サカモトハルキの哲学

経営者。投資家。不動産投資と株式投資やってます。5棟74室+月極P24台(2010年12月より法人化)。配当狙いの個別株投資。

僕が住宅ローンは早く返した方がトクで、不動産投資ローンは早く返済しない方がいい」と思ってる理由。良い借金と悪い借金の違いについてわかりやすく解説します。


僕が住宅ローンは早く返した方がトクで、不動産投資ローンは早く返済しない方がいい」と思ってる理由。良い借金と悪い借金の違いについてわかりやすく解説します。

 

 

住宅ローンと不動産投資ローンはなるべく早く返済し終わった方がいいんだろうかと悩んでいませんか?

そんな人のために住宅ローンは早く返済した方が良くて、不動産投資は早く返済する必要がない理由について解説します。 

 

家やマンションを購入するときに利用する『住宅ローン』。

不動産投資をするときに利用する『アパートローン』。

この2つのローンを一緒くたにして考えている人って結構多いです。

 

でもこの2つは同じ不動産に関するローンではあるけれどまったく別のものです。

 

一般的に住宅ローンはいいイメージで、不動産投資ローンは悪いイメージをもたれてるような気がします。

でも僕はそのようには考えていません。 

 

僕は住宅ローンも、不動産投資ローンもどちらも払ってますが、住宅ローンの方は早く返済してしまって、不動産投資ローンの方は早く返済しないほうがいいと思っています。

 

住宅ローンというのは基本的に自分の稼ぎのなかから支払われるものです。

サラリーマンの方なら、一生懸命働いて給料をもらって、その給料のなかから返済してゆくはずです。

つまり住宅ローンというのは自分のフトコロをいためて、自分で払わなきゃいけないローンというということになるのです。

 

それに対して不動産投資ローンというのは大家さんが入居者さんからもらう家賃のなかから支払われます。

大家さんは入居者さんからその家賃をもらうために一生懸命働いたわけじゃないのです。

 

つまり不動産投資ローンというのは自分のフトコロを痛めずに済むローンということになるのです。 

こう考えてみると、どっちのローンを早く返済した方がいいのか一目瞭然でしょう。

 

自分のフトコロをいためるようなものはなるべく少なくした方がいいに決まってます。

これは住宅だけじゃなくて、自動車、携帯料金、教育費、食費、etc、、、、いろいろあると思いますが。

 

不動産投資というものは世の中にあるたくさんの投資法のなかでいちばん嫌われてるような気がします。

それは不動産投資って銀行から多額の借金をしなければならないものだからだと思います。

日本人は借金というものが大嫌いですからね。

 

日本人は「借金」という言葉を耳にしただけで拒絶反応を示してしまう人が多いです。

でもよく考えてみてほしいのです。

住宅ローンだって借金ですよね? 

でもなぜか多くの人は「住宅ローンは借金ではない」と思っているフシがあります。

 

住宅ローンは自分が住むための家のための借金です。 

アパート・ローンのようにその家自体は収益を生んでくれません。

だからその借金は自分で払わなきゃいけないのです。

 

でも不動産投資ローンの場合は自分が住むための家のための借金じゃありません。

収益を生んでくれる物件を取得するための借金です。

だからその借金は自分で払わなくてもいいのです。

誰かが代わりに払ってくれるものです。

 

具体的に言うと、その物件に入居してくれる入居者のみなさんが払ってくれます。

我々、不動産オーナーというのはその家賃収入のなかから借金を払います。

 

さて、どっちがいい借金で、どっちが悪い借金でしょう。

 

一般的には真逆に捉えられています。

不動産投資ローンの方は悪い借金で、住宅ローンの方はいい借金だと思われています。

 

僕はこれまでたくさんのアパートを取得してきました。

その借金の総額たるやモノすごい金額でした。

でも僕はそれほど怖くなかったんです。

なぜならそのモノすごい額の借金を実質的に払っているのは僕自身じゃないからです。 

 

僕にはとてもじゃけど払える額じゃありませんでした。

僕個人にはとてもそんな力はありませんでした。

 

じゃあ、いったい誰が僕に代わって借金を払ってくれているんだ?

そうです。

うちのアパートに入ってくれている入居者のみなさんです!

彼ら彼女らが僕の代わりに払ってくれているのです。

 

つまり実質的にはその借金は僕が払っているわけじゃないんです。

僕の『ビジネス』が払ってくれているんです。

だから僕のフトコロはちっとも痛まないのです。

 

だから僕はナン億円も借金をしても平気な顔をしていられるのです。

怖くないのです。

 

これがもし何の収益も生まない家のための借金だったら相当怖い思いをしていたことでしょう。

かなりヤバいことになってたと思う・・

 

でも世間的には逆に捉えられているのです。

不動産投資ローンはヤバい借金で、住宅ローンはまともな借金だと捉えられているのです。

おもしろいですよね!

