サカモトハルキの哲学

経営者。投資家。不動産投資と株式投資やってます。5棟74室+月極P24台(2010年12月より法人化)。配当狙いの個別株投資。

不動産投資においてどんな間取りの物件を選べばいいのか問題について僕の思うところ。


不動産投資においてどんな間取りの物件を選べばいいのか問題について僕の思うところ。

 

 収益物件を購入しようとする際に、結構頭を悩ますのが部屋の間取りのタイプです。

1R、1K、1DK、 1LDK、2DK、2LDK、3DK、3LDK、etc・・・

部屋の間取りには実にいろいろなタイプがあります。

そのなかで僕はなるべく『1DK~1LDK』の間取りにこだわって物件を選ぶようにしています。

1R~1Kの間取りでもなく、2DK以上の間取りでもありません。

あくまでも1DK~1LDKです。

どうして僕がその間取りにこだわるのかというと1DK~1LDKの間取りが賃貸市場において、いちばん需要(ニーズ)のある間取りだと思うからです。

 

僕は以前、不動産会社に勤務していたことがあります。

そのとき最も多く部屋を探しにきたのが『単身者社会人』でした。

単身者社会人ということは具体的にいうと、『どこかの会社に勤めていて、まだ結婚してない独身の一人暮らしの人』ということになります。

もちろん部屋を探しに来る人すべてが単身者社会人というわけではありません。

ファミリーの人もいれば、学生もいれば、生活保護の人もいます。

だけど、いちばん多いのは単身者社会人だと思います。

これは都会でも地方でもそうだと思います。

商売の鉄則に『最大公約数をねらえ!』というものがあります。

ニッチを狙うのもたしかに功を奏する場合もありますが、アパート経営の場合はなるべく最大公約数を狙うべきです。

そのほうが部屋が決まる確率が高くなります。

単身者社会人は老若男女問わずいちばん多い層です。

その層がいちばん多く部屋を探しに来ます。

それは『それだけニーズがある。』ということを物語っています。

 

要するに彼らが好むような物件を提供できれば商機があるということです。

彼らが好むような部屋を提示できれば部屋が決まるということです。

さて、彼らが好むような間取りとはいったいどんな間取りでしょうか?

 

単身者社会人が好む間取りとはどんな間取りか。

そう考えたときにやっぱり1Rや1Kだとちょっと狭すぎまるような気がします。

学生なんかだと1Rとか1Kのほうが人気がありますが、やっぱり社会人だとそれだとちょっと「狭い」と感じるかもしれませんね。

いくら独身だとはいえ社会人になった以上はもうひと部屋ほしいもの。

社会人をターゲットにして考えた場合、やっぱり人気があるのはリビングのほかにもうひと部屋あるタイプ。

つまり、1DKとか1LDKタイプの間取りがいちばん人気のある間取りといえるでしょう。

逆に2DK以上の間取りだとちょっと広すぎます。

一人暮らしなのでそれほど部屋数が多くなくてもいいのです。

 

