不動産投資これだけはやってはいけない

会社経営者。投資家。不動産投資と株式投資やってます。5棟74室+月極P24台(2010年12月より法人化)。大家歴20年以上。元不動産会社の営業マンでした。

不動産投資の物件探しで初心者の人がついついやってしまいがちなミスとは?【要注意】

 

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不動産投資の物件探しで初心者の人がついついやってしまいがちなミスとは?【要注意】

 

不動産投資をやりたいと思ってる人は物件選びには細心の注意を払う必要があります。

焦って、よく深く考えないまま飛びついてしまうと、取り返しのつかないことにもなりかねません。

 

たとえ新しくて、グレードが高くて、高属性の人が好みそうな物件を紹介されたとしても、じっくり考えて答えを出さなければいけません。

「なるべく新しい物件を・・」という気持ちはよくわかります。

だけど、その物件がみなさんにきっちり安定的にキャッシュフローをもたらしてくれるかどうかはわからないのです。

 

社宅サービスを通して部屋を探すような転勤族の人たち。

彼らが好みそうな〇〇建託のようなアパートが必ずしも儲かるとは限らないということです。

 

 

さらに、そういう高属性の人たちをターゲットにしてしまうと熾烈な競争に巻き込まれる恐れがあります。

そこで勝ち残ってゆくのは至難のわざです。

毎年毎年、新築物件というのはタケノコのように建設されていきます。

 

高属性の人はそういう「いい物件」を好みます。

築浅の物件だと思ってそれに飛びついても、3年たち、5年たち、7年、10年とたってゆくうちにその物件はだんだん劣化していきます。

 

しかし、先ほども言ったとおり新築物件はどんどん建っていきます。

高属性の人は新しくて設備も立派な優良物件を選びます。

その結果、みなさんが選んだ物件はなかなか空室が埋まらず、みなさんの不動産投資はツラくて苦しいものになってしまうかもしれません。

 

さらに言えば、その〇〇建託とか、〇〇コーポレーションのような「かつての優良物件」も時が経つにつれてだんだん古くなってゆくのです。

そして、なかなか空室を埋めることができなくなっていって苦労する・・

 

だからみなさんはそういう苦労するような物件に手を出してはいけないのです。

 

 

『急いては事を仕損ずる』という言葉があります。

この言葉は不動産投資をやるうえにおいて最も重要な言葉だと僕は思っています。

物件選びは急いでやったからといってうまくいくわけではありません。

 

もちろん、ただ黙って指をくわえているだけではチャンスはやって来ません。

物件取得のアクションは起こさなければいけないのですが、その際に焦って選ぶと失敗することが多いので気をつけましょう。

 

不動産というのはとにかく金額もハンパなくデカくなります。

それゆえに失敗したときのダメージも相当なものになります。

 

しかも、ほとんどの場合は借金をして不動産を取得するので、もしも失敗して借金が払えなくなったら下手したら自己破産においこまれるかもしれません。

僕は不動産会社に長年勤務していましたので、そういう行き詰まった大家さんを何人も見てきました。

簡単ではないのです・・

 

そういう行き詰まった大家さんにはどこか共通点がありました。

みんな焦るタイプというか、後先考えずに突っ走るタイプのように見えました。

 

とにかく落ち着きのない人が多かったような気がします。

腰を据えてどっしりと構えてるというタイプではありませんでした。

リスやネズミのようにカリカリ・セカセカしたタイプの人が多かったように思えます。

 

勢いはいいけど、肝心要のところが抜け落ちている・・

あまりクレバーではない。

こういうタイプの人が失敗するのはある種、必然なのかもしれません。

不動産投資の世界に限った話ではないのかもしれません。

 

焦りたくなる気持ちもよくわかります。

早く結果がほしいという気持ちもよくわかります。

だけど、焦ってまわりが見えなくなってしまってはいけません。

 

自分が何をやってるのかわからない状態で何千万円もの借金をするということは薄着のままジャングルの中に入ってゆくようなものです。

前のめりになり過ぎないように注意しなくてはいけません。

 

投資に見合うような物件というのはそうそう見つかるようなものではありません。

普段、いろんな情報に接する機会の多い不動産会社の社長でさえも、「これだ!」という物件には滅多にお目にはかかれないものです。

 

そりゃ、そうだと思いませんか?

