サカモトハルキの哲学

経営者。投資家。不動産投資と株式投資やってます。5棟74室+月極P24台(2010年12月より法人化)。配当狙いの個別株投資。

不動産賃貸経営で失敗しないためにもある程度の規模(スケール・メリット)が必要という話


不動産賃貸経営で失敗しないためにもある程度の規模(スケール・メリット)が必要という話

 

 

賃貸経営を安定的なものにするためには何が必要なんだろうと悩んでいませんか?

本記事ではそんな人のために長年、賃貸経営をしている僕が考えるアパート経営を安定させる方法について解説しています。

 

「不動産投資を成功させるためにはどうしたらいいのか?」

「アパート経営を軌道に乗せるためにはどうしたらいいか?」

 

これは不動産投資家・不動産オーナーの永遠のテーマ。

僕もこれまでこの問題と何度も向きあってきました。

 

その過程の中で僕はいくつかの『自分なりのノウハウ』のようなものを発見することができました。

その中の一つが「不動産投資を成功させるためにはある程度の規模が必要だ」ということ。

 

『規模』というのは、「数」のことです。

「スケール」のことです。

 

やっぱり不動産投資をやってそこからある一定レベル以上のリターンを得ようと思ったらある一定レベル以上の規模がどうしても必要なのです。

ここは絶対に押さえておかなければいけないポイント。

 

物件数をある一定数以上キープできなければ安定したアパート経営は実現できないでしょう。

はっきり言って1つ2つだけじゃ不安定なままです。

4つ、5つ、6つ・・・そのくらいになってようやく飛行機でいうところの『安定飛行』に入ります。

 

その段階まで来れば、自動操縦に切り替えることができます。

ようやく操縦桿から手を離し、ホッとひと息をつくことができるようになります。

 

「スケール・メリット」という言葉がありますが、この言葉は不動産投資をやる人は絶対に無視してはならない言葉です。

不動産投資はまさに「スケール」こそが「メリット」になりうるものなのだからです。

 

もちろんものには限度というものがあります。

いくら「規模が重要だ」といったとしても不動産投資初心者がいきなり1棟50戸もあるような超大型物件をやるのは無理があるでしょう。

その前にそんなデカい金額、銀行が融資するはずがありませんが・・

 

だけれどもアパート経営を本気で軌道に乗せたかったら小規模なままではダメなこともまた事実。

ましてや『専業でやっていきたい』『不動産投資からまとまったリターンが欲しい』と考えている人はある程度のスケールが必要です。

 

不動産投資の場合、小規模であればあるほどリスクが高くなるし、儲からない場合が多いのです。

1棟、2棟クラスの規模ならおそらくいつまで経っても「お小遣い稼ぎ」のレベルから抜け出せないでしょう。

 

ただし、むべつまくなしに次から次へとただ数だけ増やせばいいというわけでもない。

また身の丈に合わないような極端にどデカい規模の物件に手を出せばいいとわけでもない。

この辺りのさじ加減は非常にむずかしいものがあります。

 

ただ本格的に不動産投資をやろうと思ったらあっという間に2億、3億といった額になってしまうということだけは覚悟しておきましょう。

そのくらいの規模になってくると月々の銀行への支払額も相当なものになります。

とてもじゃないけどサラリーマンからの給料だけでは賄えない額になります。

 

さて、それほどの金額の借金をする覚悟がみなさんにあるでしょうか。

まずはそこからスタートしなければなりません。

そもそもの話、みなさんは2億円も、3億円というとんでもない額の負債を背負い込む覚悟はあるでしょうか。

そのことについてご家族とじっくり話し合ったことはあるでしょうか。

 

奥さんは何と言っているでしょう。

ご両親は何と言っているでしょう。

 

不動産投資にはメリットがたくさんあります。

でもその反面、デメリットもいっぱいあるのも事実です。

みなさんはそのデメリットの部分(不動産投資のダーク・サイド)をどのくらいリアリティーをもって考えているでしょうか。

 

まさかとは思いますが、「なんとなく儲かりそうだから」といったフワフワした理由で不動産の世界に足を踏み入れようとしているわけではないでしょう・・?