それに部屋数が多くなってなればなるほど家賃も高くなっていきます。

いまの単身者社会人は自分が住む部屋にそれほど高い家賃を払いたがりません。

2DK以降の間取りというのはやっぱり一人暮らしの人向けではなくカップルやファミリー層が好む間取りです。

そう考えると1DK~1LDKタイプの物件がいちばん単身者社会人に好まれる物件ということになりあす。

アパート経営というのは結局のところ、『お客さんが入居してなんぼ』の世界です。

部屋が決まらなければこの商売は成り立たないのです。

だから、お客さんのニーズをつかむことはこの商売をやるうえで最も大切なことなのです。

いかにしてお客さんのニーズに合致したものを提供できるのか。

それがアパート経営を成功に導くために必要なノウハウです。
 
 商売をやる人にとっていちばん重要なことはお客さんのニーズを把握することです。

パン屋さんをやるにしても、学習塾をやるにしても、カフェをやるにしても、この顧客のニーズをつかめない人は商売がうまくいきません。

アパート経営だってそれはまったく一緒です。

やっぱりその時々でトレンドも変わりますし、ニーズも変わります。

アパートの大家といえどもそういうものを的確にキャッチするセンスが求められているのです。

だからウォシュレットが流行ったらトイレをウォシュレットに交換したり、テレビ・ドアホンのニーズが高まったなら、それをドアの前に設置すべきなのです。

いま最もホットなニーズといえば、Wi-Fiですね。

これは今のアパートには必須のアイテムです。

単身者は今後ますます増えてゆくだろうと予測されています。

経済情勢と将来不安により、晩婚化がすすんでいます。

結婚する人が少なくなるということはそれは逆にいえば単身者が増えるということを意味しています。

それは社会全体でみれば必ずしも喜ばしいことではないかもしれませんが、我々アパートの大家にしてみれば喜ばしいことです。

ファミリー層はマイホームを建てたり、マンションを購入したりして、不動産賃貸市場から『卒業』してしまう恐れがあります。

しかし、単身者の場合、その多くは賃貸で暮らすことを好んでいます。

不動産を買うということに抵抗感をおぼえる単身者の人はまだまだ多いのが現状です。

やっぱり独身なのに不動産を買おうという人はそんなに多くはないのです。

単身者は、やっぱり賃貸市場へ向かいます。

どうせ一人暮らしだからということで、物件を「買う」より、物件を「借りる」人のほうが圧倒的に多いのです。

それは僕たちにとって大変喜ばしきことなのです。

単身者が増えるということはそれだけ部屋を借りてくれる人も増えるということを意味しているのです。

だから僕はいつも収益物件を購入する際になるべく単身者社会人向けの物件を購入するようにしています。

間取りでいえば、1DK~1LDKタイプの物件を好んで購入するようにしています。

需要(ニーズ)のない間取りの物件にはなるべく手を出さないように気をつけています。 

 

人口減少社会に突入したと言われてからだいぶ時間が経っています。

「人口減少社会がやってくればアパート経営は成り立たなくなる」という声も圧倒的に多いです。

 

たしかにそういう側面もあると思います。

でも人口減少ということは少子高齢化が進んでいるということですよね? 

少子高齢化が進んでいるということは単身者が増えているということでもあります。

 

若者も老人もどんどん「おひとりさま」が増えているんです。

もうむかしのテレビ・ドラマや映画に出てくるような家族が10人もいていっしょにごはんを食べるような時代じゃなくなってきてるんです。

世の中はどんどん変わっていっているのです。

 

ひとりさまが増えている時代にマッチ間取りはいったいどんなものだろう? 

いちばんニーズの高い間取りとはどんなものだろう? 

いちばんお客さんの絶対数が多い間取りとはどんなものだろう? etc、、、、

 

考えれば自ずと答えは出てくると思います。

1R、1K、1DK、1LDKといった単身者向けの間取りということになります。

 

2DK、2LDKでもシングル向けの間取り並みの安さだったらいいかもしれませんが、そういう大きな間取りは面積も食いますので一棟分の戸数を多くできません。

だから必然的に賃料を上げざるを得ないケースが多いのです。

 

でもシングル向けの間取りだったらコンパクトサイズなのでその分、一棟分の戸数を増やすことができます。

僕が好むのは一つのアパートに20コも30コもあるような物件です。

僕はそういう物件のほうがこれからは将来性があると思いますけどね。

 

まあ、その代わり、出たり入ったりが激しくなりますけどね、、、笑

 

商売をする人はそれぞれ『自分に合ったスタイル』というものを持っています。

 

富裕層を相手にするビジネスが得意な人

貧困層を相手にするビジネスが得意な人

若者を相手にするビジネスが得意な人

老人を相手にするビジネスが得意な人

etc・・・

不動産投資においてもそれはまったく一緒です。

その大家さんによって不動産投資のやり方は実にさまざまです。

グレードの高いマンション・タイプの物件ばかりを好んで購入する大家さんもいれば、戸建ての物件ばかりを購入して、それを賃貸に出すというやり方を好む大家さんもいます。

居住用ではなくテナント用の店舗ばかりを購入する大家さんもいます。

変わったやり方としては建物には目もくれず、土地を購入してそこを月極駐車場にすることで駐車場収入を得ている大家さんもいます。

世の中には実にさまざまな考え方をもった不動産投資家がいるものです。

その人によって、その投資スタイルはいろいろです。

僕の場合はそこそこの物件を手ごろな値段で購入して長期にわたって保有しつづけ、なるべく多くのキャッシュフローを得るというやり方を好んでいます。

たしかに新築物件やグレードの高い物件は魅力的です。

 

でもそういった物件は取得するのに莫大な費用がかかるので、結局のところあまり「おいしくない」のです。

取得費がかさめばかさむほど利回りは悪くなります。

キャッシュフローが悪くなります。

そうなると借金の数も膨大なものになり、月々の返済額も大きくなってしまいます。

 

そういうローンの組み方をしていたらいつまで経っても者金は減りません。

ローンの完済なんて夢のまた夢です。

不動産投資で何かいちばんウレシイかといえば毎月手もとにお金が残ることです。

つまりキャッシュフローです。

 

部屋を探しに来る人にもいろんなタイプの人がいます。

みんながみんな新築物件や築浅物件といったハイ・グレードな物件を求めて部屋を探しに来るわけではありません。

もちろんお金に余裕のある人や転勤族の人なんかはグレードの高い物件を求めたりします。

でもそういう層はごく一部です。

すべての人がそういうハイ・グレード物件を求めているわけではありません。

僕は不動産会社で働いていたことがあるのでなんとなくわかるのですが、僕の皮膚感覚としてはそういうハイ・グレードな物件を求める層というのはだんだん減ってきているような気がします。