 

「アパート・ローンの借金を僕は払ってない」なんて言うと、「はぁ、なに言ってるの?」という顔をされます。

でも実際問題として僕の借金はうちのアパートに入居してくれている入居者のみなさんからいただく家賃の中から支払われているのです。

 

でも住宅ローンの方は違います。

もしも金利が上がって毎月の返済額が増えたとしたら、それはダイレクトに家計に響いてきます。

 

住宅ローンという勤労所得の中から支払われるものだから。

働いて得られる収入の中から支払われるものだから。

 

それに対して不動産投資ローンというのは不労所得の中から支払われるものです。

それは働いて得られる収入じゃないのです。

働かなくても入ってくる収入です。

 

そして、アパートのオーナーになり、上手にアパート経営をやりさえすればこの不労所得というものが得られるのです。

それはさまざまなリスクと引き換えに得られる大家さんの特権みたいなものです。

この違いをわかってもらえるでしょうか。

 

この2つの違いを理解していない人も多いと思います。

住宅ローンと不動産投資ローンを「一緒のもの」として捉えてしまっている人も大勢いると思います。

 

アパート・ローンを組む際に契約書にハンコをついたのは紛れもなく僕です。

でも僕はそのアパート・ローンを返済するためにほとんど何もしていないんです。

そのローンを返済するために何か労働力を注入しているわけではないのです。 

 

その物件にまつわる日々のこまごまとした雑事・業務はすべて管理会社がやってくれます。

クレーム対応も、トラブル対応もやってくれます。

そのために僕は彼らに管理手数料を払っているのです。

 

だからアパートのオーナーには圧倒的な自由な時間が与えられているのです。

これが不労所得というものの最大の魅力です。

それは労働することによって得られる勤労所得とはまったく違うものなのです。

 

給与所得は働かなければ手にすることのできない所得です。

それに対して不労所得は働かなくても手にすることのできる所得です。

 

そして住宅ローンは給与所得の中から支払われ、不動産投資ローンは不労所得の中から支払われるのです。

この2つはまったく別のものです。

そのローンを支払うためのお金の出どころもまったく違います。

『給料』と『家賃収入』はまったく違うものなのです。 

 

僕のアパート・ローンは僕のアパートの入居してくれている入居者のみなさんが返済してくれています。

僕が払ってるわけじゃないのです。

 

住宅ローンを抱えている人は総支払額とかを気にする人も多いと思います。

でも不動産投資ローンはそれほど気にする必要はありません。

はっきり言って住宅ローンは繰上返済をしてでも早く完済した方がいいと思います。

でも不動産投資ローンはそれほどあせってやる必要はないと思います。

 

アパート経営というのは早く払い終わればいいというわけではないのです。

繰上返済に一生懸命になりすぎると資金繰りが悪化する可能性が出てきます。

商売で資金ショートしたら一環の終わりです。

そういう事態は絶対に避けなければなりません。

 

 

僕はいつも『なるべく長期でお願いします!』と銀行と交渉します。

「長くなれば支払総額が増えるじゃないか」とよく指摘されますが、それは住宅ローンの発想です。

 

こっちが組むのは事業のためのローンです。

こっちは商売をやっているんです。

ビジネスをやっているのです。

 

居住用のための借金と事業用のための借金は全然違うものなのです。

ビジネスでいちばん重要なことは『長期間、安定して商売を継続すること』です。

支払総額や完済することが重要なのではないのです。

 

総返済額は住宅ローンだったらこだわった方がいい。

住宅ローンというのは基本的に自分のフトコロから支払うことになるものだからです。

 

でもアパートローンの場合は違います。

自分のフトコロではなく、ビジネスの中から支払われます。

勤労所得の中から支払われるのではなく、事業所得あるいは不労所得の中から支払われるものです。

 

だから住宅ローンのような借金は無いに越した事はないし、もしあったとしたらなるべく早く返済した方がいいと思います。

それに対して事業の借金、商売の借金は急いで返す必要はないと思います。

それよりもなるべく月々の返済額を低く抑える事を優先すべきです。

 

 

月々の支払額を低く抑えるために繰上返済をするという方法もありますが、商売をするうえでいちばん重要なことは長期間、安定することです。

いざ!というときの資金繰りに困ることがないようにしておく必要があります。

だからある程度の資金は確保しておいた方がいいでしょう。

 

「月々が安くなるから」という理由だけで無理して繰上返済をしてしまうと、下手をしたら資金繰りに困ることになります。

それだったら最初から銀行と交渉してなるべく長期で組むことを心がけた方がいいです。

 

30年は無理ですが、25年。

25年は無理だと言われたら、せめて20年。

それでもダメだったら15年。

 

10年というのはかなり厳しい・・

それだと月々の返済額が膨らみ過ぎてしまい、キャッシュフローが悪くなってしまいます。

 

銀行はなるべく短くローンを組みたがるでしょう。

でも、こちらはなるべく長く組みたい・・

 

そこは『交渉』ですね。

 

 


僕が住宅ローンは早く返した方がトクで、不動産投資ローンは早く返済しない方がいい」と思ってる理由。良い借金と悪い借金の違いについてわかりやすく解説します。