そうでないことを切に願います。

 

不動産の世界はなかなか大変な世界です。

不動産投資で成功するのもなかなか大変なことです。

はっきり言ってそれはかなりむずかしいことだと思います。

 

もしも簡単に考えているようなら悪いことは言わない、痛い目に遭う前にその場を離れた方がいいと思います。

本格的に不動産投資をやるということはとてもおっかないことなのです。

 

『レバレッジ』というのはプラスにもマイナスにも作用します。

プラスに作用しているあいだはかなりのリターンをみなさんにもたらしてくれるでしょう。

でも、ひとたびそれがマイナスに作用しはじめたら、大変なことになります。

逆回転して暴走機関車と化します。

 

僕はこれまでたくさんの不動産投資に失敗した大家さんを見てきました。

不動産会社の営業マンをやっていましたので。

 

みんな資金繰りに行き詰まり、にっちもさっちもいかないところまで追い詰められていきました。

だから安易に考えてはいけません。

状況をしっかりと見極め、最適な箇所でアクセルやブレーキを押さなければなりません。

ただ前に進めばいいというわけではないのです。

 

物件を取得するためにはどうしても借金というものを利用しなければいけないのです。

不動産投資をやる人は借金と上手に付き合ってゆく術を身につけなければならないのです。

お金に振りまわされるのではなく、逆にこちらがお金をコントロールしなければならないのです。

 

いい物件を見極める目を持ち、少しずつ物件の数を増やしていかなければなりません。

それは決して簡単なことではありません。

でもアパート経営を安定させるためにはある程度の規模が必要なこともまた事実。

 

ここはジレンマだと思います。

1、2棟くらいの規模じゃ、「ある程度の規模」とは言えない。

かと言って、10棟、20棟も保有すればいいというわけでもない。

 

僕が言ってるある程度の規模というのは『適切な規模』ということです。

その人のアパート経営を安定化させるのに『いちばん適した規模』ということです。

その線引きは本人にしか分かりません。

 

どこがその人にとってのある程度の規模なのかは僕にも分かりません。

僕は今、5棟74室の棟数と部屋数でやっています。

最大MAXは10棟109部屋まで膨らませました。

 

途中、不動産市場の高騰期にいくつかのアパートを高い値段で売り抜ける機会に恵まれました。

そのおかげでうちの会社は一気にV字回復しました。

 

当然10棟ものアパートの借金ともなれば軽く3億円を超えます。

それが多いのか少ないのか、大きいのか小さいのか、それは誰にも分かりません。

僕にも分かりません。

 

昨今の異常とも言える不動産価格の高騰ぶりに乗じていくつかの物件を売却しました。

はっきり言って、恐ろしい値段で売れました。

具体的にそこでいくらの売却益を得たかについては申し上げられないけれど、少なくともそれぞれの物件は取得した時よりも高い値段で売れたことだけは事実です。

 

信じられますか?

取得してからもう何年も経過していたというのに、その取得した時の値段よりも高く売れたんです。

ときどき、不動産の世界ではそんな奇跡のようなことが起こるのです。

 

それだけ高い値段で買っていった人がいたということであるのですが・・

 

昨今の不動産価格がいかに異常な状態になっているかわかっていただけると思います。

逆に言えば。

 

僕は自分がやってる規模(5〜6棟ぐらい)がちょうどいいのではないかと思っています。

中規模クラスの物件だと4,000万円くらいします。

だからそれを5棟取得しようと思ったら2億円近くの借入をしなければならないことになります。

 

だいたいサラリーマンの生涯賃金と同じくらいです。

それくらいの規模まで来ればアパート経営は安定するものです。

それ以上やるとなったら、またワン・ランク上の覚悟が必要になってきます。

僕は以前、そのラインをはるかに超えていましたが・・

 

僕の感覚からするとそのくらいの規模まで来るとようやく「ひと息つく」ことができるような気がします。

ようやく安定した賃貸経営といったようなものが実現できるような気がします。

 

ある程度の数を保有していれば、どこかの部屋で空室が発生したとしても屋台骨が揺らぐことはありません。

多少空室が長く続いたとしても慌てる必要もありません。

 

ほかにも部屋はあります。

だから1つ2つの部屋が突然空室になったとしても、いくらでも穴埋めができるのです。

 

ところがこれがもし数が少なかったらどうなるでしょう。

6戸入りのアパートを1棟しか保有していない場合はどうなるでしょう。

その状態で部屋が1つ2つ空いたらどうなるでしょう。

そのダメージは相当なものになるだろう。 

 

6戸入りのアパートを2棟(合計12戸)保有していたとしても、やっぱり1戸2戸の空室が発生したらキツいことになるはずです。

ところが、もしも6戸入りのアパートを5棟(合計30戸)保有していた場合はどうなるでしょう。

その状態で1、2戸の空室が発生した場合はどうなるでしょう。

じゃあ、6戸入りのアパートを10棟(合計60戸)保有していたら・・?