そして、これから先ますます減ってゆくのではないかと思っています。

そんなにそんなにみんなお金を持っているわけではないのです。

どちらかといえばお金を持ってない層のほうが拡大傾向にあるのです。

部屋を借りようと思って不動産会社に足を運ぶ人の多くが一人暮らし・20代30代・単身者・社会人です。

もう一度言います。

  1. 一人暮らし
  2. 20代30代
  3. 単身者
  4. 社会人

 

です。

男女比は半々ぐらいでしょうか。

 

もちろんこれはあくまでも「多い」というだけの話です。

実際にはファミリー層も入れば、学生もいれば、生活保護もいます。

 

だけど、「どの層がいちばん多いのか?」といえばこの4つに該当する層の人がいちばん部屋を探しに来ます。

はっきり言って彼らはそれほどお金を持っているわけではありません。

まだ入社歴も浅いので、そんなに高い家賃のところで住めるわけではありません。

 

彼らはきちんと働いているので、決して「貧困層」というわけではありません。

しかし決して「富裕な人たち」でもありません。

そういう層に属している人たちは家賃の高い新築物件や築浅物件に住もうと思うでしょうか?

僕はそうは思いません。

だから彼らの多くは『どうせ帰って寝るだけの部屋だから、なるべく安いところを…』と考えて部屋を探しに来ます。

 

つまり自分が住むための賃貸の部屋にそれほどハイ・グレードなものは求めていないということです。

でもだからと言ってむかしながらの『○○荘』とか『○○ハイツ』といった感じの木賃アパートのような物件がいいわけでもありません。

やっぱり彼らは若い人たちですから『そこそこの部屋』じゃなければダメなのです。

僕はいつも彼らのような人たちをメイン・ターゲットにして物件選びをしています。

だからうちの会社で購入している物件はどれも「そこそこ」のグレードのものばかりです。

 

高級マンションでもない

古びたモクチンアパートでもない

そこそこの物件です。

 

間取りは単身者向けの1DK~1LDK。

もちろん、全部屋分の駐車スペースは必須です。

地方に暮らす若い人たちは、みんな車通勤ですからね。

 

昨今、マスメディアでも、ワーキング・プアや生活保護といった「貧困問題」がしょっちゅう取り上げられています。

僕たち不動産投資をやってる人間にとってもこの貧困の問題はまったくの他人事ではありません。

貧困者が増えているということはどういうことなのか。

そのことをきっちり考えておく必要があります。

そうすることでビジネス・チャンスが生まれます。

貧困者が増えるということは僕たちアパートの大家にとって大きなビジネス・チャンスでもあるんです。

貧困者はマイホームを建てたり、マンションを買ったりすることができませんから必然的に住む場所は賃貸に限られます。

ならばそういう人たちはどんな部屋を求めているのかなということ考えれば、おのずと答えは出ます。

たしかに新築物件や築浅物件は魅力的です。

そういう物件に住む人たちというのはしっかりとした職業に就いたきちんとした人でしょう。

だけど、そういう人たちというのはそれほど多くないのです。

そして、これからはますます少なくなってゆくのです。

だから、そういう層を狙った不動産投資はある意味、危険なことでもあるんです。

客の取り合いになって消耗戦を強いられる可能性もあるのです。

そういう層をターゲットに選んでしまったら物件も相当いいものにしなければならないでしょう。

でもいい物件というのは高いんです。

物件の取得費が高くなれば手残りは少なくなってしまいます。

この辺りのこともアパートの大家はきちんと考えておく必要があります。

これからの大家さんはきちんと頭を働かせなければ生き残っていけないのです。

 

頭を働かせなくてもカンタンに部屋が決まった幸福な時代はもう終わってしまったのです。

 

収益物件として僕が個人的に好きな間取りは1DK・1LDKです。 

 1R・1Kじゃちょっと狭いかな。

2DK・2LDKじゃ広すぎて部屋数が少ないから利回りが悪くなるかな。

 

1DK・1LDKタイプのターゲットは単身者。

ひとり暮らしする人。

ファミリーに比べると出入りは激しいけど数はやっぱり圧倒的に多いです。

 

地方で1DK・1LDKの物件を探す場合はなるべく部屋が広く・なるべく戸数が多くを重視しています。

バルコニーがあったりなんかしたら最高です。

 

都会の場合は多少狭くてもとにかく駅近にこだわりたい。

都会の人は忙しいから「部屋でゆっくりくつろぎたい」よりも「通勤便利」を優先する傾向があります。

 

賃貸で契約する人ってどんな人だろう?と考えてみましょう。

もちろん家族連れもいる。

でも圧倒的に多いのは単身者じゃないッスか?

 

だったらそのいちばん多い層を相手にしたほうが確率は高くなりますよね。

商売ってお客さんがいるところでやるのが基本ですからね。

空気に部屋を貸していても一銭にもならないですからね。

 

物事はシンプルに考えましょう!

 

 


不動産投資においてどんな間取りの物件を選べばいいのか問題について僕の思うところ。