

個人事業主の人が
事業の法ではマイナス、不動産の方ではプラス

あるいは逆に
事業の方ではプラス、不動産のでマイナスとかって

いった場合でもですね

それは「損益通算」って言うんですけど

それはできないんですね

あくまでも不動産と不動産の間だけの話であります

ということですね

あとは注意点としては

その売却した時にね

例えば銀行のローンが残ってる

残ってないとかっていう話も
よく出るんですけど

銀行の残債・・
ローンが残ってようが

残ってまいが

この税金の計算
短期譲渡所得の税率

長期譲渡所得の税率
これは関係ないですね

税金の物語とローンが残ってる

残ってないの物語は
全然関係ない話なんで

その辺もごっちゃにしないほうがいい

と思いますね

だから例えばその売却益がですね

1000万円出たと

たとえばね
分かりやすく

1000万円出たとしますよね

5年以下だった場合はですね

約40%ですから

400万円
39%

390万円もですね

税金を払わなきゃいけないんですね

それに対して1000万円の売却益が

出て
5年以上経った場合は

200万円で済んじゃうと

400万円と200万円なら

全然違いますよね

なおかつその売却は分離課税なんで

他で所得が儲かってるのと

合わせて計算する

その総合課税ではないもんですから

分離課税なんで

その他の所得と合算することなく

単独で計算できますと

ま、法人の場合は話はちょっと別ですけどね

ちょっと法人の売却の場合はですね

またちょっと別の動画にしたいと思います

今回の話はここまでになります

 

 

 


【不動産を売却したときの税金について解説】“5年”という保有期間に着目しろ