 

6分の2より、12分の2より、30分の2より、60分の2の方が安定するはずだ。 

僕が「ある程度の規模が必要」というのはそういった理由からです。

 

おっかなびくり小規模でやろうとすると、かえって危険な目に遭遇する確率が高くなります。

「リスクを負いたくない」という気持ちが強すぎて小さくチマチマした規模でやろうとすることがいちばん危険なのです。

 

借金を背負うことを極端に嫌ったり、極端に恐れたりする人は不動産投資という投資法には向いていません。

悪いことは言いません。

不動産の世界に足を踏み入れないほうがいい。

 

不動産投資には借金をつきもの。

それも2千万、3千万規模の額じゃない。

2億円、3億円規模の借入金の額です。

 

なかなかそれくらいの額の借金を背負って平気な顔をしていられる人は少ないでしょう。

だから不動産投資はこんなにやる人が少ないのです。

 

この投資法ははっきり言って万人向けの投資法ではありません。

平気で多額の借金を背負うことのできる、ある種の『変わり者』でなければやっていけない投資法なのです。

 

アパート経営は突発的な出来事の連続です。

正直言って心臓に悪い投資法です。

 

モノに関する問題も発生します

ヒトに関する問題も発生します

空室も発生します

 

何事も起こらずに過ぎてゆく月もありますが、突破的な問題が発生する月もあります。

1棟しか物件を所有していなかったら、突破的な問題が発生した瞬間、一気に不安定な状態になってしまうでしょう。

 

もしもその突破的な出来事によって生じたマイナス分を補填するものが他になかったとしたら・・・ヘタをしたら自分の身銭を切るより他に方法がありません。

そういういざという時のために普段から貯金をしていたという人ならいいかもしれない。 

しかし、まったく予備金を準備していなかったらどうなるでしょう。

そのマイナス分の穴をいったいどうやって埋めたらいいでしょう。

 

僕が『アパート経営の安定化のためにはある程度の規模(数)が必要だ』と考える理由をお分りいただけたでしょうか。

複数棟所有していればたとえAという物件がその月マイナスになったとしても、そのマイナス分をBやCの物件で補てんすることができます。

AとBとCがダメでも、まだDとEとFがあるから大丈夫です。

 

つまり、複数棟保有していればいざということが起こったとしても十分カバーリングできるというわけです。

そういったカバーリングはある程度の物件数があるからこそできることなのです。

 

あまり手を広げ過ぎて借金が膨大になりすぎるのも困ったものです。

だけど借金を極端に恐れ過ぎるのもこれまた困ったものなのです。

 

また、物件の数が増えると管理が大変になります。

ここで考えなければいけないのは「自主管理でいくか、管理会社に管理を委託するか」という選択です。

 

僕は「ある程度の部屋数になってきたら、管理会社と契約すべき」という立場です。

その理由は単純明快。

水漏れが起きた、トイレが流れない、家賃滞納、隣がうるさい、etc・・・・

それやこれやの対応におわれて大変なことになるからです。

 

確かに管理会社に管理をお願いすると管理料を払わなければならなくなります。

その代わり、入居者の矢面に立ってクレームやトラブルの処理に当たってくれるのでラクです。

それらを自分で引き受けるストレスに比べたらわずか数%の管理なんて全然大したことないと僕は考えるタイプの人間です。

 

不動産投資は不労所得が最大の魅力。

それなのに、しょっちゅうクレームの電話がかかってきて、その対応におわれるようになったら不労所得じゃなくなってしまいます。

 

しかも、その管理会社に払う手数料は経費(損金)で落とせます。

なおかつ、その管理料は実質的には僕が払ってるわけじゃないのです。

僕が汗水垂らして労力をかけて稼いだお金でその手数料を払うわけじゃないのです。

 

じゃあ、誰が管理料を負担してくれているのか? 

入居者さんたちが払ってくれるのです。

僕は入居者さんたちからいただく家賃の中からその管理会社への管理料を払っているのです。

 

そこが不動産投資の非常におもしろいところです。 

 

 

 


不動産賃貸経営で失敗しないためにもある程度の規模(スケール・メリット)が必要という話