そんなにいい物件だったらどうして手放す必要があるでしょう。

市場に出てくる物件というのは前の所有者が「売りに出したい」と思うようになった物件ということでもあります。

 

その売却理由はきちんと把握しておかなければいけません。

でも多くの場合、持っていてもそれほどメリットがなくなってきたからそろそろ手放そうというパターンがほとんどです。

 

・・ということは超優良物件にはなかなかお目にかかれないということでもあるのです。

瑕疵のある物件というわけではないにせよ、何もかもが完璧な超優良物件というわけでもないということです。

というか、そんなにいい物件を手放すわけがありません。

だからこそ余計に物件選びには慎重にならなくてはならないのです。

 

いい物件との出会いは努力でどうにかなるものではない

いい物件との出会いは(僕の経験から言えば)、ほとんど『運』や『タイミング』によって決まります。

努力をしたからいい物件が取得できるわけではない。

どちらかといえば、運とかタイミングといった、自分の力ではどうすることもできないことが大きく影響したりする。

 

たまたま優秀ないい営業マンと出会った

たまたまタイミングのいい時に相続の問題を抱えてる売主があらわれた

たまたま世の中が不況になり、不動産価格が暴落した

たまたま一番手の人の銀行の審査が通らなくて二番手の自分が繰り上がった

「絶対に無理だろう」と思ってさした鬼のような指値がなぜか通ってしまった

etc・・・

 

いい物件の取得には必ずこういう『たまたま』があります。

決して焦ったからうまくいくということはないのです。

 

恋愛と一緒です。

焦って相手を選ぶと失敗します。 

淋しさに耐えられなくなり、「なんでもいいや」といった具合にテキトーに相手を選んでしまうと後で大きな後悔をすることになります。

 

でもセカセカ・タイプの人はこの過ちを繰り返してしまうところがあります。

次から次へと相手を変えてはその都度、大騒ぎをする恋愛体質の人みたいです。

みなさんのまわりでもそんなチャカチャカした恋愛体質の人、いるのではないでしょうか・・

 

「これだ!」という異性と出会った時のことを思い出してみよう。

そこには「たまたま」とか「運良く」とか「タイミングよく」といったようなことがきっとあったはずです。

 

逆に言えば、そういう自分の力ではどうすることもできないようなものの力が介入したときじゃなければ物事というのはうまくいかないものなのです。

物件選びも同じことが言える。

 

うちの会社で保有してる物件は(今、保有中のものも、もう売却してしまったものも)、すべてリーマンショックとか東日本大震災の頃とかに取得したものです。

いずれも日本経済が奈落の底に落ちていたときです。

 

本当に良い物件というのはそういうときに出てきます。

あのとき、不動産価格は暴落していました。

だいたい株価と連動しているので、株価も7,000円くらいのときでした。

 

だからもともと利回りも高く、売主さんも資金繰りに困っている様子だったので指値もカンタンに通りました。

物件自体もそれほど悪い物件ではありませんでした。

でも売主さんの本業の方が傾きつつあったので、明らかに「一刻も早く現金化したい」といったカンジだったのです。

 

だから僕はさらに鬼のような指値を入れることができ、それがおもしろいように通ったのです。

もう二度とあんなスペシャルな時期にはお目にかかれないような気がします。

あれは何十年に一度かのラッキー・タイムの時期だったような気がします。

パチンコでいうところのフィーバーや確変の時期というか・・

 

どうか焦って「それほどでもない物件」をつかまないように注意してほしい。

じっくりと腰を据えてその物件を見極めてほしい。

 

それでも適格物件が見つけられないのだとしたら、それは「今はそのタイミングではない」と思って撤退することも大事です。

不動産は高額です。

一棟もののアパートともなれば何千万年も借金をすることになります。

払えなくなって行き詰まるよりはその方がはるかにマシでだと思いましょう。

 

それから〇〇建託のような築浅でオシャレでグレードの高い物件が「儲かる物件」とは限りませんので、気をつけましょう。

みなさんが取得しなければいけないのは儲かる物件です。

毎月、安定的にキャッシュフローをたくさんもたらしてくれるような物件です。

 

都会にあって、キレイで、オシャレで、カッコ良くて、属性の高い人が好む物件がイコール儲かる物件とは限らないのです。

東京ミッドタウンのオシャレなレストランで食べる料理もおいしいかもしれないけど、孤独のグルメに出てくるような夫婦二人でやってる定食屋の料理もおいしいのです。

 

東京の区分マンションは利回り5%とか(下手すると4%とかで)で買う人がたくさんいるそうですね。

僕の感覚から言えば、信じられないことです。

「東京のRCのマンションで利回り6%でまわる物件だったら“見ないで決めてもいい”」みたいなこと言ってる不動産コンサルタントの人もいるそうです。

 

正気の沙汰とは思えません。笑

大丈夫ですかね、4〜6%の利回りですよ・・

 

みなさんはどうか「本当にいい物件」ってやつを見極めてください。

 

 


不動産投資の物件探しで初心者の人がついついやってしまいがちなミスとは?【要注意】