不動産投資これだけはやってはいけない

会社経営者。投資家。不動産投資と株式投資やってます。5棟74室+月極P24台(2010年12月より法人化)。大家歴20年以上。元不動産会社の営業マンでした。

【不動産投資の経費はどこまで大丈夫?】気をつけるポイントはココです!

不動産投資を成功させるためには税金をコントロールする術を身につける必要があります。

節税対策をおろそかにしているとせっかくアパートが満室になり、大きな家賃収入を得てもそのほとんどが税金として持っていかれた・・なんてことにもなりかねません。

 

また、アパート経営を長期間安定的に運営していくためには物件を修理するための修繕費や部屋のリフォームにかけるお金なんかをプールしておく必要があります。

そうしなければ突破的な工事が発生した途端、一気に資金ショートしてしまうからです。

 

そのためにもきちんと税金をコントロールし、口座になるべく多くのお金を積んでおく必要があるのです。

 

不動産投資における税金はどのような計算式で算出されるのか?

 

結論から先に言えば、不動産投資はこの計算式で算出されます。

 

 

(収入 ー 経費 ー 控除) × 税率 = 不動産所得にかかる税金

 

 

収入とは入居者からもらう家賃収入のことです。

経費とは管理会社に支払う管理手数料や物件の電気・水道代、日常清掃にかかった費用、広告費、固定資産税、保険料などのことです。

 

控除とは(個人の場合で)確定申告をする際に国から認められている医療費控除や専従者控除などのことです。

収入からこれらの経費や控除額を引き、残ったものを所得といい、その所得の額に応じて税率(パーセンテージ)は変わってきます。

 

だから、「経費」と「控除」の額を多くすることができれば税金が少なくなるという事になります。 

 

もちろん「収入」が減れば減るほど税金も少なくなるのですが、商売をやっていて「税金を払いたくないから収入を少ないしよう」なんていう人はいません。

 

やっぱり収入は青天井でどこまでも伸ばしていき、それに連れて経費や控除の額も増やしていき、賢く節税するというのが王道のパターンでしょう。

 

不動産投資における「経費」にはどのようなものがあるか?

経費を増やすことができれば所得自体を減らすことができるので納める税金も少なくて済みます。

基本的には不動産投資に関係する支出は経費になるのでどんどん経費計上して構わないと思います。

 

ただし、不動産投資に関係しない支出は(当たり前のことだが)経費計上することはできません。

税務署は厳しい目でこの辺りをチェックするのでくれぐれも注意しましょう。

 

不動産投資における一般的な経費とは?

  • 固定資産税
  • 支払利息
  • 物件の水道光熱費
  • 管理会社に支払った管理料
  • 不動産投資の勉強のためのセミナー費用
  • 不動産投資家仲間との飲食代
  • 不動産投資に関する書籍代
  • 物件視察のときに使った交通費
  • ほか

 

基本的にはこれらに関する項目は個人でも法人でもすべて経費になるはずです。

ただし、最近の税務署はより正確な内容を把握するために領収証よりレシートを好む傾向があります。

 

きちんと領収証と一緒にレシートも綴っておくようにしましょう。

レシートには細々とした内訳が記載されているので税務調査員も一目瞭然なのです。

 
具体的な内容が書かれていない領収証だけだと、「この金額の内訳を詳細に教えてください」と突っ込まれる可能性があります。

 

 

不動産所得は他の所得と損益通算することができる

所得にはいろいろな種類のものがあります。

給与所得、事業所得、不動産所得、配当所得、雑所得、利子所得、etc・・・

 

この中で不動産所得は損益通算ができる所得として有名です。

 

損益通算というのはもしもその所得が赤字だった場合、他の黒字の所得からその分を差し引くことができる所得のことです。

だから、もしも給与所得のある人が不動産投資をやって不動産所得が赤字になった場合、給与所得の黒字の分から不動産所得の赤字の分を差し引くことができるのです。

 

不動産投資の魅力の一つはこの損益通算というものを利用することができる点にあります。

他に損益通算ができる所得は事業所得・譲渡所得・山林所得などがあります。

 

逆に損益通算ができない所得としては株の配当を受け取ったときの配当所得、仮想通貨などの雑所得などがあります。

 

家の家賃や水道光熱費、通信費など経費計上することはできるのか? 

不動産投資に関する経費は基本的には経費計上はOKということになっています。

だからアパートの共用の電気などの料金は経費として計上できます。

では自宅の家賃や、自宅の水道光熱費、通信費などはどうなるのでしょうか。

 

この場合、税務署に青色申告をし、個人事業主になっているかどうかがポイントとなります。

事業的規模で事業として不動産投資をやっているということであるならば当然自宅の家賃や水道光熱費、通信費の一部も経費として計上していいはずです。

 

ただし、家賃や水道光熱費、通信費の全額の経費にすることはさすがにできません。

家賃や水道光熱費は100%事業のために使用しているわけではないからです。

事業のために使ってる部分もあるかもしれませんが、その大半は私用で使っているはずです。

 

一般的には事業部分と私用部分と割合を算出して按分計算をします。

床面積、使用時間、使用回数などを細かく算出して計算する必要があるのでなかなか大変です。

 

しかも、それを税務署にきちんと説明し、納得してもらう必要があります。

きちんと説明できる根拠を示さなくてはならないのです。

  

物件を見て歩くための車両費は経費になるのか? 

物件を視察したり、所得物件を見に行ったり、不動産会社や管理会社を訪問したり・・意外と車を使用する機会は多いと思います。

そのような不動産投資に関する業務に使用している分であれば経費として計上してOKでしょう。

 

だからガソリン代や車両を維持するための費用、高速道路代なんかも経費になるはずです。 

車両本体に関しては減価償却費として処理するのが一般的です。

車のような減価償却資産は全額経費にすることはできません。

 

普通自動車の場合は法定耐用年数が6年なのでその期間で減価償却することになります。

300万円の車を購入したからといってその年に一気に300万円を経費として計上することはできないのです。

きちんと決められたルールに基づいて年度ごとに経費化しなければいけないことになっています。

 

ただし、ここで注意点が!

その購入した車両を「100%事業のために車を使用しています」と言い張るのはいささか無理があるでしょう。

当然、事業用だけではなく私用でも使う側面というのは出てくるはずです。

 

「全部、事業でしか車を使っていません」と税務署に説明してもおそらく納得してもらえないはずです。

だから、こちらも自宅の家賃や水道光熱費、通信費なんかと同じように処理するのが無難でしょう。

つまり事業用と家庭用とに按分して計算するのです。

 

ただ、その按分計算の明確な線引きは非常にむずかしいものがあります。

ドライブ・レコーダーか何かで厳密に計ったりすればいいのかもしれないが、それではあまりにも手間がかかりすぎます。

 

だから『常識の範囲内で・・』という曖昧なところで線を引くようにした方がいいでしょう。

 
 
ざっくり言うと、「週末だけ事業用で使った」ということにして、7分の2程度を経費化すれば文句は言われないのではないでしょうか?
1週間は7日間なので・・